CONTESTATIE LA EXECUTARE- EFECTELE ADJUDECARII IMOBILULUI

CONTESTATIE LA EXECUTARE- EFECTELE ADJUDECARII IMOBILULUI          Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
        Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr _./200/14.02.2014 contestatorii NE si NGDau formulat contestatie la executare in contradictoriu cu intimatul  AG solicitand anularea tuturor formelor de executare efectuate in dosarul executional nr 2245/2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian si incetarea executarii insesi, suspendarea executarii silite prevazute de art 718 si 718 alin 7 NCPC, cu cheltuieli de judecata
In motivarea in fapt a actiunii contestatorii au invederat in esenta ca la data de 11.02.2014 au primit somatia emisa de executorul judecatoresc la data de 5.02.2014 prin care au fost somati ca in termen de 8 zile sa predea imobilul situat in sat _ compus din teren intravilan in suprafata de 1538 mp din care 1224 mp curti constructii si 314 mp pasune impreuna cu cada de locuit si dependinte in regim S+P+M inscris in CF _ cu nr cadastral _..
Prin incheierea din 5.11.2013 pronuntata de Judecatoria Buzau in dosar _/200/2013 a fost incuviintata executarea silita la cererea creditorului intimat, impotriva lor, a titlului executoriu reprezentat de actul de adjudecare emis la 23.10.2013 de executorul judecatoresc in vederea evacuarii respectivului imobil
Creditorul a fost de rea credinta intrucat nu a adus la cunostinta executorului judecatoresc situatia imobilului, ulterioara actului de adjudecare ce nu indeplineste conditiile art 516 pct 8 vechiul C.p.civ, art 852NCPC intrucat imobilul nu se afla in posesia debitorului.
Contestatorii au mai sustinut ca titlul executoriu nu le este opozabil deoarece sunt terti fata de acesta in conditiile in care la data de 02.12.2013 intre acestia in calitate de promitenti cumparatori si creditor in calitate de promitent cumparator s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr _ de BNP Monica Tudorancea ce a avut ca obiect imobilul ce face obiect al executarii silite, la data incheierii antecontractului s-a platit un avans, s-a stabilit un termen pentru transferul dreptului de proprietate, s-a predat folosinta imobilului in posesia lor, conditii in care nu mai detin imobilul in calitatea de proprietari ce puteau fi obligati la predare, evacuare, in baza actului de adjudecare ci in baza unui raport contractual incheiat cu titularul dreptului de proprietate , respectiv in calitate de promitenti cumparatori, antecontractul indeplinind toate conditiile de validitate prev de art 1179 NCC, ce produce consecintele art 1669 coroborat  cu art 1279 , in prezenta acestui antecontract nu se poate dispune evacuarea.
Daca intimatul s-a razgandit este necesar mai intai sa se adreseze instantei cu o cerere de rezolutie a antecontractului si la repunerea in situatia anterioara, inclusiv cu restituirea posesiei, antecontractul fiind notat in cartea funciara, conditii in care este nelegala obligarea acestora la evacuare, plata cheltuielilor de executare, aratand ca se impune suspendarea executarii iar plata cautiunii nu este necesara fiind indeplinite art 718 (4) 3 NCPC
In drept au fost invocate art 711 si urm C.p.civ, art 718 C.p.civ
Contestatorii au depus la dosar chitanta nr _/1/ 24.02.2014 si recipisa nr _/1/24.02.2014 emise de CEC BANK, Sucursala Buzau de consemnare a cautiunii in suma de 1000 lei, fila 21 dosar, recipisa fiind depusa la mapa de valori a instantei, proces verbal de predare aflat la fila 25 dosar.
Intimatul prin intampinarea depusa la filele 30 dosar a solicitat respingerea actiunii motivat de faptul ca dupa incheierea actului de adjudecare acestia l-au rugat insistent sa ramana in imobil si sa incheie un antecontract de vanzare cumparare, achitand un avans in suma de 12000 lei , au ramas sa foloseasca imobilul pe care nu l-au parasit niciodata si si-au asumat obligatia de a achita restul de pret cel mai tarziu la 10.01.2014 cand urma a fi perfectat contractul de vanzare cumparare, insa acestia la data indicata au notat in cartea funciara antecontractul asigurandu-si astfel posibilitatea de a refuza evacuarea imobilului, de a achita diferenta de pret si de a incheia contractul de vanzare cumparare astfel cum s-au obligat, desi le-a transmis doua notificari in datele de 31.01.2014 si 03.03.2014 pentru a se prezenta la notariat si a incheia in forma autentica vanzarea cumpararea imobilului.
La solicitarea instantei a fost trimis dosarul executional nr _./2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian, in copie certificata, depus la filele 41-49 dosar.
In cauza instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu inscrisuri in cadrul careia au mai fost atasate in copie filele 6-17, 31-39 dosar
         Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt si de drept:
         Potrivit art 711 alin 1 C.p.civ impotriva executarii silite , a incheierilor date de executorul judecatoresc, precum si impotriva oricarui act de executare se poate face contestatie de catre cei interesati sau vatamati prin executare.
Prin cererea formulata la data de 23.10.2013 intimatul a solicitat executarea silita a actului de adjudecare emis la23.10.2013 de BEJ Cucu Lucian Ciprian in dosarul executional nr _./2013 a imobilului situat in _. compus din teren intravilan in suprafata de 1538 mp , din care 1224 mp curti constructii si 314 mp pasune impreuna cu cada de locuit C1 si dependinte in regim de inaltime S+P+M inscris in CF _ cu nr cadastral _., impotriva contestatorilor,  filele 42-43 dosar.
Potrivit art 516 pct 8 Cp.pciv respectivul act de adjudecare constituie titlu de proprietate pentru adjudecatarul intimat, in sensul ca dreptul de proprietate    s-a transmis de la contestatori, intimatul putandu-l inscrie in cartea funciara si constituie titlu executoriu impotriva debitorilor contestatari, in contextul in care imobilul se afla in posesia acestora, fara nici un titlu.
Ca urmare,  in temeiul art 664 C.p.civ a fost constituit dosarul executional nr _./2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian, prin incheierea din 23.10.2013, fila 44 dosar
Prin Incheierea pronuntata in Camera de Consiliu la data de 05.11.2013 de Judecatoria Buzau in dosar nr _./200/2013 s-a incuviintat executarea silita impotriva debitorilor contestatari a titlului executoriu de mai sus, prin care debitorii sa evacueze imobilul casa de locuit , anexele si suprafata de 1538 mp teren aferent amplasate in com _., fila 45 dosar.
In baza art 679 alin 2 C.p.civ, prin Incheierea pronuntata in Camera de Consiliu la data de 22.11.2013 de Judecatoria Buzau in dosar nr _./200/2013 a fost autorizat executorul judecatoresc sa intre in incaperile ce reprezinta domiciliul debitorilor contestatari in vederea executarii silite a titlului executoriu in discutie, fila 47 dosar
Executorul judecatoresc a emis , in baza art 887 coroborat cu art 667 si art 896 C.p.civ,  la data de 05.02.2014 somatia catre debitorii contestatari , ca in termen de 8 zile de la primire sau lasarea la domiciliu sa predea imobilul descris in cele ce preced, sa plateasca in termen de o zi cheltuielile de executare silita in suma de 3120 lei, iar potrivit art 896 C.p.civ le-a adus la cunostinta ca s-a declansat urmarirea silita impotriva lor, act comunicat la data de 23.04.2014 , cu respectarea art 666 C.p.civ., filele49-50 dosar
Contestatorii se prevaleaza in opozitia la executarea silita de promisiunea bilaterala de vanzare cumparare autentificata sub nr _./02.12.2013 de BNP Monica Tudorancea, incheiata de acestia in calitate de promitenti cumparatori si intimat in calitate de promitent vanzator prin care partile isi exprimau acordul de vointa de a incheia pana la data de 10.01.2014 in forma autentica contractul de vanzare cumparare asupra imobilelor in discutie, act conditionat de achitarea de catre promitentii cumparatori a diferentei de pret convenita de 222000 lei intrucat avansul efectiv platit a fost de 12000 lei. Prin acelasi inscris s-a mai stipulat intre altele ca transmisiunea proprietatii cu toate atributele sale se va face la data autentificarii contractului de vanzare cumparare, predarea folosintei imobilului fiind realizata la data promisiunii de vanzare cumparare, filele 8-9 dosar.
In acest context instanta va inlatura sustinerile contestatorilor potrivit carora ar avea posesia imobilului intrucat prin inscrisul de mai sus au dobandit numai detentia precara a acestuia.
Desi intimatul a notificat contestatorii in repetate randuri, la 27.01.2014, 31.03.2014 sa achite diferenta de pret  convenita si sa perfecteze in forma autentica vanzarea cumpararea, acestia au refuzat in mod nejustificat indeplinirea obligatiei asumate, filele 31-35 dosar.
Mai mult, la data de 10.01.2014 la cererea contestatorilor a fost notata de OCPI Buzau in cartea funciara promisiunea de vanzare cumparare pana la data de 10.01.2014 , fila 37 dosar, astfel incat va inlatura de instanta sustinerea contestatorilor potrivit careia la data inregistrarii cererii de executare silita acestia aveau constituit un drept de folosinta opozabil creditorului.
Instanta apreciaza ca natura juridica a inscrisului de mai sus, de antecontract de vanzare cumparare nu poate fi contestata. Insa, in nici un caz acestei conventii nu i se poate conferi natura juridica a unui veritabil contract de vanzare cumparare, susceptibil de a stramuta proprietatea de la vanzator la cumparator. Este stiut ca antecontractul de vanzare cumparare are ca obiect o obligatie de a face, de a incheia in viitor un contract autentic de vanzare cumparare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vanzator la cumparator, iar nicidecum o obligatie de a da, adica de a stramuta proprietatea de la vanzator la cumparator.
Potrivit art 852 lit i C.p.civ , atunci cand imobilul adjudecat se afla in posesia debitorului, actul de adjudecare constituie titlu executoriu pentru adjudecatar, astfel incat eventualul refuz de predare voluntara a posesiei imobilului de catre debitor nu poate fi rezolvat decat prin executarea silita a actului de adjudecare. Intr-o astfel de ipoteza, nu este necesar si un alt titlu executoriu purtand asupra evacuarii debitorului, deoarece actul de adjudecare se constituie un titlu executoriu atat pentru intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate, cat si pentru punerea in posesie, care implica inclusiv evacuarea din imobil a debitorului.
In speta, in contextul in care folosinta imobilului a fost acordata contestatarilor pana la data de 10.01.2014, acelasi termen fiind si cel in care trebuia ca acestia sa achite diferenta de pret si sa se prezinte la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare instanta va inlatura sustinerile lor referitoare la faptul ca nu ar  mai detine imobilul in calitatea de proprietari ce puteau fi obligati la predare, evacuare, in baza actului de adjudecare ci in baza unui raport contractual incheiat cu titularul dreptului de proprietate , respectiv in calitate de promitenti cumparatori, ca  antecontractul indeplinind toate conditiile de validitate prev de art 1179 NCC, ce produce consecintele art 1669 coroborat  cu art 1279 , in prezenta acestui antecontract nu se poate dispune evacuarea sau ca daca intimatul s-a razgandit ar fi  necesar mai intai sa se adreseze instantei cu o cerere de rezolutie a antecontractului si la repunerea in situatia anterioara, inclusiv cu restituirea posesiei.
           Formele executionale  in discutie au fost intocmite cu respectarea art 664, 665, 666 C.p.civ, precum si toate celelalte dispozitii legale aratate mai sus, reclamantii datorand si cheltuielile ocazionate de executarea silita pornita impotriva lor.
In considerarea celor ce preced, instanta  urmeaza , in temeiul art 711 C.p.civ sa  respinga ca neintemeiat capatul principal din actiune referitor la anularea tuturor formelor de executare efectuate in dosarul executional nr 2245/2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian si incetarea executarii insesi.
Instanta, fata de solutia data capatului principal de cerere, va respinge si cererea suspendarea executarii silite prevazute de art 718 si 718 alin 7 NCPC.
          Instanta apreciaza, in examinarea capatului de cerere privind suspendarea executarii silite, ca esentiala fiind analiza utilitatii luarii unei asemenea masuri ori a urgentei.
Or, in cauza, fata de situatia de fapt descrisa mai sus, nu este justificata necesitatea luarii acestei masuri, intemeiata pe imprejurari de natura a constitui un motiv considerat de lege ca fiind exceptional ori urgent si care sa permita aplicarea dispozitiilor aratate 
          Instanta apreciind ca intimatul nu are o culpa procesuala, urmeaza ca in temeiul art 453 al 1 C.p.civ sa respinga capatul de cerere accesoriu referitor la plata cheltuielilor de judecata de catre contestatori .
Instanta fata de principiul disponibilitatii partii in procesul civil, in temeiul art 453 al 1 C.p.civ va lua act ca intimatul nu a solicitat obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecata.