Hotarare care tine loc de act autentic

Respingerea actiunii avand ca obiect hotarare care tine loc de act autentic, intrucat antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat de reclamant cu un neproprietar. Inscrisurile sub semnatura privata nu sunt apte a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor. Fiind vorba de o suprafata de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin inscris autentic, potrivit art.2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect instrainarea de terenuri si care nu sunt incheiate in forma autentica, sunt lovite de nulitate absoluta.
Inscrisul sub semnatura privata ar fi putut reprezenta cel mult o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, cunoscuta in practica judiciara sub denumirea de antecontract, avand ca obiect o obligatie de "a face", adica de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare autentic, si nu o obligatie de "a da", adica de a transfera proprietatea asupra lucrului vandut, intrucat transferul proprietatii se poate face doar prin act autentic.
Intemeiat pe principiile executarii in natura a obligatiilor si repararii prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligatiilor asumate, principii ce se desprind din dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil, in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie, exista posibilitatea suplinirii consimtamantului partii care nu-si executa obligatia, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare autentic.
Aceasta practica judiciara a fost legiferata prin dispozitiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 (in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie), care prevede ca "in situatia  in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
In speta se pretinde ca s-ar fi incheiat mai multe vanzari succesive, cu privire la acelasi imobilul, prin acte sub semnatura privata. Pentru ca actul sub semnatura privata incheiat la 20.03.2011 intre reclamant si parat sa fie apt sa creeze in sarcina paratului M.F. obligatia de a transfera proprietatea, acesta trebuie in primul rand sa provina de la proprietar. Paratul M.F. care a incheiat antecontractul de vanzare cumparare cu reclamantul nu este proprietar al imobilelor vandute, intrucat prin inscrisurile sub semnatura privata invocat a fi incheiate de acesta cu tertii, nu s-a transferat dreptul de proprietate, contractul de vanzare cumparare asupra unui teren putand fi valabil incheiat, potrivit art. 2 alin.1 din Legea 247/2005 - Titlul X, numai prin act autentic. Astfel, in speta este vorba despre vanzarea lucrului altuia, paratul M.F. nu era proprietar la data incheierii contractului de vanzare-cumparare provizoriu cu reclamantul. Contractul incheiat intre reclamant si paratul M.F. poate fi calificat ca si o promisiune de vanzare-cumparare, paratul urmand a dobandi proprietatea si abia dupa aceea sa o transfere in mod valabil reclamantului. Nefiind deci proprietar, paratul nu putea incheia in mod valabil un contract privind transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu. In acest sens este si adagiul latin "Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipso habet".

 (sentinta civila nr.812/2012 pronuntata in dosarul nr. 986/210/2012 al Judecatoriei Chisineu Cris) Prin sentinta civila 812/2012 pronuntata de Judecatoria Chisineu Cris, a fost respinsa ca neintemeiata actiunea civila exercitata de reclamantul S.S., in contradictoriu cu paratul M.F., avand ca obiect hotarare care tine loc de act autentic.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut ca, reclamantul S.S., in contradictoriu cu paratul M.F., a solicitat instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa se constate ca intre reclamant si parat s-a incheiat precontractul de vanzare-cumparare la data de 20.03.2011, pentru terenul arabil in suprafata totala de 11,68 ha, teren agricol; sa fie pronuntata o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de teren totala de 11.68 Ha si sa fie autorizata si sa se dispuna inscrierea si intablarea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate, in baza hotararii ce va fi pronuntata, ramasa definitiva, executorie si irevocabila.
Potrivit extrasului CF ---- Zarand, proprietari tabular asupra imobilului teren extravilan in suprafata de 60000 m.p., nr.top.---, sunt F.I., F.T. si F.E. Potrivit extrasului CF ---- Zarand, proprietar tabular asupra imobilului teren extravilan in suprafata de 56800 m.p. nr.top.--- este F.I..
Din inscrisul aflat in copie la fila 6 dosar, intitulat "antecontract de vanzare-cumparare", rezulta ca la data de 20.03.2011, intre M.F., in calitate de vanzator, si S.S., in calitate de cumparator, a intervenit o promisiune de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de 11,68 ha teren agricol inscris in CF ---Zarand si CF --- Zarand.
Prin inscrisul sub semnatura privata datat 23.02.2002, intitulat "contract de vanzare-cumparare", F.I. a vandut paratului M.F. teren arabil in suprafata de 5,68 ha din CF ----Zarand, iar prin inscrisul sub semnatura privata datat 23.02.2002, intitulat "contract de vanzare-cumparare", F.I., F.T. si F.E. au vandut paratului M.F. teren arabil in suprafata de 6,00 ha, din CF ---Zarand.
Instanta constata ca in speta se pretinde ca s-ar fi incheiat mai multe vanzari succesive, cu privire la acelasi imobil, prin acte sub semnatura privata. Cu privire la terenul de 56800 m.p., prima vanzare a fost intre F.I. (vanzator) si M.F.(cumparator), cea de-a doua, intre M.F. (vanzator) si S.S. (cumparator). In ceea ce priveste terenul in suprafata de 60000 m.p., prima vanzare a fost intre F.I., F.T. si F.E.(vanzatori) si M.F. (cumparator), cea de-a doua, intre M.F. (vanzator) si S.S. (cumparator).
Instanta constata ca aceste inscrisuri sub semnatura privata nu erau apte a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor. Fiind vorba de o suprafata de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin inscris autentic, potrivit art.2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect instrainarea de terenuri si care nu sunt incheiate in forma autentica, sunt lovite de nulitate absoluta.
Inscrisul sub semnatura privata, incheiat la 20.03.2011 intre reclamant si parat, depus la dosar, ar fi putut reprezenta cel mult o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, cunoscuta in practica judiciara sub denumirea de antecontract, avand ca obiect o obligatie de "a face", adica de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare autentic, si nu o obligatie de "a da", adica de a transfera proprietatea asupra lucrului vandut, intrucat transferul proprietatii se poate face doar prin act autentic.
Instanta constata ca, intemeiat pe principiile executarii in natura a obligatiilor si repararii prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligatiilor asumate, principii ce se desprind din dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil, in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie, exista posibilitatea suplinirii consimtamantului partii care nu-si executa obligatia, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare autentic.
Aceasta practica judiciara a fost legiferata prin dispozitiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 (in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie), care prevede ca "in situatia  in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Pentru ca actul sub semnatura privata incheiat la 20.03.2011 intre reclamant si parat sa fie apt sa creeze in sarcina paratului M.F. obligatia de a transfera proprietatea, acesta trebuie in primul rand sa provina de la proprietar.
Paratul M.F. care a incheiat antecontractul de vanzare cumparare cu reclamantul nu este proprietar al imobilelor vandute, intrucat prin inscrisurile sub semnatura privata invocat a fi incheiate de acesta cu F.I, respectiv cu F.I., F.T. si F.E., nu s-a transferat dreptul de proprietate, contractul de vanzare cumparare asupra unui teren putand fi valabil incheiat, potrivit art. 2 alin.1 din Legea 247/2005 - Titlul X, numai prin act autentic.
Astfel, in speta este vorba despre vanzarea lucrului altuia, paratul M.F. nu era proprietar la data incheierii contractului de vanzare-cumparare provizoriu cu reclamantul. Contractul incheiat intre reclamant si paratul M.F. poate fi calificat ca si o promisiune de vanzare-cumparare, paratul urmand a dobandi proprietatea si abia dupa aceea sa o transfere in mod valabil reclamantului. Nefiind deci proprietar, paratul nu putea incheia in mod valabil un contract privind transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu. In acest sens este si adagiul latin "Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipso habet".
Nu se poate face aplicarea in prezenta cauza a art.23 din Legea nr. 7/1996 privind vanzarile succesive (de asemenea, in vigoare la momentul incheierii antecontractelor in discutie), potrivit caruia, "Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile", intrucat reclamantul nu a inteles sa cheme in judecata si pe proprietarii tabulari, respectiv F.I., precum si F.I., F.T. si F.E.
Prin urmare, instanta constata ca nu sunt indeplinite toate conditiile impuse de lege pentru admisibilitatea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, motiv pentru care, in baza art.1191, art.1073, art.1077 Cod civil, art.2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 si art.23 din Legea nr. 7/1996, a respins actiunea reclamantului ca neintemeiata.