Contract de arenda. Imobil detinut in coproprietate. Dreptul la incasarea fructelor civile (chirii, arenzi)

Contracte

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 04.12.2012 pentru reclamanta M.V., in cadrul dosarului nr. 26779/21272012, respectiv la termenul din 14.01.2013, pentru reclamanta B.J., cereri disjunse si inregistrate la data de 16.05.2013, sub nr. 26779/212/2012/a1, reclamantele M.V. si B.J. au solicitat obligarea paratilor A.M. si A.S. la restituirea catre acestea a sumelor de bani ce reprezinta contravaloarea recoltelor din ultimii trei ani, sume ce au fost ridicate de catre parati de la arendasul terenului, cu cheltuieli de judecata.
Au aratat reclamantele ca cei doi parati nu le-au pus la dispozitie cotele ce li se cuveneau in calitate de mostenitoare, desi acestea au incercat sa ridice banii, insa arendasul le-a comunicat ca banii au fost ridicati de catre cei doi parati.
Reclamantele si-au evaluat provizoriu pretentiile la suma de 400 lei fiecare, pentru care au timbrat corespunzator, conform chitantelor in suma de 41 lei fiecare, aflate la filele 124 si 140 din dosarul nr. 26779/212/2012.
La termenul din data de 09.05.2014, paratul A.M. a formulat cerere reconventionala, solicitand obligarea reclamantelor la plata sumei de 558 lei, reprezentand cota acestora de 2/6 din valoarea impozitului achitat unilateral de catre reclamant, pentru perioada 2009 - 2014, pentru suprafata de teren arabil de 9,4 hectare.
In motivarea cererii, a aratat ca a achitat suma de 1672 lei cu titlu de impozit pentru terenul respectiv, in perioada 2009- 2014, partea ce le revine reclamantelor fiind de 1/6 pentru fiecare, respectiv 279 lei.
In ce priveste cererea principala, a aratat paratul ca B.J. a primit arenda in natura personal, in fiecare an, conform adeverintei depuse la dosar, in cota mai mare decat dreptul acesteia, apreciind ca reclamanta M.V. ar trebui sa solicite obligarea celeilalte reclamante la achitarea drepturilor ce ii revin.
Paratul-reclamant reconvenient a timbrat cererea reconventionala cu suma de 40,5 lei (fila 38 din acest dosar).
La termenul din data de 13.06.2014, reclamantele M.V. si B.J. au depus intampinare prin care au solicitat respingerea cererii reconventionale, invocand exceptia prescriptiei dreptului de a solicita plata unor sume mai vechi de 3 ani de la data formularii cererii reconventionale, respectiv mai vechi de 09.05.2014.
La acelasi termen s-a mai depus o precizare la actiune, de catre reclamanta M.V., prin care aceasta a solicitat obligarea paratilor A.M. si A.S. la plata sumei ce se cuvine lui M.V., ca urmare a vanzarii suprafetei de 6000 mp de vita de vie in anul 2006, suma ce va fi actualizata pana la data efectiva a platii, cu cheltuieli de judecata.
Reclamanta a aratat ca a aflat, din raspunsul la interogatoriile luate la termenul din data de 13.05.2013, in cadrul dosarului nr. 26779/212/2013, ca cei doi au instrainat in anul 2006, fara a detine procura si fara ca toti mostenitorii sa fie parte la vanzare, suprafata de 6000 mp de vita de vie, suma de bani nefiind precizata de catre acestia, in functie de valoarea pretului obtinut, reclamanta sa timbreze pretentiile formulate.
In probatiune, a solicitat interogatoriul paratilor, inscrisuri.
La termenul din data de 13.06.2014, instanta a pus in vedere reclamantei sa timbreze cererea cu taxa de timbru de 75 lei, provizoriu, fata de obiectul cererii estimat la suma de 1000 lei, reclamanta depunand la dosar taxa de timbru de 30 lei, apoi inca 45 lei.
La termenul din data de 12.09.2014, paratii A.M. si A.S. au depus intampinare la cererea completatoare formulata de catre reclamanta M.V., invocand decaderea acesteia din dreptul de a modifica actiunea, exceptia prescriptiei extinctive a dreptului material la actiune al reclamantei, fata de data primirii pretului ca urmare a vanzarii terenului respectiv, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului A.S., care nu a fost parte in contractul de vanzare-cumparare respectiv.
Pe fond, au aratat ca reclamanta a primit suma ce i se cuvenea din pretul vanzarii, respectiv 2545000 Rol, conform chitantei 1512/22.12.2003.
La termenul din data de 10.10.2014, instanta a stabilit in sarcina reclamantelor obligatia achitarii diferentei de 289,3 lei.
La termenul din data de 21.11.2014, instanta a admis exceptia insuficientei timbrari a cererii principale formulate de catre reclamantele M.V. si B.J., respectiv a anulat in parte cererea principala, pentru suma ce depaseste valoarea de 800 lei, a respins, ca neintemeiata, exceptia tardivitatii modificarii cererii de chemare in judecata, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului A.S. in ce priveste capatul de cerere avand ca obiect pretentiile reclamantei M.V. privind suma ce i se cuvine din vanzarea terenului de 6000 mp, efectuata in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2475/20.10.2003 al BNP (...), a admis exceptia prescriptiei dreptului reclamantei M.V. de a cere suma ce i se cuvine din vanzarea terenului de 6000 mp, efectuata in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2475/20.10.2003 al BNP (...), respectiv a admis exceptia prescriptiei dreptului reclamantului reconvenient A.M. de a cere obligarea paratelor reconveniente M.V. si B.J. la plata sumelor datorate cu titlu de impozit, anterioare datei de 09.05.2011.
Instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri.
Analizand cererea principala si cererea reconventionala, instanta retine urmatoarele:
Referitor la primul capat de cerere, respectiv  obligarea paratilor A.M. si A.S. la restituirea catre reclamantele M.V. si B.J. a sumelor de bani ce reprezinta contravaloarea recoltelor din ultimii trei ani, sume ce au fost ridicate de catre parati de la arendasul terenului in suprafata de 9,4 hectare, cu cheltuieli de judecata, cerere ce nu a fost anulata doar pentru pretentiile de 400 lei pentru fiecare reclamanta, se retin urmatoarele:
A.D. a avut sase copii, respectiv: A.M. (fiu), A.S. (fiu), B.(E.) J. (fiica), C.M. (fiica), A.V. (fiu), decedat, cu mostenitoarea M.V. (fiica), respectiv A.I. (fiu), decedat, acesta avand doi mostenitori, respectiv C.C. (fiica) si A.G. (fiu), decedat, cu mostenitorii A.C. (sotie supravietuitoare), D.C. (fiica) si A.A. (fiica).
La data de 09.09.1997, a fost emis de catre Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Constanta titlul de proprietate nr. 52258/700, pentru suprafata de 9 hectare si 4000 mp, pe numele mostenitorilor A.M., A.G., E.Z., terenul fiind atribuit in parcelele: 38/15 - 3 hectare, 319/39 - 1,38 hectare, 8/27 - 4,42 hectare, 222/13 - 0,6 hectare.
Prin sentinta civila nr. 3375/11.04.2006, pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul nr. 6440/2003 s-a dispus constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate 52258/700/09.09.1997 (fila 7 din dosarul nr. 26779/212/2012), respectiv obligarea comisiilor la emiterea unui nou titlu de proprietate pentru suprafata de 9 hectare si 4000 mp teren extravilan pe numele tuturor mostenitorilor lui A.D. care indeplinesc conditiile de persoane indreptatite la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului.
In vederea executarii aceste hotarari judecatoresti, a fost emis un nou titlul de proprietate nr.1418/19.06.2007 (fila 6 din dosarul nr. 26779/212/2012), pe numele tuturor mostenitorilor defunctului A.D., fiind mentionati in titlu: A.S., A.V., C.M., A.M., E.Z., A.I..
Se mai retine ca instanta a retinut, cu putere de lucru judecat, ca s-a dispus in mod corect reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul respectiv pe numele autorului comun, A.D., si nu pe numele mamei reclamantilor.
De asemenea, s-a stabilit ca sunt indreptatiti la reconstituirea dreptului de proprietate, in calitate de mostenitori ai defunctului A.D., toti cei sase frati, deoarece acestia au fost inscrisi in cuprinsul cererii de reconstituire depusa la primarie si inregistrata sub nr. 1492/13.03.1991, aceasta fiind formulata de reclamantul A.M..
Cererea avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 1418/19.06.2007, formulata de catre A.M. si A.S., ce a facut obiectul dosarului civil nr. 26779/212/2012 a fost solutionata irevocabil in sensul respingerii, ca neintemeiata, prin sentinta civila nr. 7488/27.05.2013, mentinuta prin decizia civila nr. 256/04.03.2014 pronuntata de Tribunalul Constanta in acelasi dosar.
Se mai retine ca cele doua reclamante sustin ca, desi erau indreptatite sa beneficieze de drepturile obtinute din arendarea terenului in suprafata de 9,4 hectare, nu au primit partea lor din arenda, respectiv 1/6 pentru fiecare, motiv pentru care au solicitat obligarea celor doi parati, A.M. si A.S. la plata sumelor ce le reveneau acestora, pe ultimii trei ani anteriori formularii cererii, in limita sumei de 400 lei pentru fiecare reclamanta, pentru care acestea au timbrat.
Conform adeverintei depuse la dosar de catre IF D.M. (fila 120), rezulta ca exista un contract de arenda incheiat cu acesta pentru un teren in suprafata de 4,42 hectare, situat in parcela A8, in temeiul contractului de arendare nr. 68/01.03.2012 (filele 83-86).
Cum cererea reclamantelor vizeaza sumele primite de catre cei doi parati in perioada 04.12.2009 - 04.12.2012, instanta va retine ca, potrivit adeverintei aflate la fila 120 din prezentul dosar, reclamanta B.J. a primit grau in natura pentru suprafata de 1,1 hectare, pana in anul 2010 inclusiv, din 2011 fiind achitata arenda, in bani, paratul A.M., pentru intreaga suprafata de teren.
In anii 2009 si 2010, paratul A.M. a primit suma de 825 lei anual, pentru 3,3 hectare, reclamanta B.J. primind grau in natura pentru 1,1 hectare, desi cota fiecaruia era de 1/6 din 4,4 hectare, respectiv 0,733 hectare, pentru anii 2009 si 2010 instanta retinand ca reclamanta B.J. nu este indreptatita sa mai primeasca nimic din arenda cuvenita pentru terenul de 4,4 hectare, aceasta primind mai mult decat partea sa, insa reclamanta M.V. era indreptatita la 1/6 din arenda datorata, a carei valoare este de 1100 lei, raportat la imprejurarea ca 825 lei reprezinta 75% din valoarea arendei, restul fiind acordat in natura.
In practica judiciara anterioara intrarii in vigoare a Noului Cod Civil, precum si in doctrina, cu privire la regulile in caz de proprietate pe cote-parti, s-a apreciat constant ca fructele civile (chirii, arenzi) se cuvin tuturor copartajantilor, proportional cu cota lor parte, indiferent cine le-a perceput.
In consecinta, in temeiul dreptului de proprietate detinut asupra terenului in suprafata de 4,4 hectare dat in arenda, conform titlului de proprietate nr. 1418/19.06.2007, instanta apreciaza ca cererea reclamantelor este intemeiata.
Cum imprejurarea ca una dintre reclamante a primit mai mult decat partea ce i se cuvenea din arenda aferenta anilor 2009 si 2010 nu este de natura a scuti paratul A.M. de obligatia de a restitui celorlalte parti sumele primite in plus fata de cota sa parte din dreptul de proprietate, de 183,33 lei (1/6 din arenda totala anuala de 1100 lei), motiv pentru care instanta apreciaza ca cererea reclamantei M.V. privind obligarea reclamantului la restituirea sumei constand in partea sa de arenda, de 1/6 din 1100 lei, este intemeiata, retinand ca reclamanta M.V. avea dreptul sa primeasca suma de 183,33 lei pentru anul 2009, respectiv suma de 183,33 lei pentru anul 2010. 
In anii 2011 si 2012, paratul A.M. a primit suma de 1768 lei anual, pentru 4,4 hectare, astfel incat ambele reclamante sunt indreptatite la partea ce le revenea, de 1/6 din aceste sume, primite in plus fata de cota legala, de catre reclamantul A.M., fiind vorba despre suma de 294,66 lei pentru fiecare, aferenta anului 2011, respectiv suma de 294,66 lei fiecare, aferenta anului 2012.
Cum reclamantul A.M. nu a facut dovada ca a achitat, din sumele primite in anii 2009 si 2010, partea cuvenita reclamantei M.V., iar din sumele primite in anii 2011-2012, sumele cuvenite reclamantelor M.V. si B.J., acest capat de cerere este partial intemeiat.
Cu toate acestea, instanta va retine ca reclamantele si-au timbrat pretentiile doar pentru suma de 400 lei fiecare, motiv pentru care va obliga paratul A.M. la plata catre reclamanta M.V. a sumei de 400 lei, din care 183,33 lei reprezentand cota de 1/6 din arenda aferenta anului 2009, 183,33 lei reprezentand cota de 1/6 din arenda aferenta anului 2010, iar suma de 33,34 lei reprezentand parte din arenda cuvenita pentru anul 2011.
De asemenea, instanta il va obliga pe paratul A.M. la plata catre reclamanta B.J. a sumei de 400 lei, din care 294,66 lei reprezentand cota de 1/6 din arenda aferenta anului 2011, iar suma de 105,34 lei reprezentand parte din arenda cuvenita pentru anul 2012. 
Cu privire la pretentiile formulate fata de paratul A.S., se retine ca, din inscrisurile depuse la dosar, nu rezulta ca acesta ar fi primit vreo suma de bani cu titlu de arenda, in perioada 2009 - 2012, motiv pentru care acest capat de cerere este neintemeiat, fata de acesta, urmand ca instanta sa il respinga, ca atare.
Referitor la al doilea capat din cererea principala, instanta a constatat ca acesta este prescris fata de paratul A.M., motiv pentru care va respinge capatul doi de cerere, formulat in contradictoriu cu paratul A.M., ca prescris, respectiv a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului A.S., motiv pentru care va respinge acest capat de cerere, in contradictoriu cu paratul A.S., ca formulat impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
In ce priveste cererea reconventionala formulata de catre paratul-reclamant reconvenient A.M., instanta a admis exceptia prescriptiei dreptului reclamantului reconvenient A.M. de a cere obligarea paratelor reconveniente M.V. si B.J. la plata sumelor datorate cu titlu de impozit, anterioare datei de 09.05.2011, motiv pentru care va respinge aceasta cerere, pentru perioada anterioara datei de 09.05.2011, ca prescris formulata.
Cu privire la pretentiile formulate dupa data de 09.05.2011, se retine ca, potrivit adresei nr. 981/12.03.2015 eliberate de Primaria comunei Mihai Viteazu, dupa data de 09.05.2011, au fost achitate, cu titlu de impozit aferent suprafetei de teren de 8,8 hectare, ramase dupa vanzarea celor 6000 mp de vie, teren detinut in coproprietate de parti, conform titlului de proprietate nr. 1418/19.06.2007 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Constanta, urmatoarele sume: impozitul aferent anului 2012, in valoare de 271 lei, a fost achitat integral de A.M., cu chitanta 117/12.01.2012 (fila 48),  impozitul aferent anului 2013 a fost achitat de B.J. cu suma de 59 lei, prin chitanta 267/25.01.2013, de M.V. cu suma de 59 lei, chitanta 268/25.01.2013, de catre A.M. suma de 238 lei, cu chitanta nr. 1851/24.07.2013 (fila 49), impozitul aferent anului 2014 in valoare de 329 lei a fost achitat integral de A.M., cu chitanta 674/27.02.2014 (fila 50).
Prin urmare, cum impozitul total aferent anului 2013 se ridica la suma de 356 lei, iar cele doua parate din cererea reconventionala au achitat cate 59 lei, 1/6 din 356 lei reprezentand suma de 59,33 lei, se constata ca acestea au achitat partea ce le revenea din impozitul aferent terenului detinut in coproprietate, pentru anul 2013.
In ce priveste impozitul aferent anului 2012, in valoare de 271 lei, se constata ca acesta a fost achitat doar de catre reclamantul reconvenient, cota de 1/6 datorata de fiecare parata reconvenienta fiind de 45,2 lei, iar pentru anul 2014, se retine ca impozitul datorat a fost de 329 lei, achitat integral de catre reclamantul reconvenient, cota de 1/6 datorata de fiecare dintre paratele reconveniente fiind de 54,833 lei.
Avand in vedere ca fiecare coproprietar are si drepturi si obligatii ce ii revin din starea de coproprietate, raportat la cota-parte ideala din dreptul de proprietate, instanta apreciaza ca fiecare dintre cele doua parate reconveniente trebuie sa achite reclamantului reconvenient suma de 45,2 lei, reprezentand 1/6 din impozitul datorat in anul 2012 pentru cele 8,8 hectare teren agricol detinut in coproprietate, respectiv suma de 54,833 lei, reprezentand 1/6 din impozitul datorat in anul 2012 pentru cele 8,8 hectare teren agricol detinut in coproprietate.        
In concluzie, instanta va admite in parte cererea reconventionala, respectiv va obliga cele doua parate reconveniente sa achite reclamantului reconvenient suma de 45,2 lei fiecare, reprezentand 1/6 din impozitul datorat in anul 2012 pentru cele 8,8 hectare teren agricol detinut in coproprietate, respectiv suma de 54,833 lei fiecare, reprezentand 1/6 din impozitul datorat in anul 2012 pentru cele 8,8 hectare teren agricol detinut in coproprietate.
Cum atat reclamantele din cererea principala, cat si reclamantul din cererea reconventionala au cerut cheltuieli de judecata, instanta va aprecia, fata de dispozitiile art. 276 si 277 C.proc.civ. din 1865, aplicabil in prezenta cauza, cu privire la cheltuielile de judecata datorate de fiecare parte.
Se va retine ca reclamantele au facut dovada unor cheltuieli de judecata de 41 lei fiecare, reprezentand taxa judiciara de timbru pentru capatul de cerere admis, in timp ce paratul-reclamant reconvenient este indreptatit, fata de valoarea totala a pretentiilor sale admise, de 200,066 lei, la suma de 20 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru, calculata conform OUG nr. 80/2013, respectiv a facut dovada achitarii sumei de 800 lei, cu titlu de onorariu avocat, conform chitantei seria SE-C nr. 000249/09.09.2013, aflata la fila 77 a prezentului dosar.
Cum cererea reconventionala a fost admis doar in parte, pentru aproximativ 50% din valoarea pretentiilor formulate, instanta va reduce proportional cu valoarea pretentiilor admise aceasta cheltuiala, constand in onorariul de avocat, la suma de 600 lei, apreciind ca 400 lei a reprezentat onorariul pentru apararea formulata impotriva cererii principale, iar 400 lei, redus la jumatate, respectiv 200 lei, onorariul pentru cererea reconventionala.
Instanta va constata ca fiecare reclamanta-parata reconvenienta este indreptatita la suma de 41 lei fata de paratul A.M., cu titlu de cheltuieli de judecata, cererea principala fiind respinsa in totalitate fata de paratul A.S., iar paratul-reclamant reconvenient este indreptatit la suma de 620 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, urmand sa compenseze cheltuielile de judecata si sa oblige cele doua reclamante sa achite paratului-reclamant reconvenient cheltuieli de judecata in valoare de 538 lei, respectiv cate 269 lei fiecare.