Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Drobeta Turnu Severin

NULITATE ABSOLUTA CONTRACT VANZARE-CUMPARARE IMOBILIARA

(Sentinta civila nr. 2299/2011 din data de 21.04.2011 pronuntata de Judecatoria Drobeta Turnu Severin)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Judecatoria Drobeta Turnu Severin | Jurisprudenta Judecatoria Drobeta Turnu Severin

      La data de 24.09.2010, reclamanta F.F.S.D.M. a solicitat ca in contradictoriu cu parata C.C.I.A.M.  sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare imobiliara, autentificat sub nr. 1907/10.06.2010, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii contractului si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata determinate de acest proces.
      Motivand cererea, reclamanta a invederat ca la data de 10.06.2010, intre partile litigante s-a incheiat contractul de vanzare cumparare ce face obiectul prezentei actiuni.
      Conform contractului, reclamanta a transmis paratei dreptul de proprietate asupra urmatoarelor bunuri imobile: imobilul reprezentat de apartamentul nr. 3,  constand intr-un nr. de 12 incaperi, notate de la 1 la 12 in documentatia cadastrala, avand o suprafata utila de 252,65 mp si o suprafata construita de 314,40 mp, respectiv doua sali de sedinta, cinci birouri, 3 holuri, o camara, balcon si casa scarii cu acces din scara blocului, avand nr. cadastral 1229/1/1/3; imobilul reprezentat de apartamentul nr. 5, constand intr-un nr. de 2 incaperi, notate de la 17 la 18 in documentatia cadastrala, avand o suprafata utila de 67,85 mp si o suprafata construita de 94,18 mp, respectiv o sala de sedinta si un wc, cu acces la strada, avand nr. cadastral 1229/5/0/3 si imobilul reprezentat de beciul nr. 5, respectiv incaperea cu nr. 55 din documentatia cadastrala, cu acces din curtea interioara, avand o suprafata utila de 31,82 mp si o suprafata construita de 40,16 mp, avand nr. cadastral 1229/1/1/5.
      Precizeaza reclamanta ca pretul total al imobilelor vandute a fost stabilit la suma de 43.626 lei, in baza unui raport de evaluare imobiliara, fiind platit prin compensare, conform art. 3 din contract.
      La incheierea in forma autentica a contractului reclamanta a fost reprezentata de numitul M.T. in baza mandatului dat prin imputernicirea nr. 01/15.01.2010, iar parata - de numita I.A., in baza mandatului dat prin imputernicirea nr. 41/20.01.2010.
      Se precizeaza ca anterior, prin incheierea nr. 2/F/19.02.2010, judecatoria a admis cererea reclamantei, dispunand inscrierea modificarilor aduse actului constitutiv al Fundatiei, asa cum au fost mentionate in actul aditional inregistrat sub nr. 58/08.02.2010 in Registrul Asociatilor si Fundatiilor tinut la grefa instantei.
      Respectivele modificari au vizat componenta Biroului Executiv al reclamantei, incepand cu data de 19.02.2010, format din presedinte -N.E., vicepresedinti - C.P., N.L., S.I., secretar general - S.C..
      Pretinde reclamanta ca in speta sunt incidente dispozitiile art. 948 pct. 1 c.civ., intrucat mandatul conventional prezentat la incheierea contractului in litigiu nu emana de la reprezentantul legal al vanzatoarei, intrucat persoana semnatara a imputernicirii nr. 01/15.01.2010 ( M.M.) nu era reprezentantul legal al fundatiei si nu avea nici o imputernicire speciala, nici anterior semnarii contractului, nici in momentul semnarii acestuia.
      Ori, M.M.- secretarul general al fundatiei nu avea aptitudinea de a efectua acte de dispozitie in numele si pe seama fundatiei, neavand mandat statuar, special sau conventional sa incheie sau sa imputerniceasca o alta persoana sa incheie un act juridic de dispozitie.
      Considera contractul de mandat nul absolut pentru lipsa capacitatii de a contracta a numitului M.M., iar in virtutea principiului accesorium sequitur principale nulitatea contractului de mandat atrage nulitatea contractului de vanzare - cumparare subsecvent.
      Un alt motiv de nulitate invocat este cel prevazut de art. 948 pct. 2 c.civ., respectiv lipsa consimtamantului vanzatoarei - reclamante la incheierea contractului, in conditiile in care din partea vanzatoarei nu a semnat reprezentantul sau legal, ci un mandatar, ce nu a prezenta notarului o procura autentica.
      De altfel, nici din partea cumparatoarei parate contractul nu a fost semnat de reprezentantul legal, ci de un mandatar, la randul sau fara procura autentica.
      Facand referire la dispozitiile art. 1532 si art. 1536 alin 2 c.civ., reclamanta apreciaza ca in virtutea simetriei juridice, cand actul juridic incheiat de mandatar, in numele mandatului trebuie sa indeplineasca forma solemna ad validitatem, si procura trebuie sa respecte aceleasi conditii de fond si de forma, intrucat mandatul formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat.
      Invocand dispozitiile art. 948 pct. 3 coroborat cu art. 1303 c.civ., reclamanta afirma ca actul juridic in litigiu este nul absolut, pretul ca obiect al contraprestatiei cumparatoarei nu este determinat, fiind stabilit in mod fictiv.
      Potrivit art. 3 din contract, partile litigante au stabilit ca pretul s-a achitat integral, prin compensatie, conform procesului verbal de negociere nr. 32/15.01.2010 si a procesului verbal de compensare nr. 33/15.01.2010.
      In speta, parata nu a avut calitatea de creditor a reclamantei nici anterior incheierii contractului, nici ulterior acestui moment, astfel ca lipseste un element esential al contractului, respectiv pretul.
      In fine, se sustine ca, in raport de dispozitiile art. 948 pct. 4 c.civ., actul juridic este nul absolut, in lipsa caracterului sau licit.
      Ori, imputernicitul vanzatoarei avea cunostinta la momentul incheierii contractului ca mandatul acordat nu emana de la reprezentantul legal al fundatiei, aspect pe care de altfel l-a cunoscut, sau cu minime diligente putea sa il cunoasca si parata, care a fost asadar de rea-credinta.
      In aceste conditii, prin aplicarea principiului frauda corupe totul, actul juridic reprezentat de contractul in litigiu este nul absolut.
      La termenul din data de 04.11.2010, reclamanta a formulat precizare la actiune, indreptand erorile materiale din cuprinsul cererii  introductive in instanta cu referire la nr. cadastrale ale imobilelor ce au facut obiectul contractului de vanzare cumparare dintre parti si aratand temeiul juridic si motivele de nulitate absoluta invocate.
      Reiterand situatia de fapt prezentata in actiunea initiala, reclamanta a invederat ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 948 pct. 2,  art. 948 pct. 3 rap. la art. 1303 si respectiv art. 948 pct. 4 c.civ.
      Se pretinde asadar ca actul juridic este nul absolut pentru lipsa consimtamantului vanzatoarei - reclamante si a cumparatoarei - parate, contractul fiind incheiat de prin intermediul mandatarilor care nu au prezentat o procura in forma autentica necesara in virtutea principiului simetriei formelor, mandantul reclamantei nefiind capabil de a contracta, intrucat persoana care l-a imputernicit nu era reprezentantul legal al fundatiei.
      Contractul este nul absolut intrucat pretul nu este determinat, fiind stabilit in mod fictiv, parata neavand calitatea de creditor a reclamantei, astfel ca lipseste un element esential al contractului.
      In fine, sustine ca in speta sunt incidente dispozitiile art. 948 pct. 4 c.civ., nefiind conditiile de valabilitate ale cauzei actului juridic, respectiv caracterul licit.
      Ori, imputernicitul vanzatoarei reclamante avea cunostinta de faptul ca mandatul nu emana de reprezentantul legal al acesteia, fapt pe care si parata l-a cunoscut, sau cu minime diligente putea sa il cunoasca.
      In conditiile in care parata nu avea calitatea de creditor a reclamantei, prin incheierea contractului in litigiu a urmarit fraudarea intereselor fundatiei si a membrilor sai, prin diminuarea patrimoniului fundatiei.
      Printr-o ultima precizare a obiectului actiunii ( f.239), la data de 07.04.2011, reclamanta a invederat ca renunta la motivul de nulitate reglementat de art. 948 pct. 4 c.p.civ., cu privire la caracterul ilicit al cauzei, intelegand sa investeasca instanta numai cu nulitatea absoluta a contractului pe temeiul art. 948 pct. 2 si art. 948 pct. 3 rap. la art. 1303 din c.civ, respectiv lipsa consimtamantului partilor litigante la incheierea contractului si respectiv faptul ca pretul, obiect al contraprestatiei cumparatoarei nu a fost determinat, fiind stabilit in mod fictiv.
      Parata a formulat intampinare, prin care a solicitat in esenta respingerea actiunii, invederand ca actul juridic in litigiu indeplineste toate conditiile generale de valabilitate, respectiv capacitatea de a contracta,consimtamantul valabil al partii care se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.
      Precizeaza ca reprezentantul reclamantei a fost imputernicit prin hotararea nr. 1/20.01.2009 a Consiliului de Conducere al fundatiei sa semneze contracte de vanzare cumparare sau de donatii imobiliare, iar prin imputernicirea nr. 01/15.01.2010 i s-a acordat un mandat special pentru semnarea contractului in litigiu.
      Chiar daca ulterior s-ar fi revocat mandatul, contractul de vanzare-cumparare ramane valabil, intrucat la momentul incheierii lui imputernicirea a fost valabila.
      Se arata ca anterior, in data de 18.01.2010, intre partile litigante s-a incheiat un alt contract de vanzare - cumparare, prin care s-au instrainat aceleasi corpuri de proprietate, vanzare ce a fost consfintita prin actul autentic in litigiu.
      In raport de dispozitiile Legii 247/2005 si a Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare, forma autentica este pretinsa ad validitataem doar pentru instrainarea terenului, nu si a constructiilor, iar terenul in suprafata de 1.141 mp aferent constructiilor este proprietatea paratei.
      Prin sentinta civila nr.2299/2011, pronuntata de Judecatoria Drobeta Turnu Severin, irevocabila prin respingerea recursului, a fost admisa actiunea precizata si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1907/10.06.2010 si s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului.
      Se constata ca persoana care a semnat imputernicirea prezentata notarului public, respectiv M.M., nu avea calitatea de reprezentant legal al fundatiei vanzatoare si nici nu a prezentat un mandat special in acest sens.
      Ori, in raport de dispozitiile art. 29 alin. 1 si alin. 2 lit. e) din OG nr. 26/2000, incidente in cauza, reprezentantul legal al fundatiei este Consiliul director.
      Totodata, conform art. 39 alin. 4 lit. a) si b) din Statutul fundatiei, destinatia patrimoniului fundatiei va fi stabilita de catre Adunarea Generala, prin votul a doua treimi din numarul membrilor activi ai fundatiei, iar orice schimbare a destinatiei patrimoniului sau a unei parti din acesta, fara aprobarea Adunarii Generale este nula.
      Instanta retine ca atunci cand actul juridic la care participa mandatarul se incheie in forma solemna, in virtutea principiului simetriei formelor, si mandatul trebuie incheiat tot in forma solemna.
      Cum semnatarul imputernicirii nr. 01/15.01.2010 avea la momentul emiterii ei calitatea de secretar general al reclamantei, atributiile sale erau limitate la acte de administrare, actele de dispozitie iesind din sfera lui de competenta.
      In raport de aceste considerente, instanta constata ca, intr-adevar, in speta sunt incidente dispozitiile art. 948 pct. 2 c.p.civ., in sensul ca lipseste consimtamantul vanzatoarei reclamante la incheierea contractului.
      Gasind incident in cauza primul motiv de nulitate invocat de catre reclamanta, instanta urmeaza sa admita actiunea asa cum a fost precizata si sa constate nulitatea absoluta a contractului in litigiu, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii contractului.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013