Instrainarea constructiilor prin act sub semnatura privata. Conditii de validitate . Hotarare care tine loc de act autentic

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta, reclamanta B. F. a chemat in judecata pe paratii S. I. , S. V. , M. E. , I.  P. , N.  S.  si I. D.  pentru ca prin hotararea ce se va da, sa se constate ca paratii S. I.  si S. V.  au vandut  reclamantei o casa de locuit, construita din paianta, acoperita cu tigla si carton, cu doua camere de locuit, un hol si anexe gospodaresti si teren intravilan aferent casei, situat in I. , str. M. , avand ca vecini pe L. V. si C.  S. , contra sumei de 4000 RON.
Din probatoriul administrat in cauza instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Paratul S. I. a fost casatorit cu defuncta S. V. In timpul casatoriei, dupa anul 1990, cei doi au ridicat impreuna o casa de locuit in orasul I., str. M. , bun imobil ce face obiectul litigiului de fata. Din depozitia martorilor G. N.  si S.  F., precum si din concluziile raportului de expertiza instanta a retinut ca aceasta casa a fost construita in ultimii 12-15 ani doar de S. I. si de defuncta S. V. , nu si de alte persoane.
Potrivit art. 1295, alin.1 Cod civil "vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat."
Prin insasi respectiva chitanta de mana intre parti a operat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului casa de locuit. Acel inscris, desi este intitulat "declaratie" , prin continutul sau este un inscris sub semnatura privata prin care s-a materializat vanzarea-cumpararea. Conditia "ad validitatem" a formei autentice este prevazuta in Legea 18/1991 numai pentru terenuri. In ceea ce priveste constructiile, acestea sunt reglementate de principiul consensualismului prevazut de art. 1295 Cod Civil. Spre deosebire de vanzarea unui teren, vanzarea unei constructii nu este un act juridic solemn.
De asemenea, instanta constata ca este indeplinita si conditia valabilitatii contractului de vanzare-cumparare potrivit careia vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului care se instraineaza.
Chiar si daca inscrisul sub semnatura privata, incheiat intre reclamanta pe de o parte si S. I. si S. V. pe de alta, ar fi doar un antecontract, instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, avand in vedere dispozitiile art. 1073 si 1077 Cod Civil poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
           Cat priveste terenul aferent casei, instanta constata ca in antecontract nu se face nicio referire la teren, ci numai la casa. Intr-adevar, potrivit art.5  alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, " in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract".
Dar din probele existente la dosarul cauzei nu rezulta ca partile ar fi incheiat vreo conventie cu privire la terenul aferent casei.
In aceste conditii este lipsit de relevanta daca terenul aferent casei apartinea in parte sau in totalitate lui S. I. si S.V. Chiar daca acestia aveau dreptul la vreo cota-parte din teren, in masura in care actul sub semnatura privata nu consfinteste intelegerea partilor cu privire la teren, instanta nu poate constata ca ar fi intervenit vanzarea-cumpararea si cu privire la teren.
         Pentru considerentele expuse mai sus, instanta a admis in parte cererea reclamantei, a constatat ca paratul S. I. impreuna cu defuncta S. V. au vandut reclamantei B. F. , la data de 28.06.2002,  un imobil - casa de locuit, cu suprafata de 71,67 m.p., precum si anexe gospodaresti, situat in oras I. , judetul Braila, strada M. , fara numar, cu urmatoarele vecinatati: str. M., C. M. , L.  V.  si C. S.  (asa cum a fost identificat prin raportul de expertiza intocmit de expert D. J.), pentru pretul de 4000 RON si a dispus ca prezenta hotarare sa tina loc de contract de vanzare-cumparare a imobilului susmentionat. Instanta a respins ca nefondat capatul de cerere privitor la constatarea vanzarii-cumpararii terenului aferent acestei case.