Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Lehliu Gara

CIVIL - HOTARARE CARE SA TINA LOC DE ACT AUTENTIC- DE VANZARE- CUMPARARE

(Sentinta civila nr. 104 din data de 28.01.2009 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Judecatoria Lehliu Gara | Jurisprudenta Judecatoria Lehliu Gara

Pe rol solutionarea amanarii pronuntarii cauzei civile, avand ca obiect "pronuntare hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare", actiune formulata de reclamantii I. G. si I. I., impotriva paratei T. R.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 14.01.2009, fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi ce face parte integranta din prezenta, iar instanta avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 21.01.2009, iar apoi la 28.01.2009, cand in urma deliberarii a pronuntat urmatoarea sentinta:

                              I N S T A N T A

Deliberand asupra actiunii civile de fata.
Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 13.06.2008 si inregistrata sub nr. 883/249, reclamantii I. G si I. I, au chemat-o in judecata pe parata T. R., pentru ca pe baza probelor ce vor fi administrate, sa se constate intervenita, la data de 07.03.2006, vanzarea - cumpararea  cotei parti de 1/4 din imobilul situat in comuna Ileana, satul Stefanesti, jud. Calarasi, urmand a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
In motivarea actiunii, reclamantii arata ca, la data de 07.03.2006, au incheiat cu numitii  R M, G T, N S si T R, un act juridic sub semnatura privata numit NOTA, prin care au cumparat de la persoanele mentionate imobilul compus din casa si teren aferent in suprafata de 5.676 m.p. cu pretul de 5.000 Euro, reclamantii achitand la data perfectarii contractului, fiecaruia dintre vanzatori, suma de 2.625 lei, respectiv suma de 3000 Euro (in echivalent lei), iar diferenta de 2000 Euro, urmand a fi achitata la data incheierii actelor in forma autentica.
Mai arata ca, ulterior, s-a procedat la intocmirea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.387/06.04.2007 de BNP D S C, dar numai cu trei dintre vanzatori, respectiv:  R M, G T si N S, iar parata T R a refuzat intocmirea contractul de vanzare cumparare in forma autentica pentru cota sa parte de 1/4 din imobilul casa si teren aferent.
De asemenea, mai arata ca, desi parata a refuzat sa se prezinte la notariat, vanzarea - cumpararea a fost perfectata intre aceasta si reclamanti, acordul partilor fiind valabil exprimat, neviciat, iar translatia dreptului de proprietate operand la momentul perfectarii actului juridic sub semnatura privata, adica de la data de 07.03.2006.    
Avand in vedere ca s-au inteles cu parata asupra imobilului sus mentionat, aceasta exprimandu-si vointa de a vinde partea sa si a acceptat si a primit un avans in cuantum de 2.625 lei, cuvenit conform cotei sale parti, solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata. 
In drept, reclamantii si-au intemeiat actiunea pe dispozitiile art.1294, art.1295 C.civ., art. 111 C.pr.civ.
In dovedirea actiunii reclamantii au solicitat probele cu inscrisuri, 3 martori si interogatoriul paratei.
Actiunea este legal timbrata la valoare, cu 549 lei taxa timbru si 5 lei timbru judiciar.
Alaturat actiunii reclamantii au atasat in xerocopie urmatoarele acte: contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 387/06.04.2007 de BNP D S C - mun. B si nota incheiata la data de 07.03.2006.
Parata a formulat in cauza INTAMPINARE  prin care solicita respingerea  actiunii si obligarea  reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
Prin intampinare, parata a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, motivat de faptul ca pe actul juridic din 07.03.2006, invocat de reclamanti, denumit "nota", acestia nu sunt trecuti ca si promitenti cumparatori, reclamantii nu au calitate de parte contractanta, actul fiind incheiat intre  parata T R si fratii sai R M, G T si N S si deci, nu au nici calitate  de reclamanti in prezenta cauza.  Mai arata ca, pentru a putea solicita executarea unei obligatii corelative, respectiv vanzarea  imobilului in cauza, se presupune existenta unui act juridic bilateral care sa reprezinte vointa  concordanta a doua parti, respectiv de a vinde si de a cumpara.
Pe fondul cauzei solicita respingerea actiunii formulata de reclamanti, ca inadmisibila.
In motivarea intampinarii, parata arata ca nu a primit nici un ban de la reclamanti si nu a avut nicio intelegere cu acestia, ca de la fratele sau a primit o suma de bani ce reprezenta vanzarea unei alte suprafete de teren, ca intre reclamanti si G T si R M a intervenit o alta conventie, prin care acestia promiteau vanzarea cotei lor din  imobilul in cauza, o promisiune de  vanzare incheiata la data de 07.03.2006 la o agentie imobiliara din Bucuresti, act in urma caruia s-a incheiat vanzarea-cumpararea in forma autentica, conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.387/06.04.2007, prin care I G si I I, au cumparat cota indiviza de 3/4 din imobilul in cauza.
Mai arata ca, ulterior incheierii acestui act in forma autentica, reclamantii au chemat-o in judecata in vederea iesirii din indiviziune, Judecatoria Lehliu Gara pronuntand sentinta civila nr. 441/15.05.2008, definitiva si irevocabila, prin care s-a lotizat si s-au atribuit loturi in natura, atat acesteia, cat si reclamantilor conform cotelor ce le detin, iar nota incheiata la data de 07.03.2006, invocata de reclamanti ca fiind o promisiune de vanzare, nu reprezinta o conventie, deoarece nu este trecut nici un cumparator sau promitent-cumparator, nu se specifica cine vinde si cine cumpara, nu  este descris imobilul si nici suprafata de teren ce face obiectul acestei promisiuni de vanzare-cumparare si nu se face nici o mentiune cu privire la reclamanti, nu este trecut numele acestora si nu a fost incheiata in atatea exemplare cate parti sunt.
De asemenea, mai arata ca, potrivit art. 1294 C.civil, "Vinderea este o conventie prin care doua sau mai multe parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul",  apreciind ca intre reclamanti si aceasta nu exista nici o conventie, iar inscrisul intitulat "nota" nu reprezinta un contract sinalgamatic (bilateral) cu titlul oneros, act ce ar putea  justifica solicitarea reclamantilor, astfel ca solicitarea reclamantilor de a se pronunta o hotarare judecatoreasca, care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este inadmisibila.
In drept, parata si-a intemeiat intampinarea pe disp.art.115-118 C.pr.civ., art.973, art.1179, art.1294 C.civ., art.274 C.proc.civ.
In dovedirea intampinarii parata solicita probele cu inscrisuri si orice alta proba rezultata din dezbateri.
Alaturat intampinarii, parata a depus in xerocopie urmatoarele acte: nota incheiata la data de 07.03.2006; antecontractul de vanzare - cumparare autentificat incheiat la agentia imobiliara SC Elia Absolut SRL la data de 7.03.2006;  sentinta civila nr. 441 din 15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara in dosarul civil nr. 930/249/2007, definitiva si irevocabila.
Reclamantii au mai depus la dosar o declaratie olografa data de numitii G T, R M si N S.
In cauza au fost administrate robele cu martori, fiind audiati martorii N S, R M si G T (martori comuni) si interogatoriul partilor.
Desi reclamantii au incercat sa demonstreze ca parata avea cunostinta de vanzare, ca si-ar fi dat acordul cu privire la aceasta, totusi, din probele administrate rezulta contrariul. Intr-adevar, s-au facut discutii intre frati cu privire la posibilitatea instrainarii imobilului din Stefanesti, numai ca din probele administrata rezulta ca intre reclamanti si parata nu au existat discutii concrete legate de aceasta vanzare.
Astfel, martorul G T a declarat: "Precizez ca parata T R nu a fost fata in fata cu reclamantul niciodata cand au avut loc intelegerile mentionate, numai ca, dupa intocmirea acelei chitante doveditoare a impartirii avansului, parata s-a intalnit cu reclamantul chiar in curtea imobilului in litigiu. Cunosc acest aspect din discutiile purtate cu parata, eu nefiind de fata la momentul respectiv. Precizez ca nu ne-am intalnit niciodata toti 4 mostenitorii cu reclamantul."
In acelasi sens au fost si declaratiile martorei N S: "Nu cred ca pana la perfectarea contractului de vanzare cumparare parata s-a intalnit cu reclamantul cumparator, dar stiu ca dupa aceasta data au avut loc intalniri ale acestora."
Faptul ca intre reclamanti si parata nu au existat discutii concrete cu privire la vanzarea - cumpararea imobilului rezulta si din raspunsurile reclamantului la interogatoriu.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocata de parata, instanta o respinge pentru urmatoarele motive: este adevarat ca reclamantii nu sunt mentionati in inscrisul intitulat "nota", dar acestia au un interes sa promoveze o astfel de actiune, in calitatea lor de fosti coindivizari ai imobilului  impreuna cu parata, dar si a intelegerii intervenit cu cei trei frati ai paratei in legatura cu imobilul in litigiu, or, justificand un interes au si calitate procesuala activa.  
Instanta, analizand actele si lucrarile dosarului, a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Parata T R si numitii G T, R M si N S (frati) au mostenit de la autoarea lor G T un imobil format din locuinta si teren aferent in suprafata de 5676 mp situat in com. Ileana, satul Stefanesti, jud. Calarasi, potrivit sentintei civile nr. 4417/2006 a Judecatoriei Sectorului 3.
Dupa dezbaterea succesiunii, intre cei patru frati au existat discutii legate de instrainarea acestui imobil, sens in care numitul G T a dat un anunt la mica publicitate, fiind contactat apoi de o agentie imobiliara, informandu-l ca s-a gasit un client.
Clientul, in persoana reclamantului I G, a venit in comuna Ileana insotit de o persoana din cadrul agentiei, iar aici s-a intalnit cu numitii G T si R M (doi dintre coindivizari), iar dupa prezentarea imobilului, cei patru s-au deplasat la sediul agentiei imobiliare SC Elia Absolut SRL, unde s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare din data de 07.03.2006 intre numitii G T si R M, in calitate de promitenti vanzatori si reclamantul I G, in calitate de promitent cumparator, cu privire la imobilul situat in com. Ileana, sat Stefanesti, pentru pretul total de 5000 Euro, la data semnarii actului reclamantul achitand un avans de 3000 Euro.   
  In aceeasi zi numitul G T le-a chemat la locuinta sa pe celelalte trei surori pentru impartirea sumei de bani primita de la reclamant. Aici au venit R M si parata T R, mai putin N S, ocazie cu care s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat "Nota" in care s-a consemnat faptul ca cei patru frati au primit fiecare cate 2625 lei.
Ulterior, prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 387/06.04.2007 de BNP D S C, cei trei frati ai paratei si reclamantii au perfectat vanzarea - cumpararea numai pentru cota de 3/4 din imobil, parata T R nefiind de acord sa-si instraineze cota sa indiviza de 1/4 din acesta.
Prin sentinta civila nr. 441/15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Lehliu - Gara in dosarul nr. 930/249/2007, definitiva si irevocabila prin neapelare, s-a dispus iesirea din indiviziune a reclamantilor si a paratei asupra imobilului din com Ileana, sat Stefanesti, jud. Calarasi, atribuindu-li-se loturi in natura potrivit cotelor detinute.   
Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care sa constate vanzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca intre parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vanzarii.
Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vanzare cumparare este conditionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligatia de instrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza intr-o conventie de vanzare cumparare, mentionarea sa in actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la incheierea contractului in forma autentica, numai daca el indeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.
Ar fi trebuit ca intre parti sa existe o conventie care, nula de drept ca act de instrainare (fiind vorba si de un teren), dar perfect valabila ca promisiune sinalagmatica de vanzare, care nu a transmis proprietatea bunului de la vanzator la cumparator, dar a generat obligatia transmiterii acestui drept in viitor. Printre conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii stabilite de art. 948 Cod civil se numara si consimtamantul valabil al partii ce se obliga. “Nota" incheiata intre frati prin care parata a luat o parte din avans, invocata de reclamanti, nu duce la concluzia unui acord valabil exprimat, cu intentia de a produce efecte juridice
Chiar daca ar fi considerata o manifestare tacita de vointa, tot nu duce la concluzia producerii unor efecte juridice. Alta ar fi fost poate situatia daca s-ar fi mentionat in “Nota" ca parata este de acord cu vanzarea imobilului.
Intre parata si reclamanti nu s-a incheiat nicio intelegere scrisa, iar parata nu s-a obligat prin nimic fata de reclamant, respectiv nu s-a obligat sa-i instraineze cota sa din imobil si nici sa se prezinte la notariat pentru perfectarea vanzarii. 
Pentru pronuntarea unei hotarari care sa constate valabilitatea vanzarii - cumpararii ar trebui ca partile sa se fi obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vanzare-cumparare, ceea ce ar naste in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia incheiata.
In aceasta situatie, actiunea in justitie prin care cumparatorul sau vanzatorul solicita pronuntarea unei astfel de hotarari nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic incheiat intre parti si care formeaza legea lor.
Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiei si repararii in natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Ca temei de drept reclamantii au invocat prevederile art. 1294 si 1295 Cod civil, numai ca, fata de scopul urmarit, respectiv pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare, in realitate, suntem in prezenta prevederilor art. 1077 cod cvil, iar in acest cadru juridic instanta are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamantului debitorului obligatiei de a face izvorata din antecontract, sa pronunte o hot care sa tina loc de act autentic de instrainare.
Fata de toate aceste considerente, cum intre parti nu exista nici un antecontract, instanta apreciaza neintemeiata actiunea reclamantilor, urmand a o respinge ca atare.
Cum actiunea reclamantilor a fost respinsa, iar parata a efectuat cheltuieli cu acest proces, cheltuieli dovedite, reprezentand onorariu de avocat (potrivit chitantei aflata la fila 28 din dosar), urmeaza, in conformitate cu prevederile art. 274 al. 1 rap. la art. 277 Cod proc.civ., a-i obliga pe reclamanti, in solidar, la plata catre parata a sumei de 800 lei cu acest titlu.

PENTRU ACESTE MOTIVE
     IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocata de parata.
Respinge actiunea formulata de reclamantii I. G. si I. I., impotriva paratei T.R.
Obliga reclamantii, in solidar, la plata catre parati a sumei de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013