Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare + anulare act

SENTINTA CIVILA NR. 48/27.01.2010 (hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare + anulare act) Pe rol, amanarea pronuntarii cauzei civile, avand ca obiect “hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare + anulare act", actiune formulata de reclamantul D. D. impotriva paratilor C. A., M. I. si D. I.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de 13.01.2010, fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, ce face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea cauzei la data de 20.01.2010 si apoi la 27.01.2010, iar in urma deliberarii a pronuntat urmatoarea sentinta:

I N S T A N T A

       Deliberand asupra actiunii civile de fata.
Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 16.03.2009 si inregistrata sub nr. 381/249, reclamantul D. D., a chemat-o in judecata si personal la interogatoriu pe parata M. A. (fosta P.), pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca la data de 01.03.2002 parata i-a vandut acestuia o suprafata de 7000 mp teren agricol la pretul de 3.850.000 lei vechi, adica 385 lei noi, precum  si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamantul arata ca, printr-un act sub semnatura privata, parata i-a vandut suprafata de 7000 mp teren agricol la pretul de 3.850.000 lei vechi adica 385 lei noi, intelegandu-se ca intr-un termen rezonabil, sa se prezinte la notarul public in vederea incheierii actului autentic.
Mai arata ca, in intervalul de timp 2002 - octombrie 2008, parata in mod nejustificat a refuzat sa il contacteze pentru a merge la notarul public in vederea perfectarii actului de vanzare cumparare, iar la sfarsitul anului 2008 a aflat de la diverse persoane ca, la data de 12.10.2009, parata M. A. (fosta P.)  impreuna cu M. I., s-au prezentat la biroul notarului public C. C. si in calitate de promitent vanzator s-a obligat sa-i vanda lui D. I., suprafata de 7667 mp - teren arabil, in calitate de promitent cumparator.
De asemenea, mai arata ca, in aceste conditii considera ca are un motiv intemeiat sa introduca la instanta de judecata prezenta actiune in vederea obtinerii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
In drept reclamantul si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art.111 c.pr.civ.
In dovedirea actiunii, reclamantul intelege sa se foloseasca de proba cu acte,  interogatoriul paratei, urmand sa fie citata cu aceasta mentiune.
Actiunea este legal timbrata.
Alaturat actiunii reclamantul a atasat urmatoarele acte in xerocopie: antecontractul de vanzare - cumparare incheiat intre parti la data de 01.03.2002;  sentinta civila nr. 230/03.05.2006 a Judecatoriei Lehliu - Gara pronuntata in dosarul nr. 209/2006; certificatul de mostenitor nr. 27/03.02.1998 emis de BNP N.T. de pe urma defunctului M. S.; certificatul de mostenitor nr. 28/03.02.1998 emis de BNP N. T. de pe urma defunctei M.F.; antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C.C.;  titlul de proprietate nr. 28655/02.04.1999 emis de C.J. CL,; procura autentificata sub nr. 561/26.03.2009 de BNP N. T. prin care reclamantul l-a imputernicit pe numitul L.A. sa il reprezinte in cauza de fata.
La data de 18.05.2009, reclamantul a depus la dosar o cerere completatoare prin care a solicitat si anularea in parte a antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C. -, prin care parata M.A. se obliga sa vanda pentru a doua oara, in calitate de promitent vanzator, aceeasi suprafata de teren pe care i l-a vandut acestuia la data de 01.03.2002, printr-un act sub semnatura privata.
In drept, au fost invocate disp. art. 112 Cod proc.civ.
Cererea completatoare este legal timbrata, la valoare.
Au fost citate partile din antecontractul de vanzare - cumparare a carui anulare s-a solicitat, respectiv M. I. si D. I.
In sedinta publica din 05.08.2009, parata M.A. a precizat ca s-a casatorit si nu se mai numeste M., ci C., depunand la dosar copia certificatului de casatorie si a C.I. si ca nu este de acord cu actiunea reclamantului
In aceeasi sedinta, interogata din oficiu de instanta, parata C. A. a precizat ca in anul 2002 s-a inteles cu reclamantul ca acesta sa-i munceasca terenul in suprafata de 7000 m.p. mostenit de la mama sa, aflat in indiviziune cu ceilalti mostenitori, ca a incheiat cu acesta o chitanta de mana si a primit suma de 2.850.000  lei vechi.
S-a procedat la interogarea paratei pe interogatoriul solicitat de reclamant si la audierea martorului B. G. - propus de reclamant.
Instanta, analizand actele si lucrarile dosarului, a retinut urmatoarea situatie de fapt:
      La data de 01.03.2002, intre parata M. A. (fosta P.), in calitate de vanzatoare, si reclamantul D. D., in calitate de cumparator, a intervenit un antecontract de vanzare - cumparare sub semnatura privata, prin care parata s-a obligat sa-i vanda reclamantului suprafata de 7000 m.p. - teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Dor Marunt, judetul Calarasi, T 119, P 6, pentru un pret de 3.850.000 lei vechi, achitat in intregime de reclamant la momentul incheierii actului.
       Cat priveste proprietatea terenului, de precizat ca, in urma cererii formulate in baza Legii 18/1991, numitului M. S. i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata totala de 4 ha si 2500 mp - teren arabil extravilan in T 119, 115/5, 115/2, P 6, 1, 7, 8, eliberandu-se pe numele sau Titlul de proprietate nr. 28655/02.04.1999 de catre C. J. pentru S. D. de P. asupra T. C., teren situat pe raza com. Dor Marunt, jud. Calarasi.
La data de 21.02.1995, M. S. a decedat, de pe urma acesteia s-a dezbatut succesiunea, potrivit certificatului de mostenitor nr. 27/03.02.1998 emis de BNP N. T., avandu-i ca mostenitori, printre altii, si pe paratii P. A. (casatorita C.) si M. I., revenindu-le cate o cota de 3/24 din masa succesorala.
Prin sentinta civila nr. 230/03.05.2006 a Judecatoriei Lehliu - Gara pronuntata in dosarul nr. 209/2006, irevocabila prin nerecurare, s-a dispus suplimentarea masei succesorale ramase de pe urma defunctului M. S. si cu suprafata de teren arabil extravilan inscrisa in titlul de proprietate mentionat mai sus si s-a luat act de tranzactia partilor in ce priveste partajarea averii succesorale, paratei M. A. (fosta P., casatorita C.) revenindu-i suprafata de 7567 mp teren arabil extravilan din T 119. P 6, avand urmatoarele vecinatati: Nord - drum, Sud - drum, Est  M. I. (rest proprietate), Vest - D. M. (rest proprietate).
Ulterior, prin antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C., parata M. A. s-a obligat sa-i vanda paratului D. I. suprafata de 7567 mp teren arabil extravilan descris mai sus, iar paratul M. I. s-a obligat sa-i vanda suprafata de 7567 mp ce i-a revenit in baza aceleiasi sentinte.
Desi parata C. A. a negat faptul ca prin actul sub semnatura privata incheiat cu reclamantul la data de 01.03.2003 s-a obligat sa-i vanda acestuia terenul in cauza, din probele administrate rezulta cu certitudinea ca intentia a fost aceea de a incheia o promisiune de vanzare - cumparare.
Astfel, raspunzand la interogatoriul solicitat de reclamant, parata a recunoscut ca a scris si semnat actul sub semnatura, cu mentiunea ca nu i-a vandut terenul reclamantului, ci i l-a inchiriat ca sa-l lucreze, recunoscand, totodata, ca a primit pretul de 3.850 lei vechi.
Parata nu a recunoscut ca dupa semnarea actului i-ar fi promis reclamantului ca dupa dezbaterea succesiunii si iesirea din indiviziune sa se prezinte la notar in vederea perfectarii vanzarii - cumpararii si pentru ca timp de 5 ani reclamantul nu s-a mai interesat sa faca actele; ca nu l-a anuntat pe reclamant despre suplimentarea masei succesorale si despre partajarea terenului prin sentinta civila din 2006 si ca din momentul incheierii chitantei reclamantul a intrat in posesia terenului si nu stie daca-l poseda si in prezent.
Ca intelegerea dintre reclamant si parata C. A. a fost in sensul unei promisiuni de vanzare - cumparare si nu al unei inchirieri rezulta si din declaratia martorului B. G. (care a semnat pe actul sub semnatura privata in calitate de martor).   
Astfel, acesta a declarat ca "in cursul anului 2002, parata care la vremea respectiva se numea P. A., a venit la locuinta mea spunandu-mi ca are niste teren de vanzare in suprafata de 7500 m.p., propunere cu care eu nu am fost de acord. Cunoscandu-l pe reclamant si stiind ca acesta munceste teren in zona m-am dus cu reclamantul  acasa la parata si stiu ca s-au inteles amandoi in legatura  cu vanzarea cumparare terenului de 7 500 m.p.. reclamantul a fost de acord sa cumpere, stabilind si pretul la 3.500 lei vechi."
A mai declarat ca: "Cu acel prilej s-a intocmit un inscris sub semnatura privata, un fel de chitanta, scrisa in intregime de parata, semnata de ambele parti, chitanta pe care am semnat si eu in calitate de martor, inclusiv de un nepot din partea paratei, numitul M. C..", ca "_banii au fost platiti de reclamant paratei in fata mea.", ca "_la momentul respectiv parata nici nu avea acte pe terenul ce a facut obiectul antecontractului, caci nu se dezbatuse mostenirea de pe urma autorului acesteia si nici nu fusese impartit terenul prin act autentic sau hotarare judecatoreasca, existand doar o impartire de fapt intre mostenitori" si ca "..acest teren a fost avut in vedere la intocmirea chitantei respectiv terenul pe care parata urma sa-l mosteneasca de la tata."
Deci, la momentul incheierii actului sub semnatura privata, s-a avut in vedere terenul care urma sa-i revina paratei in urma partajarii averii succesorale ramase de la autorul sau. La momentul incheierii actului, reclamantul a platit integral pretul stabilit cu parata, intrand, totodata, si in posesia terenului. Este cert ca parata intentiona sa vanda terenul, avand in vedere ca o propunere in acest sens i-a facut mai intai martorului B. G. 
     Desi in antecontractul de vanzare-cumparare partile s-au obligat sa se prezinte la notariat pentru perfectarea vanzarii - cumpararii, parata nu si-a respectat obligatia.
       Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care sa constate vanzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca intre parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vanzarii.
Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vanzare cumparare este conditionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligatia de instrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza intr-o conventie de vanzare cumparare, mentionarea sa in actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la incheierea contractului in forma autentica, numai daca el indeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.
Instanta constata ca toate conditiile de valabilitate necesare oricarui contract sunt indeplinite de antecontractul de vanzare sub semnatura privata, intervenit intre reclamant si parata C. A. la data de 01.03.2002, cu privire la terenul arabil extravilan in suprafata de 7567 mp, situat pe raza teritoriala a comunei Dor Marunt, judetul Calarasi, in T 119, P 6, avand urmatoarele vecinatati: Nord - drum, Sud - drum, Est - M. I. (rest proprietate), Vest - D. M. (rest proprietate).
       Avand in vedere ca partile s-au obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vanzare-cumparare, naste deci in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia incheiata.
Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiei si repararii in natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, avand in vedere si clauzele prevazute in acest sens in antecontract, aspect reglementat si de dispozitiile art. 5 al. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Cat priveste capatul de cerere privind anularea antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C., se poate observa ca in cererea completatoare s-a solicitat anularea acestui act motivat de faptul ca promitenta vanzatoare nu mai putea vinde deoarece terenul nu-i mai apartinea.
Intr-adevar, din definitia vanzarii - cumpararii astfel cum este prevazuta de art. 1294 Cod civil, rezulta ca una dintre conditiile acesteia este ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut.
Instanta constata insa ca motivul invocat de reclamant nu poate fi retinut, deoarece la momentul incheierii antecontractului autentificat vanzatoarea promitenta, respectiv parata, era proprietara terenului si putea dispune de bunul sau. Faptul ca parata incheiase anterior cu reclamantul tot un antecontract de vanzare - cumparare nu inseamna ca terenul a iesit din patrimoniul acesteia, ci de o promisiune de vanzare, nefiind vorba de o vanzare perfectata.
Avand in vedere solutia data in ce priveste perfectarea vanzarii - cumpararii intre reclamant si parata, nimic nu-l impiedica pe paratul D. I. - acceptantul - cumparator din antecontractul autentificat sa solicite despagubiri de la parata promitenta vanzatoare.  
       Fata de toate aceste considerente, instanta, avand in vedere dispozitiile 1073 si 1077 Cod civil, art. 1294 Cod civil, apreciaza intemeiata in parte actiunea reclamantului, urmand a o admite ca atare si a respinge capatul de cerere privind nulitatea antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/2007.
Urmeaza a constata ca, la data de 01.03.2002, intre parata C. A. (fosta M., fosta P.), in calitate de vanzatoare, pe de o parte, si reclamantul D. D., in calitate de cumparator, pe de alta parte, a intervenit vanzarea - cumpararea terenul arabil extravilan in suprafata de 7567 mp, situat pe raza teritoriala a comunei Dor Marunt, judetul Calarasi, in T 119, P 6, avand urmatoarele vecinatati: Nord - drum, Sud - drum, Est - M. I. (rest proprietate), Vest - D. M. (rest proprietate), teren pentru care reclamantul a achitat integral pretul de 385 lei ROL.
Prezenta hotarare urmeaza a tine loc de act autentic de vanzare cumparare a terenului arabil extravilan mentionat mai sus.
Cum actiunea reclamantului a fost admisa in parte si cum acesta a efectuat cheltuieli cu acest proces, cheltuieli dovedite reprezentand taxe de timbru, urmeaza, in conformitate cu prevederile art. 274 si 276 Cod proc.civ., a o obliga pe parata C. A. la plata catre reclamant a sumei de 38,1 lei - reprezentand cheltuieli de judecata.

        PENTRU ACESTE MOTIVE
     IN NUMELE LEGII
                                                   HOTARASTE

Admite in parte actiunea formulata de reclamantul D. D., impotriva paratilor C. A., M. I. si D. I.   
       Respinge capatul de cerere din actiunea reclamantului privind nulitatea antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C.C.
Constata ca, la data de 01.03.2002, intre parata C. A. (fosta M., fosta P.), in calitate de vanzatoare, pe de o parte, si reclamantul D. D., in calitate de cumparator, pe de alta parte, a intervenit vanzarea - cumpararea terenul arabil extravilan in suprafata de 7567 mp, situat pe raza teritoriala a comunei Dor Marunt, judetul Calarasi, in T 119, P 6, avand urmatoarele vecinatati: Nord - drum, Sud - drum, Est - M. I. (rest proprietate), Vest - D. M. (rest proprietate), teren pentru care reclamantul a achitat integral pretul de 385 lei ROL.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare cumparare a terenului arabil extravilan mentionat mai sus.
       Obliga pe parata C. A. la plata catre reclamant a sumei de 38,1 lei - reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 27.01.2010.