Contestatie la executare
(Sentinta civila nr. 822 din data de 23.10.2012 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara)SENTINTA CIVILA NR. 822/23.10.2012 (contestatie la executare)
Pe rol solutionarea cauzei civile, avand ca obiect contestatie la executare, formulata de contestatoarea SC T. G. SRL, in contradictoriu cu intimata SC C. R. M. SRL.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 16.10.2012, fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, ce face parte integranta din prezenta. La acea data, instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea cauzei la data de 23.10.2012.
INSTANTA,
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.757/249/25.05.2012 contestatoarea SC T.G. SRL, inregistrata la Registrul Comertului sub nr. J/40/_/2007, CUI RO _.., cu sediul in __.. si cu domiciliul procesual ales in vederea comunicarii tuturor actelor de procedura la SCA E. E.si Asociatii ,___. a formulat in contradictoriu cu intimata SC C.R. M. SRL, cu sediul in ___, contestatie la executare solicitand sa se dispuna :
1. anularea executarii silite insesi si a tuturor formelor de executare efectuate in dosarul de executare nr. 31/18.05.2012 de catre Executorul Judecatoresc D. C.;
2. anularea Somatiei nr. 31/18.05.2012 emisa de Biroul Executor Judecatoresc Duica Claudiu in Dosarul de executare nr. 31/18.05.2012;
3. suspendarea executarii silite;
4. obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare contestatoarea a aratat ca la data de 21.05.2012 i-a fost comunicata somatia nr. 31/18.05.2012, emisa de executorul judecatoresc D. C.prin intermediul careia i s-a solicitat ca in termen 5 zile de la primirea acesteia sa evacueze spatiul din localitatea Fundulea, Jud. Calarasi, str. Garii nr. 7 - spatiu in care societatea contestatoare are inregistrat punctul de lucru - in caz contrar urmandu-se a se proceda la evacuare cu sprijinul organelor de politie.
Arata ca, somatia sus mentionata are la baza actul de adjudecare intocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010 in baza caruia intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din localitate Fundulea si este intemeiata pe dispozitiile art. 516 alin. 1 pct. 8 Cod proc. civ potrivit carora actul de adjudecare este titlu de proprietate pentru adjudecatar si constituie titlu executoriu impotriva oricarei persoane care detine in fapt, fara nici un titlu, imobilul adjudecat.
Apreciaza atat cererea de executare silita formulata de SC C. R.M.- SRL, cat si actele de executare efectuate de executorul judecatoresc in dosarul de executare nr. 31/2012 ca fiind nelegale avand in vedere faptul ca societatea detine imobilul din localitatea Fundulea, str. Garii nr. 7, Jud Calarasi in baza unui titlu perfect valabil incheiat. Astfel, se arata, intre contestatoare, in calitate de locatar si SC P. A. I.SA, in calitate de locator, s-a incheiat un contract de inchiriere avand ca obiect mai multe spatii de productie - respectiv suprafata de 2000 mp platforma, suprafata de 2400 mp spatii acoperite si 150 mp birouri - situate in localitatea Fundulea, Jud Calarasi, str. Garii nr. 7, contractul de inchiriere fiind incheiat pe o durata de 5 ani incepand cu data de 01.04.2008 si pana la data de 01.04.2013 in scopul implementarii unui proiect finantat din fonduri europene, contractul de inchiriere pentru spatiile si facilitatile folosite la Fundulea stand si la baza acordarii autorizatiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisa de A. pentru P. M. C.
Contestatoarea mai precizeaza ca din notificarile comunicate pana in prezent de catre intimata au cunostinta despre faptul ca, aceasta a dobandit dreptul de proprietate prin adjudecare la licitatie publica asupra terenurilor pe care societatea le detine in mod legal si, prevalandu-se de aceasta calitate, intimata incearca sa obtina evacuarea contestatoarei din spatiul in care isi desfasoara activitatea de productie fara sa tina cont de faptul ca pana in data de 01.04.2013 au un contract de inchiriere perfect valabil, contract care a fost incheiat inainte ca somatia emisa de executorul judecatoresc O. C. sa fie inscrisa in C F. si inainte ca intimata sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra spatiilor detinute de contestatoare.
Se invoca dispozitiile art. 497 alin.2 Cod proc. civ. conform carora inchirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile, in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului, aratandu-se totodata dispozitiile art. 516 pct. 8 Cod proc. civ nu sunt aplicabile in situatia de fata deoarece acestea pot fi folosite cu succes de catre adjudecatar doar impotriva unui posesor care nu detine imobilul adjudecat in baza unui titlu valabil. Or, se mentioneaza, contestatoarea detine spatiul in baza unui contract de inchiriere ce a dobandit data certa prin inregistrarea acestuia la Agentia Nationala pentru Protectia Mediului (ANPM) fiind unul din actele care au stat la baza emiterii autorizatiei de functionare.
Se apreciaza ca problema opozabilitatii contractului de inchiriere al tertului se rezolva prin raportarea acestuia la momentul inscrierii somatiei emise de executorul judecatoresc debitorului, in conformitate cu art. 497 alin. 1 Cod pr. civ., iar opozabilitatea contractului determina continuarea sau nu a derularii acestuia, conform art. 519 alin. 1 Cod pr. civ. potrivit caruia "locatiunea si celelalte acte juridice privitoare la imobil raman in fiinta sau, dupa caz, inceteaza, potrivit legii".Or, se arata, in cazul de fata, Actul de adjudecare intocmit de BEJ Oprisan Constantin la data de 03.01.2011 a fost intocmit ulterior incheierii contractului de subinchiriere, adjudecatarul fiind astfel obligat sa respecte dreptul de folosinta pe care contestatoarea l-a dobandit de la fostul proprietar.
Pentru toate cele prezentate mai sus, apreciaza ca acest contract de inchiriere este opozabil intimatei proprietare, ca dobanditor adjudecatar in procedura de executare silita, si, ca atare, poate fi invocat si utilizat de catre subscrisa ca inscris sau ca situatie juridica impotriva acesteia.
In drept contestatoarea si-a intemeiat contestatia pe disp. art. 399-404 C. proc. civ. .
La cerere contestatoarea a aenxat in copie: contract de inchiriere incheiat intre SC P.A. I. SA si SC T. G. SRL; autorizatie de mediu nr.164 din 27.10.2009 emisa de Agentia pentru Protectia Mediului Calarasi;
La data de 18.06.2012 contestatoarea a formulat cerere completatoare a contestatiei la executare solicitand sa se dispuna, in afara celor solicitate prin contestatia la executare in forma initiala, si urmatoarele:
1. anularea Procesului verbal de executare din data de 14.06.2012 intocmit de Executor Judecatoresc D. C. in Dosarul de executare nr. 31/2012 si a tuturor formelor de executare efectuate cu prilejul executarii silite realizate impotriva contestatoarei in data 14.06.2012;
2. intoarcerea executarii silite si repunerea in situatia anterioara executarii silite realizate impotriva contestatoarei.
In motivare s-a aratat ca in data de 12.06.2012 executorul judecatoresc D. C. a instiintat contestatoarea ca, in data 14.06.2012, ora 10 va avea loc punerea in executare a titlului executoriu constand in Actul adjudecare intocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010, prin evacuarea spatiului ocupat in imobilul in suprafata de 49.704 m.p., situat in Fundulea, jud. Calarasi, inscris in CF nr. 22060 a loc. Fundulea, la staruinta creditoarei intimate, iar la data de 14.06.2012, executorul judecatoresc s-a prezentat la punctul de lucru al contestatoarei situat in localitatea Fundulea, Jud Calarasi, str. Garii nr.7, impreuna cu doi reprezentanti ai intimatei si desi la fata locului, reprezentantii contestatoarei i-au adus la cunostiinta faptul ca nu poate fi cotinuata executarea silita impotriva acestei societati, intrucat, intre imobilele mentionate in Actul adjudecare a carui executare se urmareste si spatiile din care se incearca evacuarea nu exista concordanta, intrucat contestatoarea detine spatiile pe care le foloseste in mod legal, in temeiul unui contract de inchiriere incheiat anterior inscrierii in Cartea Funciara a Somatiei care a precedat Adjudecarea bunului de catre intimata, astfel incat contractul de inchiriere este opozabil adjudecatarului, in temeiul art. 498 alin.2 cod pr. Civlia, totusi executorul judecatoresc a ignorat total cele prezentate, a refuzat sa consemneze toate sustinerile reprezentantilor contestatoarei, a refuzat sa primeasca inscrisurile prezentate de reprezentantii contestatoarei si sa le consemneze in procesul verbal declarand evacuata contestatoarea.
Contestatoarea apreciaza executarea silita efectuata de executorul judecatoresc Duica Claudiu la data de 14.06.2012 in dosarul de executare nr. 31/2012, cat si procesul verbal de executare din data de 14.06.2012 intocmit de executorul judecatoresc ca fiind nelegale pentru mai multe motive: in primul rand intre imobilele mentionate in Actul adjudecare a carui executare se urmareste si spatiile din care se incearca evacuarea nu exista concordanta, astfel incat s-a realizat punerea in executare a unui titlu executoriu care priveste adjudecarea unor imobile terenuri, prin evacuarea contestatoarei din spatiile construite, pe care le ocupa legal in temeiul unui contract de inchiriere si care nu au facut obiectul adjudecarii; executarea silita este nelegala, in conditiile in care, desi i s-au adus la cunostiinta toate cele de mai sus, executorul judecatoresc a continuat executarea, in conditiile in care in temeiul art.47 lit.b) din legea 188/2000 si art. 54 lit.a) si b) din Statutul Uniunii Nationale a Executorilor Judecatoresti si al profesiei de executor judecatoresc, avea obligatia de cunoastere si respectare a prevederilor legale si a incompatibilitatilor si interdictiilor prevazute de lege, ceea ce il obliga la oprirea executarii silite pana la pronuntarea instantei asupra aspectelor sesizate.
In ceea ce priveste cererea de intoarcere a executarii, apreciaza ca aceasta masura se impune in conditiile in care se va proceda la anularea executarii silite si a actelor de executare, pentru a da efectivitate acestor masuri. Se invoca dispozitiile art. art 404¹ alin 1 si 2 Cod pr.civ aratandu-se ca in cazul de fata, singura modalitate de a opri continuarea producerii prejudiciilor create prin executarea silita abuziva si de a efectiviza invalidarea acestor masuri este intoarcerea executarii silite si repunerea in situatia anterioara executarii silite realizate impotriva contestatoarei in data 14.06.2012 in Dosarul de executare nr. 31/2012.
La cerere s-au anexat in copie urmatoarele acte: Contractul de inchiriere, Autorizatia de mediu, Acte de parteneriat obtinere fonduri europene.
In drept au fost invocate disp. Art. 112 si art. 399-404, 497-498, 519 si urm.C. proc. civ.
La data de 18.06.2012 intimata a formulat intampinare la contestatia la executare formulata de contestatoare, solicitand respingerea acesteia ca nefondata si netemeinica.
In motivare se arata ca intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spatiul inchiriat de S.C. P.A.I S.A. catre contestatoare, in urma adjudecarii in contul creantei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O. C. la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executarii silite a debitorului S.C. Pro Auto Industries S.A, iar in conformitate cu prevederile art. 516, alineatul 1, punctul 8, din Codul de Procedura Civila, actul de adjudecare este titlu de proprietate, poate fi inscris in cartea funciara, si, pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul adjudecat.
Or, in cazul de fata, arata intimata, contestatoarea nu detine un titlu valabil si opozabil intimatei. In acest sene mentioneaza ca opozabilitatea contractului de inchiriere trebuie sa fie asigurata in conformitate cu prevederile legii speciale, in cauza de fata fiind aplicabile prevederile legii 7/1996, privind cadastrul si publicitatea imobiliara, respectiv art. 17, coroborat cu art. 19, alin. 1, lit. C-a, din a caror interpretare rezulta ca, pentru a se realiza obiectul publicitatii imobiliare si, implicit, al asigurarii opozabilitatii fata de terti a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ, acestea trebuie inscrise in Cartea Funciara. Apreciaza ca aceste prevederi sunt aplicabile si contractului de inchiriere incheiat de contestatoare cu P. A. I SA, intrucat acest contract, incheiat pentru un termen de 5 ani, se incadreaza in conditiile stipulate de lege pentru asigurarea publicitatii fata de terti, respectiv notarea in cartea funciara a tuturor contractelor de locatiune incheiate pentru o perioada mai mare de 3 ani. Considera ca dispozitiile anterior mentionate reprezinta o derogare a legii speciale fata de prevederile generale ale Codului de Procedura Civila invocate de contestatoare, fiind aplicabila erga omnes, fara exceptie, si pentru toate actele care indeplinesc conditiile prevazute in lege.
De asemenea, considera ca sustinerea contestatoarei, conform careia opozabilitatea este rezolvata prin raportare la momentul inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc nu poate fi retinuta, intrucat dreptul de locatiune nu s-a nascut la data inscrierii somatiei in cartea funciara, ci la data semnarii contractului de inchiriere, cand P. A. I. SA a cedat catre contestatoare dreptul de folosinta asupra spatiilor astfel cum sunt indicate in contract, cand in conformitate cu prevederile legale aplicabile la acea data, pentru a asigura opozabilitatea, titularul dreptului trebuia sa ia masura inscrierii dreptului sau in cartea funciara a imobilului inchiriat pentru a fi opozabil tuturor tertilor.
Intimata precizeaza ca intentia de inducere in eroare pe care partile semnatare ale contractului de inchiriere au avut-o reiese din aceea ca atat inainte, cat si dupa data semnarii contractului de inchiriere, S.C. PA I S.A. a ipotecat catre MKB Bank Romania S.A. (de la care intimata a dobandit prin cesiune creanta asupra Pro Auto Industries S.A. si accesoriile acesteia) bunul din care face parte lotul inchiriat catre contestatoare., fara sa declare contractul de inchiriere ca sarcina asupra imobilului ipotecat, incalcand cu buna stiinta interdictiile de grevare si inchiriere prevazute in contractele de ipoteca, situatie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilitatii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective de catre creditoarea ipotecara. Astfel, se mentioneaza, in loc sa utilizeze procedura prevazuta de legea speciala, de notare in cartea funciara a imobilului documentul care greva imobilul cu o inchiriere pe o perioada de 5 ani, considerata, in acceptiunea legii 7/1996, o sarcina, au considerat oportun sa invoce in sustinerea contestatiei prevederile generale ale legii privind asigurarea opozabilitatii.
La intampinare s-au anexat in copie: contract de ipoteca autentificat sub nr. 1808/16.04.2008 si Extras de carte funciara nr. 10614/16.04.2008.,certificat constatator emis de Oficiul National al Registrului Comertului
La termenul din 03.07.2012 intimata a formulat intampinare la cererea completatoare si cerere reconventionala, pe aceasta ultima cale procedurala solicitand sa se constate nulitatea relativa a contractului de inchiriere sub semnatura privata, prezumat a fi incheiat la data de 01.04.2008, pentru o durata de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013.
In motivare s-a aratat ca intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spatiul inchiriat de S.C. P. A I S.A. catre contestatoare, in urma adjudecarii in contul creantei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O C la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executarii silite a debitorului S.C. P. A. I. S.A. Astfel, se mentioneaza, in calitate de proprietar in urma adjudecarii in contul creantei, intimate a preluat in patrimoniu, odata cu dreptul de proprietate si toate celelalte drepturi acesorii dreptului de proprietate. Or contestatoarea a incheiat un contract de inchiriere sub semnatura privata, avand ca obiect mai multe spatii de productie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013 cu S.C. P. A. I. S.A., contract incheiat cu incalcarea flagranta a clauzelor contractului de ipoteca nr.18509/06.09.2007 incheiat cu MKB R B S U, ipoteca mentinuta prin contractul de ipoteca nr.1809/16.04.2008 incheiat cu MKB Romexterra Bank Sucursala Unirea, conform carora "debitorul ipotecar se obliga sa nu greveze cu sarcini, instraineze, inchirieze, demoleze, dezmembreze, alipeasca, sau sa dispuna in orice alt mod de imobil fara consimtamantul prealabil scris al Creditorului ipotecar ".
Apreciaza ca ambele parti semnatare ale contractului de inchiriere sub semnatura privata, avand ca obiect mai multe spatii de productie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013, contestatoarea si S.C. P.A. I S.A. au incalcat cu buna stiinta interdictiile de grevare si inchiriere prevazute in contractele de ipoteca, situatie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilitatii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective dee catre creditoarea ipotecara, dovedind in acest sens reaua credinta a celor doua parti semnatare.
Cu privire la acest aspect, se precizeaza, este evident faptul ca ambele parti au actionat cu rea credinta, intrucat, asa cum se poate observa din inscrisul depus la dosarul cauzei de chiar contestatoare si anume certificatul constatator emis de Oficiul Registrului Comertului, rezulta faptul ca la momentul respectiv, locatorul, S.C. Pro A. I S.A., era asociat cu o cota de 49% din capitalul social in cadrul societatii locatare, respectiv contestatoarea SCT. G. S.R.L, ceea ce creeaza in mod evident prezumtia faptului ca locatarul cunostea foarte bine situatia locatorului, inclusiv interdictia de inchiriere si grevare cu sarcini a fondului imobiliar, impusa de creditorul ipotecar.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 115 si urm, C.Pr.Civ, si 118 si urm. C.Pr.Civ.
Anexeaza in copie conform cu originalul : contract de locatie de gestiune incheiat la 04.01.2010 si anexa 1.
La data de 03.09.2012 contestatoarea a formulat raspuns la intampinarea formulata de intimata.
In motivare se arata ca sustinerile intimatei din intampinare referitoare la raportul norma generala - norma speciala in materia opozabilitatii actelor juridice privitoare la imobile, in sensul ca prevederile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara ar reprezenta regula speciala in materie, derogatorie de la dispozitiile art. 498 alin. 2 Cod proc.civ., care ar reprezenta norma generala in materia opozabilitatii actelor juridice, aceasta situatie fiind de natura a fundamenta inlaturarea incidentei in cauza a dispozitiilor mentionate ale Codului de procedura civila, sunt total eronate si rastoarna in mod artificial, nereal si fara nicio justificare juridica, realitatea raporturilor intre norma generala si norma speciala in aceasta materie. In realitate, se mentioneaza, raportul norma generala - norma speciala exista, dar in sensul exact opus celui prezentat de intimata, respectiv prevederile Legii nr. 7/1996 reprezinta dreptul comun in materia opozabilitatii actelor juridice referitoare la imobile, iar dispozitiile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ., care se refera la situatia speciala a opozabilitatii contractului de inchiriere in situatia adjudecarii bunului inchiriat, au caracter de norma speciala derogatorie de la dreptul comun. Aceasta intrucat Legea nr. 7/1996 este de plano, prin insasi titulatura si, teleologic vorbind, prin insuti scopul adoptarii ei, legea cadru in materia publicitatii si opozabilitatii imobiliare, deci altfel spus dreptul comun in materie, iar, pe cale de consecinta, si normele legale pe care le contine, in ansamblu si fiecare in parte, reprezinta drept comun, norma generala pentru orice alte norme juridice din alte acte normative care reglementeaza acelasi obiect, adica opozabilitatea unui act, dar in sens diferit.
Mai mult, apreciaza contestatoarea, este evident ca prevederile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. reglementeaza doar o situatie particulara de opozabilitate a unui act, respectiv opozabilitatea contractului de inchiriere in situatia adjudecarii bunului inchiriat.Trebuie, in acest sens, avut in vedere ca elementele de referinta in analiza raportului norma generala - norma speciala nu sunt Legea nr. 7/1996 si Codul de procedura civila ca act normativ complex ci prevederile Legii nr. 7/1996 si institutia juridica a executarii silite, ca institutie juridica distincta, iar la un mod si mai particular, institutia juridica a adjudecarii, ca set de reguli cu identitate si specific proprii.
Solicitarea intimatei-reclamante de neretinere a momentului inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc ca element de referinta in analiza opozabilitatii contractului de inchiriere este in opinia contestatoarei in totala contradictie cu dispozitiile legale, odata ce prevederi legale exprese obliga la raportarea la acest moment.Astfel, arata contestatoarea, dispozitiile exprese ale art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. impun luarea in considerare a momentului inscrierii somatiei ca moment de referinta de raportare, clasificand contractele in opozabile si neopozabile tocmai functie de criteriul incheierii acestora anterior sau ulterior acestui moment si, in felul acesta, raportarea la momentului inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc in analiza opozabilitatii contractelor este nu numai posibila, dar si obligatorie.
In sfarsit, in ceea ce priveste sustinerea intimatei-reclamante in sensul ca reclamanta-contestatoare, ca parte semnatara a contractului de inchiriere, ar fi incheiat acest contract cu intentia de inducere in eroare, se arata ca reclamanta-contestatoare a incheiat actul juridic in analiza cu totala buna-credinta, in scopul de a-1 folosi pentru activitatile productive curente, lucru care s-a si intamplat.Astfel, spatiile sus-mentionate au fost inchiriate in scopul implementarii unui proiect finantat din fonduri europene, contractul de inchiriere pentru spatiile si facilitatile folosite la Fundulea stand si la baza acordarii Autorizatiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisa de Agentia pentru Protectia Mediului Calarasi.
Mai mult se precizeaza ca, in raport cu intimata-reclamanta, insa, nici nu putea sa existe o intentie de inducere in eroare la momentul incheierii contractului de inchiriere, in conditiile in care, la acel moment, intimata-reclamanta nu avea nicio conexiune cu raportul juridic creat si nici cu vreuna dintre parti si deci nici drepturi sau interese care sa justifice si cu privire la a caror valorificare sau aparare sa se realizeze inducerea in eroare.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 114 si urm. si art. 132 si urm. Cod proc. civ.
La data de 03.09.2012 contestatoarea a formulat intampinare la cererea reconventionala formulata de intimata solicitand respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivare contestatoarea a aratat ca agumentele intimatei in sprijinul solicitarii de anulare a contractului de inchiriere din 01.04.2008 incheiat intre contestatoare si S.C. Pro Auto Industries S.A sunt eronate din punct de vedere juridic.
Apreciaza in acest sens ca cererea reconventionala a fost formulata de o persoana fara calitate procesuala activa intrucat se invoca nulitatea relativa a contractului, or regimul juridic al nulitatii relative se materializeaza si se exprima in trei mari reguli, cu caracter de principiu, printer care cel conform caruia nulitatea relativa poate fi invocata doar de acea parte a actului juridic supus anularii al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic. Ca atare, apreciaza ca atunci cand o actiune in nulitate relativa este promovata de un tert fata de actul juridic atacat, solutia instantei trebuie sa fie de respingere a actiunii tertului ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa, intrucat, pentru a putea invoca nulitatea, o persoana trebuie sa fi participat la incheierea actului juridic, fie personal, fie prin reprezentant legal.
Contestatoarea mai mentionaeza ca nulitatea, ca sanctiune de drept civil, presupune incalcarea unui text legal la momentul incheierii actului juridic, text legal care ocroteste un interes sau set de interese, or, in cazul de fata, intimata, desi solicita anularea unui act juridic, nu mentioneaza institutia juridica sau textul de lege incalcat la incheierea actului juridic a carui anulare o cere, de natura sa atraga anularea acestuia, si nici nu face trimitere la vreuna dintre conditiile de fond sau de forma ale actului juridic civil care ar fi fost afectate in cazul de fata, cu incalcarea prev. art. 112 alin.l pct.4 din Codul de procedura civila, conform caruia cererea de chemare in judecata va cuprinde:., aratarea motivelor de fapt si de drept pe care se intemeiaza. In acest sens, apreciaza ca simpla narare sau descriere a unei situatii de fapt nu este suficienta pentru a considera o cerere ca intemeiata, cata vreme nu se arata in ce modalitate situatia de fapt indicata reprezinta o iregularitate juridica civila, acea iregularitate reprezinta o abatere de la respectarea conditiilor de fond sau de forma ale actului juridic civil si o incalcare a unui text legal care sa atraga anularea actului.
De altfel,solicita sa se observe ca singurele texte legale la care se face referire in sustinerea cererii reconventionale, art. 115 si urm., C.pr.civ si 118 si urm. C.pr.civ. sunt
de natura procesual civila, iar nu substantiala, astfel incat cererea pe fond este total neintemeiata in drept.
Contestatoarea mai precizaeza ca, in acelasi context al lipsei de motivare a cererii reconventionale, analizand cauzele de nuliatate relative recunoscute de legislatie si jurisprudenta si raportandu-le la situatia concreta, se observa ca niciuna dintre aceste cauze nu este aplicabila in cauza.
In ceea ce priveste sustinerea intimatei in sensul ca reclamanta-contestatoare ar fi incheiat contractul de inchiriere a carui anulare se cere cu incalcarea flagranta a clauzelor unui contract de ipoteca incheiat de S.C. P. A. I. SA. cu MKB R. Bank Sucursala Unirea, se mentioneaza ca nu are nicio relevanta juridica, cata vreme contestatoarea nu a fost parte in acel raport juridic, iar, potrivit principiului relativitatii actului juridic, acesta nici nu confera drepturi, nici nu stabileste obligatii pentru terti. Ca atare, contestatoarei nu i se poate imputa nerespectarea clauzelor unui tert contract, cata vreme nu aveau cunostinta de continutul acestor clauze si nici obligatia respectarii lor.
Existenta unui contract de ipoteca care greveaza acel bun nu indisponibilizeaza acel bun sub aspectul folosintei sale si nu creeaza un impediment la inchirierea acestuia, dat fiind obiectul si scopul total diferite ale celor doua contracte si faptul ca nu exista nicio prevedere legala care sa interzica incheierea unui contract de inchiriere cu privire la un imobil ipotecat.
Contestatoarea mei arata ca in concordanta cu continutul si consecintele principiului relativitatii mai sus-amintit, raspunderea juridica a uneia dintre partile contractante se angajeaza inauntrul cadrului bilateral, fata de cealalta parte, care este singura indreptatita sa actioneze pentru tragerea la raspundere a cocontractantului sau, iar sub acest aspect, intimata nu s-a subrogat in vreun fel in drepturile cocontractantului nostru S.C. P.A.I.S.A. ci are, ca efect al adjudecarii, pozitia unui simplu cumparator care trebuie sa respecte contractele de inchiriere incheiate de fostul proprietar.
Cat priveste sustinerea privind reaua-credinta a contestatoarei la momentul incheierii actului juridic, se precizaeza ca aceasta reprezinta doar exhibarea unei convingeri, a unei pareri a intimatei-reclamante, cu rol de proces de intentie, nesustinuta probatorial (buna-credinta se prezuma, iar cel ce invoca reaua-credinta trebuie sa o dovedeasca), iar referirea la faptul ca cocontractantul in acest contract, S.C. Pro Auto Industries S.A., detinea o cota din capitalul social al contestatoarei nu reprezinta vreo dovada in acest sens, in conditiile in care, din punct de vedere juridic, detinerea de catre o societate de actiuni sau parti sociale la o alta societate este permisa de lege, nu afecteaza identitatea si personalitatea juridica distincta a celor doua societati posibilitatea lor de a intra in raporturi juridice bilaterale, inclusiv de inchiriere. Dimpotriva, se mentionaeza, contestatoarea a incheiat actul juridic in analiza cu totala buna-credinta, in scopul de a-l folosi pentru activitatile productive curente, lucru care s-a si intamplat, nicidecum in considerarea unei viitoare adjudecari a bunului de catre un tert, lucru care nu se prefigura si era imposibil de pronosticat la momentul incheierii contractului de inchiriere.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 115 si urm. Cod pr. civ. raportate la art. 12 si art. 399-404, 497-498, 519 si urm. C. proc. Civ..
La termenul din 19.06.2012 contestatoarea a renuntat la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite pana la solutionarea contestatiei.
La termenul din 04.09.2012 instanta a admis exceptia netimbrarii cererii reconventionale, pentru considerentele indicate in incheierea de sedinta de la acea data.
In cauza instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu inscrisuri, in cadrul careia s-au depus, pe langa cele atasate cererilor/intampinarilor,urmatoarele: contract de ipoteca aut.sub nr.2422/22.08.2007 de B.N.C, contractele de ipoteca din 04.07.2007 aut.sub nr.1661/04.07.2007 de B.N.C si 06.09.2006 aut.sub nr.2198/06.09.2006 de B.N.C, contract de ipoteca- garantie reala imobiliara aut.sub nr.2196/30.08.2005 de B.N.C, contract de ipoteca aut.sub nr.1808/16.04.2008 de B.N.C, act de adjudecare incheiat la 03.01.2011, contract de cesiune de creanta incheiat la 30.03.2010, act aditional nr.1 la contractul de cesiune de creanta din data de 30.03.2010, extras de carte funciara nr.416 or.Fundulea pentru autentificare, contract de locatie de gestiune incheiat la 04.01.2010 si anexele 1-5.
De asemenea, la solicitarea instantei efectuata in conformitate cu dispozitiile art.402 alin.1 C.pr civ, BEJ D. C. si D. A. C. a inaintat in copie conform cu originalul dosarul de executare nr.31/2012, respectiv : cererea formulata de creditoare; fotocopie de pe actul de adjudecare intocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 - in dosarul nr. 26/2010; fotocopie de pe contractul de inchiriere nr. 848/04.02.2011, schite ale proprietatii(anexa 1), regulile proprietatii (anexa 2)proces verbal de predare primire din data de 04.02.2011 (Anexa 3); Act aditional nr. 1/17.03.2011 la Contractul de Inchiriere nr. 848/04.02.2011; Act Aditional nr. 2/11.04.2011 la Contractul de Inchiriere nr. 848/04.02.2011; Actul adjudecare intocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010, proces verbal de licitatie imobiliara nr. 26/2010 incheiat la data de15.12.2010; notificarea nr. 1156/10.04.2012, procesul verbal emis la data de 11.04.2012 privind procedura de comunicare; confirmarea de primire, proces verbal de licitatie mobiliara din data de 27.12.2010, cerere de incuviintare executare silita pentru Actul adjudecare intocmit de BEJ O.C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010 si dovada de comunicare; incheierea pronuntata de Judecatoria Lehliu-Gara in dosarul 634/249/2012.
Analizand materialul probator administrat in cauza instanta retine urmatoarele:
In intervalul 2005-2008 intre SC P.A. I. SA pe de o parte si R. Bank SA pe de alta parte s-au incheiat mai multe contracte de de credit (nr.523/30.08.2005, 542/12.09.2005, nr.528/15.12.2006, nr.460/04.07.2007, nr.43/16.04.2008, nr.44/16.04.2008, nr.45/16.04.2008, modificate fiecare prin mai multe acte aditionale), istoricul acestora regasindu-se in actul de adjudecare intocmit la 03.01.2011 (fila 209 -210 dosar), prin care banca mentionata a acordat diverse sume cu titlu de imprumut primei societati mentionate. Rambursarea fiecaruia dintre aceste imprumuturi a fost garantata de societatea creditata, astfel cum reiese din mentiunile din actul de adjudecare anterior mentionat coroborate cu contractele depuse la filele 181-208 dosar, prin constituirea unor ipoteci asupra imobilelor din orasul Fundulea, jud. Calarasi, inscrise in CF nr.416, proprietatea la acea data a societatii imprumutate SC Pro Auto Industries SA, respectiv teren intravilan arabil in suprafata de 48.100 m.p.tarlaua 61,parcela 381, nr. cadastral 578 si teren intravilan in suprafata de 49.703,94 nr. cadastral 572 si constructiile edificate pe acesta.
Incepand cu contractul de ipoteca aut sub nr.2198/06.09.2006 (filele 187-189 dosar), ce garanta creditul acordat conform contractului nr. 542/12.09.2005, prin contractele de ipoteca societatea creditata si- a asumat obligatia de a nu greva cu sarcini, a nu instraina, a nu inchiria, demola, dezmembra, alipi ...imobilul fara consimtamantul prealabil scris al creditorului ipotecar.
Aceaste interdictii convetionale au facut obiectul notarii in cartea funciara odata cu contractele de ipoteca in care erau mentionate,conform extraselor de carte funciara de la dosar (fila 197 dosar, filele 252-256 dosar).
Totodata in contractele de ipoteca s-a prevazut ca ipoteca se extinde asupra tuturor imbunatatirlior, adaugirilor, si extinderilor aduse imobilului ulterior.
La data de 01.04.2008 intre SC Pro Auto Industries SA si contestatoarea SC T. G. SRL s-a incheiat un in forma inscrisului sub semnatura privata, contractul de inchiriere avand ca obiect asigurarea de catre prima societate in favoarea contestatoarei a folosintei unor spatii de productie - platforma 2000m.p., spatii acoperite-2400m.p., birouri-150m.p. situate in or. Fundulea, jud Calarasi, contractul dobandind data certa prin depunerea lui la sediul ANPM Calarsi si mentionarea in cadrul documentelor care au stat la baza emiterii autorizatiei de mediu nr.164/27.10.2009, precum si prin mentionarea in Registrul Comertului ca dovada a sediului secundar al contestatoarei (fila 120 dosar).
La data de 30.03.2010 prin contractul de cesiune si actul aditional la acesta incheiat la aceeasi data, R B SA cesiona catre intimata SC C R. M SRL creanta pe care banca o avea fata de SC P A I SA impreuna cu toate drepturile si garantiile accesorii la aceasta.
Astfel cum reise din adresa nr.968/23.04.2010 emisa de SC P A I SA (fila 213 dosar) la data de 08.04.2010 cesiunea de creanta a fost notificata debitoarei SC P A I SA si a fost notata in cartea funciara (a se vedea extras informare carte funciara - filele 252-256 dosar)
Impotriva SC Pro Auto Industries SA s-a demarat procedura executarii silite in dosarul nr.26/2010 al BEJ O. C., iar prin actul de adjudecare din 03.01.2011 intimata si-a adjudecat in contul creantei imobilele situate in or. Fundulea, jud Calarassi inscrise in CF nr.22057 si nr. 22060 (provenite din conversia de pe hartie a CF nr.416)- teren intravilan arabil in suprafata de 48.100m.p, nr. cadastral 578, precum si teren intravilan in suprafata de 49.703,94 nr. cadastral 572 si constructiile edificate pe acesta.
Prin incheierea din camera de consiliu din 07.05.2012 pronuntata de Judecatoria Lehliu-Gara s-a incuviintat, la cererea intimatei prin intermediul executorului judecatoresc Duica Caludiu, executarea silita impotriva contestatoarei, in baza titlului executoriu- actul de adjudecare intocmit de BEJ O C in dosarul nr.26/2010 la data de 03.01.2011.
In consecinta la SCPEJ D C si D A C s-a format dosarul de executare nr.31/2012 in care s-a emis la data de 18.05.2012 somatia (comunicata contestatoarei la data de 21.05.2012) prin care se punea in vedere acesteia ca in termen de 5 zile de la primire sa evacueze spatiul ocupat in imobilul in suprafata de 49.704m.p.situat in or. Fundulea inscris in CF. nr.22060.
La data de 14.06.2012 s-a incheiat procesul verbal purtand nr. dosarului de executare 31/2012 prin care s-a constatat evacuata contestatoarea din imobilul anterior mentionat.
Sub aspectul dispozitiilor legale aplicabile instanta retine prevederile art.498 alin.2 C.pr civ, conform carora inchirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile, in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului, precum si prevederile 516 punctul 8 C.pr civ. conform carora actul de adjudecare este titlu de proprietate si (_ ) pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul ajudecat.
Ca o prima chestiune instanta constata ca dispozitiile art.516 pct.8 C.pr civ trebuie interpretate coroborat cu cele anterior mentionate in sensul ca prin expresia “fara niciun titlu" trebuie sa se inteleaga lipsa unui titlu care sa poate fi opus adjudecatarului in conformitate cu dispozitiile art.498 C.pr civ (altfel textul care face distinctie intre acte opozabile si acte inopozabile adjudecatarului ar fi lipsit de eficienta).
Un alt aspect ce trebuie mentionat este faptul ca dispozitiole art.498 alin.2 C.pr civ nu fac altceva decat sa trimita la dreptul material aplicabil in materie si nu consacra o opozabilitate neconditionata(astfel cum sustine contestatoarea).
Prin urmare pentru a stabili daca un contract de inchiriere incheiat anterior inscrierii somatiei in cartea funciara este/nu opozabil ori care sunt limitele opozabilitatii vor trebuie analizate conditiile consacrate de dreptul material.
Prin urmare nu se pune problema stabilirii carei norme ii revine caracterul de norma speciala si careia ii revine caracterul de norma generala intrucat nu exista decat o norma procedurala (art.498 alin.2 C.pr civ ) care face trimitere la dispozitiile din dreptul material aplicabile in speta.
Sub aspectul dreptului material instant retine ca un contract de inchiriere al unui bun imobil, ce constituie in principiu un act de administrare, este opozabil tertului dobanditor al bunului (adjudecatarului )in conditiile art.1441 C civ de la 1864, daca este consemnat intr-un inscris cu data certa anterioara datei dobandirii bunului de catre tert.
Cand insa contractul de inchiriere este mai mare de 3 ani (fiind asimilat unui act de dispozitie) trebuie in plus sa fie effectuate formele de publicitate imobiliara, conform art.19 alinn.1 pct C,lit a din Lg nr.7/1996 (in varianta in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere) inainte de data dobandirii de catre tert a bunului(in speta a notarii somatiei in cartea funciara).
Or contractul de inchiriere incheiat intre SC P A I SA si contestatoare are data certa anterioara notarii somatiei in cartea funciara, ce a precedat emiterea actului de adjudecare, dar nu este inscris in cartea funciara cu toate ca este incheiat pe o perioada mai mare de 3 ani (5 ani). Intr-o atare situatie in doctrina si practica judiciara se admite ca efectele opozabilitatii se reduc la 3 ani pe considerentul ca noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp, contracte de locatiune neinscrise in CF dar avand data certa.
Totusi in speta instanta retine ca fostul proprietar (SC P A I SA) a convenit cu Romexterra Bank si si-a asumat in raporturile juridice cu aceasta banca interdictia de inchiriere a imobilului inscris in CF. nr.22060.
Aceasta interdictie conventionala este conforma cu principiul libertatii contractuale (nu era una absoluta, ci doar conditionata de acordul prealabil scris al creditorului ipotecar), cu atat mai mult cu cat a fost conceputa ca o garantie suplimentara in favoarea creditorului ipotecar al bunului imobil. Din momentul notarii acestei interdictii in cartea funciara (ca o sarcina a imobilului) ea a devenit opozabila oricarei persoane care dobandeste ulterior vreun drept (chair si de folosinta) asupra bunului imobil (art.25 din Lg nr.7/1996 in varianta in vigoare la data incheierii contractului de ipoteca), inclusiv contestatoarei.
In consecinta avand in vedere ca interdictia de inchiriere (fara acordul prealabil scris al creditorului) a imobilului a fost notata in cartea funciara anterior incheierii contractului de inchiriere, incalcarea ei tocmai prin incheierea acestui contract atrage pe de o parte raspunderea contractuala (in baza contractului de credit si ipoteca) a SC P A I SA, pe de alta parte inopozabilitatea contractului de inchierere incheiat cu contestatoarea fata de creditorul ipotecar (CRM fiind nu numai adjudecatar, dar si creditorul ipotecar cesionar care a preluat datoria cu toate accesoriile si garantiile).
Prin urmare tocmai datorita cumuluui de calitati intrunite de intimata (nu numai de simplu adjudecatar) dar si de creditor ipotecar si in favoarea caruia s-a inscris sarcina (constand in interdictia de inchiriere fara acordul prelabil scris), acesteia nu-i poate fi opus contractul de inchiriere incheiat intre SC P A I SA si contestatoare.
In ceea ce priveste sustinerile contestatoarei privind lipsa identitatii intre imobilele mentionate in Actul adjudecare si spatiile din care s-a realizat evacuarea, instanta constata contrar celor mentionate de contestatoare, ca adjudecarea se refera la intregul imobil inscris in CF nr. nr.22060 a or.Fundulea, imobil compus din teren intravilan si constructiile edificate pe acesta, aspect ce reiese, dincolo de exprimarea din actul de adjudecare care ar putea lasa loc la interpretari, din coroborarea tuturor actelor de executare silita efectuate cu privire la imobilul mentionat in dosarul de executare nr.26/2010 al BEJ O. C. si care au culminat cu emiterea actului de adjudecare (pe de o parte evaluarea,pe de alta parte identificarea imobilului prin procesul-verbal de situatie referindu-se la intregul imobil teren si constructii, aceleasi aspecte fiind reluate in procesul-verbal de licitatie).
Avand in vedere considerentele mai sus expuse si vazand dispozitiile art.399 si urm Cpr civ, instanta va respinge ca neintemeiata, contestatia la executare astfel cum a fost initial restransa ( ca urmare a renuntarii la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite), apoi completata.
Totodata, ca urmare a admiterii exceptiei netimbrarii cererii reconvetionale (prin incheierea de sedinta din 04.09.2012), in temeiul art.20 din Lg nr.146/1997 instanta va anula, ca insuficient timbrata, aceasta cerere formulata de intimata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge, ca neintemeiata, contestatia la executare astfel cum a fost initial restransa ( ca urmare a renuntarii la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite), apoi completata formulata de contestatoarea SC T.G.SRL, cu sediul in si cu domiciliul procesual ales in vederea comunicarii tuturor actelor de procedura la in contradictoriu cu SC C R M SRL, cu sediul in .
Anuleaza, ca insuficient timbrata, cererea reconventionala formulata de intimata SC C R M SRL in contradictoriu cu contestatoarea SC T.G.SRL.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 23.10.2012.
Pe rol solutionarea cauzei civile, avand ca obiect contestatie la executare, formulata de contestatoarea SC T. G. SRL, in contradictoriu cu intimata SC C. R. M. SRL.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 16.10.2012, fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, ce face parte integranta din prezenta. La acea data, instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea cauzei la data de 23.10.2012.
INSTANTA,
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.757/249/25.05.2012 contestatoarea SC T.G. SRL, inregistrata la Registrul Comertului sub nr. J/40/_/2007, CUI RO _.., cu sediul in __.. si cu domiciliul procesual ales in vederea comunicarii tuturor actelor de procedura la SCA E. E.si Asociatii ,___. a formulat in contradictoriu cu intimata SC C.R. M. SRL, cu sediul in ___, contestatie la executare solicitand sa se dispuna :
1. anularea executarii silite insesi si a tuturor formelor de executare efectuate in dosarul de executare nr. 31/18.05.2012 de catre Executorul Judecatoresc D. C.;
2. anularea Somatiei nr. 31/18.05.2012 emisa de Biroul Executor Judecatoresc Duica Claudiu in Dosarul de executare nr. 31/18.05.2012;
3. suspendarea executarii silite;
4. obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare contestatoarea a aratat ca la data de 21.05.2012 i-a fost comunicata somatia nr. 31/18.05.2012, emisa de executorul judecatoresc D. C.prin intermediul careia i s-a solicitat ca in termen 5 zile de la primirea acesteia sa evacueze spatiul din localitatea Fundulea, Jud. Calarasi, str. Garii nr. 7 - spatiu in care societatea contestatoare are inregistrat punctul de lucru - in caz contrar urmandu-se a se proceda la evacuare cu sprijinul organelor de politie.
Arata ca, somatia sus mentionata are la baza actul de adjudecare intocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010 in baza caruia intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din localitate Fundulea si este intemeiata pe dispozitiile art. 516 alin. 1 pct. 8 Cod proc. civ potrivit carora actul de adjudecare este titlu de proprietate pentru adjudecatar si constituie titlu executoriu impotriva oricarei persoane care detine in fapt, fara nici un titlu, imobilul adjudecat.
Apreciaza atat cererea de executare silita formulata de SC C. R.M.- SRL, cat si actele de executare efectuate de executorul judecatoresc in dosarul de executare nr. 31/2012 ca fiind nelegale avand in vedere faptul ca societatea detine imobilul din localitatea Fundulea, str. Garii nr. 7, Jud Calarasi in baza unui titlu perfect valabil incheiat. Astfel, se arata, intre contestatoare, in calitate de locatar si SC P. A. I.SA, in calitate de locator, s-a incheiat un contract de inchiriere avand ca obiect mai multe spatii de productie - respectiv suprafata de 2000 mp platforma, suprafata de 2400 mp spatii acoperite si 150 mp birouri - situate in localitatea Fundulea, Jud Calarasi, str. Garii nr. 7, contractul de inchiriere fiind incheiat pe o durata de 5 ani incepand cu data de 01.04.2008 si pana la data de 01.04.2013 in scopul implementarii unui proiect finantat din fonduri europene, contractul de inchiriere pentru spatiile si facilitatile folosite la Fundulea stand si la baza acordarii autorizatiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisa de A. pentru P. M. C.
Contestatoarea mai precizeaza ca din notificarile comunicate pana in prezent de catre intimata au cunostinta despre faptul ca, aceasta a dobandit dreptul de proprietate prin adjudecare la licitatie publica asupra terenurilor pe care societatea le detine in mod legal si, prevalandu-se de aceasta calitate, intimata incearca sa obtina evacuarea contestatoarei din spatiul in care isi desfasoara activitatea de productie fara sa tina cont de faptul ca pana in data de 01.04.2013 au un contract de inchiriere perfect valabil, contract care a fost incheiat inainte ca somatia emisa de executorul judecatoresc O. C. sa fie inscrisa in C F. si inainte ca intimata sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra spatiilor detinute de contestatoare.
Se invoca dispozitiile art. 497 alin.2 Cod proc. civ. conform carora inchirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile, in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului, aratandu-se totodata dispozitiile art. 516 pct. 8 Cod proc. civ nu sunt aplicabile in situatia de fata deoarece acestea pot fi folosite cu succes de catre adjudecatar doar impotriva unui posesor care nu detine imobilul adjudecat in baza unui titlu valabil. Or, se mentioneaza, contestatoarea detine spatiul in baza unui contract de inchiriere ce a dobandit data certa prin inregistrarea acestuia la Agentia Nationala pentru Protectia Mediului (ANPM) fiind unul din actele care au stat la baza emiterii autorizatiei de functionare.
Se apreciaza ca problema opozabilitatii contractului de inchiriere al tertului se rezolva prin raportarea acestuia la momentul inscrierii somatiei emise de executorul judecatoresc debitorului, in conformitate cu art. 497 alin. 1 Cod pr. civ., iar opozabilitatea contractului determina continuarea sau nu a derularii acestuia, conform art. 519 alin. 1 Cod pr. civ. potrivit caruia "locatiunea si celelalte acte juridice privitoare la imobil raman in fiinta sau, dupa caz, inceteaza, potrivit legii".Or, se arata, in cazul de fata, Actul de adjudecare intocmit de BEJ Oprisan Constantin la data de 03.01.2011 a fost intocmit ulterior incheierii contractului de subinchiriere, adjudecatarul fiind astfel obligat sa respecte dreptul de folosinta pe care contestatoarea l-a dobandit de la fostul proprietar.
Pentru toate cele prezentate mai sus, apreciaza ca acest contract de inchiriere este opozabil intimatei proprietare, ca dobanditor adjudecatar in procedura de executare silita, si, ca atare, poate fi invocat si utilizat de catre subscrisa ca inscris sau ca situatie juridica impotriva acesteia.
In drept contestatoarea si-a intemeiat contestatia pe disp. art. 399-404 C. proc. civ. .
La cerere contestatoarea a aenxat in copie: contract de inchiriere incheiat intre SC P.A. I. SA si SC T. G. SRL; autorizatie de mediu nr.164 din 27.10.2009 emisa de Agentia pentru Protectia Mediului Calarasi;
La data de 18.06.2012 contestatoarea a formulat cerere completatoare a contestatiei la executare solicitand sa se dispuna, in afara celor solicitate prin contestatia la executare in forma initiala, si urmatoarele:
1. anularea Procesului verbal de executare din data de 14.06.2012 intocmit de Executor Judecatoresc D. C. in Dosarul de executare nr. 31/2012 si a tuturor formelor de executare efectuate cu prilejul executarii silite realizate impotriva contestatoarei in data 14.06.2012;
2. intoarcerea executarii silite si repunerea in situatia anterioara executarii silite realizate impotriva contestatoarei.
In motivare s-a aratat ca in data de 12.06.2012 executorul judecatoresc D. C. a instiintat contestatoarea ca, in data 14.06.2012, ora 10 va avea loc punerea in executare a titlului executoriu constand in Actul adjudecare intocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010, prin evacuarea spatiului ocupat in imobilul in suprafata de 49.704 m.p., situat in Fundulea, jud. Calarasi, inscris in CF nr. 22060 a loc. Fundulea, la staruinta creditoarei intimate, iar la data de 14.06.2012, executorul judecatoresc s-a prezentat la punctul de lucru al contestatoarei situat in localitatea Fundulea, Jud Calarasi, str. Garii nr.7, impreuna cu doi reprezentanti ai intimatei si desi la fata locului, reprezentantii contestatoarei i-au adus la cunostiinta faptul ca nu poate fi cotinuata executarea silita impotriva acestei societati, intrucat, intre imobilele mentionate in Actul adjudecare a carui executare se urmareste si spatiile din care se incearca evacuarea nu exista concordanta, intrucat contestatoarea detine spatiile pe care le foloseste in mod legal, in temeiul unui contract de inchiriere incheiat anterior inscrierii in Cartea Funciara a Somatiei care a precedat Adjudecarea bunului de catre intimata, astfel incat contractul de inchiriere este opozabil adjudecatarului, in temeiul art. 498 alin.2 cod pr. Civlia, totusi executorul judecatoresc a ignorat total cele prezentate, a refuzat sa consemneze toate sustinerile reprezentantilor contestatoarei, a refuzat sa primeasca inscrisurile prezentate de reprezentantii contestatoarei si sa le consemneze in procesul verbal declarand evacuata contestatoarea.
Contestatoarea apreciaza executarea silita efectuata de executorul judecatoresc Duica Claudiu la data de 14.06.2012 in dosarul de executare nr. 31/2012, cat si procesul verbal de executare din data de 14.06.2012 intocmit de executorul judecatoresc ca fiind nelegale pentru mai multe motive: in primul rand intre imobilele mentionate in Actul adjudecare a carui executare se urmareste si spatiile din care se incearca evacuarea nu exista concordanta, astfel incat s-a realizat punerea in executare a unui titlu executoriu care priveste adjudecarea unor imobile terenuri, prin evacuarea contestatoarei din spatiile construite, pe care le ocupa legal in temeiul unui contract de inchiriere si care nu au facut obiectul adjudecarii; executarea silita este nelegala, in conditiile in care, desi i s-au adus la cunostiinta toate cele de mai sus, executorul judecatoresc a continuat executarea, in conditiile in care in temeiul art.47 lit.b) din legea 188/2000 si art. 54 lit.a) si b) din Statutul Uniunii Nationale a Executorilor Judecatoresti si al profesiei de executor judecatoresc, avea obligatia de cunoastere si respectare a prevederilor legale si a incompatibilitatilor si interdictiilor prevazute de lege, ceea ce il obliga la oprirea executarii silite pana la pronuntarea instantei asupra aspectelor sesizate.
In ceea ce priveste cererea de intoarcere a executarii, apreciaza ca aceasta masura se impune in conditiile in care se va proceda la anularea executarii silite si a actelor de executare, pentru a da efectivitate acestor masuri. Se invoca dispozitiile art. art 404¹ alin 1 si 2 Cod pr.civ aratandu-se ca in cazul de fata, singura modalitate de a opri continuarea producerii prejudiciilor create prin executarea silita abuziva si de a efectiviza invalidarea acestor masuri este intoarcerea executarii silite si repunerea in situatia anterioara executarii silite realizate impotriva contestatoarei in data 14.06.2012 in Dosarul de executare nr. 31/2012.
La cerere s-au anexat in copie urmatoarele acte: Contractul de inchiriere, Autorizatia de mediu, Acte de parteneriat obtinere fonduri europene.
In drept au fost invocate disp. Art. 112 si art. 399-404, 497-498, 519 si urm.C. proc. civ.
La data de 18.06.2012 intimata a formulat intampinare la contestatia la executare formulata de contestatoare, solicitand respingerea acesteia ca nefondata si netemeinica.
In motivare se arata ca intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spatiul inchiriat de S.C. P.A.I S.A. catre contestatoare, in urma adjudecarii in contul creantei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O. C. la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executarii silite a debitorului S.C. Pro Auto Industries S.A, iar in conformitate cu prevederile art. 516, alineatul 1, punctul 8, din Codul de Procedura Civila, actul de adjudecare este titlu de proprietate, poate fi inscris in cartea funciara, si, pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul adjudecat.
Or, in cazul de fata, arata intimata, contestatoarea nu detine un titlu valabil si opozabil intimatei. In acest sene mentioneaza ca opozabilitatea contractului de inchiriere trebuie sa fie asigurata in conformitate cu prevederile legii speciale, in cauza de fata fiind aplicabile prevederile legii 7/1996, privind cadastrul si publicitatea imobiliara, respectiv art. 17, coroborat cu art. 19, alin. 1, lit. C-a, din a caror interpretare rezulta ca, pentru a se realiza obiectul publicitatii imobiliare si, implicit, al asigurarii opozabilitatii fata de terti a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ, acestea trebuie inscrise in Cartea Funciara. Apreciaza ca aceste prevederi sunt aplicabile si contractului de inchiriere incheiat de contestatoare cu P. A. I SA, intrucat acest contract, incheiat pentru un termen de 5 ani, se incadreaza in conditiile stipulate de lege pentru asigurarea publicitatii fata de terti, respectiv notarea in cartea funciara a tuturor contractelor de locatiune incheiate pentru o perioada mai mare de 3 ani. Considera ca dispozitiile anterior mentionate reprezinta o derogare a legii speciale fata de prevederile generale ale Codului de Procedura Civila invocate de contestatoare, fiind aplicabila erga omnes, fara exceptie, si pentru toate actele care indeplinesc conditiile prevazute in lege.
De asemenea, considera ca sustinerea contestatoarei, conform careia opozabilitatea este rezolvata prin raportare la momentul inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc nu poate fi retinuta, intrucat dreptul de locatiune nu s-a nascut la data inscrierii somatiei in cartea funciara, ci la data semnarii contractului de inchiriere, cand P. A. I. SA a cedat catre contestatoare dreptul de folosinta asupra spatiilor astfel cum sunt indicate in contract, cand in conformitate cu prevederile legale aplicabile la acea data, pentru a asigura opozabilitatea, titularul dreptului trebuia sa ia masura inscrierii dreptului sau in cartea funciara a imobilului inchiriat pentru a fi opozabil tuturor tertilor.
Intimata precizeaza ca intentia de inducere in eroare pe care partile semnatare ale contractului de inchiriere au avut-o reiese din aceea ca atat inainte, cat si dupa data semnarii contractului de inchiriere, S.C. PA I S.A. a ipotecat catre MKB Bank Romania S.A. (de la care intimata a dobandit prin cesiune creanta asupra Pro Auto Industries S.A. si accesoriile acesteia) bunul din care face parte lotul inchiriat catre contestatoare., fara sa declare contractul de inchiriere ca sarcina asupra imobilului ipotecat, incalcand cu buna stiinta interdictiile de grevare si inchiriere prevazute in contractele de ipoteca, situatie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilitatii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective de catre creditoarea ipotecara. Astfel, se mentioneaza, in loc sa utilizeze procedura prevazuta de legea speciala, de notare in cartea funciara a imobilului documentul care greva imobilul cu o inchiriere pe o perioada de 5 ani, considerata, in acceptiunea legii 7/1996, o sarcina, au considerat oportun sa invoce in sustinerea contestatiei prevederile generale ale legii privind asigurarea opozabilitatii.
La intampinare s-au anexat in copie: contract de ipoteca autentificat sub nr. 1808/16.04.2008 si Extras de carte funciara nr. 10614/16.04.2008.,certificat constatator emis de Oficiul National al Registrului Comertului
La termenul din 03.07.2012 intimata a formulat intampinare la cererea completatoare si cerere reconventionala, pe aceasta ultima cale procedurala solicitand sa se constate nulitatea relativa a contractului de inchiriere sub semnatura privata, prezumat a fi incheiat la data de 01.04.2008, pentru o durata de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013.
In motivare s-a aratat ca intimata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spatiul inchiriat de S.C. P. A I S.A. catre contestatoare, in urma adjudecarii in contul creantei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O C la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executarii silite a debitorului S.C. P. A. I. S.A. Astfel, se mentioneaza, in calitate de proprietar in urma adjudecarii in contul creantei, intimate a preluat in patrimoniu, odata cu dreptul de proprietate si toate celelalte drepturi acesorii dreptului de proprietate. Or contestatoarea a incheiat un contract de inchiriere sub semnatura privata, avand ca obiect mai multe spatii de productie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013 cu S.C. P. A. I. S.A., contract incheiat cu incalcarea flagranta a clauzelor contractului de ipoteca nr.18509/06.09.2007 incheiat cu MKB R B S U, ipoteca mentinuta prin contractul de ipoteca nr.1809/16.04.2008 incheiat cu MKB Romexterra Bank Sucursala Unirea, conform carora "debitorul ipotecar se obliga sa nu greveze cu sarcini, instraineze, inchirieze, demoleze, dezmembreze, alipeasca, sau sa dispuna in orice alt mod de imobil fara consimtamantul prealabil scris al Creditorului ipotecar ".
Apreciaza ca ambele parti semnatare ale contractului de inchiriere sub semnatura privata, avand ca obiect mai multe spatii de productie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013, contestatoarea si S.C. P.A. I S.A. au incalcat cu buna stiinta interdictiile de grevare si inchiriere prevazute in contractele de ipoteca, situatie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilitatii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective dee catre creditoarea ipotecara, dovedind in acest sens reaua credinta a celor doua parti semnatare.
Cu privire la acest aspect, se precizeaza, este evident faptul ca ambele parti au actionat cu rea credinta, intrucat, asa cum se poate observa din inscrisul depus la dosarul cauzei de chiar contestatoare si anume certificatul constatator emis de Oficiul Registrului Comertului, rezulta faptul ca la momentul respectiv, locatorul, S.C. Pro A. I S.A., era asociat cu o cota de 49% din capitalul social in cadrul societatii locatare, respectiv contestatoarea SCT. G. S.R.L, ceea ce creeaza in mod evident prezumtia faptului ca locatarul cunostea foarte bine situatia locatorului, inclusiv interdictia de inchiriere si grevare cu sarcini a fondului imobiliar, impusa de creditorul ipotecar.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 115 si urm, C.Pr.Civ, si 118 si urm. C.Pr.Civ.
Anexeaza in copie conform cu originalul : contract de locatie de gestiune incheiat la 04.01.2010 si anexa 1.
La data de 03.09.2012 contestatoarea a formulat raspuns la intampinarea formulata de intimata.
In motivare se arata ca sustinerile intimatei din intampinare referitoare la raportul norma generala - norma speciala in materia opozabilitatii actelor juridice privitoare la imobile, in sensul ca prevederile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara ar reprezenta regula speciala in materie, derogatorie de la dispozitiile art. 498 alin. 2 Cod proc.civ., care ar reprezenta norma generala in materia opozabilitatii actelor juridice, aceasta situatie fiind de natura a fundamenta inlaturarea incidentei in cauza a dispozitiilor mentionate ale Codului de procedura civila, sunt total eronate si rastoarna in mod artificial, nereal si fara nicio justificare juridica, realitatea raporturilor intre norma generala si norma speciala in aceasta materie. In realitate, se mentioneaza, raportul norma generala - norma speciala exista, dar in sensul exact opus celui prezentat de intimata, respectiv prevederile Legii nr. 7/1996 reprezinta dreptul comun in materia opozabilitatii actelor juridice referitoare la imobile, iar dispozitiile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ., care se refera la situatia speciala a opozabilitatii contractului de inchiriere in situatia adjudecarii bunului inchiriat, au caracter de norma speciala derogatorie de la dreptul comun. Aceasta intrucat Legea nr. 7/1996 este de plano, prin insasi titulatura si, teleologic vorbind, prin insuti scopul adoptarii ei, legea cadru in materia publicitatii si opozabilitatii imobiliare, deci altfel spus dreptul comun in materie, iar, pe cale de consecinta, si normele legale pe care le contine, in ansamblu si fiecare in parte, reprezinta drept comun, norma generala pentru orice alte norme juridice din alte acte normative care reglementeaza acelasi obiect, adica opozabilitatea unui act, dar in sens diferit.
Mai mult, apreciaza contestatoarea, este evident ca prevederile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. reglementeaza doar o situatie particulara de opozabilitate a unui act, respectiv opozabilitatea contractului de inchiriere in situatia adjudecarii bunului inchiriat.Trebuie, in acest sens, avut in vedere ca elementele de referinta in analiza raportului norma generala - norma speciala nu sunt Legea nr. 7/1996 si Codul de procedura civila ca act normativ complex ci prevederile Legii nr. 7/1996 si institutia juridica a executarii silite, ca institutie juridica distincta, iar la un mod si mai particular, institutia juridica a adjudecarii, ca set de reguli cu identitate si specific proprii.
Solicitarea intimatei-reclamante de neretinere a momentului inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc ca element de referinta in analiza opozabilitatii contractului de inchiriere este in opinia contestatoarei in totala contradictie cu dispozitiile legale, odata ce prevederi legale exprese obliga la raportarea la acest moment.Astfel, arata contestatoarea, dispozitiile exprese ale art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. impun luarea in considerare a momentului inscrierii somatiei ca moment de referinta de raportare, clasificand contractele in opozabile si neopozabile tocmai functie de criteriul incheierii acestora anterior sau ulterior acestui moment si, in felul acesta, raportarea la momentului inscrierii somatiei de catre executorul judecatoresc in analiza opozabilitatii contractelor este nu numai posibila, dar si obligatorie.
In sfarsit, in ceea ce priveste sustinerea intimatei-reclamante in sensul ca reclamanta-contestatoare, ca parte semnatara a contractului de inchiriere, ar fi incheiat acest contract cu intentia de inducere in eroare, se arata ca reclamanta-contestatoare a incheiat actul juridic in analiza cu totala buna-credinta, in scopul de a-1 folosi pentru activitatile productive curente, lucru care s-a si intamplat.Astfel, spatiile sus-mentionate au fost inchiriate in scopul implementarii unui proiect finantat din fonduri europene, contractul de inchiriere pentru spatiile si facilitatile folosite la Fundulea stand si la baza acordarii Autorizatiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisa de Agentia pentru Protectia Mediului Calarasi.
Mai mult se precizeaza ca, in raport cu intimata-reclamanta, insa, nici nu putea sa existe o intentie de inducere in eroare la momentul incheierii contractului de inchiriere, in conditiile in care, la acel moment, intimata-reclamanta nu avea nicio conexiune cu raportul juridic creat si nici cu vreuna dintre parti si deci nici drepturi sau interese care sa justifice si cu privire la a caror valorificare sau aparare sa se realizeze inducerea in eroare.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 114 si urm. si art. 132 si urm. Cod proc. civ.
La data de 03.09.2012 contestatoarea a formulat intampinare la cererea reconventionala formulata de intimata solicitand respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivare contestatoarea a aratat ca agumentele intimatei in sprijinul solicitarii de anulare a contractului de inchiriere din 01.04.2008 incheiat intre contestatoare si S.C. Pro Auto Industries S.A sunt eronate din punct de vedere juridic.
Apreciaza in acest sens ca cererea reconventionala a fost formulata de o persoana fara calitate procesuala activa intrucat se invoca nulitatea relativa a contractului, or regimul juridic al nulitatii relative se materializeaza si se exprima in trei mari reguli, cu caracter de principiu, printer care cel conform caruia nulitatea relativa poate fi invocata doar de acea parte a actului juridic supus anularii al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic. Ca atare, apreciaza ca atunci cand o actiune in nulitate relativa este promovata de un tert fata de actul juridic atacat, solutia instantei trebuie sa fie de respingere a actiunii tertului ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa, intrucat, pentru a putea invoca nulitatea, o persoana trebuie sa fi participat la incheierea actului juridic, fie personal, fie prin reprezentant legal.
Contestatoarea mai mentionaeza ca nulitatea, ca sanctiune de drept civil, presupune incalcarea unui text legal la momentul incheierii actului juridic, text legal care ocroteste un interes sau set de interese, or, in cazul de fata, intimata, desi solicita anularea unui act juridic, nu mentioneaza institutia juridica sau textul de lege incalcat la incheierea actului juridic a carui anulare o cere, de natura sa atraga anularea acestuia, si nici nu face trimitere la vreuna dintre conditiile de fond sau de forma ale actului juridic civil care ar fi fost afectate in cazul de fata, cu incalcarea prev. art. 112 alin.l pct.4 din Codul de procedura civila, conform caruia cererea de chemare in judecata va cuprinde:., aratarea motivelor de fapt si de drept pe care se intemeiaza. In acest sens, apreciaza ca simpla narare sau descriere a unei situatii de fapt nu este suficienta pentru a considera o cerere ca intemeiata, cata vreme nu se arata in ce modalitate situatia de fapt indicata reprezinta o iregularitate juridica civila, acea iregularitate reprezinta o abatere de la respectarea conditiilor de fond sau de forma ale actului juridic civil si o incalcare a unui text legal care sa atraga anularea actului.
De altfel,solicita sa se observe ca singurele texte legale la care se face referire in sustinerea cererii reconventionale, art. 115 si urm., C.pr.civ si 118 si urm. C.pr.civ. sunt
de natura procesual civila, iar nu substantiala, astfel incat cererea pe fond este total neintemeiata in drept.
Contestatoarea mai precizaeza ca, in acelasi context al lipsei de motivare a cererii reconventionale, analizand cauzele de nuliatate relative recunoscute de legislatie si jurisprudenta si raportandu-le la situatia concreta, se observa ca niciuna dintre aceste cauze nu este aplicabila in cauza.
In ceea ce priveste sustinerea intimatei in sensul ca reclamanta-contestatoare ar fi incheiat contractul de inchiriere a carui anulare se cere cu incalcarea flagranta a clauzelor unui contract de ipoteca incheiat de S.C. P. A. I. SA. cu MKB R. Bank Sucursala Unirea, se mentioneaza ca nu are nicio relevanta juridica, cata vreme contestatoarea nu a fost parte in acel raport juridic, iar, potrivit principiului relativitatii actului juridic, acesta nici nu confera drepturi, nici nu stabileste obligatii pentru terti. Ca atare, contestatoarei nu i se poate imputa nerespectarea clauzelor unui tert contract, cata vreme nu aveau cunostinta de continutul acestor clauze si nici obligatia respectarii lor.
Existenta unui contract de ipoteca care greveaza acel bun nu indisponibilizeaza acel bun sub aspectul folosintei sale si nu creeaza un impediment la inchirierea acestuia, dat fiind obiectul si scopul total diferite ale celor doua contracte si faptul ca nu exista nicio prevedere legala care sa interzica incheierea unui contract de inchiriere cu privire la un imobil ipotecat.
Contestatoarea mei arata ca in concordanta cu continutul si consecintele principiului relativitatii mai sus-amintit, raspunderea juridica a uneia dintre partile contractante se angajeaza inauntrul cadrului bilateral, fata de cealalta parte, care este singura indreptatita sa actioneze pentru tragerea la raspundere a cocontractantului sau, iar sub acest aspect, intimata nu s-a subrogat in vreun fel in drepturile cocontractantului nostru S.C. P.A.I.S.A. ci are, ca efect al adjudecarii, pozitia unui simplu cumparator care trebuie sa respecte contractele de inchiriere incheiate de fostul proprietar.
Cat priveste sustinerea privind reaua-credinta a contestatoarei la momentul incheierii actului juridic, se precizaeza ca aceasta reprezinta doar exhibarea unei convingeri, a unei pareri a intimatei-reclamante, cu rol de proces de intentie, nesustinuta probatorial (buna-credinta se prezuma, iar cel ce invoca reaua-credinta trebuie sa o dovedeasca), iar referirea la faptul ca cocontractantul in acest contract, S.C. Pro Auto Industries S.A., detinea o cota din capitalul social al contestatoarei nu reprezinta vreo dovada in acest sens, in conditiile in care, din punct de vedere juridic, detinerea de catre o societate de actiuni sau parti sociale la o alta societate este permisa de lege, nu afecteaza identitatea si personalitatea juridica distincta a celor doua societati posibilitatea lor de a intra in raporturi juridice bilaterale, inclusiv de inchiriere. Dimpotriva, se mentionaeza, contestatoarea a incheiat actul juridic in analiza cu totala buna-credinta, in scopul de a-l folosi pentru activitatile productive curente, lucru care s-a si intamplat, nicidecum in considerarea unei viitoare adjudecari a bunului de catre un tert, lucru care nu se prefigura si era imposibil de pronosticat la momentul incheierii contractului de inchiriere.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 115 si urm. Cod pr. civ. raportate la art. 12 si art. 399-404, 497-498, 519 si urm. C. proc. Civ..
La termenul din 19.06.2012 contestatoarea a renuntat la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite pana la solutionarea contestatiei.
La termenul din 04.09.2012 instanta a admis exceptia netimbrarii cererii reconventionale, pentru considerentele indicate in incheierea de sedinta de la acea data.
In cauza instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu inscrisuri, in cadrul careia s-au depus, pe langa cele atasate cererilor/intampinarilor,urmatoarele: contract de ipoteca aut.sub nr.2422/22.08.2007 de B.N.C, contractele de ipoteca din 04.07.2007 aut.sub nr.1661/04.07.2007 de B.N.C si 06.09.2006 aut.sub nr.2198/06.09.2006 de B.N.C, contract de ipoteca- garantie reala imobiliara aut.sub nr.2196/30.08.2005 de B.N.C, contract de ipoteca aut.sub nr.1808/16.04.2008 de B.N.C, act de adjudecare incheiat la 03.01.2011, contract de cesiune de creanta incheiat la 30.03.2010, act aditional nr.1 la contractul de cesiune de creanta din data de 30.03.2010, extras de carte funciara nr.416 or.Fundulea pentru autentificare, contract de locatie de gestiune incheiat la 04.01.2010 si anexele 1-5.
De asemenea, la solicitarea instantei efectuata in conformitate cu dispozitiile art.402 alin.1 C.pr civ, BEJ D. C. si D. A. C. a inaintat in copie conform cu originalul dosarul de executare nr.31/2012, respectiv : cererea formulata de creditoare; fotocopie de pe actul de adjudecare intocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 - in dosarul nr. 26/2010; fotocopie de pe contractul de inchiriere nr. 848/04.02.2011, schite ale proprietatii(anexa 1), regulile proprietatii (anexa 2)proces verbal de predare primire din data de 04.02.2011 (Anexa 3); Act aditional nr. 1/17.03.2011 la Contractul de Inchiriere nr. 848/04.02.2011; Act Aditional nr. 2/11.04.2011 la Contractul de Inchiriere nr. 848/04.02.2011; Actul adjudecare intocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010, proces verbal de licitatie imobiliara nr. 26/2010 incheiat la data de15.12.2010; notificarea nr. 1156/10.04.2012, procesul verbal emis la data de 11.04.2012 privind procedura de comunicare; confirmarea de primire, proces verbal de licitatie mobiliara din data de 27.12.2010, cerere de incuviintare executare silita pentru Actul adjudecare intocmit de BEJ O.C. la data de 03.01.2011 in dosarul de executare nr. 26/2010 si dovada de comunicare; incheierea pronuntata de Judecatoria Lehliu-Gara in dosarul 634/249/2012.
Analizand materialul probator administrat in cauza instanta retine urmatoarele:
In intervalul 2005-2008 intre SC P.A. I. SA pe de o parte si R. Bank SA pe de alta parte s-au incheiat mai multe contracte de de credit (nr.523/30.08.2005, 542/12.09.2005, nr.528/15.12.2006, nr.460/04.07.2007, nr.43/16.04.2008, nr.44/16.04.2008, nr.45/16.04.2008, modificate fiecare prin mai multe acte aditionale), istoricul acestora regasindu-se in actul de adjudecare intocmit la 03.01.2011 (fila 209 -210 dosar), prin care banca mentionata a acordat diverse sume cu titlu de imprumut primei societati mentionate. Rambursarea fiecaruia dintre aceste imprumuturi a fost garantata de societatea creditata, astfel cum reiese din mentiunile din actul de adjudecare anterior mentionat coroborate cu contractele depuse la filele 181-208 dosar, prin constituirea unor ipoteci asupra imobilelor din orasul Fundulea, jud. Calarasi, inscrise in CF nr.416, proprietatea la acea data a societatii imprumutate SC Pro Auto Industries SA, respectiv teren intravilan arabil in suprafata de 48.100 m.p.tarlaua 61,parcela 381, nr. cadastral 578 si teren intravilan in suprafata de 49.703,94 nr. cadastral 572 si constructiile edificate pe acesta.
Incepand cu contractul de ipoteca aut sub nr.2198/06.09.2006 (filele 187-189 dosar), ce garanta creditul acordat conform contractului nr. 542/12.09.2005, prin contractele de ipoteca societatea creditata si- a asumat obligatia de a nu greva cu sarcini, a nu instraina, a nu inchiria, demola, dezmembra, alipi ...imobilul fara consimtamantul prealabil scris al creditorului ipotecar.
Aceaste interdictii convetionale au facut obiectul notarii in cartea funciara odata cu contractele de ipoteca in care erau mentionate,conform extraselor de carte funciara de la dosar (fila 197 dosar, filele 252-256 dosar).
Totodata in contractele de ipoteca s-a prevazut ca ipoteca se extinde asupra tuturor imbunatatirlior, adaugirilor, si extinderilor aduse imobilului ulterior.
La data de 01.04.2008 intre SC Pro Auto Industries SA si contestatoarea SC T. G. SRL s-a incheiat un in forma inscrisului sub semnatura privata, contractul de inchiriere avand ca obiect asigurarea de catre prima societate in favoarea contestatoarei a folosintei unor spatii de productie - platforma 2000m.p., spatii acoperite-2400m.p., birouri-150m.p. situate in or. Fundulea, jud Calarasi, contractul dobandind data certa prin depunerea lui la sediul ANPM Calarsi si mentionarea in cadrul documentelor care au stat la baza emiterii autorizatiei de mediu nr.164/27.10.2009, precum si prin mentionarea in Registrul Comertului ca dovada a sediului secundar al contestatoarei (fila 120 dosar).
La data de 30.03.2010 prin contractul de cesiune si actul aditional la acesta incheiat la aceeasi data, R B SA cesiona catre intimata SC C R. M SRL creanta pe care banca o avea fata de SC P A I SA impreuna cu toate drepturile si garantiile accesorii la aceasta.
Astfel cum reise din adresa nr.968/23.04.2010 emisa de SC P A I SA (fila 213 dosar) la data de 08.04.2010 cesiunea de creanta a fost notificata debitoarei SC P A I SA si a fost notata in cartea funciara (a se vedea extras informare carte funciara - filele 252-256 dosar)
Impotriva SC Pro Auto Industries SA s-a demarat procedura executarii silite in dosarul nr.26/2010 al BEJ O. C., iar prin actul de adjudecare din 03.01.2011 intimata si-a adjudecat in contul creantei imobilele situate in or. Fundulea, jud Calarassi inscrise in CF nr.22057 si nr. 22060 (provenite din conversia de pe hartie a CF nr.416)- teren intravilan arabil in suprafata de 48.100m.p, nr. cadastral 578, precum si teren intravilan in suprafata de 49.703,94 nr. cadastral 572 si constructiile edificate pe acesta.
Prin incheierea din camera de consiliu din 07.05.2012 pronuntata de Judecatoria Lehliu-Gara s-a incuviintat, la cererea intimatei prin intermediul executorului judecatoresc Duica Caludiu, executarea silita impotriva contestatoarei, in baza titlului executoriu- actul de adjudecare intocmit de BEJ O C in dosarul nr.26/2010 la data de 03.01.2011.
In consecinta la SCPEJ D C si D A C s-a format dosarul de executare nr.31/2012 in care s-a emis la data de 18.05.2012 somatia (comunicata contestatoarei la data de 21.05.2012) prin care se punea in vedere acesteia ca in termen de 5 zile de la primire sa evacueze spatiul ocupat in imobilul in suprafata de 49.704m.p.situat in or. Fundulea inscris in CF. nr.22060.
La data de 14.06.2012 s-a incheiat procesul verbal purtand nr. dosarului de executare 31/2012 prin care s-a constatat evacuata contestatoarea din imobilul anterior mentionat.
Sub aspectul dispozitiilor legale aplicabile instanta retine prevederile art.498 alin.2 C.pr civ, conform carora inchirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile, in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului, precum si prevederile 516 punctul 8 C.pr civ. conform carora actul de adjudecare este titlu de proprietate si (_ ) pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul ajudecat.
Ca o prima chestiune instanta constata ca dispozitiile art.516 pct.8 C.pr civ trebuie interpretate coroborat cu cele anterior mentionate in sensul ca prin expresia “fara niciun titlu" trebuie sa se inteleaga lipsa unui titlu care sa poate fi opus adjudecatarului in conformitate cu dispozitiile art.498 C.pr civ (altfel textul care face distinctie intre acte opozabile si acte inopozabile adjudecatarului ar fi lipsit de eficienta).
Un alt aspect ce trebuie mentionat este faptul ca dispozitiole art.498 alin.2 C.pr civ nu fac altceva decat sa trimita la dreptul material aplicabil in materie si nu consacra o opozabilitate neconditionata(astfel cum sustine contestatoarea).
Prin urmare pentru a stabili daca un contract de inchiriere incheiat anterior inscrierii somatiei in cartea funciara este/nu opozabil ori care sunt limitele opozabilitatii vor trebuie analizate conditiile consacrate de dreptul material.
Prin urmare nu se pune problema stabilirii carei norme ii revine caracterul de norma speciala si careia ii revine caracterul de norma generala intrucat nu exista decat o norma procedurala (art.498 alin.2 C.pr civ ) care face trimitere la dispozitiile din dreptul material aplicabile in speta.
Sub aspectul dreptului material instant retine ca un contract de inchiriere al unui bun imobil, ce constituie in principiu un act de administrare, este opozabil tertului dobanditor al bunului (adjudecatarului )in conditiile art.1441 C civ de la 1864, daca este consemnat intr-un inscris cu data certa anterioara datei dobandirii bunului de catre tert.
Cand insa contractul de inchiriere este mai mare de 3 ani (fiind asimilat unui act de dispozitie) trebuie in plus sa fie effectuate formele de publicitate imobiliara, conform art.19 alinn.1 pct C,lit a din Lg nr.7/1996 (in varianta in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere) inainte de data dobandirii de catre tert a bunului(in speta a notarii somatiei in cartea funciara).
Or contractul de inchiriere incheiat intre SC P A I SA si contestatoare are data certa anterioara notarii somatiei in cartea funciara, ce a precedat emiterea actului de adjudecare, dar nu este inscris in cartea funciara cu toate ca este incheiat pe o perioada mai mare de 3 ani (5 ani). Intr-o atare situatie in doctrina si practica judiciara se admite ca efectele opozabilitatii se reduc la 3 ani pe considerentul ca noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp, contracte de locatiune neinscrise in CF dar avand data certa.
Totusi in speta instanta retine ca fostul proprietar (SC P A I SA) a convenit cu Romexterra Bank si si-a asumat in raporturile juridice cu aceasta banca interdictia de inchiriere a imobilului inscris in CF. nr.22060.
Aceasta interdictie conventionala este conforma cu principiul libertatii contractuale (nu era una absoluta, ci doar conditionata de acordul prealabil scris al creditorului ipotecar), cu atat mai mult cu cat a fost conceputa ca o garantie suplimentara in favoarea creditorului ipotecar al bunului imobil. Din momentul notarii acestei interdictii in cartea funciara (ca o sarcina a imobilului) ea a devenit opozabila oricarei persoane care dobandeste ulterior vreun drept (chair si de folosinta) asupra bunului imobil (art.25 din Lg nr.7/1996 in varianta in vigoare la data incheierii contractului de ipoteca), inclusiv contestatoarei.
In consecinta avand in vedere ca interdictia de inchiriere (fara acordul prealabil scris al creditorului) a imobilului a fost notata in cartea funciara anterior incheierii contractului de inchiriere, incalcarea ei tocmai prin incheierea acestui contract atrage pe de o parte raspunderea contractuala (in baza contractului de credit si ipoteca) a SC P A I SA, pe de alta parte inopozabilitatea contractului de inchierere incheiat cu contestatoarea fata de creditorul ipotecar (CRM fiind nu numai adjudecatar, dar si creditorul ipotecar cesionar care a preluat datoria cu toate accesoriile si garantiile).
Prin urmare tocmai datorita cumuluui de calitati intrunite de intimata (nu numai de simplu adjudecatar) dar si de creditor ipotecar si in favoarea caruia s-a inscris sarcina (constand in interdictia de inchiriere fara acordul prelabil scris), acesteia nu-i poate fi opus contractul de inchiriere incheiat intre SC P A I SA si contestatoare.
In ceea ce priveste sustinerile contestatoarei privind lipsa identitatii intre imobilele mentionate in Actul adjudecare si spatiile din care s-a realizat evacuarea, instanta constata contrar celor mentionate de contestatoare, ca adjudecarea se refera la intregul imobil inscris in CF nr. nr.22060 a or.Fundulea, imobil compus din teren intravilan si constructiile edificate pe acesta, aspect ce reiese, dincolo de exprimarea din actul de adjudecare care ar putea lasa loc la interpretari, din coroborarea tuturor actelor de executare silita efectuate cu privire la imobilul mentionat in dosarul de executare nr.26/2010 al BEJ O. C. si care au culminat cu emiterea actului de adjudecare (pe de o parte evaluarea,pe de alta parte identificarea imobilului prin procesul-verbal de situatie referindu-se la intregul imobil teren si constructii, aceleasi aspecte fiind reluate in procesul-verbal de licitatie).
Avand in vedere considerentele mai sus expuse si vazand dispozitiile art.399 si urm Cpr civ, instanta va respinge ca neintemeiata, contestatia la executare astfel cum a fost initial restransa ( ca urmare a renuntarii la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite), apoi completata.
Totodata, ca urmare a admiterii exceptiei netimbrarii cererii reconvetionale (prin incheierea de sedinta din 04.09.2012), in temeiul art.20 din Lg nr.146/1997 instanta va anula, ca insuficient timbrata, aceasta cerere formulata de intimata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge, ca neintemeiata, contestatia la executare astfel cum a fost initial restransa ( ca urmare a renuntarii la judecata capatului de cerere privind suspendarea executarii silite), apoi completata formulata de contestatoarea SC T.G.SRL, cu sediul in si cu domiciliul procesual ales in vederea comunicarii tuturor actelor de procedura la in contradictoriu cu SC C R M SRL, cu sediul in .
Anuleaza, ca insuficient timbrata, cererea reconventionala formulata de intimata SC C R M SRL in contradictoriu cu contestatoarea SC T.G.SRL.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 23.10.2012.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete
Reziliere contract de concesiune - Conditii - Decizie nr. 132/R din data de 07.02.2014Rectificare carnet de munca. Dispozitii legale - Sentinta civila nr. 651/LM din data de 13.03.2014
Divort. Exerxitarea autoritatii parintesti - Decizie nr. 503/A din data de 25.09.2014
Atribuire folosinta imobil. O.P. - conditii de admisibilitate - Decizie nr. 404/A din data de 18.07.2014
Rezolutie antecontract de vanzare cumparare - Decizie nr. 607/R din data de 24.11.2014
trafic de droguri - Sentinta penala nr. 9 din data de 22.01.2014
Acordul de recunoa?tere a vinova?iei incheiat de procurorul militar cu inculpatul cercetat pentru savar?irea infrac?iunii de conducere a unui vehicul sub influenta alcoolului sau a altor substante prev. de art.336 alin.1 C.pen. Amanarea aplicarii pedepsei - Sentinta penala nr. 8 din data de 16.02.2016
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016