Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare

SENTINTA CIVILA NR. 115/18.02.2013 (hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare)

Pe rol, pronuntarea cauzei civile avand ca obiect "hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare", actiune formulata de reclamanta X, impotriva paratilor X
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de 11.02.2013, fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi ce face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea cauzei la data de astazi.

I N S T A N T A

Deliberand asupra cauzei civile de fata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.X/249/19.09.2012, reclamanta X (domiciliata in X) i-a chemat in judecata pe paratii X(domiciliat in orasul X), X (domiciliat in X) si X (domiciliat in X), pentru ca in baza probelor ce se vor administra, sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea terenului extravilan arabil in suprafata de 4,00 ha, situat in extravilanul com. X, tarlaua 83, parcela 58  avand ca vecinatati: la Nord - X, la Est -X, la Sud - X, la Vest -X, teren ce se desprinde din suprafata totala de 7,500 ha teren extravilan arabil situat in tarlaua 83, parcela 58, cu vecinatatile: la Nord - X la Est - X, la Vest - X, conform titlului de proprietate nr. X/24.07.1992 emis de C.J.S.D.P.A.T Calarasi, pronuntand o hotarare judecatoreasca ce va tine loc de act autentic de proprietate, in care sa aiba  calitatea de cumparator si paratii prezentei cauze, calitatea de vanzatori.
In motivarea cererii arata ca potrivit Antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X din 10.09.2010, eliberat de Biroul Notarial "Notariatul Public X", pe care l-a incheiat cu promitenta-vanzatoare X, aceasta s-a obligat sa-i vanda terenul sus¬mentionat.
Precizeaza ca X a incheiat antecontractul  de vanzare-cumparare in calitate de mostenitoare a defunctei X, in baza certificatului de mostenitor nr. X din 12.07.2000, eliberat de Biroul Notariatului Public X.
Mai arata ca, intrucat promitenta-vanzatoare nu avea intabulat dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul antecontractului, au hotarat de comun acord  ca reclamanta sa suporte cheltuielile ocazionate de intocmirea documentatiei cadastrale, astfel incat pana la data de X sa se poata prezenta la notariat pentru perfectarea actului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Arata ca pentru acest teren a achitat promitentei-vanzatoare pretul integral de 14.000 lei, aceasta precizand ca nu mai are alte pretentii, indiferent de data la care se va incheia actul notarial.
La data de X, X a decedat, fara a se finaliza documentatia cadastrala.
Mai arata ca ulterior a trebuit sa faca numeroase demersuri pentru a identifica mostenitorii promitentei-vanzatoare, care, in conformitate cu clauza stipulata in antecontract, au obligatia sa perfecteze  contractul in forma autentica.
Precizeaza ca  a intrat in posesia terenului de la data incheierii actului, dar fara un titlu in forma autentica este lipsita de atributele dreptului de proprietate, asa cum sunt precizate si definite de Codul civil.
In drept : art. 1073 C. civ., art. 5, alin. 2, art. 6 titlul X din legea nr. 247/2005.
In dovedirea celor prezentate mai sus solicita proba inscrisuri si  alte mijloace de proba utile cauzei.
Cererea a fost legal timbrata.
Alaturat  cererii  s-au atasat urmatoarele inscrisuri in xerocopie: antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.  X/2010, certificat de mostenitor nr. X/2000, anexa 24 privind sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale, titlul de proprietate nr. X/1997, acte de stare civila.
La data de X s-a inregistrat la dosar intampinarea formulata de catre paratul X, prin care-si exprima acordul fata de cererea de chemare in judecata si in care invedereaza faptul ca nu s-a perfectat actul de vanzare din cauza pozitiei paratului X, care refuza dezbaterea succesiunii de pe urma defunctei X.
La termenul din data de X, reclamanta a formulat in cauza cerere completatoare, prin care, in contradictoriu cu paratii, solicita sa se dispuna dezbaterea mostenirii patrimoniului succesoral ramas de pe urma defunctei X, decedata la X, cu ultimul domiciliu in orasul X, urmand sa se stabileasca: masa succesorala ramasa de pe urma defunctei, compusa din terenul extravilan arabil in suprafata de 4 ha, situat in tarlaua 83, parcela 58, cu vecinatatile, la Nord - X, la Est - X, la Sud - X, la Vest - mostenitorii X, teren ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu promitenta-vanzatoare, extras din suprafata de 7 ha si 5000 m.p. a tarlalei 83, parcela 58 si din suprafata totala de 9 ha si 6404 m.p. stabilita prin Titlul de proprietate nr.X/ 24.07.1997; calitatea de mostenitori ai defunctei a lui X - sot, X - fii; cotele cuvenite mostenitorilor din patrimoniul reprezentat de terenul extravilan arabil in suprafata de 4 ha.
Conform clauzei inscrise in antecontractul de vanzare-cumparare, mostenitorii promitentei-vanzatoare aveau obligatia finalizarii acestei tranzactii. Precizeaza ca la dosarul cauzei se afla ca probe inscrisurile ce vor servi si la solutionarea dezbaterii succesorale, respectiv: antecontractul de vanzare-cumparare, certificatul de mostenitor al lui X, adresa cu Anexa 24 privind succesorii lui X, Titlul de proprietate.
In sedinta publica din  data de X paratul X a depus intampinare la cererea completatoare a actiunii principale formulata de reclamanta X, prin care solicita respingerea, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, cererii completatoare a reclamantei prin care solicita stabilirea masei succesorale, a mostenirilor si cotelor acestora precum si partajul masei succesorale ramase de pe urma defunctei X, decedata la 15.10.2010.
Arata ca in acest sens intelege sa invoce exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei cu privire la solicitarea de stabilire a masei succesorale, a mostenirilor si cotelor acestora precum si partajul masei succesorale ramase de pe urma defunctei X, decedata la X, inclusiv cu privire la solicitarea de partajare a suprafetei de 4 ha teren situata in extravilanul com. X ce a format obiectul antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. x/10.09.2010 de BNP X.
Mai arata ca, in conformitate cu prevederile art. 634, 667, 669 - 686 si art. 1143 Cod civil, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote parti din dreptul de proprietate (in cazul coproprietatii obisnuite) sau exista coproprietate in devalmasie atunci cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane iar ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, incetarea coproprietatii prin partaj poate fi solicitata  oricand, afara de cazul in care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotarare judecatoreasca iar conform art. 1143 Cod civil nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune, mostenitorul poate cere oricand iesirea din indiviziune, chiar si atunci cand exista conventii sau clauze testamentare care prevad altfel.
Mai arata ca reclamanta nu are calitate procesuala activa pentru a solicita partajul masei succesorale intrucat nu este nici mostenitoarea defunctei mame Xna (mostenitorii defunctei fiind subsemnatul si paratul X, in calitate de fii si X, in calitate de sot supravietuitor) si nu are nici un drept de coproprietate asupra vreunei suprafete de teren ce formeaza masa succesorala ramasa de pe urma defunctei mame X
Arata de asemenea, ca reclamanta nu este nici creditoarea defunctei X pentru a putea solicita dezbaterea succesiunii si partajul averii succesorale ramasa de pe urma acestei defuncte.
Defuncta X si-a asumat prin promisiunea bilaterala incheiata cu reclamanta o obligatie de a face (de a se prezenta la notarul public si de a incheia actul autentic de vanzare - cumparare) care la deces s-a transferat in patrimoniul succesorilor.
Cum mostenitorii defunctei X nu si-au indeplinit pana in prezent aceasta obligatie de a incheia cu reclamanta actul autentic de vanzare a suprafetei de 4 ha, demersul reclamantei este legal si admisibil.
Mai arata ca actiunea formulata de reclamanta avand ca obiect constatarea vanzarii cumpararii suprafetei de 4 ha situata in extravilanul comunei Frasinet, judetul Calarasi, ce a format  obiectul antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. X/ 10.09.2010 de BNP X, nu este impiedicata si nici conditionata, sub nici o forma, de inexistenta partajului masei succesorale ramasa de pe urma defunctei Negulescu Ioana. Nu este necesar realizarea partajului succesoral intrucat autoarea a incheiat antecontractul intrucat era proprietara si putea dispune de orice bun din patrimoniul ei. Alta era situatia in care antecontractul ar fi fost incheiat dupa deces de unul dintre mostenitori care ar fi dispus de un bun coproprietate care ar fi facut parte din masa succesorala.
Conform antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. X3/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial "Notariatul Public X", obiectul promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare l-a constituit un bun individual, concret si clar determinat: suprafata de 4 ha teren arabil situata in extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecini: la N - X, la E X, la S- X si la V - X. Arata de asemenea ca se face o mentiune importanta in antecontract conform careia terenul de 4 ha astfel cum a fost individualizat si determinat sub aspectul situarii, intinderii si vecinilor, se desprinde din suprafata de 7,50 ha situata in extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecini: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X bun imobil pe care defuncta X l-a dobandit prin mostenire legala de la defuncta X (mama lui X, singurul mostenitor al defunctei X) conform certificatul de mostenitor nr. X/12.07.2000 iar defuncta X l-a dobandit la randul ei in baza Legii 18/1991 prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. X/1997 emis de CJSDPT Calarasi.
In aceasta situatie arata ca, admisibilitatea actiunii reclamantei nu este afectata sub nici o forma de realizarea partajului.
Pentru aceste considerente, solicita respingerea cererii reclamantei de partajare a masei succesorale ramasa de pe urma defunctei mame X ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.
In drept s-a invocat dispozitiile art. 115 Cod procedura civila.
In dovedirea celor prezentate solicita proba cu inscrisuri.
La termenul din 14.01.2013 reclamanta a formulat raspuns la intampinarea depusa de paratul Negulescu Mirel.
In  ceea  ce  priveste  exceptiei   lipsei  calitatii sale procesuale active in a solicita dezbaterea succesorala privitoare la acest teren, cere a se respinge, intrucat atat in Codul civil vechi (art. 974), cat si in Codul civil nou (art. 1560) se prevede posibilitatea ca printr-o actiune oblica (indirecta sau subrogatorie) o persoana sa-si poata realiza dreptul (creanta) atunci cand debitorul nu intelege sa-si exercite posibilitatea dobandirii unor bunuri.
Aceasta este situatia si in cauza de fata, in care mostenitorii defunctei X, paratii din dosar, refuzand sa procedeze la dezbaterea mostenirii, ceea ce o pune in imposibilitatea solutionarii actiunii si, implicit, a realizarii dreptului sau legitim.
Arata ca, pentru promovarea cererii completatoare nu trebuie sa aiba calitatea de mostenitoare a defunctei X, cum se sustine in intampinare, ci interesul de a se substitui debitorilor-parati pentru a exercita procedura dezbaterii succesorale pe care acestia o refuza (sau o neglijeaza) in contra intereselor sale. Stabilirea calitatii de mostenitori ai defunctei X, a sotului supravietuitor si a celor doi fii, este necesara pentru atestarea calitatii lor de parati in aceasta cauza si realizarea principiului contradictorialitatii procesului.
Prin cererea sa completatoare, arata ca a cerut dezbaterea succesorala si constatarea calitatii de mostenitori a celor trei succesibili numai cu privire la terenul arabil de 4 ha ce face obiectul antecontractului si nu cu privire la intreaga masa succesorala, cum eronat a inteles paratul, masa mult mai vasta si mai valoroasa ramasa de pe urma defunctei.
Arata ca nu a solicitat nici iesirea din indiviziune a mostenitorilor privitor la vreo masa succesorala, cum tot eronat a inteles acesta.
Pozitia paratului fata de solicitarea sa este cu atat mai de neinteles cu cat, pe fond, acesta este de acord cu actiunea promovata de constatare a vanzarii-cumpararii respectivului teren.
Acesta recunoaste tranzactia dintre reclamanta si defuncta si este de acord sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea, demersul fiind calificat "legal si admisibil". Ceea ce nu intelege paratul este faptul ca prin decesul promitentei-vanzatoare, terenul respectiv transferandu-se in patrimoniul succesoral, este necesara, pentru admiterea actiunii sale (si realizarea dreptului) sa se constate calitatea de mostenitori a paratilor privitor la acest teren, altfel acestia avand doar calitatea de succesibili.
Solicita  respingerea exceptiei invocate, sa se constatate legalitatea cererii sale completatoare si sa se admita actiunea asa cum si fost formulata si completata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin titlul de proprietate nr.X/24.07.1997 Comisia Judeteana Calarasi de fond funciar a reconstituit pe numele X dreptul de proprietate asupra a 9 ha si 9632 mp, teren situat pe teritoriul com. X, jud. Calarasi, din care 7 ha si 5000 mp avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58 intre vecinii: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X.
La data de X0 a fost emis de catre BNP X din or. X certificatul de mostenitor nr. X/12.07.2000, de pe urma defunctei X (decedata la 05.07.1992), conform caruia in masa succesorala ramasa de pe urma defunctei se regaseste dreptul de proprietate asupra celor 9 ha si 9632 mp, reconstituit potrivit titlului de proprietate nr.X/24.07.1997, situat pe teritoriul com. X, din care 7 ha si 5000 mp avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58 iar unica mostenitoare a defunctei X, careia ii revine intreaga masa succesorala, este X, fiica.
Dupa emiterea certificatul de mostenitor nr. X/12.07.2000, la data de 10.09.2010, intre X, in calitate de promitent-vanzator si reclamanta X, in calitate de promitent-cumparator, a intervenit antecontractul de vanzare cumparare (promisiune bilaterala de vanzare - filele 6-8), prin care promitentul-vanzator s-a obligat sa-i vanda reclamantei terenul arabil extravilan in suprafata de 4,0000 ha teren arabil situat in extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S- X si la V - X teren desprins din suprafata totala de 7, 5000 ha avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X, cu pretul total de 14.000 lei, suma ce a fost achitata integral la data incheierii antecontractului.
In antecontract partile au prevazut ca in situatia in care intervine decesul promitentei-vanzatoare, mostenitorii sai au obligatia ca dupa eliberarea certificatului de mostenitor sa perfecteze in farma autentica contractul de vanzare-cumparare al suprafetei descrise mai sus.
Promitenta-vanzatoare X a decedat la data de X, de pe urma acesteia nu s-a dezbatut mostenirea, insa din actele de identitate de la dosar, din Anexa 24 (fila 10) si avand in vedere pozitia exprimata de parati, rezulta ca defuncta ii are ca mostenitori pe paratii X (sot supravietuitor), X (fii).
In sedinta publica din 14.01.2013 instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei in a solicita dezbaterea succesiunii defunctei X, mai exact in a stabili mostenitorii defunctei si faptul ca in masa succesorala lasata de defuncta se gaseste si obligatia de a perfecta actul de vanzare-cumparare privind suprafata de 4,0000 ha.
Instanta, fata de probatoriul administrat in cauza, constata ca s-a facut dovada calitatii paratilor de mostenitori ai defunctei promitente-vanzatoare X.
Cum in masa succesorala lasata de defuncta se gaseste si obligatia de a perfecta actul de vanzare-cumparare privind suprafata de 4,0000 ha, aceasta obligatie s-a transmis mostenitorilor defunctei, respectiv paratilor X (sot supravietuitor), X.
Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care sa constate vanzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca intre parti sa fi intervenit un act in care sa se precizeze conditiile vanzarii.
Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vanzare cumparare este conditionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligatia de instrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza intr-o conventie de vanzare cumparare, mentionarea sa in actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la incheierea contractului in forma autentica, numai daca el indeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.
Conform adeverintei de rol agricol nr. X/14.01.2013 si a certificatului  de atestare fiscala pentru persoane fizice nr. X/14.01.2013, ambele eliberate de Primaria X figureaza inscrisa in evidentele agricole si fiscale cu teren arabil extravilan in suprafata de 4,0000 ha in tarlaua 83, parcela 58.
Conform art. 1294 Cod civil 1864, aplicabil fata de data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul. 
Potrivit art. 1073 Cod civil 1864 creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la  dezdaunare.
Art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea nr.247/2005 (in vigoare la momentul incheierii antecontractului) dispunea ca terenurile, cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea  nr. 247/2005 in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Instanta constata ca toate conditiile de valabilitate necesare oricarui contract sunt indeplinite de antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. X/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial "Notariatul Public X" cu privire la terenul arabil extravilan in suprafata de 4,0000 ha, situat pe teritoriul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S- rest proprietate X si la V - X (teren desprins din suprafata totala de 7, 5000 ha avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X), cu pretul total de 14.000 lei.
Avand in vedere ca partile (initiale) s-au obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vanzare-cumparare, se naste in sarcina acestora (iar in cazul defunctei, al mostenitorilor acesteia) obligatia de a incheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia incheiata.
Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiei si repararii in natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, avand in vedere si clauzele prevazute in acest sens in antecontract, aspect reglementat si de dispozitiile art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Fata de toate aceste considerente, instanta, avand in vedere dispozitiile art. 1073 si 1077 Cod civil, precum si acordul tuturor paratilor in ceea ce priveste intervenirea ca valabila a vanzarii-cumpararii, constata intemeiata actiunea reclamantei, urmand a o admite.
Urmeaza a constata ca la data de 10.09.2010, intre defuncta X, avandu-i ca mostenitori pe paratii X (sot supravietuitor), X si X (fii) - in calitate de vanzator, pe de o parte, si reclamanta X - in calitate de cumparator, pe de alta parte, a intervenit vanzarea-cumpararea imobilului teren arabil extravilan in suprafata de 4,0000 ha situat in extravilanul comunei X, judetul Calarasi, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S- X si la V - X (teren desprins din suprafata totala de 7, 5000 ha avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X; identificat in titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu pretul total de 14.000 lei achitat integral de reclamanta.
Prezenta hotarare urmeaza a tine loc de contract de vanzare cumparare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Urmeaza a se lua act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
Vazand si dispozitiile art. 2821 C.proc.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite cererea, astfel cum a fost modificata, formulata de reclamanta  X (domiciliata in X) in contradictoriu cu paratii X (domiciliat in orasul X), X (domiciliat in X) si X (domiciliat in X).
Constata ca, la data de 10.09.2010, intre defuncta X, avandu-i ca mostenitori pe paratii X (sot supravietuitor), X si X (fii) - in calitate de vanzator, pe de o parte, si reclamanta X - in calitate de cumparator, pe de alta parte, a intervenit vanzarea-cumpararea imobilului teren arabil extravilan in suprafata de 4,0000 ha situat in extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S- X si la V - X (teren desprins din suprafata totala de 7, 5000 ha avand categoria de folosinta arabil extravilan, situat in tarlaua 83, parcela 58, avand ca vecinatati: la N - X, la E - X, la S - X si la V - X; identificat in titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu pretul total de 14.000 lei achitat integral de reclamanta.
Prezenta hotarare tine loc de contract de vanzare cumparare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Fara cheltuieli de judecata.
Cu  recurs  in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 18.02.2013.