Evacuare pentru lipsa titlu locativ. Tacita relocatiune. Concediu. Daune cominatorii.

JUDECATORIA MANGALIA
SENTINTA CIVILA NR. 951/C   DIN DATA DE 30.04.2008

Evacuare pentru lipsa titlu locativ. Tacita relocatiune. Concediu. Daune cominatorii.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia la 27.11.2006 reclamanta SC X SA l-a chemat in judecata pe paratul I.C.N. pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa dispuna evacuarea acestuia din imobilul situat in municipiul Mangalia, str. 1 Decembrie 1918, obligarea paratului la plata daunelor cominatorii in cuantumul stabilit de instanta si obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, intre parat si SC X SA, s-a incheiat contractul de inchiriere din 07.06.2005, care are ca obiect inchirierea unei  camerei din caminul societatii. Contractul incheiat intre parti a expirat si, conform art. 12 din acesta, proprietarul are dreptul de a nu-l mai prelungi.
Paratul, a sustinut reclamanta, a fost instiintat, atat verbal, cat si prin adresele din 04.11.2006, ca, incepand cu data de 19.11.2006, trebuie sa elibereze camera, dar nici pana in prezent acesta nu s-a conformat notificarii.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 1073 si ale art. 1079 din Codul civil.
Paratul a formulat intampinare in care a aratat ca, dupa incheierea contractului de inchiriere, a facut numeroase demersuri pe langa conducerea SC X SA sa-i vanda locuinta, insa a fost refuzat de fiecare data, astfel ca a chemat in judecata societatea pentru ca, in baza unei hotarari judecatoresti, sa fie obligata sa-i vanda garsoniera.
In aceste conditii, a sustinut paratul, intrucat judecarea prezentei cereri depinde in totalitate de modul in care va fi solutionat dosarul de cumparare a locuintei, se impune suspendarea cauzei in temeiul art. 244 pct. 1 din Codul de procedura civila.
Prin incheierea interlocutorie motivata din 19.12.2006, ramasa irevocabila prin nerecurare, instanta a suspendat judecata actiunii, in temeiul art. 244 pct. 1 din Codul de procedura civila, pana la ramanerea irevocabila a cauzei care formeaza obiectul dosarului civil nr. _/COM/2006 al Curtii de Apel Constanta.
Pricina a fost repusa pe rol la dat de 12.02.2008, iar, pentru verificarea conditiilor prevazute de lege pentru continuarea judecatii, instanta a solicitat arhivei civile a Judecatoriei Mangalia sa comunice o copie legalizata a sentintei civile nr. 485/C din 05.03.2007 prin care a fost solutionata actiunea avand ca obiect obligarea SC X SA la vanzarea locuintei inchiriate catre reclamantul I.C.N. (parat in prezenta cauza).
In sustinerea actiunii, reclamanta a solicitat, prin cererea de chemare in judecata, incuviintarea probei cu inscrisuri, iar paratul, prin intampinarea depusa la dosar, a solicitat in aparare incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei cu interogatoriul reclamantei si a probei testimoniale.
Pentru motivele aratate in incheierea de sedinta din 24.04.2008, instanta a admis probele cu inscrisuri propuse de parti, apreciind ca acestea sunt pertinente si utile, insa a respins ca neconcludenta proba cu interogatoriul reclamantei si proba testimoniala propuse de parat.
Analizand actiunea dedusa judecatii, prin prisma probelor administrate in cauza si a dispozitiilor legale aplicabile, instanta a constatat urmatoarele:
Intre reclamanta SC X SA, in calitate de proprietar, si paratul I.C.N., in calitate de chirias, s-a incheiat contractul de inchiriere din 07.06.2005 avand ca obiect inchirierea locuintei situata in municipiul Mangalia, str. 1 Decembrie 1918, pentru o perioada de 12 luni, de la data de 07.06.2005 pana la data de 07.06.2006, cu posibilitatea prelungirii.
Dupa expirarea termenului de 12 luni prevazut in contract, acesta nu a mai fost prelungit prin act scris, insa paratul a continuat sa locuiasca in imobilul inchiriat, iar reclamanta SC X SA nu l-a notificat pe parat, prin intermediul executorului judecatoresc, sa elibereze camera inchiriata.
La data de 27.11.2006, reclamanta a introdus prezenta cerere de chemare in judecata solicitand instantei sa dispuna evacuarea paratului din locuinta care a facut obiectul contractului de inchiriere din 07.06.2005.
Potrivit art. 1411 din Codul civil, locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar, folosinta temporara a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie.
De asemenea, in conformitate cu dispozitiile art. 1437 din Codul civil, "dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen", iar potrivit art. 1438 din acelasi act normativ, "cand s-a notificat concediul, locatarul chiar daca ar fi continuat a se servi de obiectul inchiriat sau arendat, nu poate opune relocatiunea tacita".
Dupa expirarea termenului de inchiriere prevazut in contract, paratul a continuat sa locuiasca in imobil cu acordul reclamantei (din moment ce aceasta nu i-a notificat concediul), astfel ca a operat tacita relocatiune, contractul de inchiriere initial, cu toate drepturile si obligatiile ce decurg din acesta (mai putin durata termenului de inchiriere) fiind prelungit in conditiile art. 1437 din Codul civil.
Cu toate acestea, instanta constata ca, prin introducerea cererii de chemare in judecata, reclamanta a anuntat paratului concediul, astfel ca, de la acea data, aceasta din urma nu mai poate opune tacita relocatiune.
Mai mult decat atat, din examinarea sentintei civile nr. 485/C din 05.03.2007 a Judecatoriei Mangalia, ramasa definitiva prin decizia civila nr. 362 din 17.09.2007 a Tribunalului Constanta, instanta retine ca actiunea paratului avand ca obiect obligarea SC X SA la vanzarea locuintei inchiriate in baza contractului de inchiriere a fost respinsa.
In aceste conditii, instanta a apreciat ca solicitarea reclamantei privind evacuarea paratului din imobilul inchiriat este intemeiata, in lipsa unui titlu locativ valabil al acestuia, si a admis-o.
Cererea reclamantei privind obligarea paratului la plata daunelor cominatorii nu este intemeiata, institutia daunelor cominatorii nefiind reglementata legal, motiv pentru care a fost respinsa de instanta.
Vazand dispozitiile art. 274 din Codul de procedura civila si fata de imprejurarea ca paratul este partea cazuta in pretentii, in acceptiunea acestui text de lege, instanta il va obliga pe acesta sa plateasca reclamantei suma de 10,5 lei cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar