Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Rosiori de Vede

Actiune in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare in forma autentica. Teoria validarii retroactive a vanzarii lucrului altuia.

(Sentinta civila nr. 806 din data de 15.03.2013 pronuntata de Judecatoria Rosiori de Vede)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Judecatoria Rosiori de Vede | Jurisprudenta Judecatoria Rosiori de Vede

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la nr. 207/292/2013 din 18 ianuarie 2013 reclamanta OAL le-a chemat in judecata pe paratele CV si MT solicitand ca instanta sa pronuntate o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren extravilan de 1,5000 ha situata in comuna C.S. .
In motivarea cererii in fapt, reclamanta a aratat ca, la data de 1 noiembrie 2012, intre parti s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare-cumparare" pentru  suprafata de teren de 1,5000, la pretul de 1800 lei, achitat integral la aceeasi data.
Fata de data incheierii inscrisului sub semnatura privata - 1 noiembrie 2012, partile au convenit  ca in termen de 2 luni sa se prezinte la un biroul notarial pentru perfectarea, in forma autentica, a contractului de vanzare - cumparare, insa  paratele au refuzat, desi au fost contactate in mai multe randuri in acest sens, motiv pentru care a fost intentata actiunea in cauza.
In probatiune, reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, si martori.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 1669 Cod civil.
Reclamantul a achitat taxa judiciara de timbru in cuantum de 155 lei si timbru judiciar in valoare de 1,5 lei.
In dovedire reclamanta a depus la dosar copii de pe urmatoarele inscrisuri : inscrisul sub semnatura privata, intitulat "Antecontract de vanzare - cumparare" ( f. 3),  titlul de proprietate nr. XXXX emis la data de 14.05.2010 de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Teleorman ( fila 4), copie de pe certificatul de deces al defunctei PM (fila 5), sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale privind pe defuncta PM ( f. 6), alte copii de pe acte de stare civila, respectiv certificate de deces, de nastere si casatorie ( f. 7 - 10), certificat de atestare fiscala nr. 138 din 17.01.2013 (fila 11).
In cauza, din oficiu, instanta, conform dispozitiilor art.32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Alexandria sa comunice extras de carte funciara sau certificat de sarcini pentru suprafetele de teren mentionate in titlul de proprietate anexat si care au facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, eliberandu-se certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19).
Legal citate, paratele nu au depus intampinare si nici nu s-au prezentat personal in instanta pentru a-si formula aparari.
Instanta a administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul I.D.L..
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca actiunea este neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
Instanta retine ca  reclamantul  a incheiat cu paratele un antecontract de vanzare-cumparare sub forma unui inscris sub semnatura privata (fila 3), prin care s-a obligat sa cumpere iar paratele s-au obligat sa vanda cu pretul de 1800 lei, suprafata totala de 1,5000 ha situata in extravilanul com. C.S.,  amplasata in tarlaua 55 parcela 1/1.
 Din declaratiile martorului audiat (fila 27) reiese faptul ca reclamantul a platit paratelor integral pretul convenit pentru transferul proprietatii chiar din momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Instanta retine din sustinerile reclamantului  si ale martorului audiat ca paratele nu si-au indeplinit obligatia pe care si-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu s-au prezentat la notar pentru  incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, desi reclamantul le-a solicitat in mod expres acest lucru.
Suprafata de teren mentionata in antecontractul de vanzare-cumparare este inscrisa in titlul de proprietate nr.xxxxxx emis la data de 14.05.2010 emis de catre C.J.S.D.P.P.T.T. emis pe numele de PM. 
Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar instanta retine ca la data de 25 noiembrie  1991 a decedat numita PM, titulara dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate in titlul de proprietate nr. xxxx emis la data de 14.05.2010 emis de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor Teleorman.
Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr.135/17.01.2013 instanta retine ca succesibilii prezumtivi ai defunctei PM, sunt paratele MT in calitate de nepoata de fiica si CV in calitate de nepoata de fiica.
Din certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19) eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Teleorman reiese ca pentru suprafata de teren  mentionata proprietatea lui PM  nu s-au gasit inscrise sarcini.
Conform art.1244 NCC, dispozitii aplicabile la data intervenirii conventiei, "In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara".
In cauza instanta constata ca, nefiind respectata forma prevazuta imperativ de lege pentru transmiterea valabila a dreptului de proprietate asupra terenului, intre parti a intervenit o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, un contract de vanzare cumparare.
  Astfel, aceasta promisiunea bilaterala  de vanzare cumparare este un contract care da nastere unor drepturi de creanta si obligatii reciproce in favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului avand obligatia de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un contract  trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art. art.1179 C.civil: consimtamantul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, in situatia in care bunul se mai afla in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale, sa solicite, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura pagubelor, sa se pronunte in baza art. 1516 si 1528 N.C.civ., precum si al art.1669 Noul cod civil, o hotarare  judecatoreasca care sa tina loc de contract.
In concluzie, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare este o cerere in principiu, admisibila, in conditiile art.1669, art. 1516 si 1528 Cod civil.
Instanta judecatoreasca are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamantului partilor care si-au asumat obligatii de a face izvorate dintr-un antecontract, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
O asemenea concluzie reiese cu evidenta si din analiza prevederilor conform art.1669 Noul cod civil "Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite. Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat".
Din interpretarea acestui articol, instanta retine ca pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, in primul rand trebuie sa existe incheiata intre parti o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, care, ca orice contract trebuie sa indeplineasca toate conditiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor, un obiect determinat si licit si o cauza licita si morala.
Cu privire la actul juridic incheiate intre parti, instanta constata ca acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce face obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a transmite in viitor proprietatea, prin incheierea contractului promis in forma autentica necesara pentru validitatea transmiterii proprietatii, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului.
Astfel, instanta, avand in vedere dispozitiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, constata ca  promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare indeplineste toate conditiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil  cu privire la capacitate, consimtamant, obiect si cauza. 
Avand in vedere ca antecontractul de vanzare-cumparare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmand a fi transferat numai in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma ceruta de lege, la incheierea unui astfel de act promitentul vanzator nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care il promite spre vanzare, bunul fiind necesar sa existe in patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul incheierii actului in forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.
In al doilea rand, tot din art. 1669 Cod Civil, instanta retine ca pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, pe langa conditiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, trebuie sa fie intrunite si pentru contractul de vanzare-cumparare promis toate conditiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai putin conditia consimtamantului partii care refuza incheierea contractului promis, consimtamant care urmeaza a fi suplinit de instanta prin pronuntarea hotararii.
Cu privire la contractul de vanzare-cumparare promis, instanta constata ca sunt intrunite aceste conditii avand in vedere ca partile se bucura de prezumtia existentei capacitatii de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt indeplinite si conditiile impuse de art.1229 C.civil, iar cauza contractului este valabila prin raportare la dispozitiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.
In al treilea rand insa, pentru ca instanta sa poata pronunta in baza art.1669 C.civ. o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, alaturi de indeplinirea conditiilor enumerate mai sus si de intrunirea conditiilor existentei unui antecontract valabil incheiat prin raportare la de art.1179 C.civ.,  este necesar a fi indeplinite si alte conditii specifice contractului de vanzare-cumparare reglementat la 1650 si urmatoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronuntarii hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica, promitentul-vanzator sa aiba calitatea de proprietar al imobilului instrainat.
Intr-adevar, caracterul translativ de  proprietate  al vanzarii reiese in mod expres din art. 1672 alin. 1 pct. 1 Cod Civil care prevede ca vanzatorul are obligatia sa transmita proprietatea bunului sau, dupa caz, dreptul vandut.
Caracterul translativ de  proprietate   este   o caracteristica ce  priveste insasi esenta  contractului de vanzare-cumparare, in aceeasi masura in care esential este si caracterul oneros al acestuia. 
Faptul ca in legislatia civila, exista anumite prevederi care conditioneaza transferul dreptului de proprietate de respectarea unor anumite forme (cum este forma autentica in cazul imobilelor art. 1244 C.civil), nu poate aduce atingere caracterului translativ al contractului de vanzare-cumparare, toate aceste conditii fiind  dictate de interesul pastrarii sigurantei circuitului juridic civil. Aceste exigente reprezinta o forma de constrangere, determinand partile ca, acolo unde obiectul vanzarii face parte dintr-o categorie de mare importanta, sa  respecte anumite reguli in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la cumparator.
La prima vedere, caracterul translativ al contractului de vanzare-cumparare pare a fi atenuat de art. 1683 Cod Civil care reglementeaza vanzarea bunului altuia, insa aceasta concluzie se dovedeste a fi una specioasa, intrucat alineatul 2 al art. 1683 cod civil chiar intareste si confirma caracterul translativ al vanzarii aratand ca obligatia vanzatorului se considera ca fiind executata fie prin doban¬¬direa de catre acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de catre proprie¬tar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumpa¬ratorului proprietatea asupra bunului.
Referitor la acest ultim aspect - calitatea de proprietar - , instanta constata ca in cauza nu exista dovada ca paratele au calitatea de proprietar asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, calitate care trebuie sa fie verificata in mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanta pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
Instanta retine ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numitei PM, care a decedat la data de 25 noiembrie  1991 asa cum rezulta din certificatul de deces eliberat pe numele acesteia, iar la dosar nu exista nicio dovada ca succesiunea de pe urma acestei defuncte a fost dezbatuta, astfel incat in cauza nu este stabilita nici macar calitatea de mostenitoare a paratelor fata de defuncta PM, proprietara terenurilor.
Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusa la dosarul cauzei pentru defuncta PM nu are valoare, in conceptia instantei, de act care sa constate si sa dovedeasca pentru parate  calitatea de mostenitor fata de defuncta si a calitatii lor de proprietare asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii firesti stabilite de lege pentru dezbaterea succesorala.
Inscrisul eliberat de Primaria comunei este, asa cum ii spune si numele, un act necesar pentru deschiderea procedurii succesorale, asa cum este ea prevazuta de lege, iar persoanele mentionate in acest act sunt prezumtivii mostenitori ai defunctului.
Instanta considera ca acest inscris nu poate tine locul actelor prevazute de lege care trebuie sa stabileasca si sa constate calitatea, masa succesorala si cotele mostenitorilor de ramase de pe urma unui  autor decedat, o interpretare contrara ducand inevitabil la concluzia inutilitatii procedurii de dezbatere succesorala prevazuta de lege.
Chiar daca paratele ar fi intr-adevar singurele mostenitoare a numitei PM, acest aspect trebuie dovedit si constatat, insa nu in contextul promovarii unei actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic ci in urma dezbaterii succesiunii defunctei, fapt ce nu a facut obiectul cererii de chemare in judecata si care ar fi trebuit realizat cu respectarea normelor legale inclusiv in ceea ce priveste taxele judiciare de timbru si calitatea procesuala activa a persoanei care introduce o astfel de actiune.
Instanta considera, ca legatura de rudenie dintre parate si defuncta, si faptul existentei pentru acestea a unei aparente vocatii generale legale la succesiunea defunctei, nu pot fi echivalate in nici un caz cu calitatea de mostenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implica verificarea mai multor conditii in cadrul unei proceduri distincte prevazuta de lege.
Pana la dezbaterea succesiunii autorului lor, paratele nu au calitatea de mostenitoare, care pentru a fi constata trebuie verificate conditiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii in termenul prevazut de lege si implicit nu au  calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au apartinut in proprietate autorului sau, neputand astfel sa efectueze acte valabile de instrainare.
Instanta nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in situatia in care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a paratelor pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca isi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vanzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrata in materia instrainarii bunurilor aflate in indiviziune, conform careia soarta instrainarii bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, instrainarea devenind retroactiv valabila daca bunul instrainat cade in lotul copartajantului care a dispus de bun.
In primul rand, instanta considera ca aceasta teorie nu este aplicabila in cauza intrucat la dosar nu exista dovada calitatii de coproprietar aflat in indiviziune, si mai mult, nu exista nici macar dovada calitatii paratelor de mostenitoare acceptante a succesiunii defunctei proprietare. 
In al doilea rand, chiar daca ar fi existat dovada coproprietatii in indiviziune,  instanta considera ca aceasta teorie creata de jurisprudenta nu mai este de actualitate, intrucat Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capat controverselor legate de sanctiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativa/absoluta, rezolutiune, vanzare afectata de conditie rezolutorie), si a stabilit ca atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre cumpa¬rator, acesta din urma poate cere, pe langa daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun.
In orice caz, instanta apreciaza ca  teoria validarii retroactive a vanzarii lucrului altuia in functie de rezultatul partajului, a fost gandita si creata pe cale jurisprudentiala ca un remediu juridic convenabil post factum la o situatie juridica atipica, iar ratiunea aplicarii acestei teorii a fost cea a asigurarii stabilitatii raporturilor juridice civile si circuitului civil, si in niciun caz nu poate fi aplicata pentru a crea in mod deliberat, a priori, situatii de vanzare a lucrului altuia,  chiar prin mijlocirea instantei in cadrul actiunilor pentru pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare in forma autentica, intrucat prin aceasta practica s-ar crea situatii juridice precare, care ar putea periclita in viitor securitatea circuitului civil.  
Pentru motivele expuse, si in respectarea vechiului principiu nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, instanta urmeaza sa respinga ca neintemeiata actiunea formulata de reclamant.

Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013