actiune in pretentii. interpretarea clauzelor contractuale

Este real ca in certificatul de mostenitor eliberat de pe urma defunctului B.I.,  notarul a indicat ca facand parte din masa succesorala  cota de 1 din terenul in suprafata de 215 m.p. situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60 sector 2, dar respectiva mentiune, prin ea insasi, nu era apta sa vicieze consimtamantul cumparatorilor in conditiile in care certificatul de mostenitor nu constituie titlu de proprietate.
In plus, este sigur ca nu mentiunile din  certificatul de mostenitor privind compunerea masei succesorale  au fost avute in vedere de paratii-cumparatori la perfectarea actului de vanzare-cumparare deoarece, daca s-ar fi intemeiat numai pe dispozitiile acestuia, nu ar fi putut cumpara constructia, omis a fi inclusa in masa succesorala.
Astfel, referitor la imobilul in litigiu, in certificatul de mostenitor nr.816/18.04.1995 se arata: "IMOBILE: Cota indiviza de 1 din imobilul situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren in suprafata de 215 m.p., redobandit conf.art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991. Imobilul a fost dobandit de defunct in timpul casatoriei prin contributie egala in baza contractului de vanzare-cumparare aut.sub nr.1026/1978 si tr.sub nr.632/1978 de Notariatul sectorului 2 Bucuresti".
Respectivul certificat de mostenitor a facut dovada calitatii vanzatorilor de mostenitori ai defunctului B.S.  si a cotelor de drept succesoral, dreptul de proprietate asupra imobilului vandut fiind dovedit  cu actul autentic de vanzare-cumparare. (sentinta civila nr.6960/18.11.2003)

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti in data de 04.03.2003, reclamantii B.M. si B.D.  au chemat in judecata pe paratii P.S.O si P.N., solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna obligarea acestora la plata sumei de 5.000 USD reprezentand diferenta de pret conform contractului de vanzare-cumparare autentificat  sub nr.2622 din 14 martie 2000.
In motivarea cererii, intemeiata pe dispozitiile art.969 C.civ., reclamantii arata ca au vandut paratilor imobilul situat in Bucuresti, str. M.G. nr.60, sector 2, partile convenind ca o parte din pret, respectiv suma de 5.000 USD, sa fie platita la momentul obtinerii de catre cumparatori, paratii P.S.O si P.N., a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei, conform prevederilor art.35 din Legea nr.18/1991.
Sustin reclamantii ca paratii au ridicat actul de atestare a dreptului de proprietate in data de 20.07.2000 si ca, desi notificati prin executorul judecatoresc, acestia refuza sa-si execute de buna-voie obligatia de plata a diferentei de pret.
In dovedirea actiunii, reclamantii au solicitat administrarea probelor cu inscrisuri si interogatoriu, alaturat cererii de chemare in judecata fiind depuse la dosar, in copie: contractul de vanzare-cumparare autentificat  sub nr.2622 din 14 martie 2000 la B.N.P. Vladica Ratiu Gheorghe si raspunsul dat de paratul P.S.O la interogatoriul ce i-a fost administrat in dosarul nr.13.427/2000 al Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti.
Prin intampinarea depusa la dosar in data de 28.03.2003, paratii au invocat exceptiile nulitatii cererii de chemare in judecata si  pe aceea a exercitarii abuzive a dreptului, iar pe fond au solicitat respingerea actiunii ca neintemaita si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
 Sustinerile privind  exceptia nulitatii cererii de chemare in judecata sunt raportate de  parati la contractul de vanzare-cumparare, acestia aratand ca in pretul vanzarii, de 119.000 USD, este inclusa si suma de 5.000 USD, pretinsa de reclamanti cu incalcarea dispozitiilor H.G.352/1991 si ale art.18 din Regulamentul nr.3/1997 al B.N.R., text de lege care prevede ca pe teritoriul Romaniei incasarile si platile intre rezidenti se realizeaza in moneda nationala.
Considera paratii ca solicitandu-se obligarea la plata unei sume in valuta, cererii de chemare in judecata ii lipseste un element esential, acela al valorii obiectului cererii, astfel ca se impune aplicarea sanctiunii prevazute de art.133 alin.1 C.proc.civ.
In motivarea  exceptiei exercitarii abuzive a dreptului, intemeiata pe dispozitiile art.136 C.proc.civ., paratii arata ca prezenta cerere a fost formulata in conditiile in care intre parti exista un alt litigiu avand ca obiect constatarea nulitatii partiale a contractului de vanzare-cumparare,  cauza aflandu-se pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila. Se considera ca este abuziva formularea cererea de obligare la plata sumei de 5.000 USD atata vreme cat acest litigiu nu a fost solutionat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Pe fond, se arata ca actul juridic nu s-a nascut in mod valabil deoarece paratii au avut reprezentarea ca vanzatorii sunt proprietarii  terenului.
Sustin paratii ca reclamantii le-au viciat consimtamantul prin ascunderea faptului ca nu sunt proprietarii terenului pe care se afla constructia, mijlocul folosit fiind prezentarea certificatului de mostenitor nr.816/18.04.1995, in care se mentioneaza calitatea lor de proprietari ai terenului.
Se arata si ca nu se poate dispune obligarea lor la plata sumei de 5.000 USD deoarece: vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza are o cauza ilicita, fiind nula absolut conform art.948 C.civ.; contractul a fost incheiat de reclamantii-vanzatori in frauda statului, pe riscul cumparatorilor, si constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea adagiului "frauda corupe totul"; reclamantii nu puteau instraina dreptul de folosinta asupra terenului, care este un dezmembramant al dreptului de proprietate al statului, nascut prin efectul legii; potrivit art.41, 135 din Constitutie, bunurile statului sunt inalienabile astfel cca nu se poate dispune asupra bunurilor care fac parte din domeniul privat al statului fara respectarea conditiilor impuse de legea speciala.
Se sustine ca din interpretarea sistematica si potrivit vointei partilor a  clauzelor contractuale rezulta ca cei 5.000 USD urma sa se plateasca dupa intrarea in patrimoniul paratilor a dreptului de proprietate asupra terenului, operatiune distincta de transferul dreptului de folosinta asupra acestuia, aceasta suma reprezentand in realitate pretul dreptului de proprietate asupra terenului, drept ai carui titulari au pretins a fi reclamantii, conform certificatului de mostenitor nr.816/18.04.1995. Or’, dreptul de proprietate  a trecut de la stat direct in patrimoniul cumparatorilor deoarece vanzatorii-reclamanti nu si-au manifestat intentia de a dobandi acest drept in conditiile art.36 alin.6 din Legea nr.18/1991,  neefectuand nici un demers in acest sens.
In dovedirea sustinerilor din intampinare, paratii au solicitat administrarea probelor cu inscrisuri si interogatoriul reclamantilor, depunand la dosar,  in copie: certificatul de mostenitor nr.816/18.04.1995 eliberat de Notariatul de Stat al sectorului 2 Bucuresti, in dosarul nr.1015/1995; contract de intermediere vanzare-cumparare, chitanta ce atesta primirea sumei de 1.900 USD reprezentand contravaloarea unor bunuri mobile; act de vanzare-cumparare autentificat sub nr.102671978 si transcris sub nr.4793/1978 la Notariatul de stat sector 2, reprezentand titlul de proprietate al reclamantilor-vanzatori; decizia nr.354/1978 prin care terenul in suprafata de 215 m.p. aferent constructiei din str.M.G. nr.60, a fost trecut in proprietatea statului urmare a vanzarii imobilului, prin contractul de vanzare-cumparare nr.1026/20 februarie 1978  si a fost atribuit in folosinta dobanditorilor constructiei suprafata de 100 m.p. teren
Exceptiile invocate de parati au fost respinse in sedinta publica de la 22.04.2003, instanta apreciind ca obiectul cererii de chemare in judecata este determinat si retinand ca prin promovarea actiunii reclamantii au urmarit realizarea dreptului de creanta pe care sustin ca-l au fata de parati.
In cauza au fost administrate interogatoriile reciproce si intrucat ,raspunzand la interogatoriul  luat din oficiu de instanta,  parata a declarat  ca sotul sau s-a ocupat de procedura obtinerii titlului de proprietate si l-a ridicat de la Prefectura municipiului Bucuresti,  s-au solicitat relatii privind eliberarea  titlului de proprietate pentru terenul situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60 sector 2.
Cu adresa nr.11227/10.11.2003, Directia Venituri Buget Local din cadrul Consiliului Local sector 2 a comunicat instantei ca in dosarul fiscal al imobilului din str.M.G.  nr.60, sector 2, paratii figureaza cu teren in proprietate in suprafata totala de 215 m.p. in baza Titlului de proprietate emis de Prefectura Municipiului Bucuresti sub nr.19253/2 din 26.05.2000 si intabulat la  data de 25.07.2000 in C.F. nr.7184 a Judecatoriei sectorului 2.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta constata si retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1026 din 20 februarie 1978 la Notariatul de stat al sectorului 2 Bucuresti, sotii B.M.   si B.I. au dobandit dreptul de proprietate asupra constructiei situata in Bucuresti, str.M.G. nr.60, sector 2, formata dintr-un singur apartament avand in compunere, la parter -  camera, vestiar, bucatarie, culoar,  w.c. si la etaj - doua camere, baie, casa scarii, logie, subsol, spalatorie, pivnita.
Pe aceeasi data, in conformitate cu dispozitiile art.30 alin.2 din Legea nr.58/1974, terenul aferent constructiei, in suprafata totala de 215 m.p. a trecut in proprietatea statului si prin Decizia nr.354 din 25.04.1978 a Comitetului Executiv al  Consiliului popular al Sectorului 2, dobanditorilor constructiei li s-a atribuit in folosinta o suprafata de 100 m.p. din acest teren.
La data de 31.03.1995 a decedat B.I.,  mostenitori ai acestuia fiind, conform certificatului de mostenitor nr.816/18.04.1995, reclamantii B.M. si B.D.. In acest certificat de mostenitor se face mentiunea  ca in masa succesorala  intra "cota indiviza de 1 din imobilul situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren in  suprafata de 215 m.p., redobandit  conf. art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991".
In data de 24.02.2000 intre S.C."LA CHANCE" S.R.L., reprezentata prin agent imobiliar B.D., B.M.  si P.N.  s-a incheiat un "contract de intermediere vanzare-cumparare", privind  "imobilul (terenul)" din str.M.G. nr.60, prin care vanzatorul s-a obligat "sa predea cumparatorului imobilul impreuna cu cheile de acces, precum si eventualele obiecte de inventar prevazute in procesul-verbal de predare-primire pana la data de 15 mai 2000"  si "sa puna la dispozitia reprezentantului firmei "LA CHANCE"S.R.L. actele necesare perfectarii si autentificarii contractului de vanzare-cumparare la Notariatul Public la data de 15 martie 2000".
In situatia in care intelegerea partilor a vizat si o suprafata de teren, (aceasta fiind ipoteza sustinuta de parati) respectivul inscris, calificat de parati drept antecontract de vanzare-cumparare, nu are aceasta valoare nefiind  incheiat in forma autentica, conditie de forma impusa de lege ad validitatem la instrainarea de terenuri, ci de  promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, partile stabilind si limitele raspunderii in caz de neperfectare a vanzarii.
In ipoteza in care intelegerea a vizat numai instrainarea constructiei devin aplicabile dispozitiile art.1295 C.civ.,  astfel ca vinderea a fost perfecta si paratii au devenit proprietari inca de la momentul semnarii contractului de intermediere,  conditia formei autentice fiind  impusa de lege  numai pentru instrainarea terenurilor.
"Formularul" pe care l-au semnat promitenta-vanzatoare si promitenta-cumparatoare, pus la dispozitia partilor de intermediar,  a avut o singura menire, aceea de a se asigura plata comisionului de 2.000 USD catre agentia imobiliara indiferent daca vanzarea s-ar fi perfectat sau nu.
In data de 14 martie 2000 s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare, actul autentic cuprinzand descrierea completa a imobilului ce se vinde, precum si modul de dobandire a dreptului de proprietatea asupra acestuia de catre vanzatori.(fila 3 din dosar)
Daca in inscrisul pe care paratii il considera antecontract de vanzare-cumparare se mentioneaza  ca "vanzatorii (...) are calitatea de proprietari, in baza actului contr.v-cumparare nr.816 eliberat de NOT sect.2 la 14.04.1995 ai imobilului (terenului) ce face obiectul prezentului contract din localitatea Bucuresti str.M.Ghiculeasa nr.60..." in actul autentic se arata, neechivoc, faptul ca se vinde "imobilul situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60, sector 2, format din constructie din caramida acoperita cu tigla, avand incalzire cu centrala proprie, compusa din demisol, parter, etaj, mansarda si garaj (conform documentatiei avuta in vedere de OCGC Bucuresti la atribuirea numarului cadastral provizoriu nr.3325), impreuna cu dreptul de folosinta asupra terenului aferent in suprafata totala de 215 m.p., care urmeaza regimul juridic prevazut de art.35 din Legea 18/1991".
Trimiterea la dispozitiile art.35 din Legea nr.18/1991 inlatura orice dubiu cu privire la  modul de dobandire a dreptului de proprietate asupra terenului, situatie in care  singurul viciulde consimtamant  invocat de cumparatori nu  s-ar putea explica decat prin necunoasterea acestui act normativ.
Aceasta deoarece la alin.(3),  textul de lege prevede ca "terenurile atribuite in folosinta pe durata existentei constructiilor dobanditorilor acestora, ca efect al preluarii terenurilor aferente constructiilor, in conditiile dispozitiilor art.30 din Legea nr.58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului si localitatilor urbane si rurale, trec in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinta a terenului, proprietari ai locuintelor"
Prin urmare, suprafata de 100 m.p. atribuita in folosinta sotilor B. prin Decizia nr.354 din 25.04.1978 a Comitetului Executiv al  Consiliului popular al Sectorului 2,  trecea in proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra locuintei.
Alin.(4)  al art.35  prevede ca "dispozitiile art.23 raman aplicabile",  ceea ce inseamna ca suprafata de teren aferenta casei de locuit este aceea evidentiata ca atare in actele de proprietate,  in speta contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1026 din 20 februarie 1978 la Notariatul de stat al sectorului 2 Bucuresti.
Prin urmare, proprietarul locuintei devine prin efectul Legii nr.18/1991, proprietarul intregii suprafete trecute in proprietatea statului ca urmare a aplicarii art.30 din Legea nr.58/1974, chiar daca suprafata acordata in folosinta dobanditorului constructiei  a fost mai mica decat aceea existenta in proprietatea vanzatorului.
Asa fiind sustinerile privind vanzarea de catre reclamanti a terenului proprietatea statului sunt neintemeiate.
Ceea ce reclamantii-vanzatori nu realizasera la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare, este indeplinirea formalitatilor prevazute de lege pentru "atribuirea in proprietate" a terenului, in conditiile alin.6  al art.36 din Legea nr.18/1991, astfel ca in contract s-a facut  atat mentiunea transmiterii dreptului de folosinta cat  si aceea privind obtinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate privata de catre cumparatorii P.S.O. si P.N., deveniti proprietari ai constructiei si, prin aceasta,  persoane indreptatite  la atribuirea in proprietate a intregului teren evidentiat in actele de proprietate ale autorilor lor.
Este real ca in certificatul de mostenitor eliberat de pe urma defunctului B.I.,  notarul a indicat ca facand parte din masa succesorala  cota de 1 din terenul in suprafata de 215 m.p. situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60 sector 2, dar respectiva mentiune, prin ea insasi, nu era apta sa vicieze consimtamantul cumparatorilor in conditiile in care certificatul de mostenitor nu constituie titlu de proprietate.
In plus, este sigur ca nu mentiunile din  certificatul de mostenitor privind compunerea masei succesorale  au fost avute in vedere de paratii-cumparatori la perfectarea actului de vanzare-cumparare deoarece, daca s-ar fi intemeiat numai pe dispozitiile acestuia, nu ar fi putut cumpara constructia, omis a fi inclusa in masa succesorala.
Astfel, referitor la imobilul in litigiu, in certificatul de mostenitor nr.816/18.04.1995 se arata: "IMOBILE: Cota indiviza de 1 din imobilul situat in Bucuresti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren in suprafata de 215 m.p., redobandit conf.art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991. Imobilul a fost dobandit de defunct in timpul casatoriei prin contributie egala in baza contractului de vanzare-cumparare aut.sub nr.1026/1978 si tr.sub nr.632/1978 de Notariatul sectorului 2 Bucuresti".
Respectivul certificat de mostenitor a facut dovada calitatii vanzatorilor de mostenitori ai defunctului B.S.  si a cotelor de drept succesoral, dreptul de proprietate asupra imobilului vandut fiind dovedit  cu actul autentic de vanzare-cumparare.
Reclamantii-vanzatori nu si-au asumat prin contract obligatia transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului (si nici nu-si mai puteau asuma nici o obligatie in acest sens)  iar paratii au avut tot timpul reprezentarea exacta a conditiilor in care s-a perfectat vanzarea, aspect evidentiat,  pe de o parte, prin aceea ca inainte de semnare au citit actul si au consimtit la autentificarea sa, fapt pe care nu l-au contestat iar, pe de alta parte, prin aceea ca,  potrivit recunoasterii paratei P.N., paratul P.S.O. a fost acela care s-a ocupat de obtinerea titlului de proprietate asupra terenului, fiindu-i eliberat de catre Prefectura Municipiului Bucuresti  la data de 26.05.2000 cu numarul 19253/2. In baza acestui titlu paratii si-au intabulat dreptul de proprietate asupra intregii suprafete de teren aferenta constructiei - 215 m.p. -  in C.F.7184 deschisa la Judecatoria sectorului 2.
Momentul "obtinerii de catre cumparatorii P.S.O si P.N. a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent, in conformitate cu prevederile art.35 din Legea nr.18/1991",  este acela in care a devenit exigibila plata diferentei de pret, de 5.000 USD, astfel ca, avand in vedere dispozitiile art.969 alin.1C.civ. potrivit caruia "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante" (text de lege aplicabil in cauza chiar daca, in concluziile scrise  paratii apreciaza ca nu are legatura cu obiectul cauzei deoarece s-ar referi  la "revocarea conventiilor"), instanta constata intemeiate pretentiile reclamantilor si, in temeiul art.1073 ipoteza I C.civ.,  va admite actiunea asa cum a fost formulata si va obliga paratii sa plateasca reclamantilor echivalentului in ROL, calculat la cursul B.N.R. din ziua platii, al sumei de 5.000 USD, reprezentand diferenta de pret conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2622/14.o3.2000 la B.N.P. Vladica Ratiu Gheorghe.