Obligatie de a face. Efectuarea de lucrari de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si intretinere a imobilului cu respectarea cerintelor prevazute de Legea nr. 422/2001 si de Legea nr. 50/1991.

DOMENIU. CONSTRUCTII
Obligatie de a face. Efectuarea de lucrari de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si intretinere a imobilului cu respectarea cerintelor prevazute de Legea nr. 422/2001 si de Legea nr. 50/1991. SENTINTA CIVILA NR. 1999/23.02.2010 Prin cererea inregistrata la Judecatoria sectorului 2 Bucuresti la data de 06.01.2009, reclamantii au solicitat sa fie autorizati sa efectueze reparatiile si lucrarile urgente de care are nevoie cladirea situata in Bucuresti, sectorul 2, pe cheltuiala paratului, in raport cu cota acestuia din dreptul de proprietate asupra imobilului. Au solicitat, de asemenea, obligarea paratului sa le permita sa efectueze aceste reparatii si sa le permita accesul la toate dependintele comune ale imobilului, inclusiv prin usa principala de acces comun si pe scara principala de acces, la subsol si in curte.
In motivarea cererii, au aratat ca sunt coproprietari ai imobilului, avand o cota indiviza de 2/3, restul de 1/3 apartinand paratului. Acesta din urma nu le permite exercitarea normala a atributelor dreptului de proprietate. Astfel, a blocat usa principala de acces in imobil cu un placaj si a construit, la parter, in interiorul cladirii, un zid prin care a blocat accesul pe scara principala de la parter la etaj si a transformat holul intr-un spatiu pe care il foloseste exclusiv.
Reclamantii au mai aratat, in esenta, ca imobilul se afla intr-o stare avansata de degradare si se impune efectuarea urgenta de reparatii, cu atat mai mult cu cat cladirea este monument istoric, iar Legea nr. 422/2001 obliga proprietarii unor astfel de bunuri sa le intretina. Paratul refuza sa isi dea acordul in legatura cu aceste reparatii, astfel ca reclamantii se vad pusi in imposibilitate de obtinere a autorizatiei de construire. Prin urmare, solicita ca instanta sa suplineasca acordul paratului.
In drept, au invocat prevederile art. 480 C.civ. si cele ale Legii nr. 422/2001.
Cererea a fost legal timbrata.
Au anexat inscrisuri.
Paratul a depus intampinare. A solicitat respingerea cererii, considerand-o vadit nefondata. A aratat ca incepand cu anul 1953, parterul si o parte din subsol au fost folosite de autorii sai si, ulterior, de parat. Astfel, intre coproprietari, anterior incheierii contractului prin care reclamantii au dobandit cota de 2/3, a existat un partaj de folosinta, neoglindit juridic, dar acceptat de toate partile.
Paratul a aratat ca, dupa ce reclamantii au cumparat cota de 2/3, au inceput demersuri pentru efectuarea unor lucrari de construire/reamenajare, fara ca vreodata sa ii ceara acordul in acest sens si comportandu-se ca unici proprietari ai imobilului. De altfel, pe rolul aceleiasi instante, se afla cererea de partaj.
A mai precizat ca, la adapostul unor pretinse lucrari de reparatii urgente, reclamantii intentioneaza sa modifice structura de rezistenta a imobilului si sa il aduca in starea care le convine lor, pentru a obtine avantaje in procesul de partaj. De asemenea, a aratat ca deja s-a inceput efectuarea anumitor lucrari, desi el nu si-a exprimat acordul.
A aratat ca reclamantii au omis sa precizeze in cererea de chemare in judecata ca impotriva actelor administrative la care acestia s-au referit s-au formulat plangeri si solicitari de revocare, in conditiile in care acestea au fost eliberate prin frauda la lege.
Paratul a mai indicat faptul ca reclamantii au obtinut nelegal si refacerea documentatiei cadastrale a imobilului si a aratat ca aceasta se datoreaza influentei reclamantei, in calitatea sa de functionar public.
A anexat inscrisuri.
La data de 16.11.2009, reclamantii au formulat precizari. Au aratat ca lucrarile pentru care solicita autorizarea efectuarii sunt: refacerea sarpantei si a invelitorii, consolidarea, montarea de astereala, folie si tigla sau alte materiale mai usoare, amenajare, reparare si consolidare, tencuieli ale peretilor interiori si exteriori, zugraveli, vopsitorii, restaurarea elementelor arhitecturale la peretii exteriori, termoizolarea peretilor exteriori si a celor interiori, a invelitorii, a pardoselilor si plafoanelor,  inlocuirea grinzilor putrede sau arse ale etajului, ale mansardei si ale podului, consolidarea acestora, refacerea pardoselilor si a plafoanelor, refacerea instalatiilor interioare si exterioare, inclusiv a cosurilor de fum, montarea unei centrale termice, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, confectionata din lemn masiv sau lemn stratificat cu geam tip termopan, refunctionalizare imobil, prin refacerea elementelor distruse - treptele si golul de acces ale scarii principale, montarea la loc a usilor zidite la etaj, refacerea logiei de la etaj, refacerea functiunii parterului, a holului principal al casei.
In cauza, a fost administrata proba cu inscrisuri. La termenul de judecata din data de 23.02.2009, instanta a considerat utila efectuarea unei expertize specialitatea constructii. A fost efectuata expertiza, iar prin incheierea din 14.05.2009 raportul de expertiza efectuat a fost anulat, pentru motivele aratate cu acea ocazie. Ulterior, fata de depunerea la dosar a altor inscrisuri, altele decat cele existente la data de 23.02.2009, instanta nu a mai considerat utila efectuarea unei expertize. Contrar afirmatiilor paratului, aceste inscrisuri au valoare probatorie, chiar daca mijlocul de proba are o provenienta extrajudiciara. De altfel, chiar paratul a depus la dosar o serie de inscrisuri drept probe in sustinerea afirmatiilor sale, aceste inscrisuri, fiind, de asemenea, obtinute extrajudiciar.
In sfarsit, instanta arata ca principiul contradictorialitati si cel al nemijlocirii semnifica, printre altele, posibilitatea partilor de a dezbate in fata instantei continutul si semnificatia juridica a mijloacelor de proba, posibilitate pe care paratul a avut-o.
Paratul a solicitat repunerea pe rol a cauzei, sustinand ca procedura de citare nu a fost legal indeplinita pentru termenul din data de 15.02.2010, citatia fiind afisata in poarta imobilului. Aceasta sustinere nu este intemeiata, in dovada de indeplinire a procedurii de citare, agentul procedural aratand ca a afisat actul pe usa principala a cladirii.
De asemenea, nu pot fi primite sustinerile referitoare la neterminarea cercetarii judecatoresti, probele administrate fiind, asa cum s-a aratat, suficiente. In sfarsit, aspectele invederate cu privire la momentul la care s-a trecut la judecarea pricinii in raport cu ora de incepere a sedintei de judecata nu pot conduce la repunerea cauzei pe rol. Pricina a fost strigata la ordine, fata de pozitia acesteia pe lista cauzelor din acea zi.
Partile sunt coproprietare in privinta imobilului situat in Bucuresti, sectorul 2. Reclamantii, in aceasta calitate, doresc sa efectueze anumite lucrari de reparatie si consolidare, in timp ce paratul nu este de acord. Nu poate fi primita sustinerea paratului din concluziile scrise, in sensul ca niciodata nu s-ar fi opus la efectuarea acestor lucrari. Astfel, niciodata in cursul procesului paratul nu a aratat ca ar fi de acord cel putin cu vreo lucrare dintre cele propuse de reclamanti, astfel ca, la momentul pronuntarii hotararii, este evident ca acordul sau lipseste.
In principiu, orice act cu privire la un bun comun, fie ca este vorba despre acte de administrare sau de dispozitie materiala, trebuie sa se efectueze cu acordul tuturor coproprietarilor. Aplicarea fara nuante a regulii unanimitatii poate conduce insa la consecinte daunatoare pentru bun si, in acelasi timp, pentru coproprietari. Prin urmare, in situatii precum cea din cauza, cand unul din coproprietari nu isi da acordul pentru anumite acte, ceilalti au dreptul de a solicita instantei sa suplineasca acest acord.
Instanta trebuie sa verifice legitimitatea refuzului unuia din coproprietari. Acesta are dreptul sa isi dea acordul sau sa refuze efectuarea unor acte, dar acest drept nu trebuie exercitat abuziv. In situatia exercitarii abuzive, dreptul nu se mai bucura de protectie juridica, astfel ca instanta, la cererea coproprietarilor interesati, poate suplini consimtamantul celuilalt coproprietar.
O aplicatie particulara a acestor reguli de principiu se regaseste in art. 35 al.5 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991. Astfel, se prevede ca in cazul interventiilor necesare pentru consolidarea si/sau reabilitarea cladirilor colective de orice fel (cu mai multi proprietari in acelasi imobil), in situatia in care unii proprietari nu isi dau acordul, in vederea urgentarii autorizarii si a demararii lucrarilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinita de hotararea asociatiei de proprietari, adoptata in conditiile legii.
In cauza de fata nu exista asociatie de proprietari, insa principiul este acelasi. Din moment ce asociatia de proprietari poate suplini acordul unora din proprietari, cu atat mai mult acest acord poate fi inlocuit de hotararea unei instante.
Pe langa aceste consideratii, general valabile in materia coproprietatii, in cauza trebuie sa se tina cont de faptul ca imobilul in discutie este monument istoric, regimul sau juridic fiind reglementat si de Legea nr. 422/2001.
Astfel, art. 36 din acest act normativ prevede in sarcina proprietarilor de cladiri - monumente istorice obligatia sa asigure paza, integritatea si protectia monumentelor istorice, sa ia masuri pentru prevenirea si stingerea incendiilor, sa asigure efectuarea lucrarilor de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si de intretinere a acestora in conditiile legii (lit. b), iar incalcarea acestei obligatii constituie contraventie, potrivit art. 55 al.1 lit. b.
Prin urmare, dreptul unuia din coproprietari de a refuza efectuarea anumitor lucrari este restrans in aceasta situatie particulara, fata de cladirile neaflate pe lista monumentelor istorice.
Din inscrisurile depuse la dosar reiese ca starea actuala a imobilului necesita efectuarea de lucrari de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si intretinere a acestuia, in sensul art. 36 din Legea nr. 422/2001.
Astfel, din nota de constatare emisa de Directia pentru Cultura, Culte si Patrimoniu Cultural National a Municipiului Bucuresti reiese ca etajul unu, mansarda si podul cladirii sunt intr-o stare de degradare avansata, cu tencuiala cazuta, cu geamuri si usi lipsa, tavane desfundate prin care au curs apele pluviale. De asemenea, s-a constatat ca lipsa multor bucati de tigla a permis patrunderea apei pluviale in pod, deteriorarea tavanelor interioare de la etajul unu si a sarpantei. Totodata, o parte a mansardei este arsa.
Contrar afirmatiilor paratului, instanta retine ca acest inscris, ca si celelalte emise de Directia pentru Cultura, Culte si Patrimoniu Cultural National a Municipiului Bucuresti sau de vreo alta autoritate publica, ii sunt opozabile, conform art. 1173 al.1 C.civ.
Din adresa trimisa de Inspectoratul Teritorial in Constructii Bucuresti chiar paratului, reiese ca, in urma verificarilor efectuate la imobil in prezenta acestuia, s-a constatat, la etajul unu, mansarda si podul cladirii o stare de degradare avansata, cu tencuiala cazuta, cu usi lipsa la interior, tamplarie exterioara pe fatada laterala si posterioara lipsa, tavane desfundate prin care au curs apele pluviale din cauza invelitorii din tigla deteriorate a jgheaburilor defecte, desprinse si cazute. De asemenea, la fatada s-au observat desprinderea de tencuieli din campul acesteia, suprafete cu fisuri, crapaturi si pete de culoare si putrezirea materialului lemnos de la streasina.
Din fisa monumentului istoric, emisa de Institutul National al Patrimoniului  reiese ca acoperisul este degradat prin neintretinere, avand o stare foarte proasta.
Din nota tehnica intocmita de arh. A.I.E. B., expert atestat de Ministrul Culturii si Cultelor, insusita de Directia pentru Cultura, Culte si Patrimoniu Cultural National a Municipiului Bucuresti, astfel cum reiese din avizul emis de aceasta institutie, rezulta ca planseul din lemn de peste etaj, impreuna cu sarpanta din lemn sunt intr-un grad avansat si periculos de degradare, constatandu-se chiar prabusiri locale.
De asemenea, invelitoarea din tigla ceramica prezinta numeroase zone prin care apa de ploaie se infiltreaza in sarpanta si in planseul de lemn de peste etaj, inlesnind procesul de putrezire a materialului lemnos; jgheaburile sunt complet distruse, provocand siroiri pe fatada si lipsind complet de protectie streasina, care a inceput sa se degradeze pe toata suprafata. In privinta sarpantei si a invelitorii din tigla ceramica, s-a constatat ca acestea sunt, in cea mai mare parte, compromise.
Aceste constatari sunt intarite si de fotografiile depuse la dosar. Chiar daca raportul de expertiza intocmit de doamna expert C. a fost anulat, nemaifiind, in sine, mijloc de proba, fotografiile efectuate cu acea ocazie pot fi valorificate in contextul intregului material probator, avand in vedere ca ele ar fi putut fi realizate si de parti, fara a fi necesara in acest sens atestarea din partea Ministerului Culturii si Cultelor.
Prin urmare, fata de starea de degradare a imobilului si fata de calitatea acestuia de monument istoric, ce impune obligatia permanenta de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si de intretinere in sarcina proprietarilor, refuzul paratului de a se efectua astfel de lucrari nu poate fi ocrotit din punct de vedere juridic.
Dintre lucrarile propuse de reclamanti a fi efectuate, instanta va suplini acordul paratului doar in privinta acelora care se inscriu in sfera art. 36 din Legea nr. 422/2001, respectiv conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente de intretinere.
Acestia vor fi autorizati sa efectueze lucrari de conservare, consolidare, restaurare, reparatii curente si intretinere a imobilului situat in Bucuresti, sectorul 2, respectiv salubrizarea intregului imobil, refacerea sarpantei si a invelitorii, inlocuirea grinzilor putrede sau arse ale etajului, mansardei si podului, consolidarea acestora, refacerea pardoselilor si a plafoanelor, consolidarea intregului imobil, inlocuirea tamplariei exterioare, refacerea instalatiilor interioare, a cosurilor de fum, tencuieli ale peretilor interiori si exteriori, zugraveli, vopsitorii, inlocuire jgheaburi si burlane, izolare termica, refacerea treptelor si golului de acces ale scarii principale.
Va fi respinsa cererea reclamantilor, sub aspectul lucrarilor ce tind la schimbarea compartimentarii etajului, respectiv refacerea logiei si montarea la loc a usilor zidite la etaj si in privinta montarii centralei termice. Aceste lucrari nu sunt indispensabile imobilului si nu fac parte dintre cele prevazute de art. 36 din Legea nr. 422/2001, iar efectuarea lor poate astepta finalizarea procesului de partaj dintre parti, spre deosebire de cele anterior aratate.
Instanta subliniaza faptul ca prezenta hotarare reprezinta doar o etapa in efectuarea lucrarilor, respectiv suplinirea acordului paratului in acest sens, fara a tine loc si de avize/autorizatii/proiecte sau alte asemenea. Reclamantii vor efectua aceste lucrari doar cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 50/1991 si ale Legii nr. 422/2001 (in special cap. III din acest act normativ).
Fata de regula aplicabila in raporturile de coproprietate, costul lucrarilor va fi suportat de parat, in raport cu cota acestuia, de 1/3 din dreptul de proprietate asupra imobilului.
Paratul va fi obligat sa permita reclamantilor sa efectueze aceste lucrari.
Avand in vedere ca partile sunt coproprietare asupra intregului imobil, ele au dreptul de a folosi fiecare parte din acesta si obligatia de a nu impiedica pe ceilalti coproprietari sa o faca.
Prin urmare, paratul va fi obligat sa permita reclamantilor accesul la toate dependintele comune, inclusiv prin usa principala de acces comun si pe scara principala de acces si inclusiv la subsol si in curtea imobilului.
In temeiul art. 274 al.1 C.pr.civ., paratul va plati reclamantilor suma de 3518 lei (onorariu avocatial si taxe de timbru datorate) cheltuieli de judecata