contractul de locatiune

SENTINTA CIVILA NR.7365/25.05.2010
Contractul de locatiune. Forta obligatorie a contractului - consecinte

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 05 . 05 . 2009 sub nr de dosar /2009 reclamantul M. G  a solicitat obligarea paratilor C.C.  si C. I. la plata sumei de 10000 Euro reprezentand garantie plus dobanzi legale in valoare de 269 , 59 Euro , cu cheltuieli de judecata .
In motivare a aratat ca la data de 30 . 05 . 2008 intre reclamant si parati a fost incheiat contractul de locatiune privind spatiul comercial situat in Bucuresti , str . X , nr. 29 , sector 3 constand in imobilul de tipul P + 2 proprietatea paratilor , contract inregistrat la Administratia Finantelor Publice a Sectorului3 Bucuresti sub nr .Y/2008 .
Ca urmare a neindeplinirii obligatiilor de catre parati reclamantul a solicitat rezilierea contractului si a convenit impreuna cu acestia sa i se returneze suma de 10000 Euro - reprezentand garantie la momentul ocuparii imobilului in proportie de 50%  si suma de 20000 Euro reprezentand avand chirie esalonat in termen de 2 ani dar nu mai tarziu de luna decembrie 2010 . Acordul paratilor a fost consemnat in data de 27 . 10 . 2008 prin inscrisul denumit " declaratie " certificand prin semnatura proprie vointa lor in sensul returnarii sumelor . Paratii au refuzat sa returneze banii astfel cum a fost convenit . Arata ca a lasat in deplina posesie paratilor imobilul iar acestia l-au inchiriat la doua societati .La data de 06 . 02. 2009  a trimis prima notificare paratilor prin care i-a instiintat cu privire la faptul ca datoria de 10000 Euro devenise exigibila insa scrisoarea a fost trimisa inapoi expirand termenul de pastrare . La data de 08 . 04. 2009 a retransmis o notificare prin care a solicitat medierea conflictului insa si de aceasta data demersul sau a ramas fara efect .
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art 969 , 970 , 1073 si urm C.civ , art 1410 - 1453 C.civ.
La data de 13 .10 . 2009 paratii au depus intampinare- solicitand respingerea cererii ca neintemeiata si cerere reconventionala prin care au solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 10000 Euro reprezentand contravaloarea unei luni de chirie - octombrie 2008 conform contractului de locatiune inregistrat sub nr Y /  2008 .
In motivare au aratat ca la data de 30 . 05 . 2008 , la doua saptamani de la data la care au finalizat constructia si le-a fost eliberat procesul - verbal de receptie la terminarea lucrarilor au incheiat cu reclamantul un contract de locatiune ce a fost atestat sub nr 110 / 30 . 05 . 2008 de catre domnul avocat Dragan Iacob Constantin si inregistrat la Administratia Financiara a Sectorului 3 Bucuresti sub nr.Y/ 2008 . Din data de 30 . 05 . 2008 si pana in luna spetembrie 2008 nu au mai solicitat locatorului nici o alta suma reprezentand contravaloare utilitati in afara sumei de 30000 Euro achitate de acesta la semnarea contractului deoaerece au constatat ca reclamantul desi avusese la dispozitie luna iunie pentru a - si amenaja spatiul in vederea desfasurarii unei activitati comerciale , nu efectuase nici o lucrare si nu se folosea de spatiul inchiriat in sensul pe care il asteptau .
La data de 26 . 09 . 2008 au procedat la notificarea locatarului printr-o scrisoare recomandata , cu confimare de primire , pe care a transmis-o acestuia conform art 10 din contract . Prin notificare i-au solicitat reclamantului sa achite suma de 10000 Euro reprezentand contravaloarea chirie restante pentru luna septembrie 2008 . La data de 27 . 10 . 2008 locatarul i-a sunat si a avut loc o intrevedere la domiciliul lor, ocazie cu care au aflat ca acesta nu intentiona sa le mai plateasca nici un ban . Din cauza faptului ca reclamantul nu a putut sa subinchirieze imobilul nu avea bani sa plateasca chiria , situatie in care locatarul i-a amenintat si a avut un comportament agresiv fapt ce i-a determinat sa semneze actul olograf pe care reclamantul isi intemeiaza pretentiile . Arata ca au fost de buna - credinta la incheierea contractului de locatiune fiind multumiti de faptul ca au putut inchiria intregul imobil unei singure persoane , iar dupa aceea au fost speriati de atitudinea reclamantului si de faptul ca nu puteau achita creditele contractate .
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art 1410 - 1453 C civ., art 115 - 119 Cpc .
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele :
La data de 30 . 05 . 2008 a fost incheiat contractul de locatiune inregistrat la Administratia Financiara a Sectorului 3 Bucuresti sub nr . Y/ . 2008 intre paratii - reclamanti C.C.si C. I. in calitate de locatori si reclamantul - parat M. G. in calitate de locatar  avand ca obiect imobilul situat in Bucuresti , str X nr . 29 , sector 3 in suprafata de 303 , 3 mp,  proprietatea locatorilor , pe o perioada de 20 ani .
Conform conventiei partilor chiria lunara s-a stabilit la suma de 10000 Euro platibila exclusiv in euro , plata urmand a se efectua intre 25 - 31 ale lunii in curs pentru  luna urmatoare . La data incheierii conventiei locatarul a achitat suma de 30000 Euro cu titlu de avans din care suma de 20000 euro reprezenta chiria aferenta lunilor iulie si august 2008 iar suma de 10000 Euro garantie .
In art 3. 3 din conventie s-a prevazut ca suma reprezentand garantie va fii restituita la sfarsitul contractului daca locatarul si-a indeplinit toate obligatiile contractuale , ca urmare a derularii contractului , inclusiv plata tuturor restantelor la utilitati aferente intregii perioade de utilizare a imobilului .
In ceea ce priveste cheltuielile pentru utilitati   acesteau nu erau incluse in chirie iar plata urma a fi efectuata de catre locatar direct catre furnizorii de utilitati ( art 3 . 4 ).
De asemenea conform clauzei convenite de parti la art 6 locatarul avea dreptul sa subinchirieze imobilul .
La data de 24 . 10 . 2009 paratii - reclamanti l-au notificat pe reclamantul - parat prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire solicitandu-i acestuia sa achite chiria lunii urmatoare  integral in Euro intre datele de 25 - 31 ale lunii curs .
La data de 28 . 10 . 2008 partile au revocat  de comun acord contractul de locatiune inregistrat sub nr 154795 / 04 . 06 . 2008 astfel cum rezulta din inscrisul sub semnatura privata aflat la fila 14 intitulat " Declaratie " stabilind obligatiile care revin partilor contractante ca urmare a revocarii   . Paratii -reclamanti s-au obligat sa restituie reclamantului - parat suma de 30000 Euro respectiv 10000 Euro la eliberarea spatiului de catre locatar iar suma de  20000 euro  urma sa fie achitata esalonat la sfarsitul fiecarei luni intre datele de 25 si 30 ale lunii pe o perioada 2 ani dar nu mai tarziu de luna decembrie 2010 .
La aceeasi data partile au intocmit un alt inscris sub semnatura privata( fila 70) adresat Administratiei Finaciare a Sectorului 3 Bucuresti prin care au solicitat sa se ia act de incetarea contractului de locatiune incheiat .
La data de 30 . 10 . 2008 paratii - reclamanti au incheiat cu SC W. SRL un  contract de inchiriere  pentru imobilul situat Bucuresti , str X . 29 , sector 3 in suprafata de 120 mp proprietatea locatorilor pe o perioada de 7 ani in schimbul unei chirii lunare de 4500 Euro , contract inregistrat la Administratia Financiara a Sectorului 3 Bucuresti sub nr. Z/31. 10 . 2008 .
Inscrisurile sub semnatura privata sunt acele inscrisuri intocmite de catre parti , fara interventia unui organ de stat , semnate de partile de la care emana .
Mentiunea " bun si aprobat " (art 1180 C.civ- prevede ca actul sub semnatura privata prin care o parte se obliga catre alta a-i plati o suma de bani sau o catime oarecare , trebuie sa fie scris in intregime de acela care l-a smenat , ori cel putin acesta , inainte de a semna , sa adauge la sfarsitul actului cuvintele " bun si aprobat" aratand totdeauna in litere suma sau catimea lucrurilor si apoi sa semneze) este ceruta in cazul inscrisurilor sub semnatura privata care constata obligatii unilaterale , nefiind asadar incident in speta de fata .
Potrivit art 1179 C civ in cazul inscrisurilor sub semnatura privata care constata conventii sinalagmatice este necesara indeplinirea formalitatii multiplului exemplar care presupune ca inscrisul sa fie redactat in atatea exemplare originale cate parti cu interese contrarii sunt , iar pe fiecare exemplar sa se faca mentiune de numarul originalelor intocmite .
Formalitatea multiplului  exemplar se aplica si conventiilor prin care partile inteleg sa puna capat unui contract sinalagmatic astfel cum este contractul de locatiune.
Cu toate acestea instanta apreciaza ca aceasta formalitate nu este necesara in cazul in care inscrisul este recunoscut expres de parti ca in situatia  de fata .
Or , paratii - reclamanti atat prin intampinarea si  cererea  reconventionala depuse , cat si prin raspunsuriule la interogatoriile administrate au recunoscut faptul ca au semnat inscrisul sub semnatura privata incheiat in data de 28 . 10 . 2008 .
Mai mult de atat acestia au actionat in consecinta  fata de faptul ca respectivul contract de locatiune  incheiat cu reclamantul - parat isi incetase efectele,  si la doua zile de la acest moment au incheiat un nou contract de inchiriere  pentru acelasi spatiu comercial . Instanta retine pozitia nesincera a paratilor reclamanti in legatura cu inchierea unui nou contract de locatiune . Paratul - reclamant C. C. a aratat ca nu a incheiat un contract de locatiune ( raspunsurile la intrebarile nr 4 si 8 din interogatoriul administrat ) iar parata - reclamanta C. I. a aratat ca nu stie daca la momentul introducerii cererii de chemare in judecata incheiase contractul de locatiune respectiv ca acesta a fost incheiat in ianuarie 2009 ( raspunsurile la intrebarile nr 4 si nr 8 din interogatoriul administrat )
Paratii - reclamanti  nu au inteles sa invoce nulitatea conventiei incheiate la data de 28 . 10 . 2008 ca urmare a vicierii consimtamantului sub forma violentei  ( a se vedea incheierea din data de 16 . 02. 2010 ) .
De altfel chiar in masura in care acestia intelegeau sa se apere fara de pretentiile reclamantului - parat prin invocarea viciului violentei o astfel de sustinere nu putea fi primita .
Violenta este acel viciu de consimtamant care consta in amenintarea unei persoane cu un rau de natura sa ii produca o temere ce o determina sa incheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi incheiat .
In speta de fata insa nu se regasesc elementele care intra in structura violentei- viciu de consimtamant respectiv elementul obiectiv ( exterior )- amenintarea cu un rau si elementul subiectiv ( interior )- insuflarea unei temeri persoanei amenintate .
Actul sub semnatura privata s-a incheiat la domiciliul paratilor - reclamanti , puatandu-se avea in vedere eventual violenta morala insa acestia nu au putut argumenta care este raul cu care au fost amenintati respectiv ce temere personala le-a  insuflat reclamantul - parat. Neachitarea chiriei in viitor reprezinta o problema care tine de neexecutarea contractului si poate atrage raspunderea contractuala a partii care nesocoteste obligatiile contractuale . Nici un moment insa simpla neexecutare a contractului nu conduce automat la vicierea consimtamantului celeilalte parti care se vede nevoita sa inceteze contractul aflat in derulare .
         Paratii - reclamanti au invocat prin concluziile scrise depuse nulitatea conventiei din data de 28 . 10 . 2008 fata de lipsa cauzei - art 966 C.civ  cu nerespectarea prevederilor art 146 Cpc care prevede ca acestea reprezinta o sinteza a sustinerilor  verbale anterioare  care au fost puse in discutia tuturor partilor aflate in litigiu conform principiului contradictorialitatii . Fata de acest aspect instanta nu este tinuta sa analizeze aceasta aparare . Cu toate acestea se retine ca respectiva conventie nu este lipsita de cauza , contraprestatia din partea reclamantului - parat constand in predarea imobilului anterior termenului prevazut in contractul de locatiune inregistrat sub nr Y / 04 . 06 . 2008.
In realitate partile au stabilit de comun acord revocarea contractului incheiat la data de 30 . 05 . 2008 prin inscrisul  incheiat la data de 28 . 10 . 2008 ca urmare a aplicarii principiului mutuus dissensus ( stabilit de art 969 alin 2 C. civ care arata ca , conventiile se pot revoca prin consimtamantul mutual al partilor ) .
In acelasi timp au prevazut ce obligatii revin partilor  ca urmare  a acestui fapt , respectiv reclamantul parat sa predea imobilul paratilor reclamanti( obligatia indeplinita avand in vedere ca acestia au putut inchiria imobilul la data de 30 . 10 . 2008)  iar acestia sa achite suma de 10000 Euro la momentul predarii respectiv suma de 20000 Euro esalonat pe o perioada de 2 ani .
Din interpretarea conventiei incheiate la data de 28 . 10 . 2008 rezulta cu certitudine ca locatarul nu era dator sa faca vreo plata  proprietarilor , respectiv sa achite chiria aferenta lunii octombrie 2008 .
Ca urmare a notificarii exepediate in data de 24 . 10 . 2008 catre reclamantul - parat a avut loc intrevederea partilor din data de 28 . 10 . 2008 in care acestia au stabilit in mod expres ce obligatii le revin , obligatia de a achita chiria pentru luna octombrie 2008 nefiind mentionata printre acestea .
De altfel ca urmare a aplicarii principiul potrivit caruia se da prioritate vointei reale a partilor ( art 977 Cciv. )  rezulta  ca reclamantul nu avea de efectuat plati catre paratii -reclamanti, in caz contrar ar fi operat o compensatie in ceea ce priveste suma de 10000 Euro fata de suma de 30000 Euro reprezentand datoria proprietarilor  , acestia urmand a ramane debitori  doar pentru 20000 Euro .
Instanta retine reaua - credinta a paratilor -reclamanti care pe de o parte  inteleg sa arate ca adresa aflata la fila 70 - prin care au  solicitat Administratiei Financiare a Sectorului 3 Bucuresti sa ia act de incetarea contractului de locatiune - reprezinta vointa reala a partilor in schimb  conventia din data de 28 . 10 . 2008 nu exprima aceeasi vointa . Or , in lipsa unui acord de revocare a contractului de locatiune incheiat la data de 30 . 05 . 2008 cu consecinta fireasca de returnare a sumelor achitate de reclamantul - parat in avans acestia nu ar fi putut efectua acest demers .   
In ceea ce plata dobanzii legale in valoare de 269 , 59 Euro ( conform modului de calcul aflat la fila 6 au fost calculate dobanzi  pentru 120 zile de intarziere in perioada 01. 01. 2009 - 30 . 04 . 2009 asadar pentru o perioada anterioara introducerii prezentei actiuni ) instanta are in vedere prevederile art 1088 C.civ  potrivit caruia  in cazul obligatiilor avand ca obiect o suma oarecare se pot cere daune interese exclusiv sub forma dobanzii legale care sunt insa  datorate de la data introducerii cererii de chemare  nu si pentru timpul scurs anterior ( in speta nu sunt aplicabile  prevederi legale care fac sa curga de la alt moment dobanda  legala ) .
Pentru toate aceste motive instanta urmeaza sa admita in parte cererea principala , sa dispuna obligarea paratilor - reclamanti la plata sumei de 10.000 Euro echivalent in lei la data platii catre reclamantul parat , sa respinga     cererea reclamantului- parat  privind obligarea paratilor- reclamanti  la plata sumei de   269,59 Euro ca neintemeiata respectiv sa respinga cererea reconventionala ca neintemeiata .
Vazand dispozitiile art 274 Cpc fata de faptul ca paratii - reclamanti sunt in culpa procesuala va dispune obligarea acestora la plata sumei de 3155 , 3  lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre reclamantul - parat reprezentand taxa judiciara de timbru , timbru judiciar si onorariu de avocat .