Uzucapiune
(Sentinta civila nr. 620 din data de 21.01.2016 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti)ROMANIA
JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI
Sectia Civila
Sentinta civila nr. 620
Sedinta publica din data de 21.01.2016
Instanta constituita din :
Presedinte: .
Grefier : .
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii . si pe paratii . si , avand ca obiect uzucapiune.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica din data de 14.01.2016, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 21.01.2016 cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele :
INSTANTA
Asupra cauzei civile de fata retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de . sub nr. de mai sus, reclamantii au solicitat in contradictoriu cu paratii ca instanta sa constate ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 215 mp (255,5 din masuratori) situat in Bucuresti, , compus din teren in suprafata de 171 mp, situat sub apartamentul nr. 1 Corp A si cota indiviza de ½ din terenul situat in fata apartamentului nr.1, in suprafata de 80 mp (84,5 mp din masuratori); sa se dispuna iesirea din indiviziune cu privire la imobilul situat in . , prin atribuirea catre reclamanti, cu obligarea la achitarea sultei corespunzatoare catre parati.
In motivare, reclamantii au aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. Notariatul de Stat Local al Sectorului 3 Bucuresti, au dobandit de la apartamentul nr. 1 situat in Bucuresti, , cota indiviza de teren aferenta acestuia in suprafata de 100 mp, precum si cota-parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului.
Anterior acestui act, in aprilie 1992 partile au incheiat o conventie sub semnatura privata care constituia contractul real de vanzare-cumparare, in care s-au stabilit conditiile generale si speciale in care urma a se face vanzarea. Astfel, in actul sub semnatura privata s-a stipulat ca . vinde iar reclamantii cumpara apartamentul situat in , . Bucuresti, terenul de sub apartamentul vandut, ca si cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat, in suprafata de 80 mp si ca vanzatoarea ramane in continuare proprietara pe cealalta cota indiviza de ½ din terenul curte aflat in dreptul apartamentului, in suprafata de 80 mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vanzatoarei, din fundul curtii, in continuarea terenului stapanit in indiviziune. S-a mentionat ca de la momentul semnarii cumparatorii intra in posesia de fapt a apartamentului si a terenului vandut.
La data de . a decedat ., in certificatul de mostenitor testamentar nr. al BNP mentionandu-se in mod gresit in masa succesorala dreptul de proprietate avand ca obiect imobilul situat in Bucuresti .., compus din teren in suprafata totala de 337 mp (rest din suprafata de 447 mp) si constructia aflata pe acesta, locuinta corp B, cu beci.
In realitate, reclamantii arata ca detin din suprafata totala de teren de 447 mp, teren in suprafata de 215 mp (255 mp), partii detinand doar diferenta de 189 mp (193 mp din masuratori).
De asemenea, contractul secret, produce, conform dispozitiilor legale, efecte nu numai intre partile contractante, dar este opozabil si succesorilor universali sau cu titlu universal al acestora.
Avand in vedere relatiile tensionate dintre parti, reclamantii solicita atribuirea in intregime a imobilului, cu obligarea la plata sultei catre parati.
In drept, s-au invocat prevederile art. 111 Cod procedura civila, art. 669 si urmatoarele Cod procedura civila.
Odata cu cererrea de chemare in judecata, reclamantii au depus la dosar inscrisuri (f. 9-17).
La data de 26.04.2012 paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neintemeiata (f. 23-26).
In motivarea intampinarii, paratii au aratat ca au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, . compus din teren in suprafata indiviza totala de 337 mp (rest din suprafata de 447 mp) si constructia aflata pe acesta - locuinta corp B si beci, prin mostenire testamentara de la .., astfel cum rezulta din cuprinsul certificatului de mostenitor testamentar nr. ..2011.
La randul ei, autoarea lor, dobandise dreptul de proprietate asupra imobilului prin mostenire de la defunctul sau tata, , potrivit procesului-verbal din iunie 1934 incheiat de Administratia financiara a capitalei, ., cota indiviza de Ό, prin mostenire, de la mama sa , conform certificatului de mostenitor nr. eliberat de Notariatul de Stat Local sector .., iar cota idiviza de 2/4, prin mostenire, de la fratele sau, .., astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. ./1978 eliberat de acelasi Notariat de Stat precum si din certificatul de mostenitor legal suplimentar nr. ..2011.
La data de 1979, prin contractul de donatie autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat al Sectorului .. Bucuresti, autoarea paratilor, .. a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie si spalatorie catre ., apartament care este unul si acelasi cu apartamentul pe care ulterior . l-a instrainat catre cei doi reclamanti.
La momentul la care s-a incheiat contractul de donatie mai sus mentionat, cota indiviza de 1/2 din terenul aferent apartamentului din suprafata totala de teren construit si neconstruit de 447 mp a intregului imobil, a trecut in proprietatea statului prin efectul disp. art. 30 din Legea 58/1974.
Ulterior, prin contractul de donatie autentificat sub .1992 de Notariatul de Stat al Sectorului . Bucuresti, donatara din primul contract de donatie, mentionat mai sus, respectiv , a donat la randul sau, catre ., acelasi apartament compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie si spalatorie, fara a transmite si dreptul de proprietate asupra terenului in cota indiviza de 1/2 din suprafata totala a terenului de 447 mp, care trecuse in proprietatea statului.
Prin contractul de vanzare-cumparare pe care .. l-a incheiat cu reclamantii asupra apartamentului ce a format obiectul acestor contracte de vanzare-cumparare, aceasta a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului. In acest contract se face vorbire si de cota indiviza de teren de 100 mp aferenta apartamentului instrainat cu toate ca dna nu avea in acel moment in patrimoniu aceasta suprafata de teren care trecuse in proprietatea statului asa cum s-a aratat.
Paratii au mai aratat ca reclamantii au depus in sustinerea actiunii promovate in fata acestei instante, un contract incheiat sub semnatura privata intre acestia si d-na ., conventie de natura, in opinia acestora, sa fundamenteze actiunea in declararea simulatiei pe care au promovat-o.
Cu privire la acest inscris sub semnatura privata, paratii au solicitat sa se retina ca scopul declarat pentru care s-a incheiat acest act juridic a fost acela de a da posibilitatea partilor contractante care urmau sa incheie un contract de vanzare-cumparare in forma autentica, sa specifice pretul real pe care il primesc, respectiv il platesc pentru acest imobil. Astfel, partile semnatare ale acestui inscris nu au prevazut ca prin actul asa-zis secret se intentioneaza disimularea transmiterii dreptului de proprietate cu privire la teren. Singura referire la terenul aferent apartamentului ce forma obiectul conventiei este aceea potrivit careia cota indiviza de teren urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea 58/1974. De altfel, vanzatoarea nici nu mai avea in proprietate acest teren ca urmare a incheierii primului contract de donatie autentificat sub nr. .1979 de Notariatul de Stat al Sectorului Bucuresti. Totodata, conventia sub semnatura privata infatisata de catre reclamanti are natura juridica a unui antecontract de vanzare - cumparare, deoarece partile contractante au prevazut in cuprinsul sau obligatia pentru a cumparatori de a plati suma de 6000 USD pentru apartamentul ce urma sa se transmita prin contractul de vanzare - cumparare in forma autentica ce urma sa fie incheiat, precum si obligatia de a obtine pentru vanzatoare, racordarea la alimentare cu gaze naturale a imobilului proprietatea sa, iar in cazul in care acest lucru nu ar fi fost realizat pana la data de 01.07.1993, cumparatorii se obligau sa plateasca in plus de suma de 6000 USD inca 1000 USD.
De asemenea, ca o garantie a platii ratelor in care a fost divizat pretul convenit pentru apartament, cumparatorii se obligau sa transmita in patrimoniul vanzatoarei prin incheierea unui contract de vanzare - cumparare ulterior, dreptul de proprietate asupra unei garsoniere pe care acestia o detineau in Bucuresti, .
Partile au prevazut in cuprinsul acestui contract drept consecinta a neindeplinirii obligatiilor asumate de cumparatorii, "pierderea arvunei platite vanzatoarei in conditiile art. 1021 C.civ.", prevedere care confera intr-un mod lipsit de orice echivoc caracterul de antecontract de vanzare - cumparare al actului sub semnatura privata infatisat de catre reclamanti.
Se mai arata de catre parati, ca reclamantii pastreaza tacerea in ceea ce priveste indeplinirea tuturor obligatiilor asumate prin aceasta conventie ceea ce ii indreptateste sa creada ca nici nu si le-au indeplinit vreodata, din moment ce vreme de aproape 20 de ani, timp in care au locuit in aceeasi curte cu vanzatoarea nu au obtinut o recunoastere din partea acesteia a transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului pretins prin prezenta actiune sau incheierea unui contract de vanzare - cumparare separat pentru suprafata de teren pentru care solicita sa li se recunoasca un drept de proprietate.
Potrivit sustinerilor paratilor, prin conventia sub semnatura privata nu s-a transmis dreptul de proprietate privata asupra terenului, acest act nefiind apt de a transmite un astfel de drept real din perspectiva disp. art. 46 din Legea 18/1991, in vigoare la momentul semnarii acestui document, iar Contractul secret pentru a produce efecte juridice este necesar sa indeplineasca el insusi conditiile de fond si de forma necesare incheierii sale valabile, or, conventia prezentata de reclamanti este nula absolut ca si contract de vanzare -cumparare in ceea ce priveste orice suprafata de teren, dispozitiile art. 46 din Legea 18/1991 instituind aceasta sanctiune pentru orice contract de vanzare-cumparare ce are ca obiect un teren, in situatia in care nu este respectata forma autentica la incheierea lui.
Un alt aspect important in solutionarea prezentei cauze, in opinia paratilor, este legat de eliberarea pe numele a certificatului de atestare a dreptului de proprietate private asupra suprafetei de 223 mp de teren, ce reprezenta cota de ½ din totalul suprafetei de 447 mp pe care o avea terenul din . ., suprafata de teren ce trecuse in proprietatea statului ca urmare a incheierii contractului de donatie autentificat sub nr. .1979 de Notariatul de Stat al Sectorului Bucuresti. Paratii precizeaza ca autoarei acestora i-a fost recunoscut dreptul de proprietate prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privata nr. . 11.11.1993, la aproximativ 1 an si 6 luni de la data incheierii atat a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cat si a conventiei sub semnatura privata, iar aceasta si-a intocmit documentatia cadastrala si a intabulat dreptul de proprietate in Cartea Funciara, fara ca reclamantii sa aibe vreo obiectiune in legatura cu intinderea dreptului de proprietate inscris in Cartea Funciara cu 6 ani in urma.
Prin incheierea de sedinta din data de 06.09.2012, instanta a disjuns capatul de cerere avand ca obiect iesire din indiviziune, dispunand formarea unui nou dosar.
La termenul de judecata din data de 28.11.2013 reclamantii si-au modificat actiunea solicitand constatarea calitatii de proprietari ai suprafatei de 215 mp (255,5 din masuratori) situat in Bucuresti, , in principal ca efect al admiterii actiunii in declararea simulatiei iar in subsidiar ca efect al uzucapiunii de scurta durata (f. 96-99).
Prin raportul de expertiza evaluatorie intocmit in cauza terenul a fost evaluat la suma de 344.957 euro, avand in vedere valoarea obiectului cererii.
Prin sentinta civila nr. instanta a admis exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sector 3 Bucuresti si a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
In urma declinarii cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti-Sectia a IV-a Civila la data de 06.01.2015, sub nr. ..
Prin sentinta civila nr. /18.02.2015 pronuntata in dosarul nr. ., Tribunalul Bucuresti-Sectia a IV-a Civila a admis exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Bucuresti, a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 3 Bucuresti, constatand ivit conflictul negativ de competenta materiala si inaintand cauza in vederea stabilirii instantei competente material in favoarea Curtii de Apel Bucuresti.
Prin sentinta civila nr. /29.05.2015 pronuntata in dosarul nr. 136/3/2015, Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila a stabilit competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 3 Bucuresti.
In cauza au fost administrate probele cu inscrisuri, interogatorii, testimoniala cu cate 2 martori, atat pentru reclamanti, cat si pentru parati si probele cu expertize tehnice imobiliare constructii si topo.
Analizand actele ?i lucrarile dosarului instan?a re?ine urmatoarele:
La data de 1992 autoarea para?ilor, defuncta .. a vandut reclaman?ilor apartamentul nr. 1, compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie ?i spalatorie, situat in Bucure?ti, , precum ?i cota indiviza de teren aferenta acestuia in suprafa?a de 100 de metri patra?i, precum ?i cota parte indiviza din par?ile ?i dependin?ele comune ale imobilului, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat Local al Sectorului .. Bucure?ti.
Anterior incheierii acestui contract, in luna aprilie 1992, par?ile au incheiat un inscris sub semnatura privata, intitulat Contract secret de vanzare-cumparare, in care se men?ioneaza ca aceasta conven?ie reprezinta contractul real de vanzare-cumparare dintre par?i, care, conform art. 1175 Cod civil precumpane?te contractul de vanzare-cumparare ce se va incheia la Notariatul de Stat.
In acest act secret par?ile au men?ionat ca reclaman?ii cumpara apartamentul din Bucure?ti, compus din 4 camere, doua antreuri, baie, coridor, bucatarie, camara ?i grup sanitar (WC); terenul de sub apartamentul vandut, ca ?i cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat in suprafa?a de 80 mp, urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea nr. 58/1974. Ramane in continuare in proprietatea vanzatoarei, cealalta cota indiviza de ½ din terenul curte (aflat in dreptul apartamentului vandut) in suprafa?a de 80 de mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vanzatoareo din fundul cur?ii, in continuarea terenului stapanit in indiviziune.
In continuare, conven?ia sub semnatura privata con?ine men?iuni cu privire la punerea in posesie, pre?ul contractului, obliga?ii premergatoare vanzarii, garan?ii (f. 12-15).
Prin Ordinul Prefectului nr. ../ 1993 terenul in suprafa?a de 223 mp situat in Bucure?ti, a trecut in proprietatea vanzatoarei , in conformitate cu prevederile art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar (f. 54).
La data de .2007 vanzatoarea ?i-a intabulat imobilul in Cartea Funciara (f. 57).
Ca urmare a decesului vanzatoarei survenit la data de .., in baza testamentului autentificat sub nr. /.1998 de BNP .. s-a emis certificatul de mo?tenitor testamentar nr. ../2011 de BNP , in favoarea para?ilor , in masa succesorala re?inandu-se dreptul de proprietate asupra suprafe?ei de teren in suprafa?a de 337 mp, rest din suprafa?a de 447 mp, ?i construc?ia aflata pe acesta Corp B (f. 16).
Ca urmare a acestei stari de fapt, reclaman?ii au introdus prezenta cerere, sus?inand ca in mod eronat s-a re?inut in masa succesorala suprafa?a de teren de 337 metri patra?i, in realitate defuncta fiind proprietara doar pe diferen?a de 189 mp (193 din masuratori).
Sus?inerile reclama?ilor nu sunt intemeiate.
In primul rand, in ceea ce prive?te natura juridica a actului sub semnatura privata incheiat in luna aprilie 1992 de catre reclaman?i ?i defuncta vanzatoare, instan?a re?ine ca inten?ia par?ilor a fost aceea de a incheia un act secret, in sensul dispozi?iilor art. 1175 Cod civil. Aceasta rezulta fara niciun dubiu atat din denumirea actului, cat ?i din trimiterea expresa la dispozi?iile art. 1175 Codul civil de la 1864, care reglementeaza actul secret.
Afirma?iile reclaman?ilor in sensul suprafe?ei reale de teren care s-a dorit a se instraina intre par?i nu sunt sus?inute insa de acest act secret, contract secret de vanzare-cumparare. Dupa descrierea apartamentului vandut, exista semnul de punctua?ie punct ?i virgula, dupa care urmeaza men?iunile cu privire la teren, respectiv faptul ca terenul de sub apartamentul vandut, ca ?i cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat in suprafa?a de 80 mp, urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Daca intr-adevar voin?a vanzatoarei ar fi fost in sensul de a transmite reclaman?ilor ?i proprietatea asupra terenului, atunci ar fi men?ionat aceasta in mod expres, avand in vedere caracterul secret al actului, care urma a fi cunoscut doar de par?i.
In consecin?a, instan?a re?ine ca actul secret invocat de reclaman?i nu con?ine men?iuni cu privire la transmiterea terenului catre reclaman?i.
Chiar ?i in situa?ia in care voin?a reala a vanzatoarei ar fi fost in sensul de a transmite catre reclaman?i nu doar proprietatea construc?iei, ci ?i a terenului, tot nu ar fi avut drept efect transmiterea dreptului de proprietate in patrimoniul reclaman?ilor, din doua motive. La momentul incheierii acestui contract secret erau in vigoare prevederile Legii nr. 18/1991 care, prin dispozi?iile art. 46, instituie obligativitatea instrainarii terenurilor prin act autentic. In consecin?a, actul secret fiind un act sub semnatura privata, nu putea avea efect translativ de proprietate.
Pe de alta parte, la momentul incheierii contractului secret vanzatoarea nu era proprietara acestui teren intrucat, dupa cum au invederat para?ii, acela?i imobil, teren ?i construc?ie, fusese donat la data de 1979 de defuncta numitei . Ca efect al dona?iei, cota indiviza de ½ din terenul in suprafa?a de 447 mp a trecut in proprietatea statului, in temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974, dupa cum s-a men?ionat in chiar cuprinsul actului de dona?ie (f. 51).
La data de 1992 donatara .., la randul sau, a donat imobilul men?ionat anterior donatoarei , care a redevenit astfel proprietara construc?iei, nu ?i a terenului care intrase in proprietatea statului prin efectul dispozi?iilor art. 30 din Legea nr. 58/1974.
In consecin?a, la momentul incheierii actului secret cu para?ii, in aprilie 1992, vanzatoarea . nu era proprietar al terenului reclamat de reclaman?i.
Dovada a faptul ca nu numai ca vanzatoarea nu era proprietar al acestui teren, dar ?i a faptului ca aceasta ?tia ca nu este proprietar al terenului reiese ?i din faptul ca aceasta a solicitat restituirea terenului in suprafa?a de 223 mp, cerere care i-a fost aprobata prin Ordinul Prefectului nr. /1993 (f. 54).
In consecin?a, instan?a constata ca contractul secret incheiat intre reclaman?i ?i autoarea para?ilor a urmarit in fapt simularea pre?ului iar nu ?i a obiectului contractului.
Simula?ia este opera?iunea juridica prin care par?ile incheie doua contracte: unul secret, care corespunde voin?ei lor reale, ?i unul public, aparent, prin care se creeaza o anumita aparen?a juridica ce nu corespunde realita?ii.
Intre par?i ?i succesorii universali ai acestora produce efecte actul secret, in masura in care, acest act, privit in sine, este valid sub aspectul condi?iilor de fond ?i de forma.
Or, astfel cum s-a aratat anterior, contractul secret exhibat de reclaman?i nu respecta nici condi?iile de forma cerute de lege pentru transmiterea proprieta?ii, ?i nici cerin?ele de fond.
In ceea ce prive?te dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, instan?a re?ine urmatoarele:
Pentru a putea dobandi proprietatea bunului prin uzucapiunea de scurta durata trebuie indeplinite, potrivit art. 1895 Cod civil, urmatoarele conditii: posesia sa se intemeieze pe un just titlu si posesia sa fie de buna credinta.
In ceea ce priveste justul titlu, acesta reprezinta orice titlu translativ de proprietate, care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar.
Reclaman?ii au invocat drept just titlu contractul secret de vanzare-cumparare incheiat in luna aprilie 1992, act sub semnatura privata. Or, acest inscris nu poate servi ca just titlu pentru uzucapiunea de scurta durata, avand in vedere prevederile art. 1897 alin. 2 Cod civil, potrivit carora un titlu nul nu poate servi de baza prescrip?iei de 10 pana la 20 de ani. Dupa cum s-a aratat anterior, transmiterea dreptului de proprietate nu se putea face decat printr-un act autentic, sanc?iunea incalcarii formei autentice fiind nulitatea absoluta a actului juridic.
In ceea ce priveste conditia bunei-credinte, instanta retine ca nici aceasta nu este indeplinita, in condi?iile in care, astfel cum s-a aratat anterior, din cuprinsul actului secret incheiat intre par?i nu reiese ?i voin?a vanzatorului de a transmite catre reclaman?i vreo suprafa?a de teren.
Pentru aceste considerente de fapt ?i de drept, instanta va respinge cererea, astfel cum a fost modificata, ca neintemeiata.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, instan?a va respinge cererea paratilor de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de expert ca neintemeiata, re?inand ca onorariile de exper?i au fost achitate de reclaman?i.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge cererea, astfel cum a fost modificata de reclamantii . ?i pe paratii , ., ca neintemeiata.
Respinge cererea paratilor de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de expert ca neintemeiata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 21.01.2016.
Presedinte, Grefier,
JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI
Sectia Civila
Sentinta civila nr. 620
Sedinta publica din data de 21.01.2016
Instanta constituita din :
Presedinte: .
Grefier : .
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii . si pe paratii . si , avand ca obiect uzucapiune.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica din data de 14.01.2016, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 21.01.2016 cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele :
INSTANTA
Asupra cauzei civile de fata retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de . sub nr. de mai sus, reclamantii au solicitat in contradictoriu cu paratii ca instanta sa constate ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 215 mp (255,5 din masuratori) situat in Bucuresti, , compus din teren in suprafata de 171 mp, situat sub apartamentul nr. 1 Corp A si cota indiviza de ½ din terenul situat in fata apartamentului nr.1, in suprafata de 80 mp (84,5 mp din masuratori); sa se dispuna iesirea din indiviziune cu privire la imobilul situat in . , prin atribuirea catre reclamanti, cu obligarea la achitarea sultei corespunzatoare catre parati.
In motivare, reclamantii au aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. Notariatul de Stat Local al Sectorului 3 Bucuresti, au dobandit de la apartamentul nr. 1 situat in Bucuresti, , cota indiviza de teren aferenta acestuia in suprafata de 100 mp, precum si cota-parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului.
Anterior acestui act, in aprilie 1992 partile au incheiat o conventie sub semnatura privata care constituia contractul real de vanzare-cumparare, in care s-au stabilit conditiile generale si speciale in care urma a se face vanzarea. Astfel, in actul sub semnatura privata s-a stipulat ca . vinde iar reclamantii cumpara apartamentul situat in , . Bucuresti, terenul de sub apartamentul vandut, ca si cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat, in suprafata de 80 mp si ca vanzatoarea ramane in continuare proprietara pe cealalta cota indiviza de ½ din terenul curte aflat in dreptul apartamentului, in suprafata de 80 mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vanzatoarei, din fundul curtii, in continuarea terenului stapanit in indiviziune. S-a mentionat ca de la momentul semnarii cumparatorii intra in posesia de fapt a apartamentului si a terenului vandut.
La data de . a decedat ., in certificatul de mostenitor testamentar nr. al BNP mentionandu-se in mod gresit in masa succesorala dreptul de proprietate avand ca obiect imobilul situat in Bucuresti .., compus din teren in suprafata totala de 337 mp (rest din suprafata de 447 mp) si constructia aflata pe acesta, locuinta corp B, cu beci.
In realitate, reclamantii arata ca detin din suprafata totala de teren de 447 mp, teren in suprafata de 215 mp (255 mp), partii detinand doar diferenta de 189 mp (193 mp din masuratori).
De asemenea, contractul secret, produce, conform dispozitiilor legale, efecte nu numai intre partile contractante, dar este opozabil si succesorilor universali sau cu titlu universal al acestora.
Avand in vedere relatiile tensionate dintre parti, reclamantii solicita atribuirea in intregime a imobilului, cu obligarea la plata sultei catre parati.
In drept, s-au invocat prevederile art. 111 Cod procedura civila, art. 669 si urmatoarele Cod procedura civila.
Odata cu cererrea de chemare in judecata, reclamantii au depus la dosar inscrisuri (f. 9-17).
La data de 26.04.2012 paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neintemeiata (f. 23-26).
In motivarea intampinarii, paratii au aratat ca au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, . compus din teren in suprafata indiviza totala de 337 mp (rest din suprafata de 447 mp) si constructia aflata pe acesta - locuinta corp B si beci, prin mostenire testamentara de la .., astfel cum rezulta din cuprinsul certificatului de mostenitor testamentar nr. ..2011.
La randul ei, autoarea lor, dobandise dreptul de proprietate asupra imobilului prin mostenire de la defunctul sau tata, , potrivit procesului-verbal din iunie 1934 incheiat de Administratia financiara a capitalei, ., cota indiviza de Ό, prin mostenire, de la mama sa , conform certificatului de mostenitor nr. eliberat de Notariatul de Stat Local sector .., iar cota idiviza de 2/4, prin mostenire, de la fratele sau, .., astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. ./1978 eliberat de acelasi Notariat de Stat precum si din certificatul de mostenitor legal suplimentar nr. ..2011.
La data de 1979, prin contractul de donatie autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat al Sectorului .. Bucuresti, autoarea paratilor, .. a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie si spalatorie catre ., apartament care este unul si acelasi cu apartamentul pe care ulterior . l-a instrainat catre cei doi reclamanti.
La momentul la care s-a incheiat contractul de donatie mai sus mentionat, cota indiviza de 1/2 din terenul aferent apartamentului din suprafata totala de teren construit si neconstruit de 447 mp a intregului imobil, a trecut in proprietatea statului prin efectul disp. art. 30 din Legea 58/1974.
Ulterior, prin contractul de donatie autentificat sub .1992 de Notariatul de Stat al Sectorului . Bucuresti, donatara din primul contract de donatie, mentionat mai sus, respectiv , a donat la randul sau, catre ., acelasi apartament compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie si spalatorie, fara a transmite si dreptul de proprietate asupra terenului in cota indiviza de 1/2 din suprafata totala a terenului de 447 mp, care trecuse in proprietatea statului.
Prin contractul de vanzare-cumparare pe care .. l-a incheiat cu reclamantii asupra apartamentului ce a format obiectul acestor contracte de vanzare-cumparare, aceasta a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului. In acest contract se face vorbire si de cota indiviza de teren de 100 mp aferenta apartamentului instrainat cu toate ca dna nu avea in acel moment in patrimoniu aceasta suprafata de teren care trecuse in proprietatea statului asa cum s-a aratat.
Paratii au mai aratat ca reclamantii au depus in sustinerea actiunii promovate in fata acestei instante, un contract incheiat sub semnatura privata intre acestia si d-na ., conventie de natura, in opinia acestora, sa fundamenteze actiunea in declararea simulatiei pe care au promovat-o.
Cu privire la acest inscris sub semnatura privata, paratii au solicitat sa se retina ca scopul declarat pentru care s-a incheiat acest act juridic a fost acela de a da posibilitatea partilor contractante care urmau sa incheie un contract de vanzare-cumparare in forma autentica, sa specifice pretul real pe care il primesc, respectiv il platesc pentru acest imobil. Astfel, partile semnatare ale acestui inscris nu au prevazut ca prin actul asa-zis secret se intentioneaza disimularea transmiterii dreptului de proprietate cu privire la teren. Singura referire la terenul aferent apartamentului ce forma obiectul conventiei este aceea potrivit careia cota indiviza de teren urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea 58/1974. De altfel, vanzatoarea nici nu mai avea in proprietate acest teren ca urmare a incheierii primului contract de donatie autentificat sub nr. .1979 de Notariatul de Stat al Sectorului Bucuresti. Totodata, conventia sub semnatura privata infatisata de catre reclamanti are natura juridica a unui antecontract de vanzare - cumparare, deoarece partile contractante au prevazut in cuprinsul sau obligatia pentru a cumparatori de a plati suma de 6000 USD pentru apartamentul ce urma sa se transmita prin contractul de vanzare - cumparare in forma autentica ce urma sa fie incheiat, precum si obligatia de a obtine pentru vanzatoare, racordarea la alimentare cu gaze naturale a imobilului proprietatea sa, iar in cazul in care acest lucru nu ar fi fost realizat pana la data de 01.07.1993, cumparatorii se obligau sa plateasca in plus de suma de 6000 USD inca 1000 USD.
De asemenea, ca o garantie a platii ratelor in care a fost divizat pretul convenit pentru apartament, cumparatorii se obligau sa transmita in patrimoniul vanzatoarei prin incheierea unui contract de vanzare - cumparare ulterior, dreptul de proprietate asupra unei garsoniere pe care acestia o detineau in Bucuresti, .
Partile au prevazut in cuprinsul acestui contract drept consecinta a neindeplinirii obligatiilor asumate de cumparatorii, "pierderea arvunei platite vanzatoarei in conditiile art. 1021 C.civ.", prevedere care confera intr-un mod lipsit de orice echivoc caracterul de antecontract de vanzare - cumparare al actului sub semnatura privata infatisat de catre reclamanti.
Se mai arata de catre parati, ca reclamantii pastreaza tacerea in ceea ce priveste indeplinirea tuturor obligatiilor asumate prin aceasta conventie ceea ce ii indreptateste sa creada ca nici nu si le-au indeplinit vreodata, din moment ce vreme de aproape 20 de ani, timp in care au locuit in aceeasi curte cu vanzatoarea nu au obtinut o recunoastere din partea acesteia a transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului pretins prin prezenta actiune sau incheierea unui contract de vanzare - cumparare separat pentru suprafata de teren pentru care solicita sa li se recunoasca un drept de proprietate.
Potrivit sustinerilor paratilor, prin conventia sub semnatura privata nu s-a transmis dreptul de proprietate privata asupra terenului, acest act nefiind apt de a transmite un astfel de drept real din perspectiva disp. art. 46 din Legea 18/1991, in vigoare la momentul semnarii acestui document, iar Contractul secret pentru a produce efecte juridice este necesar sa indeplineasca el insusi conditiile de fond si de forma necesare incheierii sale valabile, or, conventia prezentata de reclamanti este nula absolut ca si contract de vanzare -cumparare in ceea ce priveste orice suprafata de teren, dispozitiile art. 46 din Legea 18/1991 instituind aceasta sanctiune pentru orice contract de vanzare-cumparare ce are ca obiect un teren, in situatia in care nu este respectata forma autentica la incheierea lui.
Un alt aspect important in solutionarea prezentei cauze, in opinia paratilor, este legat de eliberarea pe numele a certificatului de atestare a dreptului de proprietate private asupra suprafetei de 223 mp de teren, ce reprezenta cota de ½ din totalul suprafetei de 447 mp pe care o avea terenul din . ., suprafata de teren ce trecuse in proprietatea statului ca urmare a incheierii contractului de donatie autentificat sub nr. .1979 de Notariatul de Stat al Sectorului Bucuresti. Paratii precizeaza ca autoarei acestora i-a fost recunoscut dreptul de proprietate prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privata nr. . 11.11.1993, la aproximativ 1 an si 6 luni de la data incheierii atat a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cat si a conventiei sub semnatura privata, iar aceasta si-a intocmit documentatia cadastrala si a intabulat dreptul de proprietate in Cartea Funciara, fara ca reclamantii sa aibe vreo obiectiune in legatura cu intinderea dreptului de proprietate inscris in Cartea Funciara cu 6 ani in urma.
Prin incheierea de sedinta din data de 06.09.2012, instanta a disjuns capatul de cerere avand ca obiect iesire din indiviziune, dispunand formarea unui nou dosar.
La termenul de judecata din data de 28.11.2013 reclamantii si-au modificat actiunea solicitand constatarea calitatii de proprietari ai suprafatei de 215 mp (255,5 din masuratori) situat in Bucuresti, , in principal ca efect al admiterii actiunii in declararea simulatiei iar in subsidiar ca efect al uzucapiunii de scurta durata (f. 96-99).
Prin raportul de expertiza evaluatorie intocmit in cauza terenul a fost evaluat la suma de 344.957 euro, avand in vedere valoarea obiectului cererii.
Prin sentinta civila nr. instanta a admis exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sector 3 Bucuresti si a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
In urma declinarii cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti-Sectia a IV-a Civila la data de 06.01.2015, sub nr. ..
Prin sentinta civila nr. /18.02.2015 pronuntata in dosarul nr. ., Tribunalul Bucuresti-Sectia a IV-a Civila a admis exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Bucuresti, a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 3 Bucuresti, constatand ivit conflictul negativ de competenta materiala si inaintand cauza in vederea stabilirii instantei competente material in favoarea Curtii de Apel Bucuresti.
Prin sentinta civila nr. /29.05.2015 pronuntata in dosarul nr. 136/3/2015, Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila a stabilit competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 3 Bucuresti.
In cauza au fost administrate probele cu inscrisuri, interogatorii, testimoniala cu cate 2 martori, atat pentru reclamanti, cat si pentru parati si probele cu expertize tehnice imobiliare constructii si topo.
Analizand actele ?i lucrarile dosarului instan?a re?ine urmatoarele:
La data de 1992 autoarea para?ilor, defuncta .. a vandut reclaman?ilor apartamentul nr. 1, compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucatarie ?i spalatorie, situat in Bucure?ti, , precum ?i cota indiviza de teren aferenta acestuia in suprafa?a de 100 de metri patra?i, precum ?i cota parte indiviza din par?ile ?i dependin?ele comune ale imobilului, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat Local al Sectorului .. Bucure?ti.
Anterior incheierii acestui contract, in luna aprilie 1992, par?ile au incheiat un inscris sub semnatura privata, intitulat Contract secret de vanzare-cumparare, in care se men?ioneaza ca aceasta conven?ie reprezinta contractul real de vanzare-cumparare dintre par?i, care, conform art. 1175 Cod civil precumpane?te contractul de vanzare-cumparare ce se va incheia la Notariatul de Stat.
In acest act secret par?ile au men?ionat ca reclaman?ii cumpara apartamentul din Bucure?ti, compus din 4 camere, doua antreuri, baie, coridor, bucatarie, camara ?i grup sanitar (WC); terenul de sub apartamentul vandut, ca ?i cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat in suprafa?a de 80 mp, urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea nr. 58/1974. Ramane in continuare in proprietatea vanzatoarei, cealalta cota indiviza de ½ din terenul curte (aflat in dreptul apartamentului vandut) in suprafa?a de 80 de mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vanzatoareo din fundul cur?ii, in continuarea terenului stapanit in indiviziune.
In continuare, conven?ia sub semnatura privata con?ine men?iuni cu privire la punerea in posesie, pre?ul contractului, obliga?ii premergatoare vanzarii, garan?ii (f. 12-15).
Prin Ordinul Prefectului nr. ../ 1993 terenul in suprafa?a de 223 mp situat in Bucure?ti, a trecut in proprietatea vanzatoarei , in conformitate cu prevederile art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar (f. 54).
La data de .2007 vanzatoarea ?i-a intabulat imobilul in Cartea Funciara (f. 57).
Ca urmare a decesului vanzatoarei survenit la data de .., in baza testamentului autentificat sub nr. /.1998 de BNP .. s-a emis certificatul de mo?tenitor testamentar nr. ../2011 de BNP , in favoarea para?ilor , in masa succesorala re?inandu-se dreptul de proprietate asupra suprafe?ei de teren in suprafa?a de 337 mp, rest din suprafa?a de 447 mp, ?i construc?ia aflata pe acesta Corp B (f. 16).
Ca urmare a acestei stari de fapt, reclaman?ii au introdus prezenta cerere, sus?inand ca in mod eronat s-a re?inut in masa succesorala suprafa?a de teren de 337 metri patra?i, in realitate defuncta fiind proprietara doar pe diferen?a de 189 mp (193 din masuratori).
Sus?inerile reclama?ilor nu sunt intemeiate.
In primul rand, in ceea ce prive?te natura juridica a actului sub semnatura privata incheiat in luna aprilie 1992 de catre reclaman?i ?i defuncta vanzatoare, instan?a re?ine ca inten?ia par?ilor a fost aceea de a incheia un act secret, in sensul dispozi?iilor art. 1175 Cod civil. Aceasta rezulta fara niciun dubiu atat din denumirea actului, cat ?i din trimiterea expresa la dispozi?iile art. 1175 Codul civil de la 1864, care reglementeaza actul secret.
Afirma?iile reclaman?ilor in sensul suprafe?ei reale de teren care s-a dorit a se instraina intre par?i nu sunt sus?inute insa de acest act secret, contract secret de vanzare-cumparare. Dupa descrierea apartamentului vandut, exista semnul de punctua?ie punct ?i virgula, dupa care urmeaza men?iunile cu privire la teren, respectiv faptul ca terenul de sub apartamentul vandut, ca ?i cota indiviza de ½ din terenul aflat in dreptul apartamentului cumparat in suprafa?a de 80 mp, urmeaza regimul prevazut de art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Daca intr-adevar voin?a vanzatoarei ar fi fost in sensul de a transmite reclaman?ilor ?i proprietatea asupra terenului, atunci ar fi men?ionat aceasta in mod expres, avand in vedere caracterul secret al actului, care urma a fi cunoscut doar de par?i.
In consecin?a, instan?a re?ine ca actul secret invocat de reclaman?i nu con?ine men?iuni cu privire la transmiterea terenului catre reclaman?i.
Chiar ?i in situa?ia in care voin?a reala a vanzatoarei ar fi fost in sensul de a transmite catre reclaman?i nu doar proprietatea construc?iei, ci ?i a terenului, tot nu ar fi avut drept efect transmiterea dreptului de proprietate in patrimoniul reclaman?ilor, din doua motive. La momentul incheierii acestui contract secret erau in vigoare prevederile Legii nr. 18/1991 care, prin dispozi?iile art. 46, instituie obligativitatea instrainarii terenurilor prin act autentic. In consecin?a, actul secret fiind un act sub semnatura privata, nu putea avea efect translativ de proprietate.
Pe de alta parte, la momentul incheierii contractului secret vanzatoarea nu era proprietara acestui teren intrucat, dupa cum au invederat para?ii, acela?i imobil, teren ?i construc?ie, fusese donat la data de 1979 de defuncta numitei . Ca efect al dona?iei, cota indiviza de ½ din terenul in suprafa?a de 447 mp a trecut in proprietatea statului, in temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974, dupa cum s-a men?ionat in chiar cuprinsul actului de dona?ie (f. 51).
La data de 1992 donatara .., la randul sau, a donat imobilul men?ionat anterior donatoarei , care a redevenit astfel proprietara construc?iei, nu ?i a terenului care intrase in proprietatea statului prin efectul dispozi?iilor art. 30 din Legea nr. 58/1974.
In consecin?a, la momentul incheierii actului secret cu para?ii, in aprilie 1992, vanzatoarea . nu era proprietar al terenului reclamat de reclaman?i.
Dovada a faptul ca nu numai ca vanzatoarea nu era proprietar al acestui teren, dar ?i a faptului ca aceasta ?tia ca nu este proprietar al terenului reiese ?i din faptul ca aceasta a solicitat restituirea terenului in suprafa?a de 223 mp, cerere care i-a fost aprobata prin Ordinul Prefectului nr. /1993 (f. 54).
In consecin?a, instan?a constata ca contractul secret incheiat intre reclaman?i ?i autoarea para?ilor a urmarit in fapt simularea pre?ului iar nu ?i a obiectului contractului.
Simula?ia este opera?iunea juridica prin care par?ile incheie doua contracte: unul secret, care corespunde voin?ei lor reale, ?i unul public, aparent, prin care se creeaza o anumita aparen?a juridica ce nu corespunde realita?ii.
Intre par?i ?i succesorii universali ai acestora produce efecte actul secret, in masura in care, acest act, privit in sine, este valid sub aspectul condi?iilor de fond ?i de forma.
Or, astfel cum s-a aratat anterior, contractul secret exhibat de reclaman?i nu respecta nici condi?iile de forma cerute de lege pentru transmiterea proprieta?ii, ?i nici cerin?ele de fond.
In ceea ce prive?te dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, instan?a re?ine urmatoarele:
Pentru a putea dobandi proprietatea bunului prin uzucapiunea de scurta durata trebuie indeplinite, potrivit art. 1895 Cod civil, urmatoarele conditii: posesia sa se intemeieze pe un just titlu si posesia sa fie de buna credinta.
In ceea ce priveste justul titlu, acesta reprezinta orice titlu translativ de proprietate, care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar.
Reclaman?ii au invocat drept just titlu contractul secret de vanzare-cumparare incheiat in luna aprilie 1992, act sub semnatura privata. Or, acest inscris nu poate servi ca just titlu pentru uzucapiunea de scurta durata, avand in vedere prevederile art. 1897 alin. 2 Cod civil, potrivit carora un titlu nul nu poate servi de baza prescrip?iei de 10 pana la 20 de ani. Dupa cum s-a aratat anterior, transmiterea dreptului de proprietate nu se putea face decat printr-un act autentic, sanc?iunea incalcarii formei autentice fiind nulitatea absoluta a actului juridic.
In ceea ce priveste conditia bunei-credinte, instanta retine ca nici aceasta nu este indeplinita, in condi?iile in care, astfel cum s-a aratat anterior, din cuprinsul actului secret incheiat intre par?i nu reiese ?i voin?a vanzatorului de a transmite catre reclaman?i vreo suprafa?a de teren.
Pentru aceste considerente de fapt ?i de drept, instanta va respinge cererea, astfel cum a fost modificata, ca neintemeiata.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, instan?a va respinge cererea paratilor de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de expert ca neintemeiata, re?inand ca onorariile de exper?i au fost achitate de reclaman?i.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge cererea, astfel cum a fost modificata de reclamantii . ?i pe paratii , ., ca neintemeiata.
Respinge cererea paratilor de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de expert ca neintemeiata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 21.01.2016.
Presedinte, Grefier,
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Uzucapiune (Prescriptia achizitiva)
Neindeplinirea conditiilor pentru a uzucapa. Posesie intrerupta si neexercitata ulterior sub nume de proprietar - Decizie nr. 116 din data de 01.04.2015Actiune respinsa fata de paratul decedat - Decizie nr. 16 din data de 17.01.2014
Cerere de uzucapiune intemeiata pe Codul civil - Decizie nr. 354 din data de 28.04.2011
Uzucapiune - Decizie nr. 42 din data de 20.01.2011
Dobandirea unui imobil prin prescriptie achizitiva - Decizie nr. 970 din data de 03.12.2010
Uzucapiune - Decizie nr. 951 din data de 02.12.2010
Uzucapiune - Decizie nr. 222 din data de 25.03.2010
Uzucapiune - Decizie nr. 407 din data de 31.05.2010
Uzucapiunea-mod de dobandire a dreptului de proprietate. - Decizie nr. 79 din data de 04.02.2010
Uzucapiune-mod de dobandire a dreptului de proprietate - Sentinta civila nr. 150 din data de 05.03.2009
Actiune in constatare - Sentinta civila nr. 681 din data de 12.09.2012
Actiune in constatare - Sentinta civila nr. 117 din data de 25.01.2012
uzucapiune - Sentinta civila nr. 629 din data de 09.12.2009
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 6 din data de 08.01.2009
Uzucapiune in regim de carte funciara. Legea aplicabila. Uzucapiunea extratabulara. - Decizie nr. 338 din data de 02.10.2009
Art. 304 pct. 5 cod procedura civila - Decizie nr. 100 din data de 02.02.2006
uzucapiune si accesiune - Sentinta civila nr. 2955 din data de 11.04.2011
- Sentinta civila nr. 4508 din data de 10.06.2010
- Sentinta civila nr. 489 din data de 27.01.2009
- Sentinta civila nr. 6012 din data de 28.10.2005