Hotarare care tine loc de act de vanzare - cumparare

Vanzari - Cumparari

Data publicarii pe portal: 08.02.2013 PROBLEME ANALIZATE - Imposibilitatea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in situatia in care bunul care face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare este bun succesoral, iar succesiunea nu a fost dezbatuta (promitentul vanzator fiind o persoana cu vocatie succesorala generala, care nu este insa recunoscut mostenitor printr-un certificat de mostenitor sau printr-o hotarare judecatoreasca pronuntata in procedura dezbaterii succesorale). Prin sentinta civila nr. 10235/26.11.2012, Judecatoria Slatina a respins cererea formulata de reclamantul S.C. R S.R.L. contradictoriu cu paratul I.C. neintemeiata.
Pentru a se pronunta astfel Judecatoria a retinut urmatoarele:

I. Sustinerile partilor si procedura in fata instantei
01. Prin cererea inregistrata la data de 27.09.2012 pe rolul Judecatoriei Slatina sub nr. 11052/311/2012 reclamanta S.C. R S.R.L a solicitat in contradictoriu cu paratul I.C. pronuntarea unei hotarari prin care sa se constatate ca acesta i-a vandut imobilul teren arabil extravilan in suprafata de 0,8756 ha 9.200 m2, situat in Scornicesti, sat Teius, Jud. Olt, T 93/1 P 22, cu urmatoarele vecinatati: N - Zamfira Marian, E - Popescu Dumitru, S - Budriman Gheorghe, V - DC 949 si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru acest imobil.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre cele doua parti s-a incheiat la data de 23.08.2009 un inscris sub semnatura privat denumit "promisiune de vanzare-cumparare" prin care paratul a inteles sa-i vanda reclamantei imobilul identificat anterior contra sumei de 880 lei.
S-a mai sustinut ca suma convenita pentru cumpararea imobilului a fost integral achitata paratului la data semnarii conventiei, iar de la aceeasi data reclamanta a intrat in stapanirea terenului.
S-a aratat de asemenea ca prin aceeasi conventie paratul s-a obligat sa se prezinte la notariat in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa in mod nejustificat a refuzat sa se conformeze obligatiei asumate.
In drept au fost invocate dispozitiile art.111 C.p.c precum si art.1074 si 1077 C.civil.
02. Paratul nu s-a prezentat in instanta si nici nu a depus intampinare in cauza.
03. In cursul procedurii, pentru solutionarea cererii, au fost admise proba cu inscrisuri (sens in care s-au depus la dosar actul sub semnatura privata, certificat de deces Ilinca Dumitru, titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995, certificat de sarcini eliberat de OCPI Olt - BCPI Slatina, acte de stare civila) si proba cu interogatoriul paratului (insa acesta nu s-a prezentat in instanta pentru a raspunde la intrebarile formulate de reclamanta).

II. Motivarea solutiei pronuntate
Analizand cererea prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei si a dispozitiilor normative incidente in speta, Judecatoria o gaseste neintemeiata pentru urmatoarele considerente:

04. Din inscrisurile depuse la dosar Judecatoria retine faptul ca la data de 23.08.2009 intre parat si reclamanta a intervenit o conventie sub semnatura privata denumite ,,act de vanzare-cumparare" prin care paratul a inteles sa vanda reclamantei terenul identificat in cererea de chemare in judecata pentru suma de 880 lei (fila 6).
05. Suprafata de teren cu privire la care s-a incheiat conventia a facut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995 eliberat pe numele defunctului I. D.
06. Judecatoria mai retine ca pana la data pronuntarii prezentei hotarari reclamanta nu a facut dovada dezbaterii succesiunii de pe urma autorului I. D. (desi i s-au acordat trei termene in acest sens) si nici nu a solicitat acest lucru instantei in cadrul prezentei cauze, desi avea aceasta posibilitate pe cale oblica.

Raportand situatia de fapt retinuta la dispozitiile normative incidente in cauza, Judecatoria gaseste cererea intemeiata pentru urmatoarele considerente:
01. In speta, conventia sub semnatura privata intervenita intre parti nu are evident valentele juridice ale unui contract de vanzare-cumparare, deoarece are ca obiect un teren, iar pentru instrainarea terenurilor era necesar la data incheierii conventiilor ca vointa partilor sa imbrace ad validitatem forma autentica, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
02. Ea poate valora cel mult promisiune bilaterala (antecontract) de vanzare-cumparare intre parti, in temeiul principiului conversiunii, insa pentru ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru terenurile respective in baza art. 1073-1077 C. civ. si a dispozitiilor normative instituite prin Titlul X al Legii nr. 247/2005, este necesar sa fie indeplinite conditiile de validitate cerute de lege pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate de la parat (promitent vanzator) catre reclamant (promitent cumparator).
03. Este astfel necesar ca la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare (sau cel mai tarziu la data pronuntarii prezentei hotarari) promitentul vanzator sa fie proprietar exclusiv al bunului care face obiectul antecontractului, deoarece in cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectului actului juridic necesita indeplinirea unei conditii speciale, respectiv conditia ca cel care sa obliga sa transmita dreptul de proprietate cu privire la un bun sa fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate, conform principiului de drept Nemo dat quod non habet (sau nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet).
04. In cauza dedusa judecatii, Judecatoria constata ca paratul - promitent vanzator (care s-a obligat prin conventie sa instraineze terenul) nu avea la momentul incheierii conventiei calitatea de proprietar exclusiv al terenului, deoarece terenul este un bun succesoral ramas la decesul autorului Ilinca O. Dumitru (in beneficiul caruia s-a eliberat titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995), iar de pe urma acestuia nu s-a efectuat procedura de dezbatere succesorala pentru a se stabili calitatea de unic mostenitor a paratului.
05. Dovada calitatii de mostenitor (si implicit dovada calitatii de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorala) nu se poate face decat in urma unei dezbateri succesorale finalizata prin eliberarea certificatului de mostenitor (daca se face pe cale notariala) sau printr-o hotarare judecatoreasca pronuntata in procedura succesorala (daca se face pe cale judiciara).
06. In lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele caruia s-a eliberat titlul de proprietate (operatiune prin care sa fie stabilite masa succesorala, persoanelor care mostenesc si cotele care revin fiecaruia dintre mostenitorii), Judecatoria nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a paratului cu privire la terenul care face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare, motiv pentru care nu poate sa valideze transferul de proprietate deoarece acesta face parte dintr-o succesiune care nu a fost inca deschisa.
07. Certificatul de nastere ale paratului face in mod evident numai dovada filiatiei (si eventual a vocatiei succesorale generale), iar sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberata de organele administratiei publice este data tocmai pentru efectuarea dezbaterii succesorale si are numai rolul de a stabili persoanele care au vocatie succesorala, nu si pe cele care mostenesc efectiv.
08. De altfel aceasta sesizare se elibereaza la cererea unuia dintre prezumtivi mostenitori, care precizeaza persoanele care ar avea vocatie succesorala, insa oficiu de stare civila care elibereaza sesizarea nu are competenta de a se pronunta cu privire la calitatea de mostenitori a persoanelor inscrise in aceasta sesizare.
09. Stabilirea in concret a calitatii de mostenitor se face fie de catre notarul public (in procedura gratioasa), fie de catre instanta de judecata (in procedura contencioasa), dupa cum partile inteleg sa dezbata pe cale amiabila sau in contradictoriu succesiunea ramasa la decesul autorului lor, cabinetele notariale si instantele judecatoresti fiind singurele carora legea le confera aceasta prerogativa.
10. In consecinta, dat fiind faptul ca nu poate identificat in persoana promitentului vanzator dreptul exclusiv de proprietate cu privire la imobilul care face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare, Judecatoria constata ca in speta lipseste una din conditiile de validitate a actului juridic civil (respectiv conditia ca cel care sa obliga sa fie unicul titular al dreptului - conditie speciala a obiectul actului juridic in contractele translative de drepturi), motiv pentru care cererea urmeaza sa fie respinsa ca neintemeiata.

11. In aceste conditii, in lipsa deschiderii procedurii succesorale de pe urma autorului I. D., cerere pe care reclamantul nu a inteles sa o formuleze (desi avea aceasta posibilitate pe cale oblica), cererea  avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare urmeaza sa fie respinsa ca neintemeiata, dat fiind faptul ca la momentul pronuntarii prezentei hotarari nu s-a facut dovada calitatii de mostenitor a promitentului vanzator pentru bunul succesoral care au facut obiectul conventiei si, pe cale de consecinta, nu s-a facut dovada calitatii acestuia de proprietar exclusiv al terenului (nefiind astfel intrunita conditia ca cel care sa obliga sa transmita dreptul de proprietate sa fie titularul acestui drept - conditie speciala a obiectul actului juridic in contractele translative de proprietate).

PENTRU ACESTE MOTIVE,
JUDECATORIA, IN NUMELE LEGII,
H O T A R A S T E

Respinge cererea formulata de reclamanta S.C. R S.R.L., cu sediul in (_), in contradictoriu cu paratul I. C., cu domiciliul in (_) ca neintemeiata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 26.11.2012.