Hotarare care tine loc de act de vanzare-cumparare. Bun succesoral. Lipsa calitate proprietar a promitentului vanzator

TIP DOCUMENT - SENTINTA CIVILA
NR. DOCUMENT - 2292/05.03.2014
DOMENII ASOCIATE - Hotarare care tine loc de act de vanzare-cumparare
PROBLEME ANALIZATE - Promisiune de vanzare-cumparare. Bun succesoral. Lipsa dezbaterii succesorale. Lipsa calitatii de proprietar a promitentului vanzator.

Prin sentinta civila nr. 2292/05.03.2014, Judecatoria Slatina a respins cererea formulata de reclamantul X in contradictoriu cu paratul Y ca neintemeiata.
Pentru a se pronunta astfel Judecatoria a retinut urmatoarele:
         
I. Sustinerile partilor si procedura in fata instantei
01. Prin cererea inregistrata la data de 12.08.2013 pe rolul Judecatoriei Slatina sub nr.  _ reclamantul X a solicitat in contradictoriu cu parata Y pronuntarea unei hotarari prin care sa se constatate ca aceasta i-a vandut suprafata de _. m2 teren situat in _., cu urmatoarele vecinatati: _ si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru acest imobil.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre cele doua parti s-a incheiat la data de _.. un inscris sub semnatura privat denumit "chitanta" prin care parata a inteles sa-i vanda reclamantului imobilul identificat anterior contra sumei de _.. lei.
S-a mai sustinut ca suma convenita pentru cumpararea imobilului a fost integral achitata paratei la data semnarii conventiei, iar de la aceeasi data reclamantul a intrat in stapanirea terenului.
S-a aratat de asemenea ca prin aceeasi conventie parata s-a obligat sa se prezinte la notariat in termen de 3 luni de la data semnarii conventiei in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa in mod nejustificat a refuzat sa-si indeplineasca aceasta obligatie.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 35 C. proc. civ. rap. la dispoz. art. 1669 C. civ. si in baza dispoz. art.2 si art.5 alin.2 din legea nr. 247/2005 teza 10.
02. Parata nu s-a prezentat in instanta si nici a depus intampinare in cauza.
03. In cursul procedurii, pentru solutionarea cererii, a fost admisa proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar actul sub semnatura privata, certificat deces Z, titlul de proprietate nr. _., adresa emisa de Avocat Q privind avantajele medierii, cerere pentru eliberate certificat de sarcini de OCPI Olt - BCPI Slatina, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autoritatii administratiei publice locale, acte de stare civila.

II. Motivarea solutiei pronuntate
Analizand cererea prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei si a dispozitiilor normative incidente in speta, Judecatoria o gaseste neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
04. Din inscrisurile depuse la dosar Judecatoria retine faptul ca la data de _. partile au incheiat sub semnatura privata o conventie denumita ,,chitanta" prin care parata au inteles sa vanda reclamantului terenul identificat in cererea de chemare in judecata pentru suma de _. lei, urmand ca ulterior sa se prezinte la un notariat pentru perfectarea vanzarii in forma autentica (fila 5).
05. Coroborand dispozitiile art. 1244, art. 557 si art. 888 NCC cu cele prevazute de art. 1260 NCC, Judecatoria constata ca intelegerea intervenita intre parti nu poate avea valoare de act translativ de proprietate (deoarece in materie imobiliara acesta trebuie incheiat in forma autentica), insa poate fi luata in considerare drept o promisiune de vanzare-cumparare prin care cele doua parti s-au angajat ca pe viitor sa incheie un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul respectiv (aplicand principiul conversiunii).
06. De asemenea, asa cum sustine reclamanta, conform dispozitiilor art. 1669 NCC, "cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract", insa aceasta hotararea poate fi pronuntata numai "daca toate celelalte conditii de validitate (ale contractului de vanzare-cumparare care urma a fi incheiat - n.ns.) sunt indeplinite".
07. Prin urmare, pentru a putea da eficienta dispozitiilor normative reglementate prin art. 1669 NCC, in baza carora instanta ar putea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesara indeplinirea mai multor conditii respectiv:
- sa fi intervenit intre parti o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, cu respectarea tuturor conditiilor generale si speciale cerute pentru validitatea actelor juridice;
- prin aceasta conventie paratul sa se fi obligat sa se prezinte la un cabinet notarial in vederea incheierii actului in forma autentica intr-un anumit termen prevazut in contract (sau in lipsa unui termen prevazut expres in contract, sa i se fi notificat de catre reclamant cabinetul notarial si data la care sa se prezinte);
- reclamantul sa faca dovada ca a fost prezent la data si ora convenite la acest cabinet notarial
- paratul sa fi refuzat sa se prezinte la notariat fara sa justifice o cauza exoneratoare de raspundere.
08. In cauza de fata Judecatoria constata ca reclamantul nu a facut pe deplin dovada indeplinirii integrale a acestor conditii, cu prioritate a conditiilor legate de obiectul contractului de vanzare-cumparare, a conditiei speciale ca cel care sa obliga sa transmita dreptul de proprietate cu privire la un bun sa fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate, conform principiului de drept nemo dat quod non habet (sau nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet).
09. Este astfel necesar ca la momentul incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare (sau cel tarziu la data pronuntarii prezentei hotarari) promitentul vanzator sa aiba calitatea de proprietar exclusiv al bunului care face obiectul antecontractului, deoarece in cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectului actului juridic necesita indeplinirea acestei conditii speciale.
10. In cauza dedusa judecatii, Judecatoria constata ca parata Y care s-au obligat prin conventie sa instraineze terenul, nu avea la momentul incheierii acestei conventii calitatea de proprietar exclusiv al imobilului (si nici nu a dobandit aceasta calitate pana la momentul pronuntarii prezentei hotarari), deoarece imobilul respectiv este un bun succesoral ramas la decesul autoarei Z (titlul de proprietate fiind eliberat pe numele acestuia - fila 9), iar de pe urma sa nu s-a dezbatut succesiunea pentru a se stabili calitatea de unic mostenitor a paratei.
11. Dovada calitatii de mostenitor (si implicit dovada calitatii de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorala) nu se poate face decat in urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de mostenitor (daca se face pe cale notariala) sau printr-o hotarare judecatoreasca pronuntata in procedura succesorala (daca se face pe cale judiciara).
12. In lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele caruia s-a eliberat titlul de proprietate (operatiune prin care sa fie stabilite masa succesorala, persoanele care mostenesc si cotele care revin fiecaruia dintre mostenitorii), Judecatoria nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a paratei cu privire la bunul succesoral care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu poate sa valideze transferul de proprietate.
13. Certificatul de nastere al paratei face numai dovada filiatiei (si eventual a vocatiei succesorale generale), iar sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberata de organele administratiei publice este data tocmai "pentru deschiderea procedurii succesorale", deci in vederea efectuarii acesteia.
14. Stabilirea in concret a calitatii de mostenitor se face fie de catre notarul public (in procedura gratioasa), fie de catre instanta de judecata (in procedura contencioasa), dupa cum partile inteleg sa dezbata pe cale amiabila sau in contradictoriu succesiunea ramasa la decesul autorului lor.
15. Numai in cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocatie succesorala concreta si mosteneste efectiv, notarul sau instanta fiind singurele institutii abilitate de lege sa verifice daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru a mosteni (daca toti succesibilii sunt chemati la dezbaterea succesorala, daca printre acestia nu se afla nevrednici, renuntatori sau straini de succesiune etc.).
16. In consecinta, in lipsa unui certificat constatator al calitatii de mostenitor a paratei de pe urma persoanei la decesul careia a ramas bunul ce face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare (ori a unei hotarari judecatoresti pronuntate in procedura dezbaterii succesorale), aceasta nu are calitatea de proprietar al bunului promis spre a fi vandut, astfel ca Judecatoria constata ca in speta lipseste una din conditiile de validitate a actului juridic civil (respectiv conditia ca cel care sa transfera dreptul de proprietate sa fie unicul titular al acestuia - conditie speciala a obiectul actului juridic in contractele translative de drepturi).