Constatare act autentic

SENTINTA CIVILA
NR. 8474 din data de 19.09.2014
VANZARI CUMPARARI
Prin  cererea  de chemare in judecata inregistrata  pe  rolul  Judecatoriei  Slatina la data de 16.12.2013, sub nr. 12202/311/2013, reclamantul DM, in contradictoriu cu parata  CG a solicitat instantei ca, prin hotararea  ce  se  va  pronunta sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea suprafetei de 2500  m.p. teren  extravilan,   situata  in   comuna   S, sat M Jud. O in T 125 P42 cu vecinii: N-DM, E-Ps Primarie, S- MV, V-TD.
In fapt, reclamantul a invederat instantei ca la data de 14.11.2007, printr-un inscris sub semnatura privata denumit "chitanta", parata i-a vandut suprafata sus - mentionata pentru un pret de 2.500 lei. A mai aratat reclamantul ca, desi a convenit cu parata ca sa se prezinte la notar sa incheie actul in forma autentica, aceasta nu a mai dat curs solicitarii.
In drept, invoca art. 1668-1669 Cod civil.
In dovedire, a depus inscrisuri (f. 3-17, 24).
Desi legal citata, parata nu a formulat intampinare.
Instanta a administrat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica de specialitate.
Prin s.c. nr 8474 din data de 19.09.2014 pronuntata de Judecatoria Slatina s-a admis cererea formulata de reclamantul DM in contradictoriu cu parata CG.
S-a constata intervenita vanzarea - cumpararea incheiata intre parata - in calitate de vanzator - si reclamant - in calitate de cumparator - a urmatoarei suprafete de teren, situate pe raza com. S, jud. O, mentionate in Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002:
- suprafata de 2500 mp teren arabil extravilan, situata in T 125, P 42, avand urmatoarele vecinatati: N - DM, E - Ps Primarie, S - MV, V - TD.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
S-a luat act ca reclamantul nu a solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive, prezenta hotarare se va comunica organului fiscal din cadrul Primariei Comunei S, jud. O.
In termen de 3 zile de la data ramanerii definitive, prezenta hotarare se va comunica OCPI O - BCPI Slatina.
Pentru a se pronunta astfel Judecatoria Slatina a retinut urmatoarele:
Conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "Chitanta", din data de 14.11.2007, parata CG i-a vandut reclamantului DM suprafata de 2500 mp teren arabil extravilan, situata in T 125, P 42, avand urmatoarele vecinatati: N - DM, E - Ps Primarie, S - MV, V - TD, mentionata in Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002.
Pretul vanzarii, in cuantum total de 2.500 lei, a fost achitat in intregime la momentul semnarii antecontractului, astfel cum rezulta din mentiunile inscrisului sub semnatura privata.
Potrivit Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002, s-a reconstituit dreptul de proprietate, inclusiv asupra suprafetei de teren care a facut obiectul vanzarii, pentru numita CG.
Conform certificatului de atestare fiscala nr. 3653/26.11.2013, parata nu figureaza cu debite restante la bugetul local.
Potrivit certificatului de sarcini nr. 62136/21.11.2013, eliberat de OCPI O-BCPI Slatina, nu exista sarcini care sa greveze suprafata de teren ce a format obiectul antecontractului.
Desi a fost citata cu mentiunea "Personal la interogatoriu", parata nu s-a prezentat si nici nu a justificat lipsa la interogatoriu. De asemenea, desi a fost notificata pentru a perfecta actul de vanzare - cumpparare, nu s-a prezentat in fata notarului (f. 13-14 ds).
Potrivit raportului de expertiza in specialitatea topografie - cadastru, terenul care a facut obiectul vanzarii se identifica, potrivit schitei, iar vecinatatile corespund celor mentionate in Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002. Acest raport de expertiza a fost avizat de OCPI O-BCPI Slatina.
Avand in vedere data incheierii antecontractului de mai sus, sunt incidente in cauza dispozitiile Noului Cod Civil.
Potrivit art. 1669 NCC: ,,Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite’’.
Actul juridic in discutie, neindeplinind conditia "ad validitatem" a formei autentice, este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art. 1244 NCC, conform carora: ,,In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara’’.
Insa, in virtutea principiului conversiunii, conventia intervenita intre parti constituie  antecontract de vanzare-cumparare, care da nastere unor obligatii de a face, respectiv obligatia de a incheia contractul in forma ceruta de lege, anume forma autentica.
Daca vreuna din partile conventiei nu-si indeplineste aceasta obligatie, cealalta are posibilitatea de a se adresa instantei judecatoresti competente pentru ca aceasta sa suplineasca lipsa consimtamantului debitorului si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si care va avea un caracter constitutiv de drept.
Insa, pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni, antecontractul trebuie sa fie valabil incheiat, indeplinind toate conditiile prevazute de art. 1179 N.C.civ.; una dintre parti sa refuze autentificarea actului, reclamantul sa-si fi indeplinit obligatiile, respectiv plata pretului, iar promitentul-vanzator sa fie proprietar al bunului.
Analizand antecontractul, pentru dovada caruia a fost incheiat inscrisul sub semnatura privata, instanta constata ca indeplineste toate conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii, respectiv capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.
Cu privire la conditiile speciale cerute pentru ca actiunea sa poata fi admisa, instanta a retinut refuzul nejustificat al paratului de a se prezenta la un birou notarial, in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare. Acest aspect rezulta din aplicarea prev. art. 358 NCPC, lipsa nejustificata la interogatoriu a paratei fiind considerata un inceput de dovada scrisa impotriva acesteia, care se coroboreaza cu inscrisurile de la dosar.
Cu privire la celelalte conditii, se retine ca promitentul - cumparator, reclamantul a intrat in posesia suprafetei de teren cumparate, sub nume de proprietar. In privinta dreptului de proprietate al paratului-vanzatoar asupra imobilului instrainat, dovada s-a facut Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002 emis de Comisia Judeteana O. De asemenea, suprafata de teren a fost identificata potrivit raportului de expertiza in specialitatea topografie - cadastru, intocmit in cauza.
Pentru aceste considerente, raportat la dispozitiile art. 1669 NCC, instanta va admite actiunea formulata de reclamant si va constata intervenita vanzarea - cumpararea intre parat - in calitate de vanzator - si reclamant - in calitate de cumparator - a urmatoarei suprafete de teren, situate pe raza com. S, jud. O, mentionate in Titlul de proprietate nr. 0879/2 din 28.08.2002:
- suprafata de 2500 mp teren arabil extravilan, situata in T 125, P 42, avand urmatoarele vecinatati: N - DM, E - Ps Primarie, S - MV, V - TD.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Se va lua act ca reclamantul nu a solicitat obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In temeiul art. 77¹ alin. 6 din Codul Fiscal, in termen de 30 de zile de la data ramanerii irevocabile, prezenta hotarare se va comunica organului fiscal din cadrul Primariei Comunei S, jud. O.
In temeiul art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, in termen de 3 zile de la data ramanerii irevocabile, prezenta hotarare se va comunica OCPI O-BCPI Slatina.