Hotarare care tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare. Modul de calcul al prescriptiei dreptului material la actiune

Predarea terenului si faptul ca parata i-a permis reclamantului sa il foloseasca constituie o recunoastere a dreptului reclamantului, in sensul disp. art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, fapt ce atrage intreruperea prescriptiei extinctive.

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr. _ din _ reclamantul NN, in contradictoriu cu parata OM, a solicitat ca pe baza probelor ce se vor administra sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare pentru suprafata totala de 1,00 ha teren arabil situat in extravilanul _, amplasat in tarlaua _, parcela _, avand urmatoarele vecinatati : _, evidentiat in sentinta civila nr. _, pronuntata de Judecatoria _ in dosarul nr. _, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare .
In motivarea cererii s-a aratat in esenta ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _, cu sediul in _, parata in calitate de promitent vanzator (prin mandatar conventional OG) s-a obligat sa vanda reclamantului in calitate de promitent cumparator, suprafata de teren mentionata mai sus.
Parata este proprietarul imobilului promis spre vanzare conform documentelor atasate la dosar. Cu ocazia incheierii conventiei reclamantul a achitat paratei suma de 4.500 lei reprezentand pretul integral pentru terenul promis spre vanzare.
Parata s-a obligat prin acest inscris sa procure toate documentele necesare, urmand ca actul de vanzare-cumparare in forma autentica sa se incheie dupa obtinerea de catre aceasta a documentatiei, pana cel tarziu la data de _.
Intrucat parata nu si-a indeplinit aceasta obligatie, reclamantul a formulat prezenta cerere, pentru a se constata prin hotarare ca intre parti a intervenit in mod valabil conventia de vanzare - cumparare  .
In drept s-au invocat dispozitiile art.1073 - 1077 Cod civil .
In sustinerea actiunii s-au depus inscrisuri in copie la dosar: antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de parti, copia sentintei civile nr. _, pronuntata de Judecatoria _ in dosarul nr. _, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare, copia titlului de proprietate nr. _, din _, incheiere de certificare si copia actului de identitate a paratei. Ulterior, reclamantul a mai depus certificat de atestare fiscala, certificat de sarcini, adeverinta nr. _ si copia actului sau de identitate .
Legal citata parata nu a depus intampinare si nu s-a prezentat la instanta pentru a-si preciza punctul de vedere cu privire la actiunea reclamantului.
In cursul cercetarii judecatoresti a fost administrata, la solicitarea reclamantului si dispozitia instantei proba cu inscrisurile atasate la dosar.
  Analizand cererea formulata prin prisma sustinerilor reclamantului si probatoriului administrat, raportat la dispozitiile legale incidente in cauza, instanta retine urmatoarele :
  In primul rand instanta retine ca desi au intrat in vigoare dispozitiile noului cod civil, prezenta cauza se va solutiona in conformitate cu normele legale si materiale in vigoare la data incheierii antecontractului, potrivit prevederilor art. 9 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 .
Apoi constata ca, prin conventia intitulata " Antecontract de vanzare-cumparare " autentificat sub nr. _ la BNP _, cu sediul in _, parata in calitate de promitent vanzator (prin mandatar conventional OG) s-a obligat sa vanda reclamantului in calitate de promitent cumparator, suprafata totala de 1,00 ha teren arabil situat in extravilanul _, amplasat in tarlaua _, parcela _, avand urmatoarele vecinatati : _, evidentiat in sentinta civila nr. _, pronuntata de Judecatoria _ in dosarul nr. _, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare.
Se retine ca parata a dobandit bunul descris mai sus, in proprietate exclusiva, prin atribuire in baza sentintei civile nr. _, pronuntata de Judecatoria _ in dosarul nr. _, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare, prin care s-a dispus iesirea din indiviziune cu privire la suprafata de 4,00 ha teren arabil  situat in extravilanul  _, avand amplasamentul si vecinatatile evidentiate in titlul de proprietate nr. _, emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor _.
Pretul vanzarii este de 4.500 lei si a fost primit in intregime de promitenta vanzatoare (prin mandatar) la data incheierii antecontractului.
In conventie se mentioneaza ca incheierea actului in forma autentica se va efectua dupa obtinerea de catre parata a documentatiei necesare pana cel tarziu la data de _, iar alta clauza din acest document specifica posibilitatea partilor de a obtine pe cale judecatoreasca executarea obligatiei.
Prin urmare, conventia incheiata de reclamant cu parata  este un antecontract de vanzare cumparare ce naste in sarcina promitentului vanzator obligatia de a transmite pe viitor proprietatea asupra bunului .
Este necesar sa fie indeplinite conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa se constate refuzul de a intocmi actul in forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada indeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le indeplineasca si promitentul vanzator sa predea imobilul.
In baza sentintei civile anterior evocata si a titlului de proprietate aflat la dosar mai sus mentionat, instanta retine ca parata este proprietarul terenului promis spre vanzare.
Prin incheierea de certificare atasata la dosar se dovedeste faptul ca parata nu si-a indeplinit obligatia de a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica cu privire la terenul ce face obiectul antecontractului.
Conditiile de valabilitate ale actului juridic stabilite de art. 948 Cod civil sunt indeplinite in cauza, imobilul a fost predat cumparatorului, iar pretul stabilit de partile contractante a fost platit.
In baza certificatului de sarcini emis de O.C.P.I. _ anexat la dosar, instanta retine ca imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumparare nu este afectat de sarcini.
Din Certificatul de atestare fiscala emis de Primaria _, aflat la dosar, rezulta ca parata figureaza in evidente cu 1,00 ha teren extravilan in proprietate si nu are impozite neplatite catre bugetul local.
Instanta retine ca in speta prescriptia dreptului material la actiune al reclamantului nu a operat pentru ca, desi in cauza termenul de prescriptie este de 3 ani iar antecontractul este incheiat la data de _, predarea terenului si faptul ca parata i-a permis reclamantului sa il foloseasca, astfel cum rezulta din adeverinta nr. _, emisa de Primaria _, atasata la dosar, constituie o recunoastere a dreptului reclamantului, in sensul disp. art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, fapt ce atrage intreruperea prescriptiei extinctive .
Potrivit art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
In temeiul disp. art. 1077 Cod civil nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate de asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire pe cheltuiala debitorului.
Conform disp. art. 1294 Cod civil vanzarea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul iar in baza art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pornind de la realitatea antecontractului incheiat intre parti si in baza probatoriului administrat in cauza analizat mai sus, instanta apreciaza ca se poate constata ca a intervenit in mod valabil vanzarea cumpararea terenului printr-o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare. Aceasta  solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor, a repararii prejudiciilor, prevazut de art. 1073 - 1077 Cod civil care permite pronuntarea unei hotarari menita sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Pentru considerentele ce preced, avand in vedere probatoriul administrat si dispozitiile legale amintite, instanta va admite cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu parata.
In consecinta, va constata ca intre reclamant in calitate de cumparator si parata in calitate de vanzator, a intervenit in mod valabil conventia privind vanzarea - cumpararea suprafetei de 1,00 ha (10.000 m.p.) teren arabil situat in extravilanul _, amplasat in tarlaua _, parcela _, avand urmatoarele vecinatati : _, evidentiat in sentinta civila nr. _, pronuntata de Judecatoria _ in dosarul nr. _, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare, contra unui pret de 4.500 lei .
Prezenta hotarare va tine loc de contract de vanzare - cumparare a terenului anterior mentionat.
In temeiul art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicata va dispune comunicarea unei copii de pe hotararea ramasa irevocabila catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara _.
Totodata, in baza art. 771 alin.6 din Legea 571/2003 republicata, dispune ca in termen de 30 de zile de la ramanerea irevocabila a prezentei hotarari, un exemplar al acesteia cu documentatia necesara aferenta sa fie comunicata la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului pe veniturile din transferul proprietatii imobilului.
Se va lua act ca partile nu au solicitat cheltuieli de judecata.