Contestatie la executare. Pret de vanzare la licitatie

Daca nu se obtine pretul de  incepere al licitatiei, bunul va fi vandut la acelasi termen, la cel mai  mare  pret oferit.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub numarul _, contestatorii SD si SGL, in contradictoriu cu intimatii R. si MGT, au formulat contestatie la executare solicitand anularea procesului verbal de licitatie publica si a tuturor actelor ce au fost sau urmeaza a fi emise in baza acestuia .
In motivarea contestatiei s-a aratat ca a  fost  administrator al S.C. F S.R.L., societate care in prezent est sub incidenta Legii  nr. 85/2006. In cadrul  derularii  activitatii  comerciale a acestei  societati s-a incheiat  intre S.C. F si  intimata R un  contract  de  imprumut, iar  contestatorii  au  avut  calitatea de  garanti  ipotecari, obiectul  contractului  de  ipoteca fiind  apartamentul  pe  care  il   detineau  in proprietate  in  calitate de soti.
Imobilul care face obiectul contractului de ipoteca este un  apartament compus din  3 camere in suprafata  construita de 100,04 m.p., avand  o  suprafata   utila  de  82,22 m.p.,  cote  parti comune de  10,16 m.p., cote teren 25,79 m.p.,  situat   _. Apartamentul  are 3  camere,  2  bai, 2 holuri,  debara,  bucatarie  si  2  balcoane, pretul  stabilit in raportul  de evaluare a   fost  de  158.240 lei, iar  vanzarea s-a realizat la suma de  95.000 lei.
Apreciaza  ca procesul verbal  de  licitatie este  lovit de  nulitate absoluta  motivat  de  urmatoarele  aspecte:
- in temeiul art. 509 alin.1 Cod procedura  civila, licitatia incepe  prin   citirea de catre executor a publicatiei  de  vanzare si a ofertelor primite  pana la  acea  data. Desi  contestatorul  a  fost prezent  personal la acea  licitatie si a vazut toate etapele derularii  acestei vanzari  nici un moment  executorul nu  a  dat citire  ofertelor depuse. Dupa  trei  strigari succesive, fara  sume,  executorul  bancar  a  declarat  castigator intimatul  din  prezenta  cauza,  fara a  mentiona  suma  cu  care  s-a  licitat. Contestatorul  a  aflat   aceasta  suma  abia  la  momentul  la  care a  primit un  exemplar  al procesului-verbal.
- in temeiul art. 506 Cod  procedura  civila coroborat cu dispozitiile art. 507 alin.2 din  acelasi cod, orice  persoana care depune  cautiunea  de  participare  de  10 %, cu   exceptia  debitorului poate  participa la  licitatie. Desi, contestatorul s-a  prezentat in  calitate  de  reprezentant al  S.C. A S.R.L. si a dorit sa participe la aceasta licitatie,  executorul  bancar  i-a  refuzat  oferta  mentionand ca nu-l lasa  sa  participe,  iar  atunci  cand  i-a solicitat  explicatii, acesta  i-a spus ca "nu sta la discutii cu  el si  ca nu ii  da nici un fel de  explicatii".
- apreciaza ca pretul la care s-a adjudecat bunul  este  unul  derizoriu fata  de valoarea apartamentului. Este adevarat ca, in ultima vreme au  scazut preturile pe piata  imobiliara,  dar  este  imposibil de acceptat ca un  apartament care  in urma  cu doar  doi  ani a "suferit" serioase  imbunatatiri a caror  valoare depaseste suma de   50.000 de  lei  sa  fie   vandut la  pretul  de  95.000 lei. La  momentul  vanzarii  bunurilor prin licitatie,  executorul  trebuie  sa  vegheze la  valorificarea  bunurilor  la  o  valoare  apropiata  de cea  reala  si  sa nu incurajeze vanzarea  la  un  pret  derizoriu. S-a creat  aparenta de "batalie"  la  licitatie prin participarea a  doua  persoane pentru  a se  putea  cobori la aceasta  suma . Desi  pareau persoane absolut necunoscute cei  doi  participanti la  licitatie anterior deschiderii licitatiei au  facut  schimb de inscrisuri, probabil ofertele de  participare si  se comportau ca  si  cand ar fi  venit  impreuna.
- considera  ca prin faptul  ca le-a fost  refuzata participarea  la aceasta  licitatie, in  calitate de  ofertant, in   numele S.C. A S.R.L., au  fost  prejudiciati prin  vanzarea acestui  bun la o valoare derizorie, pretul  pe care societatea mai sus mentionata il oferea era cel stabilit ca fiind  pretul  de pornire, un pret  apropiat de realitate, de  valoarea  adevarata a  acestui  bun.
- un alt motiv pentru care apreciaza ca vanzarea s-a realizat fara  respectarea  dispozitiilor  legale este faptul ca desi, a adus la cunostinta   executorului ca Parchetul de pe langa Judecatoria _ a  instituit  un  sechestru asigurator asupra acestui  imobil,  in  faza de executare  s-a  ignorat cu desavarsire acest aspect. Scopul instituirii unei asemenea  masuri  este acela de a asigura garantia ca  suma pentru care a  fost  instituit acest  sechestru va fi  indestulata din vanzarea acestui bun. Desi masura de  instituire a acestui  sechestru este  o  masura de  protectie aceasta  a fost  nesocotita de organul de executare, apreciind probabil ca  vanzarea  bunului  se  va realiza liber de  orice sarcini,  astfel cum  permit dispozitiile  legale.
In atare situatie, apreciaza  ca procesul-verbal  de  licitatie si  toate actele  ce au  fost  sau  vor  fi  intocmite in baza acestuia sunt  nule, motiv  pentru care solicita admiterea cererii, iar pe baza  probatoriului  administrat  in  cauza   sa   se dispuna  anularea actelor  indicate.
In dovedirea cererii, au precizat ca inteleg  sa  se foloseasca  de  proba cu  inscrisuri, interogatoriul  pentru intimatul  MGT, precum si o  expertiza tehnica de specialitate care sa stabileasca valoarea reala a bunului  instrainat.
In drept, cererea  a fost intemeiata pe  dispozitiile art. 400  si  urm. Cod  procedura  civila, fiind legal timbrata conform dovezilor aflate la dosar .
In sustinerea contestatiei s-au depus un set de inscrisuri ce au fost atasate la filele _ din dosar. Ulterior au mai depus celelalte documente .
Intimata R, legal citata a depus in cauza intampinare prin care a solicitat respingerea contestatiei la executare ca neintemeiata si mentinerea actelor de executare emise .
 In motivare s-a aratat in esenta ca din  inscrisurile  aflate  la dosar rezulta  ca  actele de licitatie  corespund cerintelor legale  in  vigoare, iar R  nu a avut  nici un  interes  pentru  a  subaprecia  pretul  imobilului in cauza.
De asemenea, sustinerile contestatorilor sunt simple afirmatii fara a fi insotite de dovezi, conditii in care nu exista motive de nulitate absoluta sau relativa, care sa justifice admiterea contestatiei.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe disp. art. 115 si urm. C.proc.civ., fiind solicitata in aparare proba cu  inscrisuri  si orice  alte  probe  care s-ar  dovedi  necesare.
Au fost atasate in sustinere un set de documente ce au fost anexate la filele _ din dosar .
De asemenea, intimatul MGT, legal citat, a depus in cauza intampinare prin care a solicitat respingerea contestatiei formulate si mentinerea actelor de executare intocmite.
In motivare s-a aratat in esenta ca solicitarea contestatorilor de a se constata ca procesul verbal de licitatie incheiat la data de _ este lovit de  nulitate absoluta, ca urmare a  nerespectarii dispozitiilor art.509  alin.1 si  2 Cod procedura civila este neintemeiata intrucat executorul bancar a respectat conditiile impuse de textul de lege mai sus-mentionat .
Cu privire  la  afirmatia contestatorului ca  a dorit   sa  participe la licitatie in calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul  i-a refuzat  aceasta  solicitare, a invederat  faptul ca  in prezenta sa si a  celor  prezenti la  licitatie,  contestatorul SD nu i-a  solicitat acest  lucru executorului,  nici  verbal si nici  scris. 
De asemenea,  solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silita este  neintemeiata deoarece, contestatorii nu au dovedit, cumulativ, indeplinirea conditiilor juridice  prevazute de   dispozitiile   art. 105 alin.2  Cod  procedura  civila.
Pentru aceste motive s-a solicitat respingerea contestatiei si obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecata .
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe disp. art. 115 - 118 C.proc.civ., fiind solicitata in aparare proba cu  inscrisuri  si orice  alte  probe  care s-ar  dovedi  necesare.
La solicitarea instantei a fost anexat la dosar raportul de evaluare a imobilului in litigiu.
Pe parcursul cercetarii judecatoresti a fost administrata la solicitarea partilor si dispozitia instantei proba cu inscrisurile aflate la dosar si interogatoriul intimatilor, instanta respingand proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica solicitata de contestatori, cu motivarea evidentiata in partea introductiva a prezentei hotarari .
Analizand cererea formulata, prin prisma sustinerilor partilor, raportat la dispozitiile legale incidente in cauza si probatoriul administrat, instanta retine urmatoarele:
Prin prezenta contestatie la executare, contestatorii SD si SGL, in contradictoriu cu intimatii R si MGT, au formulat contestatie la executare solicitand anularea procesului verbal de licitatie publica incheiat la data de _ si a tuturor actelor ce au fost sau urmeaza a fi emise in baza acestuia, apreciind ca vanzarea imobilului situat in _, s-a realizat cu incalcarea disp. legale in materia executarii silite imobiliare, invederand ca in opinia acestora, actele contestate sunt pe de-o parte lovite de nulitate absoluta, iar pe de alta parte sunt anulabile .
Se retine in cauza ca in cadrul  derularii  activitatii  comerciale a  societatii S.C. Fs-a incheiat  intre aceasta societate si  intimata R S.A. un  contract  de  imprumut, iar  contestatorii  au  avut  calitatea de  garanti  ipotecari, obiectul  contractului  de  ipoteca fiind  apartamentul  pe  care  contestatorii il detineau  in proprietate  in  calitate de soti, situat la adresa anterior mentionata .
Intimata R a emis la data de _ somatie de plata, prin care contestatorii au fost somati sa achite in calitate de garanti ipotecari, datoria fata de creditoarea R S.A., in caz contrar urmand a se proceda la scoaterea la licitatie a imobilului.
Intrucat contestatorii nu si-au indeplinit obligatia de plata, s-au organizat mai multe licitatii, in final imobilul in litigiu fiind adjudecat de intimatul MGT, cu un pret de 95.000 lei, fara TVA, conform procesului verbal de licitatie publica incheiat la data de _.
In raport de motivele invocate de contestatori si intregul material probator administrat in cauza, instanta apreciaza ca prezenta contestatie la executare este neintemeiata, pentru argumentele ce vor fi mai jos expuse .
Astfel, solicitarea contestatorilor de a se constata ca procesul verbal de licitatie contestat este lovit de nulitate absoluta, ca urmare a nerespectarii dispozitiilor art. 509 alin. 1 si 2 Cod procedura civila este neintemeiata intrucat executorul bancar a respectat conditiile impuse de textul de lege mai sus-mentionat, conform mentiunilor din procesul verbal . Contestatorii au afirmat  ca  nu  s-au  respectat aceste dispozitii,  insa in acest sens nu au produs nici o dovada. In procesul  verbal  incheiat se evidentiaza ca executorul a citit publicatia de vanzare si ofertele primite. S-a consemnat si faptul ca nici un  licitator nu a oferit pretul de incepere al licitatiei, fapt pentru care s-a  hotarat vanzarea  imobilului la cel mai  mare  pret oferit, dupa  cele trei  strigari  succesive, respectiv  pentru  suma de  95.000 lei fara TVA,  contestatorul SD fiind  prezent .
Prin raspunsurile date la interogatoriu intimatii nu au recunoscut aspectele sustinute de contestatori, invederand ca situatia de fapt redata in cuprinsul procesului verbal cu privire la strigarea pretului si participarea la licitatie prin asistare a contestatorului corespunde realitatii, acesta avand caracterul unui  inscris  autentic care face dovada pana la  inscrierea in fals.
Pe de alta parte, simpla consemnare a unor obiectiuni ale contestatorului SD, prezent la licitatie, in procesul verbal intocmit de catre executor, nu este de natura sa dovedeasca faptul ca obiectiunile acestuia sunt reale in conditiile in care executorul era obligat sa consemneze orice sustineri ale participantilor .
In ceea ce priveste afirmatia contestatorului ca  a dorit   sa  participe la licitatie in calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul  i-a refuzat  aceasta  solicitare, nu exista probe ca SD  i-a  solicitat acest  lucru executorului.  In procesul  verbal,  este  consemnat aspectul  ca nu  au mai  fost  facute alte oferte pentru cumpararea imobilului.
Pe de alta parte in speta sunt aplicabile dispozitiile art.  507  alin. 2 Cod procedura  civila, conform carora debitorul nu poate  licita nici personal, nici prin  alte  persoane si mai mult decat atat, nu s-a facut dovada ca S.C. A S.R.L. ar fi depus cautiunea de 10 % din pretul de pornire a licitatiei, aceasta fiind o conditie prealabila pentru participarea la licitatia respectiva .
De asemenea, solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silita este neintemeiata deoarece acestia nu au dovedit, cumulativ, indeplinirea conditiilor juridice  prevazute de   dispozitiile   art. 105 alin.2  Cod  procedura  civila.
Afirmatia contestatorilor ca pretul  la  care s-a adjudecat  bunul  este   unul derizoriu, fata de  valoarea reala, este neintemeiata intrucat in  cauza,  pretul imobilului nu  a fost  stabilit in mod arbitrar de catre executor, ci in conformitate  cu  dispozitiile  art. 411  alin. 3 Cod procedura  civila   s-a efectuat  expertiza,  bunul  fiind  evaluat  de catre  un  expert  ANEVAR , acesta stabilind   valoarea de  piata  de  158.240 lei.
Conform actelor existente in dosarul de executare, raportul  de evaluare al imobilului a fost  comunicat  contestatorilor si acestia nu ar putea sustine ca nu au cunoscut valoarea la care a fost evaluat pentru ca au fost organizate mai multe licitatii iar publicatiile de vanzare au fost comunicate acestora si afisate la locul situarii imobilului.
Potrivit dispozitiilor art. 399 alin.1 Cod  procedura  civila, impotriva executarii silite, precum si  impotriva oricarui  act  de executare,  se  poate  face contestatie  de catre cei  interesati sau  vatamati  prin  executare.
La acest moment, este  tardiv pentru contestatori sa conteste evaluarea  bunului imobil, intrucat raportul  de evaluare, prin care expertul  a stabilit valoarea de  circulatie a  bunului  este  un  act  de  executare, pe  care nu l-au  contestat  in termenul prevazut de  lege.
De altfel, din concluziile pe fond ale aparatorului contestatorilor a rezultat ca nu  contesta valoarea  evaluata  a imobilului, ci  faptul  ca  de  la acea valoare initiala  imobilul  a fost instrainat  la  un pret  cu mult  mai  mic fata  de aceasta, insa sustinerea este neintemeiata, intrucat legea prevede aceasta posibilitate, pentru a asigura o cale de indestulare a creantei creditorului.
Astfel  cum  rezulta  din inscrisurile existente la dosar, la licitatia din  data de  _, la  care SD a  participat, pretul  de  pornire  al licitatiei a fost  de 118.680 lei, fiind  redus  cu  25 % conform  dispozitiilor art. 509 alin. 5 Cod  procedura  civila. Acelasi  articol prevede ca,  daca nu  se  obtine pretul de  incepere al licitatiei, bunul  va fi  vandut la acelasi termen, la cel mai  mare  pret oferit, executorul bancar respectand aceste dispozitii legale. Intrucat  pretul pe  care  intimatul MGT l-a  oferit a fost mai  mare decat al celuilalt participant la licitatie, s-a hotarat in mod legal vanzarea imobilului catre MGT, cu pretul de  95.000 lei fara TVA.
Cu  privire la   sechestrul  asigurator instituit de catre  Parchetul  de pe langa Judecatoria _ asupra  imobilului supus  executarii  silite, acest sechestru a fost inscris in cartea funciara ulterior constituirii ipotecii si  inscrierii  somatiei de  plata, conditii in care nu este interzisa vanzarea bunului prin licitatie  publica.
In baza disp. art. 518 alin. 4 Cod  procedura  civila "ipotecile si  celelalte sarcini  reale, precum si  drepturile  reale intabulate dupa notarea somatiei in cartea funciara  se  vor radia  din oficiu, afara de acelea pentru care adjudecatorul ar conveni sa fie mentinute; de asemenea,   vor fi  radiate din  oficiu  drepturile  reale intabulate ulterior  inscrierii vreunei  ipoteci,  daca  vanzarea  s-a  facut in  conditiile prevazute de art. 509  alin.4, toate notarile facute cu urmarirea silita, precum si interdictia de  instrainare sau de grevare, daca exista_"  
Avand in vedere aceste considerente, dispozitiile legale mai sus analizate si probele administrate in cauza, instanta, apreciind ca actele de executare au fost intocmite cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare, va respinge ca neintemeiata contestatia la executare formulata de contestatori .
Totodata, in raport de solutia dispusa, instanta va respinge ca neintemeiata cererea contestatorilor de obligare a intimatilor la plata cheltuielilor de judecata si va lua act ca intimata R nu a solicitat cheltuieli de judecata .
In temeiul art. 274 C.proc.civ., va obliga contestatorii SD si SGL sa plateasca intimatului MGT suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu de avocat.