Civil - granituire - VALIDARE CVC , IESIRE DIN INDIVIZIUNE s.a.

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 10342/320/2008, la data de 03.12.2008, reclamantii BR, BI, BA si DE, au solicitat in contradictoriu cu paratii KV, KE; ME si KG, sa se dispuna:
- validarea contractului de vanzare-cumparare incheiat sub semnatura privata la 02.11.1996, pe de o parte intre antecesorii reclamantilor iar pe de alta parte antecesorii parintilor paratilor, pentru suprafata de 1800 mp arabil in intravilan din cota de 1/4 parte din intregul in suprafata de 7900 mp, situat pe tarla 32 nr. parcela 295/34 acordat in baza Legii nr.18/1991 prin Titlu de proprietate nr. 112024/18.11.1994 inscris in CF nr. 4789/N - Sintana de Mures , nr. cad. 2249, cu obligarea lor de a incheia contract autentic de vanzare cumparare, iar in caz de refuz hotararea pronuntata sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, cu dispozitia instantei de a se inscrie in favoarea acestora dreptul de proprietate in CF asupra terenului.
- iesirea din indiviziune asupra terenului dobandit cu formarea de parcele distincte cu numere topografice corespunzatoare si inscrierea cartea funciara,
- inscrierea in cartea funciara nr. 4789/N - Santana de Mures prezentului proces,
- obligarea paratilor la suportarea tuturor cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca, antecesoarea subsemnatilor Barabas Erzsebet prin conventia  denumita  " Act provizoriu de vanzare-cumparare " a dobandit de la antecesorul paratilor Kovari Gheorghe, o suprafata de 0,18 ha arabil situat in intravilanul localitatii pe tarla 32 parcela 295/34 pentru care sa elibera Titlu de proprietate nr. 112024/18.11.1994 in baza Legii fondului funciar nr. 18/1991. Pretul convenit intre parti a fost achitat integral, incasarea sumei fiind recunoscuta de vanzatorul imobilului. Terenul in cauza a fost folosit de mama acestora pana la decesul ei, iar de la aceasta data se afla in folosinta reclamantilor efectiva fiind cultivata pentru obtinerea de diferii produse agricole.
Reclamantii au mai aratat ca, atat mama acestora cat si antecesorii paratilor au decedat, reclamantii staruind in autentificarea contractului de instrainare in fata notarului public.
Prin notificare nr.364/28.07.2008 paratii au fost instiintati cu privire la semnarea actului translativ de proprietate.
Fata de aceasta situatie doar paratele KV si ME s-au prezentat la data si ora fixata la BNP Ciocea Delia, in fata careia au declarat ca nu doresc incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare privind terenul intravilan in suprafata de 1800 mp, declaratia lor fiind cuprinsa in incheierea de certificare nr. 2804/01.09.2008, pentru care a semnat in fata notarului public. Astfel fiind nevoiti sa introduca prezenta actiune.
De asemenea potrivit art.7281 C.civ au solicitat iesirea din indiviziune asupra terenului dobandit prin formarea a doua  parcele distincte cu nr. cadastrale corespunzatoare.
In drept au invocat dispozitiunile art. 948 si urm., art. 969, art. 970, art. 971, art. 1073 si urm., art. 728 C.civ, Legea nr. 7/1996, modificat si republicat, art. 17 alin. ultim D.-L nr. 115/1938, art. 112 si urm, art. 274 C.pr.civ.
Paratii au formulat intampinare, prin care au solicitat sa se dispuna:
Pe cale de exceptie:
- sa se constate exceptia inadmisibilitatii actiunii, avand in vedere faptul ca se cere validarea unui contract provizoriu care nu intruneste conditiile de valabilitate ale unui contract. In temeiul art.1179 C.civ., ar fi trebuit sa existe multiplul exemplar, ori tatal acestora nu a primit vreun astfel de inscris, nu sunt trecute nici mentiunile obligatorii prevazute de art.1180 C.civil, precum si alte elemente imperative necesare valabilitatii unui contract.
Au aratat ca tatal lor nici nu a avut vreun teren de 0,18 ha, ori daca ar fi vandut vreun imobil prima conditie ar fi fost ca acesta sa existe, sa fie in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil.
Ori in inscrisul olograf depus in probatiune nu este identificat terenul nici din punct de vedere cadastral nici vecinatatile nu sunt indicate.
Considera ca nu se poate vinde ceva ce nu exista.
Pe fond:
- au solicitat respingerea actiunii ca nefondata,
- cu obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata,
In motivarea intampinarii paratii au aratat ca, terenul identificat prin actiunea introductiva ca fiind cota de 1/4 parte din suprafata de 7900 mp   situat  in  tarlaua   32   nr. parcela  295/34  reconstituit  in  temeiul   Legii 18/1991   prin Titlu de Proprietate nr.112024/18.11.1994 in CF 4789/N - Sintana de Mures nr.cad.2249, este un teren care nu a apartinut niciodata tatalui lor defunct KG ci mamei acestora Kovari Elisab rudelor sale Szabados Berta, Pavel Maria, si Makkai Sandor prin reconstituirea dreptului de proprietate dupa antecesoarea lor Matyas Polixenia, mama acestora in urma reconstituirii dreptului de proprietate si in urma dezmembrarii, a devenit proprietar tabular in cota de 1/1 cu titlu de bun propriu.
Paratii sustin ca mama acestora nu a semnat nici un contract de vanzare cumparare, iar tatal lor nu putea vinde ceva ce nu ii apartinea.
In drept si-au intemeiat intampinarea pe disp.art.114-118 C.pr. civ.
Reclamantii au formulat raspuns la intampinare prin care au aratat, cu privire la exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de parati, si motivat prin faptul ca " se cere validarea unui contract provizoriu care nu intruneste conditiile de valabilitate ale unui contract"- solicita a uni aceasta exceptie cu fondul cauzei in temeiul disp.art.137 al.2 C.pr.civ. Asa cum se constata chiar din continutul intampinarii pentru judecarea acestei exceptii este nevoie sa se administreze dovezi, ori paratii nu au depus la dosar dovezi..
Reclamantii sustin ca, exceptia inadmisibilitatii trebuie respinsa ca fiind ridicata artificial cu scopul de a stopa calea spre infaptuirea justitiei in prezenta cauza.
Referitor la sustinerile in fond ale paratilor cum ca tatal lor nu a avut niciodata teren, au aratat ca la data incheierii contractului sub semnatura privata antecesorii lor nu aveau cunostinta pe numele cui se va elibera titlul de proprietate, in Registrul agricol fiind inscris in calitate de "cap de familie" tatal paratilor Kovari Gheorghe domiciliat in com. Santana de Mures, str. Paraului nr.483 care in acesta calitate a semnat actul cu consimtamantul sotiei sale, Kovari Erzsebet.
Aceasta suprafata de 1800 mp. este folosita de acestia pana azi inclusiv din anul 1996, fara sa fie stanjeniti in vreun fel in folosinta ei pasnica, toti membrii familiei paratilor recunoscand pana in acest moment tranzactia incheiata intre antecesorii acestora, chiar daca prin conventie nu s-a indicat nr. cadastral, ce s-a acordat doar ulterior cu ocazia intabularii in CF.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, fiind depuse la dosar urmatoarele: copii xerox acte civile (f.4-13), copie Titlu de proprietate nr.112024/18.11.1994 (f.14), certificat de mostenitor nr.100/2008 (f.15), act provizoriu de vanzare cumparare (f.16), notificare (f.17-20), certificat de calitate de mostenitor nr.105/2008 (f.37), copie CF nr.4789/N Santana de Mures (f.50-53), adeverinta medicala (f.72), scrisoare medicala (f.84), concediu medical (f.85), cerere de recuzare (f.94), fotografii (f.107), certificat de mostenitor nr.245/2010 (f.111), plan de amplasament si delimitare a imobilului (f.113), adresa nr.8728/14.09.2010 (f.123), copie din registrul agricol al comunei Santana de Mures (f.128), chitante (f.131-133), certificat de incadrare intr-o categorie de persoane handicapate care necesita protectie sociala (f.137-140), scrisoare medicala (f.140), bilet de externare (f.141),referat (f.143), adeverinta nr.218/13.11.2002(f.144), adresa nr.22946/24.10.2005 (f.145), ancheta sociala (f.148), adeverinta nr.3667/03.10.2006(f.150), declaratie (f.152), facturi (f.183-189), nota de evaluare (f.190), copie certificat de deces (f.191), file CEC Bank (f.194-197), certificat de calitate mostenitor nr.35/2011 (f.200).
La termenul de judecata din data de 03.09.2010, instanta a luat act de imprejurarea ca paratul KG a decedat, mostenitorii acestuia fiind ceilalti parati din prezenta cauza(certificat de mostenitor de calitate - fila 111).
La termenul de judecata din data de 07.10.2011, reclamantii au depus precizare de actiune(fila 199), prin care au aratat ca a decedat reclamantul BA, mostenitorii acestuia fiind ceilalti reclamanti din prezenta cauza (certificat de mostenitor de calitate - fila 199).
De asemenea s-a administrat proba cu: interogatoriu reciproc al partilor (filele 73-77, 91-91-92), proba cu declaratia martorilor Fagaras Ileana si Kis Ioan (filele 109-110), expertiza tehnica topografica (filele 176-181).
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Asupra exceptiei inadmisibilitatii, instanta constata ca prin actiunea ce formeaza obiectul prezentului dosar reclamantii solicita obligarea paratilor la incheierea unui act autentic de vanzare-cumparare intemeindu-si cererea pe existenta unui antecontract de vanzare-cumparare.
Paratii au invocat exceptia de inadmsibilitate a actiunii intrucat antecontractul de vanzare-cumparare nu satisface exigentele prevazute de art. 1179 C. civ., art. 1180 C. civ. precum si alte elemente imperative necesare validitatii unui contract.
Instanta apreciaza ca nerespectarea conditiilor legale privitoare la formalitatea multiplului exemplar sau a mentiunii bun si aprobat atrage nulitatea inscrisului ca mijloc de proba iar nu si nulitatea conventiei, raportul juridic dintre parti urmand a fi dovedit prin alte mijloace de proba, in conditiile dreptului comun, chiar inscrisul neregulat intocmit constituind un inceput de dovada scrisa.
Fata de cele expuse, retinand ca aspectele invocate de parate nu fac inadmisibila de plano actiunea reclamantilor, instanta va respinge ca nefondata exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de parate prin intampinare.
Asupra fondului cauzei, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "Act provizoriu de vanzare-cumparare“, din 02.11.1996(fila 16), antecesorul paratelor, defunctul KG s-a obligat sa vanda antecesoarei reclamantilor, defuncta Barabas Erzsebet suprafata de 0,18 ha teren arabil. In cuprinsul inscrisului mentionat, KG recunoaste ca a primit suma de un milion de lei, cu titlu de pret de la Barabas Erzsebet.
Potrivit probatoriului administrat in cauza, ulterior incheierii antecontractul de vanzare-cumparare, terenul a fost predat antecesoarei reclamantilor, fiind folosit de atunci pana in prezent de catre aceasta din urma, iar ulterior decesului sau de catre reclamanti.
Instanta acorda eficienta probatorie declaratiei martorei Fagaras Ileana(fila 109), vecina cu partile ce au incheiat antecontractul, care arata ca, dupa instrainarea terenului, familia Barabas a intrat in posesia acestuia, pe care l-a lucrat si continua sa il lucreze si astazi, aspect cunoscut de martora deoarece a ajutat-o pe reclamanta BR la muncile campului. A mentionat martora ca locuieste pe strada Paraului nr. 553, Santana de Mures  iar la 50 de metri de capatul gradinii sale se afla terenul respectiv.
Aspectul predarii folosintei terenului, imediat dupa incheierea tranzactiei de catre sotii Kovari catre familia Barabas este confirmat si de martorul Kis Ioan(fila 110), care arata ca de la incheierea tranzactiei si pana in prezent, terenul instrainat de sotii Kovari este folosit de Familia Barabas.
Paratii prin raspunsul la interogatoriu recunosc ca nu ei folosesc terenul in discutie.
De asemenea instanta retine ca pretul terenului a fost achitat la momentul incheierii conventiei partilor, iar din banii obtinuti, sotii Kovari au construit o bucatarie astfel cum si-au propus anterior instrainarii terenului, conform declaratiei martorei Fagaras Ileana(fila 109).
Potrivit raportului de expertiza (filele 176- 181), terenul in suprafata de 0,18 ha cu privire la care s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare din 02.11.1996 este identificat in mobilul evidentiat in CF nr. 4789/N Santana de Mures, nr. cad. 2249, cu suprafata 7900mp.
Prin cererea de fata, instanta este chemata sa suplineasca consimtamantul paratelor la perfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul anterior mentionat.
Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005 terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conform art.5 alin.2 din acelasi act normativ  in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
 Una dintre conditiile cerute pentru admiterea actiunii este existenta in patrimoniul paratelor a dreptului de proprietate asupra imobilului. In cauza, terenul in discutie  este inclus in suprafata totala de 1 ha cu privire la care s-a reconstituit dreptul de proprietate conform Titlului de Proprietate nr. 112024 din 18.11.1994, in favoarea mostenitorilor lui Matyas Polixenia, respectiv: defunctei Kovari Elisabeta, Szabados Berta, Pavel Maria, Makkai Sandor.
Din patrimoniul  defunctei Kovari Elisabeta, terenul a trecut pe cale succesorala in patrimoniului paratelor, conform certificatului de mostenitor nr. 100 din 08.04.2008(fila 15).
Paratele invoca imprejurarea ca desi terenul era bun propriu al mamei lor, defncta Kovari Elisabeta, antecontractul de vanzare cumparare a fost incheiat de tatal lor, defunctul KG, care nu avea calitatea de proprietar si care nu putea transmite ceea ce nu avea.
Instanta retine ca paratele sunt succesoarele in drepturi ai defunctului KG si in consecinta nu pot invoca vanzarea bunului altuia, neputandu-se prevala de propria culpa. Astfel, nulitatea relativa a antecontractului pentru eroarea asupra calitatii esentiale a vanzatorului poate fi invocata numai de cumparator si succesorii lui, respectiv reclamantii din prezenta cauza.
Fata de cele expuse, instanta in temeiul art. art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005,  art. 1073 - 1077 Cod civil, instanta va in parte cererea precizata de reclamantii BR, BI, DE in contradictoriu cu paratele KV, KE, ME.
Va obliga paratele, in calitate de vanzatoare la incheierea cu reclamantii, in calitate de cumparatori a contractului de vanzare-cumparare autentic avand ca obiect suprafata de 1800 mp arabil intravilan, reprezentand cota de ¼ din intregul in suprafata de 7900mp, situat in pe tarla 32, parcela nr. 295/34, cu privire la care s-a eliberat Titlul de Proprietate nr. 112024/18.11.1994, inscris in CF nr. 4789/N Santana de Mures, nr. cad. 2249, in caz contrar prezenta hotarare urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In ceea ce priveste petitul de iesire din indiviziune, retinand ca reclamantii nu au inteles sa se judece in contradictoriu si cu ceilalti proprietari tabulari ai terenului inscris in CF nr. 4789/N Santana parcela nr. 295/34(copie fidela CF -filele 112-119), va respinge ca inadmisibil acest petit.
De asemenea, va respinge petitul de notare in CF nr. 4789/N Santana de Mures, pentru o astfel de operatiune nefiind necesar, in stadiul procesual actual, concursul instantei.
Avand in vedere prevederile art. 274 C. proc. civ., faptul ca paratele au cazut in pretentii, iar reclamantii au solicitat acordarea cheltuielilor de judecata, depunand in acest sens la dosar inscrisuri justificative (chitanta onorariu avocatial - 800 de lei, taxa de timbru si timbru judiciar), instanta va obliga, in masura admiterii cererii, paratele la plata catre reclamanti a sumei de 408,30 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Suma reprezentand onorariu expert ramane in sarcina reclamantilor intrucat petitul de iesire din indiviziune a fost respins.