Nulitate contract vanzare cumparare

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr.536/324/2011  din 04.02.2011, reclamanta P R  a chemat in judecata civila  pe paratii T T si TM, C L si C M  solicitand pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificate sub nr.229/19.01.2007 la BNP "I G" din T incheiat de paratii TT , T M si  C L si a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP "I M" , incheiat de parata C L cu paratul C M, pe motiv ca s-a vandut bunul altuia, respectiv al reclamantei care l-a achizitionat cu act sub semnatura privata in anul 2005; garantarea pentru evictiune totala a paratilor T T si T M, cu plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca in cursul anului 2005 a achizitionat de la paratii T T si T M, cu chitanta sub semnatura privata imobilul situat in Ti, str. V, compus din suprafata de 903 mp teren si casa de locuit edificata pe acest teren formata din 3 camere, 2 holuri si bucatarie, pentru care a achitat suma de 11000 Euro , in doua transe, prima la data de 23.02.2005 si a doua la data de 04.03.2005, vanzatorii parati T T si T M recunoscand ca imobilul a fost achitat in intregime, urmand sa se perfecteze actele de vanzare cumparare in cel mai scurt timp. A mai aratat reclamanta ca atat chitanta sub semnatura privata cat si predarea banilor s-au facut in prezenta paratei C L, aceasta fiind cea care a si redactat chitanta in totalitate si care a semnat inscrisul in calitate de martor.
Reclamanta a mai aratat ca ulterior vanzatorii parati T T si T M au plecat din localitate , stabilindu-si domiciliul in alt loc, spunandu-i reclamantei ca au lasat o procura , mandat special numitului A V, concubinul paratei CL, pentru a perfecta cu reclamanta , in forma autentica conventia de vanzare cumparare, insa acesta a vandut imobilul in litigiu paratei C L, cu contractul vanzare cumparare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP "I G" din T. Reclamanta a aratat ca a aflat despre acest lucru abia in cursul anului 2008 cand a si formulat o plangere penala si ca parata C L desi cunostea ca impotriva ei incepuse urmarirea penala pentru inselaciune  in legatura cu acest imobil, a  ipotecat acest imobil la o banca comerciala , dupa care l-a vandut paratului C M  cu contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP "I M". A mai aratat reclamanta ca paratul C M   nu poate fi considerat ca fiind cumparator de buna credinta deoarece nu a depus toate diligentele pentru a afla starea faptica si juridica a imobilului , pe care nici macar nu l-a vizualizat, multumindu-se doar cu incheierea actului. Reclamanta a aratat ca incepand cu anul 2005 si pana in prezent a locuit continuu in imobil, ca pana in anul 2010 nu a fost tulburata in nici un fel, ca in 201 a fost data in judecata pentru revendicare de catre paratul C M.
A mai aratat ca in opinia ei vanzarea facuta paratei  C L a fost una fictiva, ca practic s-a vandut bunul altuia, respectiv al reclamantei, ea considerandu-se proprietara imobilului in litigiu,  iar cea facuta paratului C M a fost facuta in timp ce se efectuau cercetari penale fata de C L.
In ceea ce priveste al doilea capat de cerere reclamanta a aratat ca paratii T T si T M, in calitate de vanzatori raspund pentru evictiune, in baza art. 1337-1339 , astfel ca solicita obligarea acestora la restituirea in intregime a pretului achitat, respectiv a sumei de 11000 Euro.
In drept , si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 1315,1346 si 1352 cod civil.
Pentru taxa de timbru in valoare de 3411,00 lei reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar, acordat prin incheierea din 03.03.2011.
In dovedirea actiunii a solicitat administrarea probei cu acte, martori si interogatoriul paratilor.
In acest sens a depus la dosarul cauzei, fotocopii, semnate pentru conformitate ale urmatoarelor acte: contract  de vanzare cumparare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP "I G" din Tecuci incheiat de paratii T T , T M si  C L ,  contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP "I M" incheiat de parata CL cu paratul C M, inscrisul sub semnatura privata intitulat " Chitanta - precontract de vanzare cumparare" datat 23.02.2005 si completat la 04.03.2005( fila 7) inscrisul sub semnatura privata intitulat " Chitanta -precontract de vanzare cumparare" datat 23.02.2005, ( fila 8), sentinta penala nr. 588/29.10.2010 a Judecatoriei Tecuci, declaratii din dosarul penal 2806/P/2008, respectiv declaratie parte vatamata C T, declaratie invinuita C L, ( filele 164 - 177, ) declaratie martor T T, declaratie martor T M, declaratie martor C C S, declaratie martor C M.
Legal citata parata CL nu s-a prezentat la instanta la nici un termen de judecata, nu a depus intampinare si nici nu a contestat in vreun alt mod sustinerile reclamantei.
Legal citati paratii T T si TM nu s-a prezentat la instanta la nici un termen de judecata. Acestia au solicitat prin aparatorul ales E T ca luarea interogatoriului admis de instanta fata de ei sa se efectueze prin comisie rogatorie la Judecatoria Timisoara. Desi instanta a admis aceasta cerere ,  ei nu s-au prezentat pentru luarea interogatoriului, astfel ca Judecatoria Timisoara, prin incheierea  nr.28 462/22.11.2011 a constata imposibilitatea de indeplinire a comisiei rogatorii. ( fila 121).
Instanta a dispus citarea celor doi parati cu mentiunea " personal la interogatoriu" si la Judecatoria Tecuci, insa cei doi parati nu s-au prezentat.
Prin concluziile scrise depuse la dosar cei doi parati au solicitat admiterea actiunii formulate de reclamanta in contradictoriu cu paratii C L si C Ml si respingerea actiunii formulate in contradictoriu cu ei.
Legal citat paratul C M s-a prezentat la instanta si a depus si intampinare prin care solicita respingerea actiunii, motivat de faptul ca el este cumparator de buna credinta, ca buna credinta se prezuma, ca atunci cand a cumparat imobilul parata C L i-a aratat atat actul prin care ea devenise proprietara imobilului, prin cumparare de la paratii  T T   si T M, cat si actul de proprietate al acestora. A mai aratat ca el nu a intrat in imobil deoarece i s-a spus ca era inchiriat  si ca in momentul in care a vrut sa intre in imobil " i s-a spus de catre o persoana ca fiica ei este proprietara imobilului si ca nu stie nimic de actul autentic incheiat de el cu C L.
Ulterior prin concluziile scrise depuse la dosar, paratul C Ml a aratat ca la momentul cand el a cumparat imobilul nu a stiut de intelegerile dintre reclamanta si familia Toba, ca din moment ce reclamanta nu a autentificat actul incheiat de ea cu paratii T, inscrisul sub semnatura privata  invocat de reclamanta nu ii este opozabil . A mai aratat ca  pentru un imobil  constand din teren cu constructie, incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare este obligatorie, si ca antecontractul de vanzare cumparare nu transfera proprietatea.
In ceea ce priveste buna credinta a sa a invocat decizia nr. 976/08.07.2010 a Curtii Constitutional, prin care s-a respins exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art.1898 si art.1899 alin.2 din Codul civil , precum si decizia nr. 69/18.02.2003 a Curtii Constitutionale , in considerentele careia s-a aratat ca " in conflictul de interese legitime dintre adevaratul proprietar si subdobanditorul de buna credinta sa fie preferat cel din urma".
Initial paratul C M a solicitat in combaterea actiunii si in dovedirea intampinarii administrarea probei cu martori si interogatoriul paratilor T, insa ulterior a renuntat la administrarea acestora ( incheierea din 06.07.2011 si declaratie fila 115).
La propunerea reclamantei au fost audiati martorii C M si U I din declaratiile ( filele 89 si 90 )  carora rezulta ca reclamanta a cumparat in 2005,  cu pretul de 11000 Euro, un imobil constand din casa si teren situat  in T, pe str. V de la paratii T T si T M, imobil in care au locuit acestia, ca s-a intocmit un inscris sub semnatura privata, care a fost semnat in calitate de martor si de parata C L, care era concubina lui A V, ca acesta din urma i-ar fi vandut apoi cu act autentic acelasi imobil concubinei sale, parata Craciun Liliana, care la randul ei l-a vandut lui C M.  Martorii au mai aratat ca reclamanta impreuna cu familia ei ( mama si fiica) locuiesc din 2005   si pana in prezent in imobil. Martorul UI a mai aratat ca a discutat in repetate randuri la telefon cu paratii T, ca acestia i-au spus ca adevaratul proprietar al imobilului este reclamata, ca ei i-au lasat procura lui AV pentru " a face acte pe casa reclamantei".
Analizand materialul probator administrat in cauza instanta urmeaza a retine urmatoarele:
- prin actiune instanta a fost investira cu o actiune pentru constatare nulitate absoluta a doua contracte de vanzare cumparare privind un imobil situat in T.
- cererea este de competenta Judecatoriei T, raportat la dispozitiile art. 13 cod procedura civila.
- la  judecarea cauzei instanta urmeaza a face aplicarea dispozitiilor codului civil de la 1864, avand in vedere data incheierii contractelor 2007 si 2010, precum si dispozitiile art. 3 si 102 din legea nr. 71/2011.
- reclamanta a aratat in motivarea actiunii sale faptul ca prin cele doua contracte de vanzare cumparare a caror nulitate a solicita s-a vandut bunul sau, ca parata CL a actionat cu rea credinta si atunci cand a cumparat imobilul si atunci cand l-a vandut.
- in literatura de specialitate s-a apreciat ca factorul esential al unui contract este acordul de vointa al partilor, vointa lor juridica (art. 942 din Codul civil).
  -  Vointa juridica se concretizeaza in doua laturi esentiale: consimtamantul si cauza sau scopul actului juridic, iar   validitatea unui contract este conditionata de caracterul licit si moral al cauzei sau scopului sau (art. 948 pct. 2 si art. 966 - 968 din Codul civil).
  - raportat la  ambele aspecte, instanta urmeaza  a aprecia ca, contractul de vanzare cumparare autentificat  sub nr.229/19.01.2007 la BNP "I G" din T incheiat de paratii T T, T M  prin procurist AV si  C L nu este valabil, pentru considerentele ce se vor arata.
    Din probatoriile administrate in cauza a reiesit ca intre paratii T T si T M  pe de o parte in calitate de vanzatori si parata C L in calitate de cumparatoare nu s-a realizat niciodata acordul de vointa in ceea ce priveste vanzarea - cumpararea imobilului situat in Tecuci, str. Vigilentei nr. 12. Acest lucru rezulta atat din declaratiile date de paratii T T si T M in dosarul penal, in care au aratat ca ei s-au inteles pentru vanzarea imobilului doar cu reclamanta, ca au lasat procura pentru intocmirea actului  autentic numitului AV ( fila 186  si 192 ) ca nu si-au dat acceptul pentru vanzarea imobilului catre parata C L si nici nu au primit vreun ban de la aceasta ca pret al vanzarii. Ambii paratii T au declarat ca ei nu au primit bani pentru imobil decat de la reclamanta. Aceasta sustinere a paratilor este confirmata si de declaratia martorului U I.  
    Instanta urmeaza a aprecia de asemenea ca si scopul contractului de vanzare-cumparare a fost imoral si ilicit, cata vreme prin incheierea acestuia s-a urmarit practic fraudarea intereselor reclamantei. Astfel instanta urmeaza a retine ca in cauza parata C L a cunoscut existenta conventiei dintre reclamanta si paratii T, cu privire la imobilul in litigiu, ea fiind cea care a intocmit inscrisul sub semnatura privata intitulat " Chitanta - precontract de vanzare cumparare" datat 23.02.2005, ( fila 8), pe care l-a si semnat la rubrica " martor", a avut cunostinta de asemenea despre faptul ca reclamanta a achitat integral pretul de 11000 Euro convenit cu vanzatorii. Instanta urmeaza a inlatura ca nesincera si nereala sustinerea paratei C L din declaratia data in dosarul penal, conform carei paratii T T si T M au vandut reclamantei imobilul parintilor lui T T , imobil care se afla in aceeasi curte si la aceeasi adresa  cu cel proprietatea lor, si ca procura lasata lui Avram se referea la imobilul proprietatea lor, nu la cel vandut reclamantei. Aceasta sustinere este infirmata de declaratiile martorilor C M si U I, de sustinerile paratilor T T, precum si de faptul ca reclamanta s-a mutat si a locuit in imobilul paratilor T T si T M, nu in cel al parintilor acestora.
Instanta urmeaza a aprecia ca parata nu a  dovedit in nici un fel faptul ca pentru imobilul achizitionat prin contractul de vanzare cumparare autentificat  sub nr. 229/19.01.2007 la BNP "I G" din T incheiat cu  paratii TT ,T M  prin procurist A V ar fi platit  pretul de 50 000lei . Sustinerile acesteia din declaratia data  in dosarul penal conform carora ea si concubinul ei AV ( actualmente sotul ei ) ar fi imprumutat pe paratii T cu suma de 50 000 lei si ca au trecut aceasta suma drept pret al vanzarii  deoarece nu le-a fost restituit acel imprumut,  nu sunt dovedite cu nici un mijloc de proba si sunt infirmate de paratii T.
Mai mult,  conduita ulterioara a paratei C L,  care a ipotecat acel imobil la o banca pentru obtinerea unui imprumut chiar in anul in care l-a cumparat,                ( conform propriei declaratii ) iar apoi l-a vandut in anul 2010, in timpul cercetarilor penale,  paratului C M cu un pret mai mic, decat cel pretins  ca l-ar fi achitat la achizitionarea acestuia,  denota cu certitudine ca scopul urmarit la incheierea ambelor contracte de vanzare cumparare  a fost  unul ilicit si ilegal.
   Conform dispozitiilor art. 966 din Codul civil, sanctiunea incheierii unui contract cu cauza imorala si ilicita este nulitatea absoluta.
De altfel , in literatura de specialitate , s-a apreciat ca vanzarea incheiata cu o alta persoana, in dauna beneficiarului cumparator al unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare, constituie o frauda cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmarindu-se sustragerea de la obligatia asumata prin antecontract, instanta urmeaza a aprecia ca este  necesar sa faca cateva clarificari cu privire la efectele instrainarii bunului promis catre o alta persoana chiar daca, fata de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vanzare-cumparare, aceasta discutie ar putea sa para neimportanta.
    Teoria de specialitate face distinctie in raport de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator , afirmand fara rezerve ca, indiferent de pozitia promitentului vanzator, daca tertul a fost de buna-credinta, instrainarea facuta cu titlu oneros ramane valabila, ramanand celui prejudiciat o actiune in raspundere contractuala sub forma obligarii la daune-interese a promitentului vanzator. Daca insa tertul a fost de rea-credinta, s-a apreciat ca   reaua-credinta a partilor   constituie motiv de nulitate absoluta a unui contract numai prin raportare la cauza, privita ca element esential al contractului, si nu "in abstracto". In speta s-a facut dovada ca parata C L a fost de  rea credinta la incheierea contractului, scopul urmarit de ea si concubinul ei fiind acela de fraudare atat a intereselor reclamantei cat si cele ale paratilor T T si T M.
In ceea ce priveste pe paratii T T si T M instanta urmeaza a aprecia ca in cauza nu s-a facut dovada ca ei s-ar fi inteles cu parata C L sa -i vanda imobilul in litigiu, sau ca ar fi urmarit sa se sustraga  de la perfectarea actelor de vanzare cumparare cu reclamanta, totusi acestia au o culpa in crearea acestei situatii litigioase, prin faptul ca desi au sustinut ca au dat mandat de reprezentare numitului AV doar pentru incheierea contractului de vanzare cumparare cu reclamanta nu au reactionat in nici un fel ( in sensul anularii actului,  a formularii unei actiuni pentru depasirea limitelor mandatului sau pentru neplata pretului) atunci cand au aflat ca in realitate contractul de vanzare cumparare in forma autentica nu s-a incheiat cu reclamanta ci cu o alta persoana cu care ei nu s-au inteles. In aceste conditii instanta urmeaza a aprecia ca  fata de reclamanta ei au aceeasi culpa in incheierea actului ca si parata cumparatoare C L.
    Pentru considerentele aratate, instanta va constata ca vointa juridica, sub cele doua laturi esentiale ale sale, nu a existat, fiind incalcat principiul libertatii de vointa in materia contractelor si in consecinta sa dispuna anularea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.229/19.01.2007 la BNP " I.G." din Tecuci incheiat de paratii TT si T  M, prin mandatar A V si parata C L cu privire la imobilul situat in T, str. V compus din suprafata de 903 mp teren si casa de locuit edificata pe acesta formata din 3 camere, 2 holuri si o bucatarie.
In ceea ce priveste contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP "I M" , incheiat de parata CL cu paratul C M, instanta urmeaza a aprecia ca si acesta este lovit de nulitate pentru urmatoarele considerente:
-  Caracterul translativ de proprietate al contractului de vanzare-cumparare determina aplicarea in aceasta materie a unui principiu consacrat, potrivit caruia vanzatorul trebuie sa fie proprietarul bunului ce instraineaza "nemo plus juris ad allium transferre potest quam ipse habet" sau, altfel spus, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are ("nemo dat quod non habet").
    Fata de cele aratate, rezulta ca contractul de vanzare-cumparare incheiat de vanzator in frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumparatorului, care a cumparat, pe riscul sau, un bun al altuia, este lovit de nulitate absoluta, conform art. 948 din Codul civil.
- in cauza instanta a constat nulitatea absoluta a contractului de vanzarea cumparare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP " I.G." din T, desfiintandu-se astfel titlul vanzatoarei , urmeaza sa se desfiinteze si actul subsecvent, conform principiului " resoluto jure dantis resolvitur jur accipientis", in cauza fiind dovedita rea-credinta si a cumparatorului, respectiv a paratului C M.
- astfel se observa ca acesta a cumparat imobilul in litigiu, ce includea si o casa de locuit, fara ca macar sa-l vizioneze, sa verifice macar daca avea sau nu numarul de camere mentionat in act, si despre care existau discutii ca ar apartine altei persoane,    ( aspect pe care , chiar paratul l-a  mentionat   in intampinarea depusa la dosar) , a platit un pret cu mult mai mic decat cel platit anterior de vanzatoare .
- mai mult vanzarea s-a facut fara ca imobilul  sa-i fie predat, desi sub aspectul realitatii fizice, efectul principal al vanzarii este predarea materiala a lucrului vandut, pentru ca dobanditorul sa se bucure de acesta. In speta se observa ca nici macar vanzatoarea CL nu a avut vreodata posesia imobilului, aceasta fiind exercitata din 2005 si pana in prezent de catre reclamanta.
- instanta urmeaza a inlatura si sustinerile facute de paratul CM, potrivit carora el a verificat imobilul la Cartea Funciara, rezultatul fiind ca la momentul vanzarii imobilul era inscris pe numele paratei Craciun Liliana, ceea ce denota buna credinta a paratului la incheierea actului, deoarece "in practica judiciara s-a stabilit, ca in cazul imobilelor nici chiar intabularea unei asemenea vanzari ( a lucrului altuia sau a unei vanzari nule absolut ) nu este in masura sa conserve dreptul astfel dobandit; principiul publicitatii si increderii publice in cartile funciare nu apara decat pe cumparatorul de buna credinta , nu si pe cel de rea credinta." ( a se vedea D. Chirica - Drept civil  - contracte speciale , Ed. Lumina Lex 1997).
Fata de cele expuse mai sus instanta urmeaza  a dispune si anularea si a contractului  de vanzare cumparare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP " I.M" din T incheiat de parata C L cu paratul C M, cu privire la imobilul situat in Tecuci, str. Vigilentei nr. 12 compus din suprafata de 903 mp teren si casa de locuit edificata pe acesta formata din 3 camere, 2 holuri si o bucatarie.
In ceea ce priveste capatul II din actiunea formulata de reclamanta privind obligarea paratilor T T si TM la plata sumei de 11000 euro, ca urmare a raspunderii acestora pentru evictiune, instanta urmeaza a-l aprecia ca neintemeiat, avand in vedere solutia pronuntata la primul capat de cerere si motivarea culpei acestora.
Conform art. 18 din OUG 51/2008 in referire si la art. 274 cod procedura civila instanta urmeaza sa oblige pe  parati sa plateasca statului, prin Primaria Tecuci, Serviciul impozite si taxe, in contul destinat colectari taxelor judiciare de timbru,  suma de 3411,00 lei reprezentand taxa timbru pentru care reclamanta a beneficiat de scutire.
Dispune comunicarea prezentei sentinte, dupa ramanerea definitiva si irevocabila la OCPI BCF T si la Primaria T.