HOTARARI CARE SA TINA LOC DE ACT AUTENTIC; CONDITII DE ADMISIBILITATE

Actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic; conditii de admisibilitate

Prin actiunea civila inregistrata sub nr. 1553/329/2012, la data de 14 iunie 2012, reclamantii M. E. E. si M. M. domiciliati in T. M., judetul Teleorman, au chemat in judecata si personal la interogatoriu pe paratele C. S., O. M., si L. V., solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru suprafata de 1,7800 ha teren arabil, situat in extravilanul mun. Turnu Magurele, jud. Teleorman, in tarlaua 3/IV, parcela 5, cu vecinatatile: N - S. M., E - drum exploatare 23, S - S. I.si V - I. V.
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca, la data de 5 noiembrie 2003, au cumparat de la parate, imobilul descris mai sus.
Pretul a fost stabilit la suma de 20.000.000 ROL si a fost achitat integral de ei, reclamantii, la data incheierii conventiei.
Au incheiat un inscris sub semnatura privata, intitulat ,,delegatie’’ si, de la data incheierii conventiei, ei au intrat in posesia terenului, posesie pe care o detin si in prezent.
Reclamantii au mai aratat ca, la data de 4 noiembrie 2003, au mai cumparat de la parata si imobilul casa de locuit, situat in Turnu Magurele, str. L. nr. 203, jud. Teleorman.
In drept, si-au intemeiat actiunea pe dispozitiile Legii nr. 247/2005.
Au anexat actiunii: inscris sub semnatura privata, intitulat ,,delegatie’’, titlu de proprietate nr. 0100454/16.02.1996, emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Teleorman, contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2141/4 noiembrie 2003 de BNP M. P, chitante (in copii certificate) si imputernicire avocatiala.
Parata L. V. a depus intampinare (filele 16-17), prin care a aratat ca este de acord cu admiterea actiunii.
In motivarea cererii, parata a aratat ca, alaturi de paratele C. S. si O. M. si de fratele lor, T. R. R., in prezent decedat, a mostenit averea ramasa de pe urma defunctei T. G., respectiv suprafata de 1,85 ha teren arabil, situat in extravilanul mun. T. M., jud. Teleorman, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 806/19.12.1993, emis de Notariatul de Stat Local T. M..
La data de 05.11.2003, printr-o chitanta de mana, a vandut partea sa de mostenire reclamantilor, cu suma de 2.000 lei.
La data incheierii inscrisului, ei au incasat integral pretul si au lasat reclamantilor, in deplina si linistita posesie, terenul arabil extravilan.
A precizat ca ele, partile conventiei, s-au aflat in imposibilitate de a incheia actul de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru ca nu se finalizasera masuratorile generale, cadastrale, asupra terenurilor situate in extravilanul municipiului Turnu Magurele.
Avand in vedere ca a recunoscut pretentiile reclamantilor, in baza dispozitiilor art. 275 C.proc.civ., parata a solicitat sa nu fie obligata la plata cheltuielilor de judecata.
In drept, si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 115 C.proc.civ..
A anexat cererii (in copie): carte de identitate si certificat de mostenitor nr. 806/1994 emis de fostul Notariat de Stat Local T. M..
Parata C. S. nu a formulat intampinare dar, la interogatoriul luat de instanta, din oficiu, in sedinta publica din data de 24 iulie 2012, a recunoscut ca, la data de 5 noiembrie 2003, ea si celelalte doua parate, impreuna si cu fratele lor T. R. R, decedat ulterior, au convenit cu reclamantii, sa le vanda acestora suprafata de 1,78 ha teren, situat in extravilanul mun. T. M., cu vecinatatile indicate in actiune. Tot atunci, au primit suma de 2.000 lei, cu titlu de pret, pe care ei, promitentii-vanzatori l-au impartit intre ei. Tot atunci, reclamantii au intrat in posesia terenului. Si parata O. M. a fost de acord cu incheierea conventiei, parata C. S. sustinand ca nu intelege care este motivul pentru care parata O. M. s-a adresat arendasului S.C. T. S.A. si a facut reclamatie si in numele ei.
Prin incheierea de sedinta din data de 24 iulie 2012, instanta a luat act de precizarile facute de reclamanti, prin avocat, prin care au aratat ca terenul se afla in posesia lor din anul 2003, de la data incheierii conventiei si ca, ulterior incheierii conventiei, ei au incheiat un contract de arendare cu S.C. T. S.A.. In urma sesizarii facute de parata O. M., S.C. T S.A. le-a cerut sa prezinte inscrisul sub semnatura privata, in baza carora ei detin terenul, iar, in momentul in care s-au prezentat la adrendas cu acest inscris, administratorul societatii a facut mentiunile pe inscris, potrivit carora inscrisul se anuleaza in urma reclamatiei paratelor C. S. si O. M.
La data de 18 septembrie 2012, parata O. M. a depus intampinare (filele 31-33), prin care a invocat exceptiile inadmisibilitatii actiunii si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor.
In motivarea exceptiei inadmisibilitatii, parata a aratat ca reclamantii nu au facut dovada ca intre ei s-a incheiat o promisiune de vanzare-cumparare, privind terenul indicat in actiune, conventie care sa-i indreptateasca pe acestia, in calitate de promitenti-cumparatori, ca ea sa fie obligata, in calitate de promitenta-vanzatoare, sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Nu s-a facut dovada, conform art. 1169 C.civ., a existentei unui inscris care sa cuprinda manifestarea de vointa, de a cumpara si respectiv, de a vinde.
Astfel, intre ei nu s-a incheiat un act care sa aiba valoarea unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.
Cat priveste inscrisul sub semnatura privata, numit ,,delegatie’’, parata a sustinut ca acesta reprezinta o imputernicire data si de ea, pentru ca reclamantul M. E. E. sa ridice ,,bucatele si drepturile banesti de la S.C. A. S.R.L.’’, ca urmare a darii in arenda a acestui teren.
In motivarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, parata a aratat ca, in absenta unei promisiuni de vanzare-cumparare, reclamantii nu au facut dovada calitatii de promitenti-cumparatori, necesara promovarii prezentei actiuni.
Pe fondul cauzei, parata a aratat ca, la data de 04.11.2004, impreuna cu sora sa C. S. si nepotii ei L. V. si T. R.-R., au incheiat cu reclamantul M. E. E. contractul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 2141, de B.N.P. M. P., contract avand ca obiect imobilul situat in Turnu Magurele, str. L. nr. 203, jud. T., compus din teren intravilan, in suprafata de 1.013,96 mp, o casa de locuit si anexe gospodaresti.
Pretul a fost fixat la suma de 30.000.000 ROL, si a fost achitat integral, de cumparator.
Imobilul l-au mostenit de la mama ei, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 806/19.12.1993, in baza caruia ei i-a revenit cota de 2/6 din intreaga masa succesorala, in calitate de fiica.
Avand in vedere ca au mostenit de la defuncta si suprafata de 1,7800 ha teren extravilan, au convenit cu reclamantul M. .E E., la propunerea acestuia, sa-l imputerniceasca pe acesta ca sa se ocupe de administrarea acestui teren, in sensul de a incheia un contract de arenda si de a ridica fructele rezultate.
Au facut acest lucru, tinand seama ca ei sunt in varsta, ca locuiesc foarte departe si, in aceasta situatie, le-ar fi fost greu sa se ocupe de exploatarea acestui teren.
Reclamantul le-a achitat o suma de bani anticipat, suma pe care el urma sa o recupereze din arendarea terenului, lucru ce s-a si intamplat, in cei noua ani de cand acesta exploateaza terenul.
Parata a sustinut ca in niciun caz nu s-a pus problema ca ei sa vanda acest teren, prin acel inscris sub semnatura privata, numit ,,delegatie’’, si ca nici nu s-a stabilit, in acest sens, un pret.
A mai aratat ca si-a achitat, in permanenta, obligatiile fiscale, privind impozitul pe proprietate, conform cotei pe care o detine.
Pentru aceste motive, parata a solicitat respingerea actiunii.
In drept, si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 115 C.proc.civ..
A anexat cererii (in copie certificata) decizie de impunere pe anul 2012.
Prin incheierea de sedinta din data de 16 octombrie 2012, apreciind ca exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de parata O. M., astfel cum aceasta a fost motivata in intampinare, nu este o veritabila exceptie, ci vizeaza aparari de fond, privind temeinicia actiunii reclamantilor, instanta a dispus unirea acesteia cu fondul cauzei.
Prin aceeasi incheiere, in temeiul dispozitiilor art. 137 alin. (2) C.proc.civ., instanta a dispus unirea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor cu fondul cauzei, cu motivarea ca, pentru solutionarea acesteia, este nevoie de administrarea de probe comune cu fondul cauzei.
Pentru dovedirea actiunii, reclamantii au solicitat audierea martorilor O. A. si I. S..
Prin incheierea de sedinta din data de 4 decembrie 2012, instanta a luat act ca parata O. M., prin avocat, s-a opus la audierea martorei I. S, motivat de faptul ca ceasta este ruda in grad oprit de lege cu reclamantii.
In aparare, parata O. M. a solicitat proba cu interogatoriul reclamantilor si proba cu un martor, proba la care a declarat ca renunta, in sedinta publica din data de 13 noiembrie 2012.
Parata O. M. a depus concluzii scrise, in care a reiterat apararile de intampinare.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine ca, la data de 5 noiembrie 2003, intre paratele C. S., O. M., L. V. si numitul T. R. R., pe de o parte, si reclamantul M. E E., s-a incheiat un inscris, intitulat ,,delegatie’’, prin care paratele si T. R. R. ,,delegau’’ pe M. E. E. sa ridice drepturile de la S.C. A., in calitate de proprietar, incepand cu data de 01 ianuarie 2004.
Cat priveste promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, din punct de vedere juridic, aceasta reprezinta un antecontract bilateral, prin care partile conventiei se obliga sa incheie, in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
Dovada promisiunii de vanzare-cumparare se face conform regulilor generale, respectiv conform dispozitiilor art. 1191 si urmatoarele din vechiul Cod civil (in vigoare la data incheierii conventiei), chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn.
Instanta va respinge, astfel, apararea paratei O. M., potrivit careia un antecontract de vanzare-cumparare avand ca obiect suprafata de 1,7800 ha teren, ar fi trebuit incheiat in forma autentica, conditie ceruta ad validitatem.
Dispozitiile art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impun forma autentica pentru actele juridice incheiate intre vii, avand ca obiect terenuri, numai cu privire la actele juridice de instrainare, in baza carora se transfera dreptul de proprietate din patrimoniul instrainatorului in patrimoniul dobanditorului.
In baza antecontractului de vanzare-cumparare, nu are loc un astfel de transfer, iar vanzarea-cumpararea nu este perfectata cat timp contractul nu este incheiat in forma prevazuta de lege (autentica). In baza antecontractului, se nasc obligatiile promitentului-vanzator de a vinde si a promitentului-cumparator de a cumpara, in viitor, bunul ce formeaza obiectul conventiei lor.
Dovada promisiunii de vanzare-cumparare facandu-se conform dispozitiilor art. 1191 si urmatoarele din vechiul Cod civil, instanta califica inscrisul incheiat la data de 5 noiembrie 2003, intitulat ,,delegatie’’, ca fiind un inceput de dovada scrisa, ce se poate completa cu martori si recunoasterea paratelor, indiferent de valoarea obiectului actului juridic (conform dispozitiilor art. 1191 alin. (2) C.civ.).
Coroborand mentiunile din acest inscris, prin care C. S., O. M., L. V. si T. R. R. i-au atribuit lui M. E E. calitatea ,,de proprietar’’ (in baza caruia acesta urma sa ridice drepturile de la S.C. A.), cu recunoasterea paratei L. V., din intampinarea formulata, cu recunoasterea paratei C. S., la interogatoriul luat de instanta, din oficiu, precum si cu depozitia martorului O. A, instanta apreciaza ca reclamantii au facut dovada ca, la data de 5 noiembrie 2003, intre ei, pe de o parte, in calitate de promitenti-cumparatori, si paratele C. S., O. M. si L. V. si numitul T. R. R., pe de alta parte, in calitate de promitenti-vanzatori, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect suprafata de 1,78 ha teren arabil, situat in extravilanul municipiului Turnu Magurele, cu vecinatatile indicate in actiune.
Promitentii-vanzatori erau proprietarii bunului ce a format obiectul conventiei, in calitate de mostenitori ai defunctei T. G., conform certificatului de mostenitor nr. 806/1994, intocmit de fostul Notariat de Stat Local T. M..
La incheierea conventiei, reclamantii au achitat integral suma de 2.000 lei, cu titlu de pret al terenului, asa cum au recunoscut paratele L. V. si C. S., si nu ca pret in avans al ,,bucatelor obtinute de pe teren, timp de 9 ani’’, asa cum s-a aparat parata O. M..
Parata L. V. a recunoscut ca actul de vanzare-cumparare, in forma autentica, nu s-a putut incheia pentru ca nu se incheiasera masuratorile cadastrale generale asupra terenurilor situate in extravilanul mun. T. M..
Parata O. M. s-a opus insa la incheierea contractului de vanzare-cumparare, solicitand arendasului S.C. T. S.A. sa nu tina cont de inscrisul sub semnatura privata incheiat cu reclamantul M. E. E. si sotia acestuia, reclamanta M. M., la data de 05 noiembrie 2003.
Pentru aceste considerente, instanta urmeaza sa respinga, ca neintemeiate, exceptiile inadmisibilitatii actiunii si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocate de parata O. M., prin intampinare.
Va admite actiunea civila,  si va constata ca, la data de 05 noiembrie 2003, intre parti, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare valabil.
In caz de neexecutare a obligatiei de a incheia contractul de vanzare-cumparare, in forma autentica, in baza art. 1073 si 1077 C.civ. de la 1864, instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
Avand in vedere ca actul de vanzare-cumparare nu se poate incheia, din vina paratei O. M., instanta va pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru suprafata de 1,7800 ha teren arabil, situat in extravilanul municipiului Turnu Magurele, in tarlaua 3/IV, parcela 5 cu vecinatatile: N- S. M., E- drum exploatare 23, S- S. I. si V- I. V..
In temeiul art. 274 si art. 275 C.proc.civ., instanta va obliga numai pe parata O. M. la plata cheltuielilor de judecata facute de reclamanti (taxa judiciara de timbru si onorariu avocat), motivat de faptul ca aceasta este in culpa procesuala, iar paratele L. V. si C. S. au fost de acord cu admiterea actiunii reclamantilor la prima zi de infatisare.