Perfectare contract de vanzare-cumparare

Problema de drept: Necesitatea indeplinirii condi?iilor de validitate (forma si fond) nu este o exigen?a generala pentru incheierea promisiunii de vanzare si/sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoa?te dreptul creditorului de a ob?ine o hotarare care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Forma autentica nu este o cerin?a de validitate pentru antecontract, ci o cerin?a care, daca e indeplinita, permite sa se ajunga la pronun?area hotararii care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare.
Pe rol fiind solutionarea cauzei civile avand ca obiect "perfectare  vanzare cumparare", formulata de reclamantul MI, in contradictoriu cu parata HM - com. LIESTI, Judet Galati.
La apelul nominal facut in sedinta publica au   raspuns:  reclamanta   si  paratul.
Procedura  de  citare  este  legal  indeplinita, conf. disp. art. 86. c.pr. civ., raportat la dis. art. 89 alin 1 c.pr. civ.
S-a  facut  referatul  cauzei de catre grefierul de sedinta, conf. disp. art. 104 alin 10 din Regulamentul de Ordine Interioara a Instantelor Judecatoresti,   sens in care se   invedereaza  ca  s-a  facut  dovada   timbrarii  corespunzatoare  a actiunii si  ca   ca  s-au  depus  la  dosarul  cauzei  inscrisurile  puse  in  vedere de instanta,  dupa care:
Reclamantul, avand   cuvantul  a  precizat  ca    nu  mai  are  cereri  de  formulat   si probe  de administrat,  solicitand  cuvantul  pe  fond.
Parata, identificata   cu  CNP  ..,  intrebata  fiind a precizat ca  este de  acord  cu actiunea   formulata  de reclamant  si  ca  nu  s-a  prezentat  la  notarul  public  pentru  ca   nu  a avut    posibilitatea
    Instanta, potrivit art. 150 C.pr.civila, constata cauza in stare de judecata si acorda  cuvantul  pe fond.
Reclamantul  avand   cuvantul  solicita  admiterea  actiunii  asa  cum a fost  formulata,  respectiv    solicita sa  se  constate perfectata  vanzarea  cumpararea  intervenita  intre parti.

INSTANTA
                     
Asupra actiunii civile de fata;
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr. XX/838/2012 la data de XX, reclamantul MI, domiciliat in comuna Liesti, jud. Galati in contradictoriu cu parata HM, domiciliata in comuna Liesti, jud. Galati, a solicitat instantei sa  pronunte o hotarare  care  sa tina loc autentic de vanzare cumparare intre parti  cu privire la imobilele terenuri situate in extravilanul comunei Liesti, jud. Galati, dupa cum urmeaza:
• X000 mp teren arabil, tarlaua XXX, parcela YYYYY.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca prin antecontractul  de  vanzare  cumparare sub semnatura autentica, a cumparat de la parata imobilele mentionate mai sus, pentru care s-a stabilit  pretul de 3500 lei, urmand ca perfectarea contractului de vanzare cumparare autentic sa aiba loc ulterior.
Precizeaza ca parata a refuzat sa se prezinte la notar in vederea autentificarii actului de vanzare.
In dovedirea actiunii, reclamantul a depus urmatoarele inscrisuri:
- copie de pe antecontractul de  vanzare cumparare ;
- certificat fiscal emis de Primaria Comunei Liesti nr. _;
- certificat de sarcini OCPI Liesti nr. _.;
- titlul de proprietate, in copie, nr. __. Galati,
- taxa judiciara de timbru de 291de lei si timbru judiciar de 3 lei
Parata, legal citata, nu a formulat intampinare.
Analizand actele si lucrarile cauzei instanta constata ca actiunea este neintemeiata, pentru urmatoarele motive:
Prin antecontractul  de  vanzare  cumparare sub semnatura privata, reclamantul a cumparat de la parata imobilele mentionate mai sus, pentru care s-a stabilit  pretul de xx00 lei, urmand ca perfectarea contractului de vanzare cumparare autentic sa aiba loc ulterior, in termen de 30 de zile.
Instanta constata ca reclamantul este casatorit, actul fiind semnat si de sotia acestuia, insa aceasta nu figureaza ca reclamanta.
La dosar nu a fost depusa adeverinta de rol, pentru a se vedea daca parata figureaza in evidentele primariei cu imobilele descrise.
Promisiunea de vanzare - cumparare nu este intocmita in forma autentica, astfel ca nu este susceptibila sa transmita dreptul de proprietate asupra unui imobil, potrivit dispozitiilor codului civil.
In privinta formei pe care trebuie sa o indeplineasca promisiunea de a vinde si/sau a cumpara care anticipeaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie incheiata in forma autentica daca prefigureaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. - la nivel de parte generala - si art. 1669 alin. (1) teza finala C.civ.  - la nivel de vanzare-cumparare - justifica acest lucru.
Art 1279, alin. 3 :
"De asemenea, daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel."
Aplicand dispozitiile art. 1279 C.civ., daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune ca in masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ. prevede ca in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Deci, in cazul in care se urmare?te pronun?area unei hotarari care sa ?ina loc de antecontract, trebuie indeplinite toate condi?iile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea indeplinirii condi?iilor de validitate (forma si fond) nu este o exigen?a generala pentru incheierea promisiunii de vanzare si/sau cumparare, ci se cere exclusiv acolo unde legea recunoa?te dreptul creditorului de a ob?ine o hotarare care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Forma autentica nu este o cerin?a de validitate pentru antecontract, ci o cerin?a care, daca e indeplinita, permite sa se ajunga la pronun?area hotararii care sa ?ina loc de contract de vanzare-cumparare.
Reclamantul nu a incheiat o promisiune de vanzare - cumparare sub forma autentica
Pe de alta parte,
Conform art 1 alin. 1 din Legea nr.7/1996:
"(1) Cadastrul si cartea funciara formeaza un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta nationala, a tuturor imobilelor de pe intregul teritoriu al tarii."
Potrivit art 2 alin 2 din lege:
"Prin sistemul de cadastru si carte funciara se realizeaza:
  a) identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea si inregistrarea proprietarilor, a altor detinatori legali de imobile si a posesorilor"
Conform art 4 din lege:
"Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara are urmatoarele atributii principale:
m) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;"
De asemenea, "functia juridica a cadastrului se realizeaza prin identificarea detinatorilor imobilelor si inscrierea in cartea funciara." conform art 9, alin 3 din Legea nr. 7/1996.
Conform art 887 Cod civil,
"Dobandirea unor drepturi reale fara inscriere
    (1) Drepturile reale se dobandesc fara inscriere in cartea funciara cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere pentru cauza de utilitate publica, precum si in alte cazuri expres prevazute de lege.
    (2) Cu toate acestea, in cazul vanzarii silite, daca urmarirea imobilului nu a fost in prealabil notata in cartea funciara, drepturile reale astfel dobandite nu vor putea fi opuse tertilor dobanditori de buna-credinta.
    (3) In cazurile prevazute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobandite nu va putea insa dispune de ele prin cartea funciara decat dupa ce s-a facut inscrierea."
Asadar, proprietarii imobilelor nu pot dispune de acestea fara ca, in prealabil, sa isi inscrie dreptul in cartea funciara.
Promitenta HM, inainte de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, era obligata, prin art 887 cod civil, sa isi deschida carte funciara pentru imobil, obligatie nerespectata de acesta si nici nu a facut dovada ca a fost impiedicata sa isi inscrie imobilul in cartea funciara, Ordinul Directorului ANCPI nr. 634/2006, modificat prin Ordinul Directorului ANCPI nr. 415/2009 reglementand procedura intocmirii documentatiei cadastrale si deschiderea cartii funciare pentru imobile.
Intrucat reclamantul nu a incheiat promisiunea de vanzare - cumparare in forma autentica si promitentul nu a inscris, anterior promovarii prezentei actiuni, dreptul sau de proprietate in cartea funciara, instanta va respinge actiunea.

  PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE :

Respinge actiunea formulata de reclamantul MI, domiciliat in comuna Liesti, jud. Galati in contradictoriu cu parata HM, domiciliata in comuna Liesti, jud. Galati, ca neintemeiata.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 23.01.2013.