Dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea imobilelor cu destinatia de locuinte, care, in urma procedurilor prevazute la capitolul III, nu se restituie persoanelor indreptatite.

Drept civil.

Legea nr. 10/2001.
Dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea imobilelor cu destinatia de locuinte, care, in urma  procedurilor  prevazute la capitolul III, nu se  restituie persoanelor  indreptatite. Din insusi continutul articolului 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, rezulta in mod  evident  vointa legiuitorului de a institui o vocatie si nicidecum o obligatie in sarcina  detinatorilor  actuali ai imobilelor aflate in administrarea acestora, elocventa fiind  in acest sens utilizarea  sintagmei " pot fi instrainate" care are semnificatia dobandirii de catre detinatorul actual a facultatii de a  instraina si nu a obligarii sale la instrainare.
Daca vointa  legiuitorului ar fi fost in sensul instituirii unei  obligatii, in continutul textului mentionat s-ar fi regasit formularea " vor fi vandute", cum de altfel o astfel de sintagma apare  utilizata in textul art. 7 din Legea nr. 85/1992, act normativ care intr-adevar instituie  obligativitatea vanzarii locuintelor.

Sursa primara:

DECIZIA CIVILA NR. 841/30.04.2009 pronuntata de Curtea de Apel Oradea (dosar nr. 3896/271/2008) Prin sentinta civila nr.4773 din data de 27.06.2008 J. O. a admis actiunea civila formulata de reclamanta M. I. impotriva paratilor SCCTI B. si CONSILIUL LOCAL - ADMINISTRATIA IMOBILIARA si pe cale de consecinta a fost obligat paratul Consiliul Local - Administratia Imobiliara sa-si dea acordul in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare cu reclamantul privind imobilul situat administrativ in localitatea Oradea inscris in C.F. nr.10370-O., cu nr. top. 673/1, iar parata SCCTI sa incheie cu reclamantul contractul de vanzare cumparare pentru acest imobil.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca la data de 28 mai 2007, prin contractul de inchiriere nr.645 incheiat cu Directia Imobiliara din cadrul Primariei reclamanta a dobandit folosinta imobilului compus dintr-o camera si dependinte, inscris in C.F. nr.10370-Oradea, cu nr. top. 673/1, durata inchirierii fiind de 25 de luni, cu posibilitatea reinnoirii prin acordul partilor.
Referitor la situatia juridica a imobilului in litigiu, prima instanta a retinut ca, acesta a intrat in patrimoniul Statului Roman cu titlu de nationalizare si apartamentul in litigiu se afla situat intr-o cladire cu mai multe apartamente avand proprietari diferiti. Ulterior aparitiei Legii nr.112/1995, o parte din apartamentele situate in aceasta cladire au fost instrainate catre persoanele care detineau calitatea de chiriasi, iar cu privire la acest apartament nu s-a depus notificare in temeiul Legii nr. 10/2001 si nu exista cerere de revendicare in natura.
Instanta de fond a constatat ca prin cererea inregistrata la Consiliul Local sub nr.53568 din data de 25.02.2008, reclamanta a solicitat acestuia eliberarea unei adeverinte care sa cuprinda acordul pentru incheierea contractului de vanzare cumparare, insa a fost refuzata prin adresa nr.53568 din data de 21.03.2008, motivat de imprejurarea ca nu indeplineste conditiile prevazute de art. 1 pct. 6 din H.G. nr. 11/1997, respectiv la data intrarii in vigoare a Legii nr.112/1995 nu detinea un contract de inchiriere valabil incheiat.
Din coroborarea probelor administrate in cauza, prima instanta a considerat ca actiunea este intemeiata, in cauza fiind incidente dispozitiile art.42 alin. 3 din Legea nr.10/2001.
Astfel, s-a retinut ca prin dispozitiile art. 42 alin.3 din Legea nr. 10/2001 este reglementata situatia imobilelor avand destinatia de locuinte si care nu se restituie proprietarilor indreptatiti, stabilind ca acestea pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand un drept de preemtiune.
S-a apreciat ca aceasta reglementare nu numai ca stabileste chiriasilor un drept de preemtiune, dar introduce o noutate semnificativa in raport de dispozitiile Legii nr. 112/1995, intrucat face posibila concluzia potrivit careia asemenea imobile ar putea fi vandute si altor persoane nu numai chiriasilor.
Prin urmare, daca oricare alta persoana - pentru care nu sunt stabilite conditii ce trebuie indeplinite, poate cumpara o locuinta nerestituita persoanei indreptatite, cu atat mai mult chiriasii - care au stabilit un drept de preemtiune prin lege, nu trebuie sa indeplineasca alte conditii pentru a cumpara si a-si exercita prioritatea la cumparare, decat aceea de a fi chiriasi.
Solutia se impune, a considerat prima instanta, si datorita faptului ca textul de lege se refera la chiriasi, fara a face distinctie intre acestia in functie de momentul cand au devenit chiriasi, iar unde legiuitorul nu distinge, nici cel care interpreteaza si aplica legea nu poate distinge.
Pe de alta parte, s-a apreciat ca ar fi in afara logicii juridice ca legiuitorul sa fi dorit a crea o situatie favorabila oricarui tert - care ar putea cumpara locuinta, iar cel care locuieste efectiv in aceasta, respectiv chiriasul, sa nu o poata cumpara, intrucat contractul sau de inchiriere nu a fost incheiat anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995.
Fata de aspectele retinute, motivele de refuz invocate prin intampinarile formulate de parati, constand in imprejurarea ca reclamantul nu detinea calitatea de chirias al imobilului in litigiu la data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost apreciate ca nefiind intemeiate.
Prin urmare, instanta a retinut ca reclamanta este chirias al unei locuinte care nu a fost restituita persoanelor indreptatite, astfel incat dreptul sau de a cumpara locuinta este actual si exercitat in conditiile art. 42 din Legea nr. 10/2001.
S-a considerat ca dispozitiile art. 9 din Legea nr.112/1995 trebuie aplicate in sensul ca, pentru locuintele ce nu se restituie fostilor proprietari deposedati de stat, chiriasul are "optiunea" cumpararii acelei locuinte, iar nu in sensul ca unitatea detinatoare poate opta in a nu vinde locuinta.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel paratul Consiliul Local solicitand instantei admiterea apelului si schimbarea sentintei apelate, in sensul respingerii actiunii ca neintemeiata si nelegala.
Prin decizia civila nr. 13/A din data de  21.01.2009, pronuntata de Tribunalul B., in dosar nr. 3896/271/2008, s-a admis ca fondat apelul civil introdus de CONSILIUL LOCAL prin ADMINISTRATIA IMOBILIARA in contradictoriu cu intimatii M. I., si S.C.C.T.I impotriva sentintei civile nr.4773 din 27.06.2008 pronuntata de Judecatoria Oradea pe care o schimba in totalitate,  in sensul ca :
S-a respins actiunea formulata de reclamanta M. I., in contradictoriu cu paratii SCCTI si Consiliul Local prin Administratia Imobiliara..
Nu s-au acordat cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele considerente:
Conform dispozitiilor art. 42 al.1 si 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinatia de locuinte, care nu se restituie persoanelor indreptatite in urma procedurilor prevazute de lege raman in administrarea detinatorilor actuali si pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune.
Prin art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 se stabileste ca pentru imobilele cu destinatia de locuinte, care nu s-au restituit in natura, detinatorul actual dobandeste vocatia de a le instraina catre chiriasi, insa aceasta instrainare se va face potrivit legislatiei in vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 si Legii nr. 10/2001-republicata, cu mentiunea ca pretul de vanzare al locuintelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finantelor si Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, cu completarile ulterioare, care se va indexa la zi cu indicele de inflatie.
Asa cum corect a apreciat prima instanta aceasta reglementare stabileste chiriasilor un drept de preemtiune si introduce o noutate semnificativa in raport de dispozitiile Legii nr.112/1995, intrucat face posibila concluzia potrivit careia asemenea imobile ar putea fi vandute si altor persoane nu numai chiriasilor.
Aceste dispozitii ale Legii nr. 10/2001 nu mai prevad insa obligatia unitatii de a vinde imobilul daca se opteaza pentru cumparare de catre chirias (asa cum se stabilea prin art. 9 din Legea nr. 112/1995), ci numai vocatia, adica posibilitatea sau dreptul unitatii detinatoare de a vinde imobilul oricui, insa cu respectarea dreptului de preemtiune al chiriasului.
Din textele de lege enuntate rezulta ca legiuitorul a avut in vedere imobilele cu destinatia de locuinta, nerestituite fostilor proprietari, care sunt in administrarea unei persoane juridice de drept public, proprietar fiind statul instituind, totodata, ca element de noutate, vocatia unitatii detinatoare de a instraina bunul cu respectarea dreptului de preemtiune al chiriasului, inteleasa ca disponibilitate a detinatorului de a vinde si nicidecum ca obligatie stabilita in sarcina acestuia.
Prin urmare, dispozitiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 republicata, devin incidente numai in situatia in care unitatea detinatoare care are in administrare imobilele cu destinatia de locuinta, ce nu s-au restituit in natura, isi manifesta disponibilitatea de a le instraina, notificand chiriasului intentia de instrainare.
In consecinta potrivit alin. 3 al art. 42 din Legea nr. 10/2001, detinatorul actual dobandeste, in virtutea legii, vocatia si nu obligatia de a le instraina catre chiriasi, insa numai potrivit legislatiei in vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare si Legii nr. 10/2001.
Chiriasul beneficiaza, potrivit legii, de un drept de preemtiune, adica in cazul instrainarii imobilului are prioritate la cumpararea acestuia.
Asadar numai in masura in care unitatea detinatoare intentioneaza sa vanda bunul, legea confera un drept prioritar la cumparare si anume dreptul de preemtiune al chiriasului.
Dreptul de preemtiune este un drept prevazut de lege, el fiind instituit printr-o norma imperativa. In masura in care proprietarul imobilului s-a hotarat sa-l vanda, el trebuie sa respecte dreptul de preemtiune al chiriasului. Deci dreptul de preemtiune al chiriasului se naste numai in masura in care unitatea detinatoare intentioneaza sa vanda imobilul.
In mod gresit a apreciat deci prima instanta ca prin dispozitiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 se instituie obligatia pentru unitatea detinatoare de a vinde imobilele care nu au fost restituite dupa procedura prevazuta de aceasta lege catre chiriasi, in conditiile in care, potrivit legii, chiriasii au numai un drept de preemtiune, adica un drept prioritar de a cumpara in cazul in care unitatea detinatoare se hotaraste sa vanda.
Instanta a constatat ca nu pot fi aplicabile dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, intrucat beneficiul de a cumpara imobilele in temeiul acestei legi este acordat numai chiriasilor care aveau contracte de inchiriere valabil incheiate la data aparitiei acestei legi, iar aceasta situatie nu este aplicabila in cazul de fata.
Avand in vedere considerentele anterior mentionate, in temeiul art.42 al.1 si 3 din Legea nr.10/2001, art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 si art. 296 C. pr. Civila, instanta de apel a admis ca fondat apelul declarat si a modificat in totalitate hotararea atacata, in sensul ca a respins actiunea reclamantei ca neintemeiata.
In temeiul art.274 c.pr.civila, instanta a constatat ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata de catre apelant.
Impotriva  acestei decizii a declarat  recurs M.I., solicitand admiterea recursului, modificarea  deciziei in sensul respingerii apelului ca nefondat si mentinerea sentintei Judecatoriei.
In motivarea cererii de recurs, sunt  formulate urmatoarele critici:
- instanta de apel a  golit de continut dispozitiile Legii nr. 10/2001 cu referire la dispozitiile Legii nr. 112/1995, interpretarea  corecta fiind aceea ca chiriasul are optiunea cumpararii, iar nu in sensul ca unitatea detinatoare  poate opta in a  nu vinde locuinta;
- instanta nu a valorificat corespunzator refuzul paratelor de a-si da acordul la vanzare in raport de temeiul legal invocat de intimata  reclamanta, facandu-se  dovada intentiei reale a paratei Administratia Imobiliara de a instraina apartamentele din CF nr. 10370 toate  fiind instrainate mai putin apartamentul nr. 7;
- in situatii similare, parata Administratia Imobiliara a eliberat adeverinta de cumparare unor chiriasi, pe cale  administrativa, fara sa fie obligati la vanzare  printr-o hotarare  judecatoreasca;
- dispozitiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 coroborate cu art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie  interpretate unitar, legiuitorul neurmarind sa creeze o discriminare intre  chiriasii titulari ai contractelor la data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995 si cei care au dobandit acest drept ulterior, neexistand nici o ratiune pentru care  sa se admita un astfel de  tratament  juridic.
In drept sunt invocate  dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
Prin intampinare, intimata SCCTI a solicitat  admiterea recursului si mentinerea ca temeinica si legala a  sentintei pronuntate de judecatorie, aratand  ca recurenta  indeplineste  conditiile cerute  cumulativ de  Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001 neprevazand obligativitatea persoanei de  a avea calitatea de chirias in momentul  publicarii acestei legi.
Tot prin intampinare, intimatul  Consiliul Local a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea ca interpretarea data de  catre  instanta de apel prevederilor  art. 42 din Legea nr. 10/2001 este cea corecta.
Examinand  decizia recurata prin prisma motivelor de recurs, cat si din oficiu, instanta a retinut urmatoarele:
Criticile  aduse hotararii instantei de apel nu pot  fi primite, instanta dand o corecta interpretare dispozitiilor legale incidente in speta.
Astfel, conform prevederilor  art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele  cu destinatia  de locuinte, care in urma  procedurilor prevazute  la capitolul III nu se  restituie  persoanelor indreptatite, pot fi instrainate potrivit  legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune. Din insusi continutul textului de lege sus enuntat rezulta in mod  evident vointa legiuitorului de a institui o vocatie  si nicidecum o obligatie in sarcina detinatorilor actuali ai imobilelor aflate in administrarea acestora. Elocventa este in acest sens utilizarea  sintagmei " pot  fi instrainate",  care are semnificatia  dobandirii de catre detinatorul actual a facultatii de a  instraina  si nu a obligarii sale la instrainare. Daca vointa legiuitorului ar fi fost  in sensul  instituirii unei obligatii,  in continutul textului s-ar fi regasit formularea " vor fi vandute" cum de  altfel o astfel de sintagma apare utilizata in textul art. 7 din Legea nr. 85/1992,  act normativ care instituie obligatia vanzarii locuintelor  dupa ce  titularii contractelor de inchiriere isi vor fi manifestat   vointa de a le cumpara, mod de reglementare care nu se regaseste  in  dispozitiile legale incidente  in speta  dedusa judecatii.
De altminteri, in sprijinul aceleasi concluzii vin si prevederile  Normelor  Metodologice de Aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007, care statueaza ca in cazul  imobilelor cu destinatia de locuinte care nu s-au restituit in natura, "detinatorul actual  dobandeste vocatia  de a le  instraina catre chiriasi". Faptul ca textul aflat in discutie face trimitere la dispozitiile  Legii nr. 112/1995, nu inseamna ca detinatorul este  obligat a le instraina, ci doar ca odata manifestata o atare  vointa din partea detinatorului, instrainarea se va face potrivit  legislatiei in vigoare, respectiv potrivit  Legii nr. 112/1995 si Legii nr. 10/2001.
Or, in conditiile in care  intimata parata Administratia Imobiliara nu si-a exprimat  vointa de a instraina  apartamentul nr. 7 din imobil, care face obiectul contractului de  inchiriere incheiat cu recurenta reclamanta, nu se poate  proceda  la  valorificarea dreptului de preemtiune instituit  prin art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 in favoarea acesteia, acest drept nascandu-se in momentul in care detinatorul  apartamentului isi exprima disponibilitatea de  a-l instraina. Faptul ca in situatii similare, intimata a eliberat  adeverinte de cumparare pe  cale administrativa, este irelevant in cauza, iar pe de alta parte, afirmatia  recurentei ca toate celelalte apartamente din cladirea in care  este situat apartamentul inchiriat  acesteia, ar fi fost instrainate este lipsita de suport probatoriu, nefiind  produse dovezi in acest  sens.
Fata de  considerentele ce preced, instanta in baza dispozitiilor  art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia atacata fiind pastrata in totul.
S-a constatat totodata ca nu s-a solicitat a se face aplicarea prevederilor  art. 274 din Codul de procedura civila.