Necesitatea de a supune unei interpretari restrictive clauzele conven?iei de mandat
(Decizie nr. 704A din data de 22.09.2011 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)Necesitatea de a supune unei interpretari restrictive clauzele conventiei de mandat, mai ales sub aspectul prerogativelor conferite mandatarului deriva din raporturile juridice care se stabilesc intre mandatar si terti pe de o parte si cele care iau nastere intre mandatar si terti.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.1803/3/2010 – DECIZIA CIVILA NR.704/A/22.09.2011)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Cornetu sub nr. 4689/1748/2009, reclamantii V.B.F. si V.O.I., au solicitat in contradictoriu cu paratul N.G., ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a actelor juridice reprezentate de antecontract de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A.; act aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A.; act aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A.; conventie privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A.; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin actul juridic procura, autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M., l-au imputernicit pe C.S.S. ca in numele lor si pentru ei sa administreze dreptul de proprietate ce il detin asupra unor terenuri, enumerate in continuare in continutul mandatului. De asemenea, in continutul procurii mai sunt enumerate si alte acte pe care le putea face mandatarul.
Intentia reclamantilor, la data cand au dat acest mandat, a fost aceea de a da un mandat general si nu unul special.
Mandatarul in baza acestei procuri, incheiat la data de 08.08.2008, un antecontract de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A., prin care se obliga in numele lor sa vanda lui N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat in extravilanul orasului P., judetul Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, in suprafata totala de 5.000 mp., avand numar cadastral 393/1, inscris in CF nr. 702 a localitatii P., judetul Ilfov, in baza incheierii 5595/10.06.2003, emisa de Judecatoria Buftea, cu vecinatatile mentionate in act.
S-a mai arata ca pretul vanzarii a fost stabilit la 600.000 euro, respectiv 120 euro/mp., pret din care, promitentii - vanzatori, prin mandatar, au primit cu titlu de avans de la promitentul - cumparator, la data autentificarii, suma de 30.000 euro. Aceasta suma de bani nu a fost prezentata de catre mandatar, reclamantilor.
Tot prin clauzele contractuale s-a stabilit ca vanzarea - cumpararea in forma definitiva sa se efectueze pana la data de 15.11.2008, in caz contrar, promitentii - vanzatori se obligau sa plateasca promitentului - cumparator dublul avansului primit, adica suma de 60.000 euro.
S-a mai arata ca in antecontractul de vanzare - cumparare se prevad si o serie de obligatii ce trebuiau indeplinite pana la momentul facerii contractului de vanzare - cumparare in forma lui finala, obligatii ce nu puteau fi indeplinite de catre mandatar, decat, la randul lor, prin procura speciala.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A., mandatarul a stabilit de comun acord cu promitentul - cumparator sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
In cazul in care contractul de vanzare - cumparare nu se va incheia din culpa promitentilor - vanzatori, indiferent de motiv, promitentii - vanzatori, prin mandatar, se obligau sa restituie promitentului - cumparator de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A., mandatarul de comun acord cu promitentul - cumparator stabilesc sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru ca pana la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare incheierii actului. Prin acest act aditional s-a mentinut si clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adica de patru ori avansul primit. Celelalte clauze raman neschimbate.
S-a mai arata ca prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A., mandatarul reclamantilor, C.S.S. si N.G., in calitate de promitent - cumparator, in calitate de parti in antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele aditionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, si nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de notar public I. A., convin de comun acord rezolutiunea acestor acte juridice.
Tot prin aceasta conventie s-a stabilit ca: „Noi, V.B.F. si V.O.I., prin mandatar, C.S.S., ne obligam, in solidar, ca in termen de 30 zile, de la data incheierii prezentei conventii, respectiv, la data de 06.04.2009, sa restituim promitentului-cumparator, N.G., de patru ori avansul achitat la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, mentionat mai sus, respectiv suma de 120.000 EURO, prezentul act fiind titlu executoriu...”.
Reclamantii au considerat ca actele sus mentionate sunt nule absolut pe motiv ca lipseste cu desavarsire consimtamantul lor la incheierea acestora.
Reclamantii au mai precizat ca in legislatia civila se utilizeaza termenul „conditie” pentru a se desemna componentele actului juridic civil. De exemplu, art. 948 C. civ. dispune: „Conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta; consimtamantul valabil al partii ce se obliga; un obiect determinat; o cauza licita”.
Conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii pentru ca, la facerea actelor, ca actul sa fie valabil, din punct de vedere juridic, trebuie sa indeplineasca conditiile, ce le enumera art. 948 C.civ., in mod cumulativ. Ori, actelor mentionate le lipseste una din conditii, si anume, consimtamantul promitentilor - vanzatori.
Au mai aratat ca din actele pe care le prezentau instantei nu rezulta ca promitentii - vanzatori si-au exprimat consimtamantul in scopul incheierii acestora, mai mult actul si anume procura in baza care s-au semnat acestea nefiind valabila din punct de vedere juridic, aceasta fiind o procura cu caracter general si nu special, asa cum cere legislatia in vigoare, pentru ca actul sa fie valabil.
Cum antecontractul de vanzare - cumparare, prin efectele pe care le produce, intra in categoria actelor de instrainare, in acest sens trebuia ca promitentii - vanzatori sa-si exprime consimtamantul intr-o procura speciala si nu printr-o procura cu caracter general. Mai mult, asa cum a rezultat din continutul procurii, mandatarul nu avea niciun drept de a incheia aceasta succesiune de acte si totodata sa le inrautateasca situatia, prin modificarea, completarea sau stingerea lor.
Procura constituie intr-adevar inscrisul constatator al contractului de mandat. Din punct de vedere intinderii puterilor mandatarului, mandatul este, dupa caz, special sau general. Mandatul este special atunci cand este dat numai pentru indeplinirea unui act juridic anume sau pentru indeplinirea unor astfel de acte precis determinate. In speta, procura cuprinde enumerarea limitativa a puterilor conferite mandatarului. Dupa cum se poate constata procura a fost data numai pentru ca mandatarul sa administreze dreptul de proprietate al promitentilor-vanzatori si nu mai mult. Este adevarat ca exista o clauza in procura ce prevede ca: „ ...mandatarul nostru va putea vinde, cui va crede de cuviinta si la pretul cel mai avantajos noua terenurile mai sus descrise”, dar din aceasta nu rezulta ca mandantii ii imputernicesc pe mandant sa vanda o anume proprietate sau pe toate si in ce conditii. Rezulta ca acestia au avut in vedere la facerea procurii sa incheie o alta procura cu caracter special, prin care sa prevada pretul si conditiile vanzarii.
S-a mai aratat ca mandatul este general ori de cate ori mandatarul este imputernicit cu puteri depline sa indeplineasca orice acte folositoare mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru acte de administrare. Drept urmare, in privinta actelor de instrainare, de ipotecare, ca si a altor acte ce depasesc administrarea obisnuita a bunurilor este necesar un mandat special. In acest sens sunt dispozitiile art. 1535 si art. 1536 C.civ. Or, procura invocata ca temei al puterilor conferite mandatarului Conabie Stefan - Serban, nu indeplineste conditiile prevazute in art. 1536 alin. 2 C.civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida antecontractul de vanzare - cumparare si actele incheiate ulterior.
Drept urmare, fiind semnat in temeiul unui mandat general, inapt a valida un act de instrainare, antecontractul de vanzare - cumparare si acte aditionale aduse acestuia, precum si conventia prin care aceste acte au fost rezolutionate, in fapt si acest act juridic numit „conventie” este tot un act aditional la antecontract, sunt lovite de nulitate.
Asadar, daca actul pe care urmeaza sa-l incheie mandatarul este de dispozitie, acesta ii poate incheia numai pe baza unei procuri speciale si nu pe baza unei procuri generale.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 948, art. 1535, art. 1536 C.civ.
Prin sentinta civila nr. 2770/10.11.2009, Judecatoria Cornetu a admis exceptia de necompetenta materiala si a trimis cauza, spre competenta solutionare Tribunalului Bucuresti - Sectia Civila.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila sub nr. 1803/3/2010, la data de 19.01.2010.
La data de 28.04.2010, paratul N.G., a formulat in temeiul art. 115 si urm. C.proc.civ., intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.I., solicitand respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivare, s-a aratat ca prin cererea introductiva, reclamantii au solicitat, in esenta, constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare - cumparare nr. 1575/08.08.2008, a actelor aditionale la acesta nr. 2196/17.11.2008 si nr. 2306/08.12.2008, precum si a conventiei nr. 253/05.03.2009 privind rezolutiunea antecontractului, toate autentificate la BNP I. A., motivand cererea de chemare in judecata prin faptul ca intentia mandantilor - reclamanti, atunci cand au inteles sa dea procura autentificata sub nr. 1569/03.08.2006 la BNP M.C.M., au inteles exclusiv sa dea un mandat de administrare a bunurilor imobile terenuri enumerate in continutul actului si nu un mandat special.
Au mai aratat reclamantii ca in baza procurii generale mandatarul a inteles sa incheie un antecontract de vanzare - cumparare avand ca obiect terenul arabil situat in extravilanul orasului P., jud. Ilfov, tarlaua 76, parcela 777/10, in suprafata de 5.000 mp, cu nr. cadastral 393/1 inscris in CF nr.702 a localitatii P., jud. Ilfov, pretul fiind stabilit la suma de 600.000 Euro, la semnarea promisiunii bilaterale promitentii - vanzatori, prin mandatar, primind un avans de 30.000 Euro iar termenul pentru perfectarea in forma autentica a contractului fiind stabilit cel mai tarziu la 15.11.2008; ca, ulterior, prin acte aditionale succesive, partile, de comun acord, au stabilit date limita de perfectare a actului in forma autentica, fiind inserata si clauza penala in cuantum de 120.000 Euro, de 4 ori avansul primit; ca prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare s-a convenit restituirea sumei reprezentand de 4 ori avansul primit de 30.000 Euro; ca la semnarea tuturor actelor despre care se face vorbire a lipsit consimtamantul valabil exprimat al reclamantilor promitenti - vanzatori, reprezentati de mandatar; ca procura data reprezentantului lor este una generala si nu una speciala, asa cum ar cere legea pentru valabilitatea actelor de instrainare si ca procura acordata este exclusiv pentru administrarea bunurilor - imobile si nu pentru efectuarea de acte de dispozitie.
Paratul a solicitat sa se constate ca procura pe care reclamantii au inteles sa o acorde mandatarului C.S.S. nu este una generala in care este inserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atata vreme cat in cuprinsul acesteia se regaseste inclusiv dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinta” respectivele bunuri.
Or, atata vreme cat vointa mandantilor a fost exprimata in termeni neechivoci, neexistand niciun fel de dubiu cu privire la intentia reala pentru a acorda mandatul (atata vreme cat mandatarul a fost imputernicit inclusiv pentru operatiunea juridica a vanzarii), nu pot fi primite argumentele reclamantilor in sensul ca actele incheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absoluta intrucat consimtamantul nu a fost exprimat in mod valabil.
Astfel cum a rezultat din continutul imputernicirii acordate, mandatarul C.S.S. a fost imputernicit inclusiv „"sa vanda” imobilele care in cadrul aceleiasi procuri au si fost identificate.
Faptul ca procura nu era intitulata expresis verbis ca fiind „speciala” nu prezinta importanta atata vreme cat din continutul acesteia vointa expres declarata a mandantilor a fost inclusiv aceea de instrainare a bunurilor identificate.
A mai aratat ca este indeobste cunoscut faptul ca specializarea mandatului nu trebuie dusa la extrem, acesta fiind cu suficienta special daca indica natura operatiunii juridice si obiectul ei, elemente fara echivoc care se regasesc in procura data de reclamanti si prezentata tertilor achizitori de buna - credinta.
In aceste conditii, a solicitat a se constata ca la momentul perfectarii procurii autentice consimtamantul reclamantilor a fost valabil exprimat, acestia acordand mandatul in cunostinta de cauza si cu dorinta declarata (aceea de a vinde) in cuprinsul acestuia.
Nu in ultimul rand, urmeaza a se constata ca mandanta reclamanta este chiar fiica mandatarului, imprejurare care contureaza in acest fel intentia declarata a partilor si vointa lor reala in ceea ce priveste atat cuprinsul contractului de mandat cat si limitele acestuia.
Prin urmare, prin perfectarea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare mandatarul C.S.S. nu si-a depasit mandatul acordat intrucat, atata vreme cat a avut imputernicire expresa sa vanda in numele mandantilor, a rezultat, fara echivoc, ca i-a reprezentat pe acestia, cu depline puteri, atat la incheierea antecontractului cat si la incheierea celorlalte acte subsecvente.
In plus, chiar mandantii reclamanti au inteles sa ratifice in mod tacit mandatul special acordat, astfel cum rezulta din incheierea de certificare nr. 9965/15.12.2008 care atesta in mod neindoielnic faptul ca reclamantii cunosteau indeaproape atat actele incheiate de mandatar in numele si pe seama lor dar si implicatiile juridice ale acestora.
Astfel, la data de 15.12.2008, reclamantii s-au prezentat in persoana in fata notarului public, infatisand promitentului - cumparator documentatia aferenta imobilului ce urma sa se instraineze, motiv pentru care acestia nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de cuprinsul procurii sau de limitele acesteia, atata vreme cat s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, in virtutea antecontractului incheiat de mandatarul lor.
Mai mult, ratificarea mandatului acordat cat si asumarea obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro s-a realizat de catre reclamanti prin promovarea pe rolul Judecatoriei Cornetu a unei contestatii la executare in cuprinsul careia acestia au aratat in mod explicit ca inteleg sa conteste actul (conventia autentificata sub nr. 253/05.03.2009) incheiat de mandatarul lor exclusiv datorita unei presupuse lipse a discernamantului acestuia si nu motivat de faptul ca nu a fost acordata o procura speciala sau ca imputernicitul a depasit limitele mandatului acordat.
In plus, in cadrul aceluiasi litigiu avand ca obiect contestatie la executare reclamantii au inteles sa promoveze o cerere de suspendare a executarii silite, sustinand ca pretul la care s-a vandut la licitatie imobilul este derizoriu si nu faptul ca prin conventia incheiata de mandatar acestia au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro.
Prin urmare, din nou au ratificat in mod indirect obligatia ai carei debitori au devenit, insusindu-si in acest fel cuprinsul conventiei pe care pe calea prezentei actiuni inteleg sa o conteste.
De asemenea, se poate aprecia ca mandatul acordat pentru incheierea conventiei din data de 05.03.2009 a fost ratificat in mod tacit de catre promitentii - vanzatori (art. 1533 si art. 1546 alin. 2 C.civ.) atata vreme cat notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. s-a facut exclusiv pe numele lor, acestia fiind personal pusi in intarziere ca la data de 05.03.2009 sa se prezinte in fata notarului public si sa restituie suma de 120.000 Euro avand in vedere ca vanzarea nu fusese perfectata la data stabilita din culpa exclusiva a promitentilor - vanzatori.
Ratificarea tacita rezida si in faptul ca, desi notificati personal, promitentii - vanzatori au gasit de cuviinta sa ii mandateze pe C.S.S. sa se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele in raport cu obiectul notificarii.
Asa fiind, lesne se poate observa ca toate actele incheiate de mandatarul C.S.S. sunt opozabile mandatarilor, acestia fiind tinuti a executa intocmai obligatiile inscrise in ele, astfel cum au convenit.
In fine, chiar daca instanta ar aprecia ca mandatul acordat nu este unul special ci unul general, urmeaza sa constate ca mandatarul nu a realizat acte de instrainare cu privire la bunul imobil intrucat a asumat, in numele celor care l-au imputernicit, o obligatie de a face, respectiv aceea de a perfecta in viitor acte autentice avand ca obiect unul dintre imobilele enumerate in procura.
In plus, intentia vadita a partilor atunci cand procura a fost acordata si semnata, a fost evident aceea de instrainare (operatiune de altfel specificata in mandat) a imobilelor intrucat, fiind vorba despre terenuri, este greu de crezut ca vointa declarata a mandantilor a fost aceea de administrare, avand in vedere ca imobilele - terenuri enumerate in actul autentic sunt situate in intravilan, nu au edificate constructii ori plantatii si, prin urmare, nu s-ar pune problema unei „administrari” a acestora prin mandatar, respectiv a culegerii de fructe.
Prin sentinta civila nr. 2058 din 9.02.2011 Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a civila, a admis in parte actiunea formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.I., in contradictoriu cu paratul N.G., a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 si a respins in rest actiunea ca neintemeiata.
Analizand actele si lucrarile dosarului tribunalul a constatat ca actiunea formulata este in parte intemeiata, respectiv doar in ceea ce priveste conventia autentificata de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009.
Astfel, tribunalul a retinut ca prin antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A.; reclamantii prin mandatar C.S.S. in temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M. s-au obligat sa vanda paratului N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat in extravilanul orasului P., jud. Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, in suprafata totala de 5.000 mp., avand numar cadastral 393/1, inscris in CF nr. 702 a localitatii P., jud. Ilfov, in baza incheierii 5595/10.06.2003, emisa de Judecatoria Buftea, cu vecinatatile mentionate in act.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul au stabilit de comun acord cu promitentul - cumparator sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
S-a mentinut faptul ca in cazul in care contractul de vanzare - cumparare nu se va incheia din culpa promitentilor - vanzatori, indiferent de motiv, promitentii - vanzatori, prin mandatar, se obligau sa restituie promitentului - cumparator de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul de comun acord cu promitentul - cumparator au stabilit sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru ca pana la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare incheierii actului. Prin acest act aditional s-a mentinut si clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adica de patru ori avansul primit. Celelalte clauze au ramas neschimbate.
Prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul si N.G., in calitate de promitent - cumparator, in calitate de parti in antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele aditionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, si nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de notar public I.A., convin de comun acord rezolutiunea acestor acte juridice.
Tot prin aceasta conventie s-a stabilit obligatia reclamantilor ca, in solidar, in termen de 30 zile, de la data incheierii prezentei conventii, respectiv, la data de 06.04.2009, sa restituie promitentului - cumparator, N.G., de patru ori avansul achitat la data incheierii antecontractului de vanzare - cumparare, mentionat mai sus, respectiv suma de 120.000 euro, prezentul act fiind titlu executoriu...”.
Dupa cum a rezultat din continutul actelor juridice mai sus mentionate mandatarul C.S.S. a incheiat respectivele acte juridice in temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M.
Analizand cuprinsul acestei procuri tribunalul a constatat ca aceasta nu reprezinta o procura generala in care este inserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atata vreme cat in cuprinsul acesteia se regaseste inserata si mentiunea privind dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinta” respectivele bunuri.
Or, atata vreme cat vointa mandantilor a fost exprimata in termeni neechivoci, neexistand niciun fel de dubiu cu privire la intentia reala pentru a acorda mandatul (atata vreme cat mandatarul a fost imputernicit inclusiv pentru operatiunea juridica a vanzarii), nu pot fi primite argumentele reclamantilor in sensul ca actele incheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absoluta intrucat consimtamantul nu a fost exprimat in mod valabil, in sensul ca procura data era doar una generala.
Faptul ca procura nu este intitulata in mod expres ca fiind „speciala” nu prezinta importanta atata vreme cat din continutul acesteia vointa expres declarata a mandantilor a fost inclusiv aceea de instrainare a bunurilor identificate.
Nu trebuie sa se omita faptul ca in discutie sunt doar actele juridice incheiate in baza procurii, nu si procura respectiva, astfel ca apararile formulate in sensul ca reclamantii au dorit sa dea doar o procura generala nu au relevanta fata de actele juridice pentru care se constata nulitatea. Cu alte cuvinte in lipsa solicitarii constatarii nulitatii procurii, instanta a analizat prezenta actiune considerand ca valabil incheiata respectiva procura, in discutie fiind doar in ce masura aceasta procura permitea incheierea de acte juridice care sa conduca la vanzarea, respectiv rezolutiunea antecontractului incheiat.
De altfel la data de 15.12.2008, reclamantii s-au prezentat in persoana in fata notarului public, infatisand promitentului - cumparator documentatia aferenta imobilului ce urma sa se instraineze, motiv pentru care acestia nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de antecontractul de vanzare atata vreme cat s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, in virtutea antecontractului incheiat de mandatarul lor si mai mult notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. are aceleasi valente juridice.
In consecinta atat timp cat procura in discutie prevedea dreptul mandatarului de a vinde, tribunalul nu a putut retine lipsa consimtamantului la incheierea antecontractului si a actelor aditionale, acesta fiind exprimat prin mandatar care actiona in numele reclamantilor, iar actele juridice au fost incheiate in vederea vanzarii.
Nu aceleasi considerente pot fi retinute in ceea ce priveste conventia de rezolutiune expresia a vinde neputand fi extinsa ca referindu-se si la operatiuni juridice de paralizare a demersului de a vinde.
Faptul ca reclamantii au formulat contestatie la executare prin care reclamantii au inteles sa promoveze si o cerere de suspendare a executarii silite, sustinand ca pretul la care s-a vandut la licitatie imobilul este derizoriu si nu faptul ca prin conventia incheiata de mandatar acestia au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 euro nu reprezinta o ratificare actului acesta reprezentand doar un mijloc juridic de aparare a drepturilor in cadrul unei executari pornite impotriva lor.
De asemenea, nu a putut retine aceasta valoare nici in ceea ce priveste notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. avand in vedere ca acesta face trimitere doar la antecontractul de vanzare cumparare si la actele aditionale care oricum prevedeau obligatia de restituire a de patru ori avansul.
In consecinta cu referire la aceasta conventie tribunalul a retinut lipsa consimtamantului, ceea ce in raport de art. 948 c.civ. atrage nulitatea absoluta a actului respectiv.
Avand in vedere considerentele de mai sus, tribunalul a admis in parte actiunea formulata si a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 si a respins in rest actiunea ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinte, la data de 15.04.2011, a declarat apel paratul N.G., care a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie la data de 01.06.2011.
Prin motivele de apel apelantul - parat arata ca prin sentinta apelata prima instanta a admis in parte actiunea formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.l., a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009 si a respins, in rest, cererea introductiva ca neintemeiata, avand in vedere ca:
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta fondului a retinut, in esenta, ca prin antecontractul de vanzare - cumparare nr. 1575/08.08.2008 reclamantii, prin mandatar C.S.S. in temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006 s-au obligat sa vanda reclamantului un teren arabil situat in extravilanul orasului P. in suprafata de 5000 mp; ca prin actul aditional nr. 2196/17.11.2008 reclamantii, prin acelasi mandatar, au stabilit de comun acord sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica cel mai tarziu la 08.12.2008, mentionandu-se ca in ipoteza neperfectarii actului din culpa reclamantilor, acestia urmand sa restituie paratului de 4 ori avansul de 30.000 euro; ca prin actul aditional nr. 2306/08.12.2008 reclamantii, de comun acord, au stabilit sa incheie, prin mandatar, contractul autentic la 15.12.2008, mentinandu-se clauza cu privire la restituirea de 4 ori a avansului; ca prin conventia nr. 253/05.03.2009 privind rezolutiunea antecontractului, reclamantii prin acelasi mandatar si paratul au convenit rezolutiunea antecontractului modificat prin actele aditionale, stabilindu-se totodata obligatia reclamantilor ca in solidar, in 30 de zile de la incheierea conventiei de rezolutiune, sa restituie paratului de 4 ori avansul achitat; ca mandatarul a incheiat actele mentionate anterior in temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006, procura ce nu este exclusiv una generala, vointa mandantilor fiind inclusiv aceea ca mandatarul, in numele lor, sa si vanda terenul; ca procura a fost analizata de instanta ca fiind valabil incheiata de vreme ce reclamantii nu au invocat si nulitatea acestui act, care sa atraga nulitatea actelor subsecvente; ca reclamantii nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de antecontractul incheiat atata vreme cat s-au prezentat personal in fata notarului pentru perfectarea actului autentic; ca mandatarul a actionat in numele mandantilor, acesta avand imputernicirea de a vinde imobilul, antecontractul si actele aditionale fiind valabil incheiate; ca nu poate fi extins acelasi rationament si cu privire la conventia de rezolutiune atata vreme cat aceasta a presupus un demers juridic menit sa paralizeze vanzarea bunului; ca imprejurarea potrivit careia reclamantii au promovat contestatie la executare in cadrul careia s-au declarat nemultumiti cu privire la pret nu echivaleaza unei acceptari tacite, nefiind vorba despre o ratificare a actului si ca in privinta conventiei de rezolutiune nu poate fi retinut consimtamantul mandantilor cu privire la incheierea sa.
Arata apelantul - parat ca, sentinta primei instante este numai in parte legala si temeinica, instanta fondului in mod nelegal si netemeinic admitand in parte actiunea introductiva si constatand nulitatea conventiei autentificate la BNP l.A. sub nr. 253/05.03.2009.
Avand in vedere cele ce se vor arata in continuare, apelul declarat vizeaza numai aceasta parte din hotarare, apelantul - parat solicita, in baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului si modificarea in parte a hotararii apelate in sensul respingerii in tot a actiunii introductive.
Apreciaza apelantul - parat ca, in mod nelegal si netemeinic instanta fondului a constatat nulitatea conventiei autentificare la BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009, neputandu-se retine lipsa consimtamantului recIamantilor mandanti, in raport cu prevederile art. 948 Cod civil, in sensul ca mandatarul nu ar fi incheiat respectiva conventie cu respectarea limitelor procurii acordate.
Este adevarat ca in continutul imputernicirii nu s-a facut o declaratie expresa in sensul posibilitatii rezolutiunii antecontractului de vanzare - cumparare insa, atata vreme cat acesta putea efectua acte de dispozitie cu privire la bunul imobil proprietatea mandantilor (imprejurare statuata in mod corect de prima instanta) este evident ca, si potrivit principiului simetriei juridice, atata vreme cat mandatarul era imputernicit (in bazal unei procuri perfect valabile) sa vanda bunul, deci si sa perfecteze promisiuni bilaterale de vanzare - cumparare, putea sa si lipseasca de efecte juridice actele incheiate in baza procurii.
In continuare apelantul - parat arata ca, mai mult decat atat, motivarea primei instante este vadit contradictorie intrucat, pe de o parte, a statuat cu privire la valabilitatea antecontractului si a actelor aditionale incheiate (acte in virtutea carora mandantii, prin mandatar, s-au obligat sa restituie suma de 120.000 euro in ipoteza neperfectarii actului din culpa lor) dar a retinut ca respectiva conventie nu este valabila desi, practic, cuprinsul acesteia nu facea altceva decat sa statueze cu privire la aceeasi suma de bani (120.000 Euro) ce se regasea in actele valabile.
Prin urmare, nu poate fi acreditata ideea ca reclamantilor li s-ar fi produs un prejudiciu prin perfectarea conventiei de vreme ce, oricum, acestia datorau de 4 ori avansul (inserat in actele pe care prima instanta le-a analizat ca fiind valabile) intrucat contractul in forma autentica nu s-a mai putut incheia din culpa acestora.
Referitor la sustinerile primei instante in sensul ca, reclamantii nu ar fi ratificat tacit conventia de rezolutiune a antecontractului, nici acestea nu poate fi primita atata vreme cat ratificarea tacita presupune o anumita conduita (in cazul de fata formularea de aparari in cadrul procedurii executionale), neechivoca, din care rezulta acordul unei anumite persoane cu privire la un act sau fapt juridic.
In continuare, apelantul - parat arata ca, este evident faptul ca, de vreme ce reclamantii nu au inteles nici sa conteste conventia in discutie si nici sa formuleze aparari care sa tinda la anularea/nulitatea ei, intimatii si-au insusit cuprinsul acestia in ceea ce priveste consecintele sale juridice, cuantumul clauzei de rezolutiune neprezentand relevanta din acest punct de vedere.
In plus, in mod eronat a sustinut instanta fondului ca neratificand conventia de rezolutiune intimatii nu au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro atata vreme cat acestia erau deja debitorii sumei in discutie, in virtutea efectelor produse de actele aditionale nr. 2196/17.11.2008 si nr. 2306/08.12.2008 autentificare la BNP I.A.
De asemenea, ratificarea tacita a conventiei de rezolutiune - in masura in care s-ar aprecia ca mandatarul nu putea perfecta un atare act in baza procurii infatisate - si, deci, asumarea inca o data a executarii obligatiei de achitare a sumei de 120.000 euro, rezulta si din imprejurarea ca notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. s-a facut exclusiv pe numele reclamantilor, acestia fiind personal pusi in intarziere ca la data de 05.03.2009 sa se prezinte in fata notarului public si sa restituie suma de 120.000 euro avand in vedere ca vanzarea nu fusese perfectata la data stabilita din culpa exclusiva a acestora.
Prin urmare, desi notificati personal, intimatii au gasit de cuviinta sa il mandateze pe mandatarul C.S.S. sa se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele in raport cu obiectul notificarii, imprejurare in care a fost perfectata respectiva conventie a carei nulitate a fost ceruta.
Asa fiind, toate actele incheiate de mandatarul C.S.S. sunt opozabile mandatarilor - intimati, acestia fiind tinuti a executa intocmai obligatiile inscrise in ele, astfel cum au convenit, vointa declarata a mandatarului fiind vointa reclamantilor insisi.
Mai arata apelantul - parat ca, si in acest context, nu pot fi primite argumentele instantei de fond cu privire la notificarea transmisa de executor, motivarea fiind din nou contradictorie, atata vreme cat instanta insasi a retinut obligatia de plata a sumei de 120.000 Euro.
Avand in vedere cele expuse in precedent, solicita apelantul - parat, in baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului si modificarea in parte a hotararii apelate in sensul respingerii in tot a actiunii introductive.
Constatandu-se legal investita si competenta sa solutioneze calea de atac promovata, Curtea, analizand actele si lucrarile dosarului si sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si a dispozitiilor legale aplicabile, a apreciat apelul nefondat pentru urmatoarele considerente:
Examinand continutul procurii acordate de reclamant mandatarului C.S.S., Curtea a constatat ca acesta a fost imputernicit sa administreze dreptul de proprietate al mandantilor asupra unor terenuri, dobandite in baza unui contract de vanzare cumparare, precum si sa instraineze imobilele respective, cui va crede de cuviinta si la pretul cel mai avantajos. In esenta, apelantul sustine ca in temeiul principiului simetriei, din moment ce mandatarului i-a fost conferita prerogativa de instrainare a imobilelor, acesta poate, in baza aceleiasi procuri sa procedeze si la rezolutiunea unei astfel de conventii.
Curtea considera aceste sustineri neintemeiate, pornind de la faptul ca mandatul acordat lui C.S.S. era unul special, acesta fiind imputernicit sa efectueze doar acele acte juridice expres mentionate in procura, cu privire la imobilele enumerate in cuprinsul acesteia. Faptul ca atat incheierea unei promisiuni bilaterale de vanzare cumparare cat si rezolutia unei astfel de conventii se integreaza in categoria actelor de dispozitie nu poate, in opinia instantei, sa conduca la concluzia aplicabilitatii principiului simetriei la care apelantul face referire in motivarea caii de atac promovate. Curtea apreciaza ca nu se poate sustine ca din moment ce mandatarului i s-a conferit prerogative de a vinde, in numele si pe seama mandantilor, imobilele respective, aceasta ar fi avut si posibilitatea sa lipseasca de efecte juridice conventia respectiva. Prerogativele acordate mandatarului nu pot fi supuse unei interpretari extensive, in sensul de a retine ca imputernicirea de a vinde o presupune si pe cea de a revoca conventia incheiata in acest sens.
Necesitatea de supune unei interpretari restrictive clauzele conventiei de mandat, mai ales sub aspectul prerogativelor conferite mandatarului, deriva din raporturile juridice care se stabilesc intre mandant si terti pe de o parte si cele care iau nastere intre mandatar si terti. Ca urmare a actelor incheiate de mandatar, in limitele stricte ale imputernicirii acordate, intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe, ca o consecinta fireasca a faptului ca, in fapt, tertii trateaza cu mandatarul dar, in drept, contracteaza cu mandantul, astfel ca toate efectele legale pasive si active ale actelor incheiate mandatar se rasfrang asupra mandantului. In situatia in care actele sunt incheiate de mandatar cu depasirea limitelor imputernicirii acordate, acestea nu creeaza nicio obligatie pentru mandant, sub rezerva ratificarii (exprese sau tacite). Ratificarea are valoarea juridica a mandatului si produce efecte retroactive intre parti si succesorii lor de la data incheierii actului , iar fata de terti de la data ratificarii. In lipsa ratificarii si in conditiile in care ideea de mandat aparent este exclusa, actele excesive ale mandatarului pot crea obligatii pentru mandant numai in conditiile gestiunii de afaceri ( fiind necesar in acest sens sa fie dovedita utilitatea pentru mandant a actului incheiat si sa nu fi fost interzisa prin contractul de mandat depasirea atributiilor oferite mandatarului. In subsidiar daca, cerintele gestiunii de afaceri nu sunt intrunite cumulativ, se poate obtine obligarea mandantului numai in limita imbogatirii sale.
Facand aplicarea acestor aspecte teoretice la speta de fata, Curtea a concluzionat ca semnarea conventiei de rezolutiune a antecontractului de vanzare cumparare s-a facut cu depasirea limitelor prorogativelor conferite mandatarului, valabilitatea acestei conventii neputand fi dedusa din faptul ca suma de 120 000 euro trebuia, oricum, platita de reclamanti in virtutea actelor aditionale care s-au incheiat la antecontractul de vanzare cumparare. Simplul fapt ca atat in actele aditionale la promisiunea bilaterala de vanzare cumparare cat si in conventia de rezolutiune s-a stipulat aceeasi clauza penala, care statua obligatia mandantilor de a plati aceeasi suma de bani pentru neperfectarea contractului de vanzare cumparare, nu este de natura sa conduca la o alta concluzie.
De asemenea, nu se poate retine nici sustinerile apelantilor referitoare la ratificarea tacita a conventiei de rezolutiune a antecontractului de vanzare cumparare, ratificare dedusa din conduita adoptata de mandanti in cursul procedurii executionale. Faptul ca intimatii reclamanti au uzat de mijloacele de aparare, recunoscute de lege in faza proceduri de executare silita, nu poate fundamenta concluzia ca acestia ar fi ratificat tacit conventia de rezolutiune, in conditiile in care reclamantii din prezenta cauza au facut apararile specifice acestei faze procedurale.
Curtea retine ca, in mod corect, prima instanta a statuat ca, nefiind neratificata conventiei de rezolutiune, reclamantii nu datoreaza suma de 120000 euro in temeiul acestei conventii. Faptul ca prin actele aditionale, a caror valabilitate a fost recunoscuta de prima instanta( acest aspect nefacand obiectul apelului), s-a stipulat aceeasi clauza penala, constand in obligatia reclamantilor, in calitate de promitenti vanzatori, de a plati de 4 ori avansul de 30 000 euro achitat de promitentii cumparatori, pentru neperfectarea contractului de vanzare cumparare, face ca obligatia reclamantilor de a plati suma de 120 000 euro sa subziste insa cu un alt temei juridic.
In egala masura, Curtea considera irelevanta imprejurarea legata de notificarea directa a intimatilor reclamanti pentru data de 05.03.2009, in conditiile in care puterile acordate mandatarului au fost fixate prin procura autentificata la data de 03.08.2006, care nu a fost modificata ulterior, in sensul extinderii prerogativelor conferite, iar reprezentarea reclamantilor intimati la incheierea conventiei de rezolutiune s-a realizat in baza aceleiasi procuri din anul 2006.
Pe cale de consecinta, Curtea apreciaza ca sustinerile apelantilor referitoare la caracterul contradictoriu al motivarii sentintei atacate nu sunt intemeiate.
Pentru toate aceste considerente, fata de prevederile art 296 cod procedura civila, Curtea, apreciind legala si temeinica sentinta apelata, a respins ca nefondata calea de atac cu care a fost sesizata.
Dand eficienta dispozitiilor art 274 cod procedura civila, Curtea urmeaza sa respinga si cererea de acordare a cheltuielilor de judecata solicitata de apelant.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.1803/3/2010 – DECIZIA CIVILA NR.704/A/22.09.2011)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Cornetu sub nr. 4689/1748/2009, reclamantii V.B.F. si V.O.I., au solicitat in contradictoriu cu paratul N.G., ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a actelor juridice reprezentate de antecontract de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A.; act aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A.; act aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A.; conventie privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A.; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin actul juridic procura, autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M., l-au imputernicit pe C.S.S. ca in numele lor si pentru ei sa administreze dreptul de proprietate ce il detin asupra unor terenuri, enumerate in continuare in continutul mandatului. De asemenea, in continutul procurii mai sunt enumerate si alte acte pe care le putea face mandatarul.
Intentia reclamantilor, la data cand au dat acest mandat, a fost aceea de a da un mandat general si nu unul special.
Mandatarul in baza acestei procuri, incheiat la data de 08.08.2008, un antecontract de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A., prin care se obliga in numele lor sa vanda lui N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat in extravilanul orasului P., judetul Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, in suprafata totala de 5.000 mp., avand numar cadastral 393/1, inscris in CF nr. 702 a localitatii P., judetul Ilfov, in baza incheierii 5595/10.06.2003, emisa de Judecatoria Buftea, cu vecinatatile mentionate in act.
S-a mai arata ca pretul vanzarii a fost stabilit la 600.000 euro, respectiv 120 euro/mp., pret din care, promitentii - vanzatori, prin mandatar, au primit cu titlu de avans de la promitentul - cumparator, la data autentificarii, suma de 30.000 euro. Aceasta suma de bani nu a fost prezentata de catre mandatar, reclamantilor.
Tot prin clauzele contractuale s-a stabilit ca vanzarea - cumpararea in forma definitiva sa se efectueze pana la data de 15.11.2008, in caz contrar, promitentii - vanzatori se obligau sa plateasca promitentului - cumparator dublul avansului primit, adica suma de 60.000 euro.
S-a mai arata ca in antecontractul de vanzare - cumparare se prevad si o serie de obligatii ce trebuiau indeplinite pana la momentul facerii contractului de vanzare - cumparare in forma lui finala, obligatii ce nu puteau fi indeplinite de catre mandatar, decat, la randul lor, prin procura speciala.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A., mandatarul a stabilit de comun acord cu promitentul - cumparator sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
In cazul in care contractul de vanzare - cumparare nu se va incheia din culpa promitentilor - vanzatori, indiferent de motiv, promitentii - vanzatori, prin mandatar, se obligau sa restituie promitentului - cumparator de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A., mandatarul de comun acord cu promitentul - cumparator stabilesc sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru ca pana la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare incheierii actului. Prin acest act aditional s-a mentinut si clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adica de patru ori avansul primit. Celelalte clauze raman neschimbate.
S-a mai arata ca prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A., mandatarul reclamantilor, C.S.S. si N.G., in calitate de promitent - cumparator, in calitate de parti in antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele aditionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, si nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de notar public I. A., convin de comun acord rezolutiunea acestor acte juridice.
Tot prin aceasta conventie s-a stabilit ca: „Noi, V.B.F. si V.O.I., prin mandatar, C.S.S., ne obligam, in solidar, ca in termen de 30 zile, de la data incheierii prezentei conventii, respectiv, la data de 06.04.2009, sa restituim promitentului-cumparator, N.G., de patru ori avansul achitat la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, mentionat mai sus, respectiv suma de 120.000 EURO, prezentul act fiind titlu executoriu...”.
Reclamantii au considerat ca actele sus mentionate sunt nule absolut pe motiv ca lipseste cu desavarsire consimtamantul lor la incheierea acestora.
Reclamantii au mai precizat ca in legislatia civila se utilizeaza termenul „conditie” pentru a se desemna componentele actului juridic civil. De exemplu, art. 948 C. civ. dispune: „Conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta; consimtamantul valabil al partii ce se obliga; un obiect determinat; o cauza licita”.
Conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii pentru ca, la facerea actelor, ca actul sa fie valabil, din punct de vedere juridic, trebuie sa indeplineasca conditiile, ce le enumera art. 948 C.civ., in mod cumulativ. Ori, actelor mentionate le lipseste una din conditii, si anume, consimtamantul promitentilor - vanzatori.
Au mai aratat ca din actele pe care le prezentau instantei nu rezulta ca promitentii - vanzatori si-au exprimat consimtamantul in scopul incheierii acestora, mai mult actul si anume procura in baza care s-au semnat acestea nefiind valabila din punct de vedere juridic, aceasta fiind o procura cu caracter general si nu special, asa cum cere legislatia in vigoare, pentru ca actul sa fie valabil.
Cum antecontractul de vanzare - cumparare, prin efectele pe care le produce, intra in categoria actelor de instrainare, in acest sens trebuia ca promitentii - vanzatori sa-si exprime consimtamantul intr-o procura speciala si nu printr-o procura cu caracter general. Mai mult, asa cum a rezultat din continutul procurii, mandatarul nu avea niciun drept de a incheia aceasta succesiune de acte si totodata sa le inrautateasca situatia, prin modificarea, completarea sau stingerea lor.
Procura constituie intr-adevar inscrisul constatator al contractului de mandat. Din punct de vedere intinderii puterilor mandatarului, mandatul este, dupa caz, special sau general. Mandatul este special atunci cand este dat numai pentru indeplinirea unui act juridic anume sau pentru indeplinirea unor astfel de acte precis determinate. In speta, procura cuprinde enumerarea limitativa a puterilor conferite mandatarului. Dupa cum se poate constata procura a fost data numai pentru ca mandatarul sa administreze dreptul de proprietate al promitentilor-vanzatori si nu mai mult. Este adevarat ca exista o clauza in procura ce prevede ca: „ ...mandatarul nostru va putea vinde, cui va crede de cuviinta si la pretul cel mai avantajos noua terenurile mai sus descrise”, dar din aceasta nu rezulta ca mandantii ii imputernicesc pe mandant sa vanda o anume proprietate sau pe toate si in ce conditii. Rezulta ca acestia au avut in vedere la facerea procurii sa incheie o alta procura cu caracter special, prin care sa prevada pretul si conditiile vanzarii.
S-a mai aratat ca mandatul este general ori de cate ori mandatarul este imputernicit cu puteri depline sa indeplineasca orice acte folositoare mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru acte de administrare. Drept urmare, in privinta actelor de instrainare, de ipotecare, ca si a altor acte ce depasesc administrarea obisnuita a bunurilor este necesar un mandat special. In acest sens sunt dispozitiile art. 1535 si art. 1536 C.civ. Or, procura invocata ca temei al puterilor conferite mandatarului Conabie Stefan - Serban, nu indeplineste conditiile prevazute in art. 1536 alin. 2 C.civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida antecontractul de vanzare - cumparare si actele incheiate ulterior.
Drept urmare, fiind semnat in temeiul unui mandat general, inapt a valida un act de instrainare, antecontractul de vanzare - cumparare si acte aditionale aduse acestuia, precum si conventia prin care aceste acte au fost rezolutionate, in fapt si acest act juridic numit „conventie” este tot un act aditional la antecontract, sunt lovite de nulitate.
Asadar, daca actul pe care urmeaza sa-l incheie mandatarul este de dispozitie, acesta ii poate incheia numai pe baza unei procuri speciale si nu pe baza unei procuri generale.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 948, art. 1535, art. 1536 C.civ.
Prin sentinta civila nr. 2770/10.11.2009, Judecatoria Cornetu a admis exceptia de necompetenta materiala si a trimis cauza, spre competenta solutionare Tribunalului Bucuresti - Sectia Civila.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila sub nr. 1803/3/2010, la data de 19.01.2010.
La data de 28.04.2010, paratul N.G., a formulat in temeiul art. 115 si urm. C.proc.civ., intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.I., solicitand respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivare, s-a aratat ca prin cererea introductiva, reclamantii au solicitat, in esenta, constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare - cumparare nr. 1575/08.08.2008, a actelor aditionale la acesta nr. 2196/17.11.2008 si nr. 2306/08.12.2008, precum si a conventiei nr. 253/05.03.2009 privind rezolutiunea antecontractului, toate autentificate la BNP I. A., motivand cererea de chemare in judecata prin faptul ca intentia mandantilor - reclamanti, atunci cand au inteles sa dea procura autentificata sub nr. 1569/03.08.2006 la BNP M.C.M., au inteles exclusiv sa dea un mandat de administrare a bunurilor imobile terenuri enumerate in continutul actului si nu un mandat special.
Au mai aratat reclamantii ca in baza procurii generale mandatarul a inteles sa incheie un antecontract de vanzare - cumparare avand ca obiect terenul arabil situat in extravilanul orasului P., jud. Ilfov, tarlaua 76, parcela 777/10, in suprafata de 5.000 mp, cu nr. cadastral 393/1 inscris in CF nr.702 a localitatii P., jud. Ilfov, pretul fiind stabilit la suma de 600.000 Euro, la semnarea promisiunii bilaterale promitentii - vanzatori, prin mandatar, primind un avans de 30.000 Euro iar termenul pentru perfectarea in forma autentica a contractului fiind stabilit cel mai tarziu la 15.11.2008; ca, ulterior, prin acte aditionale succesive, partile, de comun acord, au stabilit date limita de perfectare a actului in forma autentica, fiind inserata si clauza penala in cuantum de 120.000 Euro, de 4 ori avansul primit; ca prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare s-a convenit restituirea sumei reprezentand de 4 ori avansul primit de 30.000 Euro; ca la semnarea tuturor actelor despre care se face vorbire a lipsit consimtamantul valabil exprimat al reclamantilor promitenti - vanzatori, reprezentati de mandatar; ca procura data reprezentantului lor este una generala si nu una speciala, asa cum ar cere legea pentru valabilitatea actelor de instrainare si ca procura acordata este exclusiv pentru administrarea bunurilor - imobile si nu pentru efectuarea de acte de dispozitie.
Paratul a solicitat sa se constate ca procura pe care reclamantii au inteles sa o acorde mandatarului C.S.S. nu este una generala in care este inserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atata vreme cat in cuprinsul acesteia se regaseste inclusiv dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinta” respectivele bunuri.
Or, atata vreme cat vointa mandantilor a fost exprimata in termeni neechivoci, neexistand niciun fel de dubiu cu privire la intentia reala pentru a acorda mandatul (atata vreme cat mandatarul a fost imputernicit inclusiv pentru operatiunea juridica a vanzarii), nu pot fi primite argumentele reclamantilor in sensul ca actele incheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absoluta intrucat consimtamantul nu a fost exprimat in mod valabil.
Astfel cum a rezultat din continutul imputernicirii acordate, mandatarul C.S.S. a fost imputernicit inclusiv „"sa vanda” imobilele care in cadrul aceleiasi procuri au si fost identificate.
Faptul ca procura nu era intitulata expresis verbis ca fiind „speciala” nu prezinta importanta atata vreme cat din continutul acesteia vointa expres declarata a mandantilor a fost inclusiv aceea de instrainare a bunurilor identificate.
A mai aratat ca este indeobste cunoscut faptul ca specializarea mandatului nu trebuie dusa la extrem, acesta fiind cu suficienta special daca indica natura operatiunii juridice si obiectul ei, elemente fara echivoc care se regasesc in procura data de reclamanti si prezentata tertilor achizitori de buna - credinta.
In aceste conditii, a solicitat a se constata ca la momentul perfectarii procurii autentice consimtamantul reclamantilor a fost valabil exprimat, acestia acordand mandatul in cunostinta de cauza si cu dorinta declarata (aceea de a vinde) in cuprinsul acestuia.
Nu in ultimul rand, urmeaza a se constata ca mandanta reclamanta este chiar fiica mandatarului, imprejurare care contureaza in acest fel intentia declarata a partilor si vointa lor reala in ceea ce priveste atat cuprinsul contractului de mandat cat si limitele acestuia.
Prin urmare, prin perfectarea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare mandatarul C.S.S. nu si-a depasit mandatul acordat intrucat, atata vreme cat a avut imputernicire expresa sa vanda in numele mandantilor, a rezultat, fara echivoc, ca i-a reprezentat pe acestia, cu depline puteri, atat la incheierea antecontractului cat si la incheierea celorlalte acte subsecvente.
In plus, chiar mandantii reclamanti au inteles sa ratifice in mod tacit mandatul special acordat, astfel cum rezulta din incheierea de certificare nr. 9965/15.12.2008 care atesta in mod neindoielnic faptul ca reclamantii cunosteau indeaproape atat actele incheiate de mandatar in numele si pe seama lor dar si implicatiile juridice ale acestora.
Astfel, la data de 15.12.2008, reclamantii s-au prezentat in persoana in fata notarului public, infatisand promitentului - cumparator documentatia aferenta imobilului ce urma sa se instraineze, motiv pentru care acestia nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de cuprinsul procurii sau de limitele acesteia, atata vreme cat s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, in virtutea antecontractului incheiat de mandatarul lor.
Mai mult, ratificarea mandatului acordat cat si asumarea obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro s-a realizat de catre reclamanti prin promovarea pe rolul Judecatoriei Cornetu a unei contestatii la executare in cuprinsul careia acestia au aratat in mod explicit ca inteleg sa conteste actul (conventia autentificata sub nr. 253/05.03.2009) incheiat de mandatarul lor exclusiv datorita unei presupuse lipse a discernamantului acestuia si nu motivat de faptul ca nu a fost acordata o procura speciala sau ca imputernicitul a depasit limitele mandatului acordat.
In plus, in cadrul aceluiasi litigiu avand ca obiect contestatie la executare reclamantii au inteles sa promoveze o cerere de suspendare a executarii silite, sustinand ca pretul la care s-a vandut la licitatie imobilul este derizoriu si nu faptul ca prin conventia incheiata de mandatar acestia au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro.
Prin urmare, din nou au ratificat in mod indirect obligatia ai carei debitori au devenit, insusindu-si in acest fel cuprinsul conventiei pe care pe calea prezentei actiuni inteleg sa o conteste.
De asemenea, se poate aprecia ca mandatul acordat pentru incheierea conventiei din data de 05.03.2009 a fost ratificat in mod tacit de catre promitentii - vanzatori (art. 1533 si art. 1546 alin. 2 C.civ.) atata vreme cat notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. s-a facut exclusiv pe numele lor, acestia fiind personal pusi in intarziere ca la data de 05.03.2009 sa se prezinte in fata notarului public si sa restituie suma de 120.000 Euro avand in vedere ca vanzarea nu fusese perfectata la data stabilita din culpa exclusiva a promitentilor - vanzatori.
Ratificarea tacita rezida si in faptul ca, desi notificati personal, promitentii - vanzatori au gasit de cuviinta sa ii mandateze pe C.S.S. sa se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele in raport cu obiectul notificarii.
Asa fiind, lesne se poate observa ca toate actele incheiate de mandatarul C.S.S. sunt opozabile mandatarilor, acestia fiind tinuti a executa intocmai obligatiile inscrise in ele, astfel cum au convenit.
In fine, chiar daca instanta ar aprecia ca mandatul acordat nu este unul special ci unul general, urmeaza sa constate ca mandatarul nu a realizat acte de instrainare cu privire la bunul imobil intrucat a asumat, in numele celor care l-au imputernicit, o obligatie de a face, respectiv aceea de a perfecta in viitor acte autentice avand ca obiect unul dintre imobilele enumerate in procura.
In plus, intentia vadita a partilor atunci cand procura a fost acordata si semnata, a fost evident aceea de instrainare (operatiune de altfel specificata in mandat) a imobilelor intrucat, fiind vorba despre terenuri, este greu de crezut ca vointa declarata a mandantilor a fost aceea de administrare, avand in vedere ca imobilele - terenuri enumerate in actul autentic sunt situate in intravilan, nu au edificate constructii ori plantatii si, prin urmare, nu s-ar pune problema unei „administrari” a acestora prin mandatar, respectiv a culegerii de fructe.
Prin sentinta civila nr. 2058 din 9.02.2011 Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a civila, a admis in parte actiunea formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.I., in contradictoriu cu paratul N.G., a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 si a respins in rest actiunea ca neintemeiata.
Analizand actele si lucrarile dosarului tribunalul a constatat ca actiunea formulata este in parte intemeiata, respectiv doar in ceea ce priveste conventia autentificata de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009.
Astfel, tribunalul a retinut ca prin antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de catre B.N.P. I.A.; reclamantii prin mandatar C.S.S. in temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M. s-au obligat sa vanda paratului N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat in extravilanul orasului P., jud. Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, in suprafata totala de 5.000 mp., avand numar cadastral 393/1, inscris in CF nr. 702 a localitatii P., jud. Ilfov, in baza incheierii 5595/10.06.2003, emisa de Judecatoria Buftea, cu vecinatatile mentionate in act.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul au stabilit de comun acord cu promitentul - cumparator sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
S-a mentinut faptul ca in cazul in care contractul de vanzare - cumparare nu se va incheia din culpa promitentilor - vanzatori, indiferent de motiv, promitentii - vanzatori, prin mandatar, se obligau sa restituie promitentului - cumparator de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul de comun acord cu promitentul - cumparator au stabilit sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru ca pana la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare incheierii actului. Prin acest act aditional s-a mentinut si clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adica de patru ori avansul primit. Celelalte clauze au ramas neschimbate.
Prin conventia privind rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, autentificata sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de catre B.N.P. I.A., reclamantii prin acelasi mandatarul si N.G., in calitate de promitent - cumparator, in calitate de parti in antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele aditionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, si nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de notar public I.A., convin de comun acord rezolutiunea acestor acte juridice.
Tot prin aceasta conventie s-a stabilit obligatia reclamantilor ca, in solidar, in termen de 30 zile, de la data incheierii prezentei conventii, respectiv, la data de 06.04.2009, sa restituie promitentului - cumparator, N.G., de patru ori avansul achitat la data incheierii antecontractului de vanzare - cumparare, mentionat mai sus, respectiv suma de 120.000 euro, prezentul act fiind titlu executoriu...”.
Dupa cum a rezultat din continutul actelor juridice mai sus mentionate mandatarul C.S.S. a incheiat respectivele acte juridice in temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de catre B.N.P. M.C.M.
Analizand cuprinsul acestei procuri tribunalul a constatat ca aceasta nu reprezinta o procura generala in care este inserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atata vreme cat in cuprinsul acesteia se regaseste inserata si mentiunea privind dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinta” respectivele bunuri.
Or, atata vreme cat vointa mandantilor a fost exprimata in termeni neechivoci, neexistand niciun fel de dubiu cu privire la intentia reala pentru a acorda mandatul (atata vreme cat mandatarul a fost imputernicit inclusiv pentru operatiunea juridica a vanzarii), nu pot fi primite argumentele reclamantilor in sensul ca actele incheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absoluta intrucat consimtamantul nu a fost exprimat in mod valabil, in sensul ca procura data era doar una generala.
Faptul ca procura nu este intitulata in mod expres ca fiind „speciala” nu prezinta importanta atata vreme cat din continutul acesteia vointa expres declarata a mandantilor a fost inclusiv aceea de instrainare a bunurilor identificate.
Nu trebuie sa se omita faptul ca in discutie sunt doar actele juridice incheiate in baza procurii, nu si procura respectiva, astfel ca apararile formulate in sensul ca reclamantii au dorit sa dea doar o procura generala nu au relevanta fata de actele juridice pentru care se constata nulitatea. Cu alte cuvinte in lipsa solicitarii constatarii nulitatii procurii, instanta a analizat prezenta actiune considerand ca valabil incheiata respectiva procura, in discutie fiind doar in ce masura aceasta procura permitea incheierea de acte juridice care sa conduca la vanzarea, respectiv rezolutiunea antecontractului incheiat.
De altfel la data de 15.12.2008, reclamantii s-au prezentat in persoana in fata notarului public, infatisand promitentului - cumparator documentatia aferenta imobilului ce urma sa se instraineze, motiv pentru care acestia nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de antecontractul de vanzare atata vreme cat s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, in virtutea antecontractului incheiat de mandatarul lor si mai mult notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. are aceleasi valente juridice.
In consecinta atat timp cat procura in discutie prevedea dreptul mandatarului de a vinde, tribunalul nu a putut retine lipsa consimtamantului la incheierea antecontractului si a actelor aditionale, acesta fiind exprimat prin mandatar care actiona in numele reclamantilor, iar actele juridice au fost incheiate in vederea vanzarii.
Nu aceleasi considerente pot fi retinute in ceea ce priveste conventia de rezolutiune expresia a vinde neputand fi extinsa ca referindu-se si la operatiuni juridice de paralizare a demersului de a vinde.
Faptul ca reclamantii au formulat contestatie la executare prin care reclamantii au inteles sa promoveze si o cerere de suspendare a executarii silite, sustinand ca pretul la care s-a vandut la licitatie imobilul este derizoriu si nu faptul ca prin conventia incheiata de mandatar acestia au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 euro nu reprezinta o ratificare actului acesta reprezentand doar un mijloc juridic de aparare a drepturilor in cadrul unei executari pornite impotriva lor.
De asemenea, nu a putut retine aceasta valoare nici in ceea ce priveste notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. avand in vedere ca acesta face trimitere doar la antecontractul de vanzare cumparare si la actele aditionale care oricum prevedeau obligatia de restituire a de patru ori avansul.
In consecinta cu referire la aceasta conventie tribunalul a retinut lipsa consimtamantului, ceea ce in raport de art. 948 c.civ. atrage nulitatea absoluta a actului respectiv.
Avand in vedere considerentele de mai sus, tribunalul a admis in parte actiunea formulata si a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 si a respins in rest actiunea ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinte, la data de 15.04.2011, a declarat apel paratul N.G., care a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie la data de 01.06.2011.
Prin motivele de apel apelantul - parat arata ca prin sentinta apelata prima instanta a admis in parte actiunea formulata de reclamantii V.B.F. si V.O.l., a constatat nulitatea conventiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009 si a respins, in rest, cererea introductiva ca neintemeiata, avand in vedere ca:
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta fondului a retinut, in esenta, ca prin antecontractul de vanzare - cumparare nr. 1575/08.08.2008 reclamantii, prin mandatar C.S.S. in temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006 s-au obligat sa vanda reclamantului un teren arabil situat in extravilanul orasului P. in suprafata de 5000 mp; ca prin actul aditional nr. 2196/17.11.2008 reclamantii, prin acelasi mandatar, au stabilit de comun acord sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica cel mai tarziu la 08.12.2008, mentionandu-se ca in ipoteza neperfectarii actului din culpa reclamantilor, acestia urmand sa restituie paratului de 4 ori avansul de 30.000 euro; ca prin actul aditional nr. 2306/08.12.2008 reclamantii, de comun acord, au stabilit sa incheie, prin mandatar, contractul autentic la 15.12.2008, mentinandu-se clauza cu privire la restituirea de 4 ori a avansului; ca prin conventia nr. 253/05.03.2009 privind rezolutiunea antecontractului, reclamantii prin acelasi mandatar si paratul au convenit rezolutiunea antecontractului modificat prin actele aditionale, stabilindu-se totodata obligatia reclamantilor ca in solidar, in 30 de zile de la incheierea conventiei de rezolutiune, sa restituie paratului de 4 ori avansul achitat; ca mandatarul a incheiat actele mentionate anterior in temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006, procura ce nu este exclusiv una generala, vointa mandantilor fiind inclusiv aceea ca mandatarul, in numele lor, sa si vanda terenul; ca procura a fost analizata de instanta ca fiind valabil incheiata de vreme ce reclamantii nu au invocat si nulitatea acestui act, care sa atraga nulitatea actelor subsecvente; ca reclamantii nu pot sustine ca nu ar fi avut cunostinta de antecontractul incheiat atata vreme cat s-au prezentat personal in fata notarului pentru perfectarea actului autentic; ca mandatarul a actionat in numele mandantilor, acesta avand imputernicirea de a vinde imobilul, antecontractul si actele aditionale fiind valabil incheiate; ca nu poate fi extins acelasi rationament si cu privire la conventia de rezolutiune atata vreme cat aceasta a presupus un demers juridic menit sa paralizeze vanzarea bunului; ca imprejurarea potrivit careia reclamantii au promovat contestatie la executare in cadrul careia s-au declarat nemultumiti cu privire la pret nu echivaleaza unei acceptari tacite, nefiind vorba despre o ratificare a actului si ca in privinta conventiei de rezolutiune nu poate fi retinut consimtamantul mandantilor cu privire la incheierea sa.
Arata apelantul - parat ca, sentinta primei instante este numai in parte legala si temeinica, instanta fondului in mod nelegal si netemeinic admitand in parte actiunea introductiva si constatand nulitatea conventiei autentificate la BNP l.A. sub nr. 253/05.03.2009.
Avand in vedere cele ce se vor arata in continuare, apelul declarat vizeaza numai aceasta parte din hotarare, apelantul - parat solicita, in baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului si modificarea in parte a hotararii apelate in sensul respingerii in tot a actiunii introductive.
Apreciaza apelantul - parat ca, in mod nelegal si netemeinic instanta fondului a constatat nulitatea conventiei autentificare la BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009, neputandu-se retine lipsa consimtamantului recIamantilor mandanti, in raport cu prevederile art. 948 Cod civil, in sensul ca mandatarul nu ar fi incheiat respectiva conventie cu respectarea limitelor procurii acordate.
Este adevarat ca in continutul imputernicirii nu s-a facut o declaratie expresa in sensul posibilitatii rezolutiunii antecontractului de vanzare - cumparare insa, atata vreme cat acesta putea efectua acte de dispozitie cu privire la bunul imobil proprietatea mandantilor (imprejurare statuata in mod corect de prima instanta) este evident ca, si potrivit principiului simetriei juridice, atata vreme cat mandatarul era imputernicit (in bazal unei procuri perfect valabile) sa vanda bunul, deci si sa perfecteze promisiuni bilaterale de vanzare - cumparare, putea sa si lipseasca de efecte juridice actele incheiate in baza procurii.
In continuare apelantul - parat arata ca, mai mult decat atat, motivarea primei instante este vadit contradictorie intrucat, pe de o parte, a statuat cu privire la valabilitatea antecontractului si a actelor aditionale incheiate (acte in virtutea carora mandantii, prin mandatar, s-au obligat sa restituie suma de 120.000 euro in ipoteza neperfectarii actului din culpa lor) dar a retinut ca respectiva conventie nu este valabila desi, practic, cuprinsul acesteia nu facea altceva decat sa statueze cu privire la aceeasi suma de bani (120.000 Euro) ce se regasea in actele valabile.
Prin urmare, nu poate fi acreditata ideea ca reclamantilor li s-ar fi produs un prejudiciu prin perfectarea conventiei de vreme ce, oricum, acestia datorau de 4 ori avansul (inserat in actele pe care prima instanta le-a analizat ca fiind valabile) intrucat contractul in forma autentica nu s-a mai putut incheia din culpa acestora.
Referitor la sustinerile primei instante in sensul ca, reclamantii nu ar fi ratificat tacit conventia de rezolutiune a antecontractului, nici acestea nu poate fi primita atata vreme cat ratificarea tacita presupune o anumita conduita (in cazul de fata formularea de aparari in cadrul procedurii executionale), neechivoca, din care rezulta acordul unei anumite persoane cu privire la un act sau fapt juridic.
In continuare, apelantul - parat arata ca, este evident faptul ca, de vreme ce reclamantii nu au inteles nici sa conteste conventia in discutie si nici sa formuleze aparari care sa tinda la anularea/nulitatea ei, intimatii si-au insusit cuprinsul acestia in ceea ce priveste consecintele sale juridice, cuantumul clauzei de rezolutiune neprezentand relevanta din acest punct de vedere.
In plus, in mod eronat a sustinut instanta fondului ca neratificand conventia de rezolutiune intimatii nu au devenit debitorii obligatiei de plata a sumei de 120.000 Euro atata vreme cat acestia erau deja debitorii sumei in discutie, in virtutea efectelor produse de actele aditionale nr. 2196/17.11.2008 si nr. 2306/08.12.2008 autentificare la BNP I.A.
De asemenea, ratificarea tacita a conventiei de rezolutiune - in masura in care s-ar aprecia ca mandatarul nu putea perfecta un atare act in baza procurii infatisate - si, deci, asumarea inca o data a executarii obligatiei de achitare a sumei de 120.000 euro, rezulta si din imprejurarea ca notificarea nr. 73/23.02.2009 inregistrata la BEJ P.C.G. s-a facut exclusiv pe numele reclamantilor, acestia fiind personal pusi in intarziere ca la data de 05.03.2009 sa se prezinte in fata notarului public si sa restituie suma de 120.000 euro avand in vedere ca vanzarea nu fusese perfectata la data stabilita din culpa exclusiva a acestora.
Prin urmare, desi notificati personal, intimatii au gasit de cuviinta sa il mandateze pe mandatarul C.S.S. sa se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele in raport cu obiectul notificarii, imprejurare in care a fost perfectata respectiva conventie a carei nulitate a fost ceruta.
Asa fiind, toate actele incheiate de mandatarul C.S.S. sunt opozabile mandatarilor - intimati, acestia fiind tinuti a executa intocmai obligatiile inscrise in ele, astfel cum au convenit, vointa declarata a mandatarului fiind vointa reclamantilor insisi.
Mai arata apelantul - parat ca, si in acest context, nu pot fi primite argumentele instantei de fond cu privire la notificarea transmisa de executor, motivarea fiind din nou contradictorie, atata vreme cat instanta insasi a retinut obligatia de plata a sumei de 120.000 Euro.
Avand in vedere cele expuse in precedent, solicita apelantul - parat, in baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului si modificarea in parte a hotararii apelate in sensul respingerii in tot a actiunii introductive.
Constatandu-se legal investita si competenta sa solutioneze calea de atac promovata, Curtea, analizand actele si lucrarile dosarului si sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si a dispozitiilor legale aplicabile, a apreciat apelul nefondat pentru urmatoarele considerente:
Examinand continutul procurii acordate de reclamant mandatarului C.S.S., Curtea a constatat ca acesta a fost imputernicit sa administreze dreptul de proprietate al mandantilor asupra unor terenuri, dobandite in baza unui contract de vanzare cumparare, precum si sa instraineze imobilele respective, cui va crede de cuviinta si la pretul cel mai avantajos. In esenta, apelantul sustine ca in temeiul principiului simetriei, din moment ce mandatarului i-a fost conferita prerogativa de instrainare a imobilelor, acesta poate, in baza aceleiasi procuri sa procedeze si la rezolutiunea unei astfel de conventii.
Curtea considera aceste sustineri neintemeiate, pornind de la faptul ca mandatul acordat lui C.S.S. era unul special, acesta fiind imputernicit sa efectueze doar acele acte juridice expres mentionate in procura, cu privire la imobilele enumerate in cuprinsul acesteia. Faptul ca atat incheierea unei promisiuni bilaterale de vanzare cumparare cat si rezolutia unei astfel de conventii se integreaza in categoria actelor de dispozitie nu poate, in opinia instantei, sa conduca la concluzia aplicabilitatii principiului simetriei la care apelantul face referire in motivarea caii de atac promovate. Curtea apreciaza ca nu se poate sustine ca din moment ce mandatarului i s-a conferit prerogative de a vinde, in numele si pe seama mandantilor, imobilele respective, aceasta ar fi avut si posibilitatea sa lipseasca de efecte juridice conventia respectiva. Prerogativele acordate mandatarului nu pot fi supuse unei interpretari extensive, in sensul de a retine ca imputernicirea de a vinde o presupune si pe cea de a revoca conventia incheiata in acest sens.
Necesitatea de supune unei interpretari restrictive clauzele conventiei de mandat, mai ales sub aspectul prerogativelor conferite mandatarului, deriva din raporturile juridice care se stabilesc intre mandant si terti pe de o parte si cele care iau nastere intre mandatar si terti. Ca urmare a actelor incheiate de mandatar, in limitele stricte ale imputernicirii acordate, intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe, ca o consecinta fireasca a faptului ca, in fapt, tertii trateaza cu mandatarul dar, in drept, contracteaza cu mandantul, astfel ca toate efectele legale pasive si active ale actelor incheiate mandatar se rasfrang asupra mandantului. In situatia in care actele sunt incheiate de mandatar cu depasirea limitelor imputernicirii acordate, acestea nu creeaza nicio obligatie pentru mandant, sub rezerva ratificarii (exprese sau tacite). Ratificarea are valoarea juridica a mandatului si produce efecte retroactive intre parti si succesorii lor de la data incheierii actului , iar fata de terti de la data ratificarii. In lipsa ratificarii si in conditiile in care ideea de mandat aparent este exclusa, actele excesive ale mandatarului pot crea obligatii pentru mandant numai in conditiile gestiunii de afaceri ( fiind necesar in acest sens sa fie dovedita utilitatea pentru mandant a actului incheiat si sa nu fi fost interzisa prin contractul de mandat depasirea atributiilor oferite mandatarului. In subsidiar daca, cerintele gestiunii de afaceri nu sunt intrunite cumulativ, se poate obtine obligarea mandantului numai in limita imbogatirii sale.
Facand aplicarea acestor aspecte teoretice la speta de fata, Curtea a concluzionat ca semnarea conventiei de rezolutiune a antecontractului de vanzare cumparare s-a facut cu depasirea limitelor prorogativelor conferite mandatarului, valabilitatea acestei conventii neputand fi dedusa din faptul ca suma de 120 000 euro trebuia, oricum, platita de reclamanti in virtutea actelor aditionale care s-au incheiat la antecontractul de vanzare cumparare. Simplul fapt ca atat in actele aditionale la promisiunea bilaterala de vanzare cumparare cat si in conventia de rezolutiune s-a stipulat aceeasi clauza penala, care statua obligatia mandantilor de a plati aceeasi suma de bani pentru neperfectarea contractului de vanzare cumparare, nu este de natura sa conduca la o alta concluzie.
De asemenea, nu se poate retine nici sustinerile apelantilor referitoare la ratificarea tacita a conventiei de rezolutiune a antecontractului de vanzare cumparare, ratificare dedusa din conduita adoptata de mandanti in cursul procedurii executionale. Faptul ca intimatii reclamanti au uzat de mijloacele de aparare, recunoscute de lege in faza proceduri de executare silita, nu poate fundamenta concluzia ca acestia ar fi ratificat tacit conventia de rezolutiune, in conditiile in care reclamantii din prezenta cauza au facut apararile specifice acestei faze procedurale.
Curtea retine ca, in mod corect, prima instanta a statuat ca, nefiind neratificata conventiei de rezolutiune, reclamantii nu datoreaza suma de 120000 euro in temeiul acestei conventii. Faptul ca prin actele aditionale, a caror valabilitate a fost recunoscuta de prima instanta( acest aspect nefacand obiectul apelului), s-a stipulat aceeasi clauza penala, constand in obligatia reclamantilor, in calitate de promitenti vanzatori, de a plati de 4 ori avansul de 30 000 euro achitat de promitentii cumparatori, pentru neperfectarea contractului de vanzare cumparare, face ca obligatia reclamantilor de a plati suma de 120 000 euro sa subziste insa cu un alt temei juridic.
In egala masura, Curtea considera irelevanta imprejurarea legata de notificarea directa a intimatilor reclamanti pentru data de 05.03.2009, in conditiile in care puterile acordate mandatarului au fost fixate prin procura autentificata la data de 03.08.2006, care nu a fost modificata ulterior, in sensul extinderii prerogativelor conferite, iar reprezentarea reclamantilor intimati la incheierea conventiei de rezolutiune s-a realizat in baza aceleiasi procuri din anul 2006.
Pe cale de consecinta, Curtea apreciaza ca sustinerile apelantilor referitoare la caracterul contradictoriu al motivarii sentintei atacate nu sunt intemeiate.
Pentru toate aceste considerente, fata de prevederile art 296 cod procedura civila, Curtea, apreciind legala si temeinica sentinta apelata, a respins ca nefondata calea de atac cu care a fost sesizata.
Dand eficienta dispozitiilor art 274 cod procedura civila, Curtea urmeaza sa respinga si cererea de acordare a cheltuielilor de judecata solicitata de apelant.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Mandat, mandatari
Emiterea a doua mandate de executare pentru aceeasi pedeapsa; existenta a doua hotarari definitive de condamnare ce nu se pot concilia; calea legala de rezolvare a situatiei. - Decizie nr. 702 din data de 13.11.2008Rejudecarea cauzei la cererea inculpatului extradat. - Decizie nr. 218 din data de 20.03.2009
Prescriptia executarii pedepsei principale a inchisorii. Cauze de intrerupere. Emitere mandat european de arestare. - Decizie nr. 8 din data de 07.01.2010
Legea nr. 571/2003, art. 140 alin. (2) lit. f), art. 141 alin. (2) lit. e) - Decizie nr. 3496 din data de 20.09.2017
Domeniu. Drept administrativ Obligare emitere act administrativ - Decizie nr. 3302 din data de 11.09.2017
Prin obligatia autoritatii publice de a comunica informatiile de interes public solicitate nu se intelege obligatia acesteia de a evalua probleme de drept sau de fapt, ci doar de a comunica date privind activitatea desfasurata. - Decizie nr. 3255 din data de 07.09.2017
O oferta neconforma sau inacceptabila nu poate ocupa un anume loc in cadrul clasamentului efectuat de comisia de elaborare ulterior deschiderii ofertelor deoarece nu este o oferta apta a asigura executarea contractului ce ar urma a fi incheiat. - Decizie nr. 3145 din data de 10.08.2017
Domeniu. Drept administrativ Litigiu privind achizitiile publice - Decizie nr. 3138 din data de 27.07.2017
Domeniu. Drept administrativ Litigiu privind achizitiile publice - Decizie nr. 3130 din data de 21.07.2017
Contencios administrativ. Conflict de competen?a, instan?a competenta sa solu?ioneze o cerere formulata de un magistrat, avand ca obiect obligarea paratilor la stabilirea unor drepturi salariale ?i plata acestor drepturi - Decizie nr. 1187 din data de 04.04.2017
Contencios administrativ, func?ionar public; Legea nr. 188/1999, Legea nr.554/2004, H.G. nr. l 185/2014, Ordinul MADR nr.321/06.02.2015, Ordinul MADR nr. 397/18.02.2015 - Decizie nr. 501 din data de 08.02.2017
Contencios administrativ ?i fiscal; art. 348 C.fisc. coroborat cu pct. 8 alin. (39) lit. b) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227 /2015 privind noul C.fisc., referitoare la reducerea cu 75 % a garantiei dispuse a fi constituita pentru antre - Decizie nr. 197 din data de 27.01.2017
Condi?iile prevazute de art. 214 alin. (1) lit. a) din O.G. nr. 92/2003 pentru suspendarea contesta?iei administrative, justificarea conditionalita?ii ca infractiunile sesizate sa aiba o inraurire hotaratoare asupra solutiei ce urmeaza sa fie data in proc - Decizie nr. 196 din data de 27.09.2017
Societati. Constatarea legalitatii fuziunii. Necesitatea formei autentice a hotararii de aprobare a fuziunii prin absorbtie, in cazul terenurilor. - Decizie nr. 703A din data de 10.04.2017
Procedura de insolventa. Cesionarea creantei unui creditor. Nedobandirea calitatii de membru al comitetului creditorilor de catre creditorul cesionar. - Decizie nr. 871A din data de 10.05.2017
Cererea de obligare a Fondului de Garantare a Asiguratilor la despagubiri ca urmare a producerii unor riscuri acoperite de asigurarea RCA. Procedura speciala de reglementare a legii. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 863A din data de 18.05.2017
Procedura de insolventa. Deschiderea procedurii generale. Cererea debitorului formulata in lipsa unei hotarari a asociatilor. - Decizie nr. 839A din data de 08.05.2017
Procedura de insolventa. Denuntarea contractelor in derulare de catre administratorul judiciar. Notificarea denun?arii. Termen de prescriptie. - Decizie nr. 805A din data de 27.04.2017
Litigiu de munca. Suspendare contract individual de munca. Aplicabilitatea Deciziei Curtii Constitutionale nr. 279/2015. Natura juridica a drepturilor banesti aferente perioadei in care contractul individual de munca a fost suspendat. - Decizie nr. 1804 din data de 22.03.2017
Litigiu de munca. Incetare detasare. Inexistenta obligatiei de informare a angajatorului. - Decizie nr. 3175 din data de 24.05.2017