Judecatoria Medias
Sentinta civil nr.486/25.02.2009
Domeniu asociat - granituire


Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Medias in data de 16.10.2008 reclamanta M.C.a chemat in judecata pe paratii F.A. si F.I. solicitand instantei sa  stabileasca  linia de granita ce desparte imobilul proprietatea sa, situat in M. str. B.r nr.15 jud. Sibiu, inscris in C.F. X Medias, nr. cadastral 3844/44/2 reprezentand loc de casa, cu casa din caramida si imobilul proprietatea paratilor situat in M., str. B. nr.17 jud. Sibiu, pe un aliniament situat la 30 cm. de zidul casei reclamantei din strada si pana in spatele gradinii; obligarea paratilor sa lase in deplina proprietate si posesie suprafata de       6 mp. ( 30 cm latime pe 20 m lungime) situata intre linia de granita si zidul casei reclamantei, care se afla in prezent in folosinta paratilor si intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra acesteia in favoarea reclamantei; obligarea paratilor la dezafectarea zidului din caramida construit la strada, intre cele 2 imobile, fara acordul reclamantei si refacerea   gardului din  sarma ce despartea cele doua imobile, obligarea paratilor la demontarea  contorului de gaz montat pe zidul despartitor dintre imobile si remontarea acestuia in curtea interioara a acestora, cu obligarea paratilor la plata   cheltuielilor  de judecata.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca imobilul care face obiectul prezentului litigiu a fost dobandit  de catre aceasta  in anul 1998 in baza unui contract de vanzare-cumparare. La data cumpararii imobilului, in spatele  casei  exista un gard despartitor din sarma, amplasat la o distanta de 30 cm. de zidul casei sale, delimitand astfel cele doua proprietati. Ulterior, paratii au desfiintat, fara acordul sau acest gard despartitor si au construit un zid din caramida, la fatada celor doua case, blocandu-i accesul in spatele imobilului sau. Arata ca intre cele doua imobile exista o suprafata de aproximativ 60 cm latime, pe o lungime de 20 m , gardul de sarma fiind amplasat de vechiul proprietar la jumatatea distantei, delimitand astfel cele 2 proprietati, linia de granita fiind astfel stabilita prin acordul fostilor proprietari de imobile. Semnele de hotar in privinta carora se face dovada ca au fost stabilite prin conventia partilor sunt prezumate  a corespunde liniei de granita, a fi hotarul real.
De asemenea, reclamanta a aratat ca in luna septembrie 2008 a observat, cu ocazia renovarii imobilului ca paratii au montat un contor de gaz pe peretele ce desparte cele doua proprietati, existand riscul unei explozii.
Prin completarea de actiune ( fila 18) reclamanta a solicitat obligarea paratilor la demontarea cablului electric si desfiintarea scarii metalice  montate pe peretele proprietatea sa si efectuarea tuturor reparatiilor necesare pentru aducerea peretelui in starea initiala.
In motivarea acestei completari reclamanta a aratat ca din anul 2002 a observat pe peretele din bucatarie niste infiltratii de apa, dar nu si-a putut da seama de unde provin, deoarece paratii  nu i-au permis accesul in spatele casei. Abia in toamna anului 2008 a observat scara metalica, atunci cand a izolat casa in exterior si si-a dat seama ca infiltratiile  se datoreaza scurgerii apelor pluviale de pe copertina paratilor montata pe peretele exterior. De asemenea, a aratat ca scara metalica permite paratilor sa vada in interiorul baii reclamantei, incalcandu-i dreptul la intimitate.
La termenul din 4.02.20009 ( fila 45), reclamanta a inteles sa renunte la judecata  fata de paratii citati si sa formuleze actiunea in contradictoriu  cu proprietarul tabular al imobilului invecinat, Flora Iuliu junior.  Cererea a fost admisa in instanta, iar in cauza a fost introdus titularul dreptului, conform dispozitiilor art. 66 C.p.civila.
Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Medias in data de 29.10.2008 sub nr. de inregistrare 2913/257/2008, reclamantii F.I. senior si F. I. junior au solicitat instantei in contradictoriu cu parata M.C.  sa dispuna  obligarea acesteia la  eliminarea  streasinii  mansardei nou edificate prin adaugire la casa veche, ce depaseste hotarul ce desparte proprietatea lor de proprietatea paratei, obligarea la montarea acoperisului pe acea parte cu o panta de scurgere a apelor spre curtea paratei, asa cum a fost anterior constructiei mansardei, pe toata lungimea constructiei proprietatea ei inspre partea reclamantilor, obligarea paratei la demolarea scocului ce strapunge podul casei proprietatea acestora, iar in cazul refuzului paratei de a efectua lucrarile respective, sa fie autorizati reclamantii sa le efectueze pe cheltuiala paratei. De asemenea reclamantii au mai solicitat instantei sa dispuna  obligarea paratei  sa monteze pe acoperisul casei sale, inspre proprietatea acestora parazapezi, astfel incat sa opreasca caderea zapezii pe casa si implicit pe terenul lor,  sa repare deteriorarile suferite de zidul casei proprietatea reclamantilor dinspre proprietatea ei,  datorate faptei ilicite a acesteia, iar in cazul in care aceasta refuza, sa fie autorizati reclamantii sa efectueze aceste lucrari pe cheltuiala paratei, precum  si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii  reclamantii au aratat ca inainte ca parata  sa  mansardeze casa veche, acoperisul si streasina  casei proprietatea paratei inspre  proprietatea reclamantilor , erau astfel construite incat apa de ploaie si zapezile sa se scurga pe terenul proprietatea ei sau in strada, si nicidecum pe fondul proprietatea reclamantilor.
De asemenea, inainte de  construirea mansardei, acoperisul casei paratei, inspre proprietatea reclamantilor, nu se intindea, cu depasirea granitei, asupra acoperisului casei proprietatea reclamantilor. Dupa construirea acesteia, parata  a extins  acoperisul casei sale  inspre proprietatea reclamantilor cu aproximativ 70 cm., astfel incat si scocul montat pe acea parte, cat si  acoperisul  acopera casa proprietatea reclamantilor pe o latime de aprox. 70 cm si lungime pe toata suprafata dinspre proprietatea reclamantilor.
 Se arata de reclamanti ca, potrivit dispozitiilor legale, proprietarul este obligat sa-si faca streasina casei sale in asa fel incat apa de ploaie  si  cea rezultata din topirea zapezilor sa se scurga pe terenul sau, ori in strada, si nicidecum pe proprietatea vecinului sau, iar  datorita faptului ca atat acoperisul  cat si scocul casei paratei inspre proprietatea reclamantilor, depasesc cu aprox. 70 cm hotarul dintre cele doua proprietati, se impune eliminarea streasinii ,  demolarea acoperisului pe toata lungimea casei paratei si montarea acoperisului  cu o panta de scurgere a apelor pe terenul proprietatea paratei.
 Se mai arata de reclamanti ca, dupa edificarea mansardei, datorita tergiversarilor montarii scocului pe toata lungimea acoperisului inspre proprietatea reclamantilor, precum si datorita extinderii nelegale a acoperisului mansardei paratei asupra acoperisului casei proprietatea reclamantilor, apele pluviale de pe acoperisul casei paratei s-au scurs pe acoperisul casei reclamantilor, strecurandu-se pe langa  zidul casei,  in locuinta acestora provocand igrasia intregului zid dinspre proprietatea paratei, impunandu-se  astfel efectuarea unor lucrari de catre reclamanti pentru inlaturarea igrasiei provocata prin fapta ilicita a paratei.
Cele doua dosare, X/257/2008 si X/257/2008 au fost conexate, intre cauze existand o evidenta si stransa legatura, fiind vorba despre raporturile de vecinatate dintre imobilele partilor.
La termenul din 4.02.2009( fila 45), calitatea procesuala a partilor a fost lamurita in sensul ca reclamant este doar F.I. junior, titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, tot el avand si  calitatea de parat, raportat la actiunea lui M. C.
In cauza a fost efectuata o cercetare la fata locului si s-a luat interogatoriul paratului/reclamant F. I. junior. Initial instanta a admis doua expertize, una topografica si una de evaluare  constructii, probe asupra carora a revenit dupa efectuarea cercetarii la fata locului. De asemenea, instanta a apreciat ca nici proba testimoniala nu este concludenta in cauza, raportat la cele percepute in concret cu ocazia cercetarii la fata locului si a interogatoriului.
Analizand probatoriul administrat, instanta a retinut urmatoarele:
Imobilul reclamantei/parate M.C., (denumita in continuare reclamanta) este situat in M., str. B. nr.15, iar cel al paratului/reclamant F.I., (denumit in continuare parat) in str. B. nr.17. Linia de granita dintre proprietati este de aproximativ 40 metri, iar situatia din teren se prezinta in felul urmator: in primii 30 metri zidul casei reclamantei apare ca fiind linia de granita, iar in urmatorii 10 metri niste anexe ale paratului apar ca fiind  pozitionate exact in granita. Practic, pe toata lungimea existenta a granitei, asa cum apare ea  in prezent, sunt constructii ale partilor in litigiu. De asemenea, este foarte important de precizat ca linia imaginara de granita raportat la aceste constructii este perfect dreapta, ba mai mult se continua in spatele  imobilelor cu o alta linie de granita a altor doua curti.
Ambele case ale partilor sunt situate la strada, iar intre ele exista un spatiu de aproximativ 50-60 cm latime, inchis la partea dinspre strada cu zid ce pare a reprezenta o continuare a casei paratului, fiind tencuit in aceeasi culoare si cu acelasi material. Mai mult, trebuie spus ca varuiala nu este in stare foarte buna, avand o vechime mare, usor de observat. Oricum, ceea ce este relevant, bucata de zid ce inchide la strada spatiul dintre case nu apare  ca fiind construita, ( sau cel putin tencuita ) in alt moment decat odata cu casa paratului.
Actiunea principala a fost formulata de M.C., prin avocat, care a invocat existenta liniei reale de granita la mijlocul spatiului dintre casele principale. Ideea a fost intarita  de aparatorul reclamantei  cu prilejul cercetarii la fata locului. In mod cu totul surprinzator, reclamanta a prezentat o situatie diferita de a propriului sau avocat. Astfel, a identificat casa sa ca fiind situata exact pe granita, fara a face vreo referire la spatiul de 50 cm dintre constructii.
Mai mult, invoca o incalcare a granitei de catre parat nu pe portiunea din fata, ci pe cea din spate ( fila 51), spunand ca anexele acestuia ar fi depasit granita cu cel  putin 10 cm. Aceste constructii observate de catre instanta sunt in mod evident foarte vechi, in stare medie de degradare, iar paratul afirma ca dateaza din anii 50 la fel ca si casele principale ale partilor.
Un alt aspect relevant este precizarea reclamantei ca atunci cand a cumparat casa, in anul 1999, constructiile paratului erau in forma in care se afla si astazi. Astfel, se explica  inexistenta vreunui alt semn  de hotar decat cele din prezent, precum si aparenta ca zidul de la strada ( ce inchide spatiul de 50 cm dintre case ) este construit odata cu casa paratului. Revenim insa la actiunea principala si observam ca reclamanta prin aparatorul sau se refera la un gard de sarma existent la strada, intre case, ce a fost inlocuit  de parat cu zid. Gardul ar fi existat in anul 1999 cand reclamanta a cumparat. Cum ramane atunci  cu precizarea de la fata locului ca a gasit constructia in forma prezenta ?
De altfel, asta este si realitatea, usor observabila din vechimea constructiilor  si lipsa oricaror semne de desfiintare de hotar.
Recapituland, in actiune reclamanta vorbeste despre un gard de sarma intre  casele de la strada ( la mijlocul spatiului de 50 cm), desfiintat de parat, iar la cercetare spune ca locuinta sa este exact pe granita, iar diferenta lipsa ar fi in spatele curtii. Peste toate aceste inadvertente, instanta constata existenta unor semne de hotar mai vechi  de 50 ani, o linie de granita perfect dreapta, ce se continua in mod coliniar  cu o alta ( despartind doua proprietati ale tertilor, din spatele imobilelor in litigiu).  De asemenea, deosebit de relevant este modul de constituire a granitei, nu prin gard despartitor, care ar putea fi usor mutat, ci exclusiv prin constructii, care prin vechimea lor si modul de amplasare demonstreaza fara putinta de tagada ca aceasta  este linia de granita corecta intre cele doua imobile, asa cum ea a fost stabilita din anii 30  de catre fostii proprietari. Caracterul nefondat al actiunii  reclamantului de stabilire a granitei rezulta  atat din situatia de fapt cat si din  modul defectuos  si inacceptabil de prezentare a lucrurilor , cu invocarea initiala a unei incalcari a granitei in partea din fata, apoi in partea din  spate. Aceste inadvertente grave in rationamentul reclamantei nu pot avea decat o singura explicatie: aceasta a introdus in instanta o cerere vadit neintemeiata pe fondul unui conflict cu vecinul sau. De altfel, instanta a perceput aceasta situatie si intr-adevar, nemultumirea reclamantei vizeaza refuzul paratului de a-i permite sa-si zugraveasca exteriorul  casei.
Reclamanta a afirmat  constant  pe parcursul procesului ca este dispusa sa se impace, sa plateasca paratului pretentiile solicitate prin actiunea sa cu singura conditie de a i se permite finalizarea lucrarilor de finisaj. Faptul ca reclamanta in negocierile de impacare nu pune nici o conditie referitoare la granituirea corecta a proprietatilor, e un argument in plus  in  a considera ca de fapt nu s-a simtit niciodata prejudiciata sub acest aspect.
Oricum, raportat la vechimea liniei de granita din prezent ( peste 30 de ani), chiar presupunand ca ar exista diferente de teren, ar fi de neconceput sa fie demolate niste constructii, proprietarul lor putand invoca prescriptia achizitiva. Mai mult, o situatie faptica la care au achiesat proprietarii cu peste 50 de ani in urma trebuie, de asemenea, acceptata de succesorii lor in drepturi, care nu pot fi considerati terti fata de conventia autorilor.
Referitor la capatul al doilea de cerere din actiunea reclamantei (revendicarea) si acesta este nefondat, argumentele anterioare fiind relevante. De asemenea, a aratat instanta si a recunoscut chiar reclamanta ca zidul de la strada ce inchide spatiul dintre case era construit inainte de anul 1999 si raportat la modul de solutionare al actiunii in granituire si capatul al treilea de cerere apare ca nefondat.
Referitor la contorul de gaz acesta este montat chiar pe portiunea de zid dintre case. El este perfect vizibil din strada si a fost montat inainte ca reclamanta sa cumpere imobilul invecinat (1999). Prin urmare, este inexplicabil cum reclamanta afirma in actiune ca nu l-ar fi observat decat in luna septembrie 2008. De altfel, solicitarea sa de demontare urmeaza a fi respinsa, avand in vedere si modul de rezolvare al celorlalte cereri.
In sfarsit, in ce priveste  scara metalica, aceasta este, de asemenea, foarte veche, este montata  intr-adevar pe zidul  reclamantei fiind utilizata pentru ca paratul sa aiba acces intr-o camera cu usa pozitionata chiar in spatiul dintre case      ( cel revendicat in parte). Raportandu-ne la vechimea casei paratului, la modul unic de acces in acea camera si la aspectul vizibil degradat al scarii, este evident ca aceasta a fost construita odata cu casa. Din nou reclamanta afirma ca nu ar fi observat-o decat in anul 2008, ori de pe terasa din spatele locuintei acesteia, precum si de la toate ferestrele  cu vedere spre parat se poate observa existenta  scarii. Mai  mult, instanta a constatat ca atunci cand si-a izolat casa, in anul 2007, reclamanta ar fi putut cere paratului sa-si mute scara, ori  a aplicat materialul de izolatie tinand seama de configuratia acesteia.  Referitor la incalcarea dreptului la intimitate, codul civil obliga pe proprietarul unei constructii sa nu monteze ferestre spre proprietatea vecinului, la o distanta mai mica de 1,9 metri de granita.  Faptul ca  reclamanta si-a montat fereastra  de la baie chiar pe granita poate reprezenta o incalcare  a codului civil, daca nu consideram acest geam doar o aerisire. Oricum am privi lucrurile, proprietarul initial al casei si reclamanta prin cumparare si-au asumat riscul ca vecinul sa priveasca in  locuinta  sa, iar daca ii deranjeaza acest aspect pot monta un geam mat sau pot inchide complet fereastra, atata timp cat legea civila il protejeaza in aceasta situatie pe parat.
Prin urmare, si acest ultim  capat de cerere va fi respins.
Referitor la actiunea paratului instanta constata urmatoarele:
Locuinta din M., str. B. nr.17 a apartinut initial lui F. I.senior, care in anul 1994 a cedat proprietatea in favoarea fiului sau F.I.junior, in schimbul prestarii obligatiei de intretinere. Acesta din urma este practic titularul  dreptului  la actiune. Atat cu prilejul cercetarii la fata locului  cat si in instanta si-a exprimat vointa  de a se impaca cu reclamanta, insa nu  poate face  acest lucru  datorita opozitiei tatalui sau, care desi  nu mai e proprietar, incearca sa rezolve prezumatele probleme juridice cu vecinii.
Plecand de la aceasta realitate, instanta a constatat ca si in cazul actiunii paratului exista inadvertente vadite intre cele afirmate initial ( fila 2 dosar X/257/2008), si precizarile  de la cercetarea  la fata locului si raspunsurile la interogatoriu ( fila 55)
Astfel, in  actiune  paratul afirma ca odata cu mansarda casei sale, reclamanta  a mutat streasina inspre proprietatea sa si cere ca aceasta sa fie  demontata si retrasa corespunzator, asa cum era initial. La  intrebarea  nr. 9 din interogatoriu ( fila 56) paratul afirma insa, in mod cu totul surprinzator,  ca vecina sa a construit  streasina pe vechiul aliniament. Acelasi lucru l-a spus  si la fata locului, doar avocatul si tatal sau F.I. senior sustinand contrariul. De altfel, instanta a constatat ca mansarda a fost ridicata exact pe zidurile initiale ale casei,  iar streasina cade  oricum pe terenul paratului, daca zidul este linia de granita. Ceea ce il deranjeaza insa pe tatal reclamantului (si nu pe reclamant, asa cum se poate observa) este  riscul ca zapada de pe acoperisul vecinului  sa cada pe acoperisul sau, provocand stricaciuni, uitand insa ca inainte de mansardare, situatia era exact opusa, streasina reclamantei fiind sub cea a paratului. Prin urmare, acest capat  de cerere va fi respins, pozitia paratului  exprimata  la interogatoriu fiind foarte clara.
 In continuare, paratul a solicitat prin actiune demontarea scocului ce strapunge podul casei proprietatea reclamantei..
Instanta a constatat la fata locului ca este vorba despre un jgheab montat la bucataria anexa a casei. Intre bucataria reclamantei si cea a paratului exista un jgheab din tabla lung de aproximativ 3 metri si lat de  40-50 cm ( din zid in zid ) in care se scurg apele pluviale de pe acoperisul bucatariilor ambelor parti. Jgheabul respectiv se continua cu un burlan scurt dupa care urmeaza un alt jgheab si din nou un burlan.  Capatul acestui  din urma  jgheab strapunge podul bucatariei paratului, care solicita demontarea lui si obligarea reclamantei la plata reparatiilor provocate de scurgerea apei. La fata locului, instanta  a constatat ca acest capat de jgheab  nu este in pozitie dreapta, fapt ce provoaca  scurgerea apei din interiorul sau pe peretele bucatariei paratului. Ca urmare a acestui aspect, se pot observa urme de igrasie in interiorul bucatariei, caramida fiind partial deteriorata. Paratul a solicitat despagubiri pentru aceste prejudicii, dar omite faptul ca acel jgheab, desi construit de reclamanta, se afla pe proprietatea sa, iar o simpla interventie, nici macar specializata, de indreptare  a capatului  de jgheab este suficienta pentru a evita scurgerea apei. Mai mult, infiltratiile existente provin si de pe acoperisul sau,         deservit tot de jgheabul in discutie. Daca adaugam la acest aspect ca la interogatoriu paratul a recunoscut refuzul de a permite reclamantei sa intre in curtea sa pentru  montarea scocurilor, situatia de fapt devine evidenta. Astfel, odata cu construirea mansardei si extinderea locuintei reclamanta s-a oferit sa construiasca un jgheab comun intre bucatarii, care sa deserveasca ambii vecini.  Desi a observat  ca pozitia unei parti din lucrare nu este corecta si provoaca infiltratii, paratul nu a luat nici o masura  in acest sens  ( desi era extrem de simplu sa faca acest lucru) si nici nu a permis  reclamantei sa remedieze situatia. Dupa ce prejudiciul s-a creat, paratul invoca vinovatia reclamantei, aspect pe care instanta il catalogheaza  ca pe un abuz. In contextul utilizarii comune a jgheabului, aflat exclusiv pe  proprietatea sa, paratul se foloseste de propria turpitudine (neglijenta),  pentru a imputa reclamantei un prejudiciu  pe care de fapt si l-a creat singur. Chiar daca reclamanta  a construit jgheabul, intretinerea sa trebuie sa fie comuna, iar paratul nici nu a remediat situatia si nici  nu a lasat pe vecinul sau sa faca acest lucru.
Prin urmare, capetele de cerere referitoare la demontarea jgheabului si plata prejudiciului creat de infiltratii va fi respins.
O ultima cerere se refera la obligarea reclamantei de a-si monta parazapezi pe acoperis, evitand astfel caderea zapezii  pe casa paratului. Instanta a constatat la fata locului ca aceste parazapezi exista. De altfel, chiar paratul recunoaste aspectul aratat in interogatoriu ( fila 56, intrebarea 8). In realitate, tatal paratului F.I. senior nu este multumit de  structura acestora  si  a mandatat prin actiunea initiala pe avocatul sau sa sustina ca parazapezile lipsesc, fapt ce nu corespunde adevarului.
Asadar si acest capat de cerere urmeaza a fi respins.
Concluzionand, partile in calitate de vecini sunt mostenitoarele unei situatii de fapt si juridice datand din anii 1930 si consfintita  prin buna intelegere de autorii lor. Pozitionarea constructiilor direct pe granita e o practica frecventa, iar consecintele incalcarii cu buna stiinta  a Codului Civil referitoare la distanta  in constructii se regasesc si dupa cativa zeci de ani.  Insa  incalcarea a fost a ambilor vecini, iar compromisul a fost comun, astfel ca situatia trebuie acceptata in forma in care a fost reglementata cu mai mult de 30 de ani in urma. In ce priveste situatiile noi care apar ele trebuie gestionate cu buna credinta de catre vecini, cu acceptarea compromisului, altfel se poate ajunge la conflicte inerente, dar lipsite de fundament juridic, alimentate exclusiv de orgoliile partilor.
In ce priveste cheltuielile de judecata, instanta le va compensa, avand in vedere  respingerea ambelor actiuni.