Judecatoria Medias
Sentinta civil nr.2489/22.12.2009
Domeniu asociat - Antecontract - hotarare care sa tina loc de act autentic




Asupra cauzei civile de fata, instanta constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr.x/257/2008 la data de 15.09.2008 reclamantul O. O. a chemat in judecata pe paratul B. N.solicitand urmatoarele:
- obligarea paratului sa isi dea consimtamantul la incheierea unui contract de vanzare-cumparare autentic in fata notarului public avand ca obiect imobilul situat administrativ in mun.M., str.F. P., nr.-, jud.S., inscris in CF nr.- M., nr.top.-, iar in caz de refuz hotararea ce urmeaza a fi pronuntata sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare:
- intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus identificat, pe numele reclamantului;
- obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
Cererea a fost timbrata la introducere cu 10 lei taxa timbru si 0,3 lei timbru judiciar.
In motivare a aratat reclamantul ca la data de 16.05.2008 paratul B. N. a scris si semnat un inscris sub semnatura privata pe care l-a numit „declaratie”, inscris prin care se obliga ca la eliberarea sa din arest sa se deplaseze la un notar public pentru a trece imobilul pe numele reclamantului, referindu-se la imobilul in care locuiesc din M., str.F. P., nr.-. Art.978 Cod civil prevede ca interpretarea unei clauze contractuale se face in sensul in care poate avea un efect, iar nu in acela in care n-ar putea produce nici unul, iar potrivit art.970 Cod civil conventiile trebuie executate cu buna-credinta. Cu toate ca paratul a fost eliberat, acesta refuza sa se prezinte la notarul public, astfel ca reclamantul a adresat biroului notarial cerere pentru eliberarea unui extras de carte funciara in vederea cumpararii imobilului. Mai arata ca a notificat paratul in vederea perfectarii, dar acesta nu a dat curs notificarii si ca, intrucat este vorba de un antecontract de vanzare, a fost nevoit sa se adreseze instantei.
In drept a invocat dispozitiile art.969, art.970, art.978, art.982, art.1073 si art.1077 Cod civil.
Pana la prima zi de infatisare reclamantul a depus o precizare de actiune prin care solicita chemarea in judecata si a sotiei paratului B. V., in calitate de coproprietara a imobilului, invocand in drept art.30 Codul familiei (fila 16 dosar) si depunand notificare adresata ambilor parati de a se prezenta la notar in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul mentionat (filele 18-20 dosar).
Dupa admiterea cererii de reexaminare formulata de reclamant impotriva modului de stabilire a taxei de timbru, actiunea a fost timbrata cu 559,16 lei.
Paratii au formulat intampinare aratand ca solicita respingerea actiunii, evacuarea paratului din imobilul din litigiu, nulitatea actului invocat de catre reclamant, cu cheltuieli de judecata.
Au aratat ca precizarea de actiune este tardiv formulata, prima zi de infatisare fiind pe data de 15.10.2008, data cand reclamantul cunostea ca intre parti mai exista un proces cu acelasi obiect aflat la un alt complet de judecata – dosar nr.x/257/2008. Mai arata ca precizarea de actiune nu este motivata in fapt si in drept, fiind o actiune distincta care nu cuprinde nici un petit, fiind asadar fara obiect.
Ca urmare, actiunea in prestatie tabulara fiind introdusa impotriva doar a lui B. N., vizand un imobil asupra caruia acesta este coproprietar cu sotia sa, B. V., care nu a fost chemata in judecata, actiunea este inadmisibila, nefiind formulata in contradictoriu cu toti coproprietarii.
Arata de asemenea paratii ca au dobandit imobilul prin contractul autentic de vanzare-cumparare incheiat cu reclamantul si autentificat de BNP F. L. prin incheierea de autentificare nr.2582/3.12.2007 si ca nu s-au obligat ulterior printr-un alt act sa revanda imobilul reclamantului.
Reclamantul foloseste acest imobil si in prezent, in mod abuziv, in conditiile in care prin contractul autentic de vanzare-cumparare incheiat la notar au convenit ca „intrarea in posesia de fapt si predarea cheilor se va face in termen de 5 (cinci) luni de zile”, dupa incheierea actului. Dat fiind faptul ca sunt proprietarii imobilului in litigiu si paratul reconventional ocupa acest spatiu fara drept si fara a avea un titlu valabil, in conditiile in care termenul convenit de 5 luni a fost depasit, solicita evacuarea acestuia din imobil, pe cale de cerere reconventionala.
Mai arata paratii ca actiunea promovata de reclamant se bazeaza pe o „declaratie” care nu reprezinta un antecontract de vanzare-cumparare si ca in acest inscris, scris de parat la data de 16.05.2008 in timp ce se afla in arestul preventiv al IPJ S., se mentioneaza ca a primit de la reclamant suma de 13.000 euro, ce reprezinta un imprumut pe care acesta i-l datora si urma sa i-l restituie. In realitate, nici inainte si nici dupa redactarea declaratiei nu a primit aceasta suma de bani, deoarece in arestul politiei nu se pot preda sau primi sume de bani atat de mari, aspect ce i-a fost adus paratului la cunostinta de catre agentul de serviciu. Tot in acest act se mai precizeaza ca la eliberarea paratului din penitenciar se va deplasa impreuna cu reclamantul la notar pentru a lamuri situatia acestuia si a-i trece imobilul pe nume; nu se identifica un asemenea imobil, nici modalitatea in care se va lamuri situatia imobilului, nici izvorul care a determinat o anumita situatie in legatura cu un anumit imobil si care sa ii vizeze pe parat si pe reclamant. Fiind o conventie ca oricare alta, antecontractul trebuie sa intruneasca conditiile de validitate prevazute de art.948 Cod civil.
In inscrisul invocat de reclamant nu se mentioneaza partile intre care se incheie pretinsul antecontract, respectiv cine are calitatea de promitent-vanzator si cine este proprietarul-cumparator; nu identifica imobilul care se pretinde ca face obiectul antecontractului; nu se precizeaza obiectul-care trebuie sa fie determinat sau determinabil, nu se precizeaza pretul convenit pentru acest imobil; nu se arata termenul inauntrul caruia urmeaza a se perfecta incheierea actului in forma autentica; obligatiile reciproce ale partilor izvorate din incheierea antecontractului - predarea bunului care sa fie identificat si plata pretului.
Fiind un act sinalagmatic, antecontractul trebuie incheiat intre 2 parti, promitentul-vanzator si promitentul-cumparator, a caror conventie sa fie inscrisa in antecontract.
Cu privire la consimtamantul pretinsilor promitenti-vanzatori paratii B. nu si-au exprimat niciodata consimtamantul in vederea incheierii, in viitor, a unui contract de vanzare-cumparare care sa aiba ca obiect imobilul din litigiu, nici fata de reclamant si nici fata de alte persoane.
Mai arata paratul ca imobilul cu privire la care reclamantul a solicitat sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic este bunul comun al paratilor si nu bunul propriu al paratului B. N. si ca daca ar fi sa se recunoasca valoarea de antecontract inscrisului „declaratie” acesta ar fi lovit de nulitate relativa si nu ar putea produce efecte pentru ca unul din coproprietari nu si-a dat consimtamantul la incheierea actului.
De asemenea, parata B. V. A. nu si-a exprimat niciodata consimtamantul in ceea ce priveste transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului si nici macar nu a discutat vreodata, nici cu reclamantul si nici cu alte persoane, despre instrainarea acestuia, din inscrisul depus la dosar reiesind ca nu a semnat un asemenea act, nefacandu-se vorbire despre existenta consimtamantului sau fata de o asemenea operatiune. In concluzie, paratii nu si-au exprimat consimtamantul pentru instrainarea imobilului, astfel incat acest inscris nu are nici o valoare juridica.
Considera paratul ca „declaratia” sa nu este un antecontract de vanzare-cumparare, neexistand obligatia sa de a vinde si a reclamantului de a cumpara ceva, la un moment viitor, determinat, in schimbul unui pret.
In drept, paratii au invocat dispozitiile art.115, art.274 Cod procedura civila, art.480 si art.948 Cod civil.
In probatiune au depus inscrisuri si interogatoriu si au solicitat probe testimoniale.
Cererea reconventionala a fost timbrata cu taxa de timbru de 22 lei si timbru judiciar de 0,3 lei.
In cauza s-au admis probele cu interogatoriile partilor, proba cu inscrisuri si proba testimoniala cu martorii V. D., B. M..
Prin notele de sedinta de la fila 33 dosar paratii s-au opus administrarii probei cu martorii propusi de catre reclamantul O., intrucat s-ar incalca prevederile art.1191 al.1 din Codul civil potrivit carora dovada actelor juridice al caror obiect are o valoare ce depaseste 250 lei nu se poate face decat prin act autentic sau sub semnatura privata.
S-au mai depus la dosar contract autentic de vanzare-cumparare si rezolutie a procurorului de la Parchetul de pe langa Judecatoria Medias de neincepere a urmaririi penale (fila 56 si urmatoarele dosar), alte inscrisuri.
In cauza paratii B. au formulat cerere de recuzare a judecatorului investit cu judecarea actiunii, asa incat, in urma admiterii acesteia, dosarul a fost repartizat aleatoriu, primind un nou numar de inregistrare, respectiv x/257/2009 in care s-au administrat, pe langa probele deja admise si proba cu martorii C. D., S. F. si T. V. pentru reclamant si S. A., Z. I. P. si M. M. pentru parat, in baza art.129 Cod procedura civila, precum si probe cu alte inscrisuri si cu o inregistrare audio-video.
    Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Printr-un inscris denumit „declaratie” la data de 16.05.2008, paratul B. N. s-a obligat ca la eliberarea sa din arestul IPJ S. sa se prezinte la un notar pentru a „lamuri situatia imobilului pe care nu-l identifica, urmand sa-l treaca pe numele reclamantului.
Aceasta mentiune o face dupa ce paratul precizeaza ca a primit suma de 13.000 euro pe care reclamantul ii datora cu titlu de imprumut.
Totodata, printr-un alt inscris sub semnatura privata intitulat proces verbal de predare-primire suma de bani, incheiat intre reclamantul O. si martorul B. M., se specifica faptul ca suma de 13.000 euro datorata de reclamant paratului si la care se face referire in declaratia acestuia data in timpul arestului a fost predata de reclamant martorului B., in numele si pentru paratul B. N., deci in calitate de mandatar al acestuia.
Desi acesta a declarat ca martorul V. D. i-a adus la cunostinta ca ii va incredinta suma de bani intrucat asa a stabilit paratul B., fara  a fi informat direct de catre parat despre acest aspect, nu se poate retine ca si credibila declaratia acestuia intrucat banii au fost predati chiar acasa la paratul B., unde martorul s-a prezentat si in  prezenta celeilalte parate, B. V..
          Anterior, printr-un contract de vanzare-cumparare autentic incheiat la BNP L. F. sub nr. 2582/3.12.2007 reclamantul a vandut paratilor – sotii B.  imobilul situat in M., str. P. nr.-, inscris in CF - M. , nr. top -, ap.nr. - compus din 2 camere, bucatarie, baie, veranda, cu parti indivize comune de 70,16 % din intreg terenul cladit si in schimbul sumei de 18.000 euro.
Inscrisul ½declaratie½ poate fi considerat o promisiune unilaterala de vanzare in privinta paratului B., acesta obligandu-se sa vanda un imobil pe care insa nu-l individualizeaza. Totodata inscrisul acesta reprezinta un inceput de dovada scrisa ceea ce face admisibila proba cu martori si prezumtii, chiar daca este vorba de un act cu o valoare mai mare de 250 lei, potrivit art.1197 si 1191 Cod civil.
Pentru lamurirea situatiei de fapt instanta a administrat si alte probe decat cele initial admise. Cu toate acestea, cea care prezinta cel mai mare interes in cauza este declaratia martorului V. D., acesta fiind un martor direct implicat in raporturile partilor referitoare la acest litigiu.
Trebuie stabilit daca probele administrate in cauza dovedesc faptul ca reclamantul a vandut imobilul  prin act autentic cu intelegerea ca la restituirea imprumutului catre parat  sa se restituie imobilul catre reclamant. Conventia partilor poate fi dovedita si cu martori, si pe aceeasi cale se pot stabili si celelalte aspecte asupra carora acestia s-au inteles, insa nu apar in forma scrisa, respectiv lamurirea cu privire la ce imobil este in discutie, la pret, etc.
                   Toate acestea intrucat inceputul de dovada scrisa se completeaza cu martori si prezumtii, in aceste conditii fiind permis a dovedi si peste cuprinsul actului scris; cu atat mai mult se pot lamuri aspecte care in actul scris au fost scrise la modul general. Totodata clauzele contractuale se interpreteaza unele prin altele, dandu-se fiecarei intelesul ce rezulta din actul intreg.
Este evident ca mentiunea paratului B. din inscrisul sub semnatura privata cu privire la imobil trebuie lamurita sub toate aspectele, intrucat nu a fost facuta fara vreo semnificatie.
Trebuie remarcata si modalitatea in care s-a platit suma de 13.000 euro cu titlu de imprumut – paratul era in arest, unde nu a putut primi si pastra acesti bani, aspect recunoscut si de el. Martorul D., avocat al paratului intr-un proces penal, uzand de calitatea sa, a luat legatura personal cu paratul aflat in arest si i-a adus la cunostinta ca reclamantul doreste sa-i restituie 13.000 euro. Tot martorul arata ca paratul a cerut ca suma  sa fie predata martorului B. – nu altei persoane – aspect cu siguranta cert, intrucat paratul a scris tot atunci declaratia in care a aratat ca a primit banii de la reclamant si urmeaza a se deplasa la notar. Or, daca nu-i putea primi in arest, intrucat agentul nu putea asigura paza unei asemenea sume de bani, este evident ca paratul nu dadea chitanta liberatorie si nu facea mentiunea referitoare la imobil.
Paratul nu a vrut sa semneze vreun alt  inscris, ci a preferat sa redacteze unul asa cum a considerat, desi martorul V. D. i-a prezentat un antecontract in forma scrisa.
Toata succesiunea de evenimente ulterioare demonstreaza si vin in sustinerea declaratiei martorului V. D..
Acesta arata ca intrucat banii nu au putut fi lasati la parat in arest, acesta i-a spus sa-i ridice urmand sa-i indice persoana careia urma sa-i incredinteze banii. Martorul V. D. a luat astfel suma de 13.000 euro, iar parata B. V. a luat 2200 de euro de la reclamant. Martorul a mai aratat ca din discutia cu paratul a rezultat ca acesta urma sa-i mai ceara reclamantului inca 1500-2000 euro in momentul in care urma sa se incheie contractul de trecere pe numele reclamantului a imobilului, pentru a ajunge la aproximativ 15.000 euro. Mai precizeaza ca telefonic paratul i-a comunicat sa dea suma de bani martorului B.. Aceeasi persoana i-a fost indicata si de catre parata B. in discutiile avute cu aceasta (declaratie fila 60 dosar).
Astfel, intr-adevar suma de 13.000 euro a fost predata martorului B., unul dintre apropiatii paratului, asa cum o demonstreaza si procesul verbal de predare-primire (fila 4 verso). Predarea banilor nu a avut loc intr-un alt loc, ci acasa la paratul B. unde era prezenta si sotia acestuia, parata B. V..
Trebuie stabilit daca restituirea sumei de 13.000 euro imprumutata era conditionata de revinderea imobilului catre reclamant. Or martorii reclamantului arata ca intelegerea partilor a fost ca in schimbul imprumutului de 13.000 euro acordat de parat, reclamantul sa-i vanda casa din M., str. P. nr.-, ca o garantie a restituirii imprumutului. Ceea ce s-a si intamplat iar banii au fost restituiti in maniera ceruta de parat. Cu toate acestea, paratul a facut o mentiune cu privire la „trecerea la nume” a casei, dupa restituirea imprumutului, insa ulterior a refuzat sa respecte intelegerea, motivand ca nu si-a primit toti banii, ca mentiunea se refera doar la o parte a casei vandute, respectiv  niste anexe pe care s-ar fi obligat sa le predea fostului proprietar, aspecte care nu s-au dovedit in cauza.
Or, martorul V. D. a precizat in declaratia sa ca imobilul cu privire la care paratul urma sa se prezinte la notar era cel cumparat de la reclamant, cel din str. P. nr.-.
Cat priveste „pretul” stabilit pentru reclamant sa-si recapete imobilul, acesta a fost imprumutul de 13.000 euro. Rezulta din interogatoriul reclamantului ca imprumutul a fost de 10.000 euro la care se adauga si un profit, iar martorul V. D. arata ca a ridicat la cererea paratului 13.000 euro (cand acesta se afla in arest) pe care i-a dat peste 2-3 zile martorului B., tot la cererea paratului, iar sotiei paratului-reclamant i-a dat suma de 2.200 euro cu aceeasi imprejurare. Tot atunci paratul a fost de acord sa-i revanda imobilul.
    Pentru aspectele prezentate, se apreciaza ca cel putin in privinta paratului B., s-a dovedit in cauza existenta unui antecontract de vanzare-cumparare pe care cei doi l-au incheiat, stabilindu-se si pretul si individualizandu-se si imobilul cat si momentul perfectarii conventiei – aratat de parat in inscrisul ½declaratie½- respectiv momentul liberarii sale din arest. Odata facuta mentiunea cu privire la imobil in declaratie, este evident ca trebuie ½cercetata½ si trebuie sa i se dea relevanta juridica din moment ce reprezinta intelegerea partilor, iar contractul este legea acestor.
     Cat priveste tardivitatea precizarii de actiune, se observa ca a fost formulata in termen, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila, prima zi de infatisare nefiind la prima sedinta de judecata in dosar, respectiv 15 octombrie 2008, cand s-a pus in vedere partii sa depuna la dosar copie lizibila a inscrisului numit declaratie; prima zi de infatisare care este ziua cand partile, legal citate, pot pune concluzii, fiind prorogata implicit pentru un termen ulterior, dupa indeplinirea celor stabilite de catre instanta.
In ceea ce priveste obiectul precizarii de actiune, evident este acelasi cu cel al actiunii initiale, parata B. V. fiind chemata in proces in calitate de coproprietara a imobilului iar pretentia reclamantului fata de aceasta este aceeasi ca cea pe care a formulat-o impotriva paratului B.N..
In ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei B. V., ea este cu certitudine coproprietar al bunului, din aceasta perspectiva avand calitate procesuala in cauza. Cat priveste calitatea sa de promitent vanzator care de asemenea ii confera calitate procesuala, se retin urmatoarele:
Intre reclamant si parata B. V. nu exista vreo conventie scrisa cu privire la perfectarea vanzarii imobilului. Avand in vedere imprejurarile si modul in care s-a contractat in cauza-oarecum in clandestinitate, faptul ca imobilul a fost vandut ca o garantie a restituirii imprumutului, ca in toate operatiunile adiacente parata nu a avut vreo implicare, sotul sau fiind cel care conducea aceasta ½afacere½ (de altfel el  l-a imprumutat pe reclamant), ca pana si acesta a refuzat sa semneze un antecontract scris cu mentiunile necesare, in aceasta situatie fiind aproape sigur ca sotia sa nu va face nici macar acest minim demers, s-a apreciat ca exista o imposibilitate morala de preconstituire a unui inscris, in aceste conditii devenind admisibile probele testimoniale si prezumtiile.  Astfel, cu toate ca nu exista un consimtamant expres, trebuie mentionat ca din probele cauzei reiese fara dubiu ca ea a cunoscut toate datele intelegerii partilor cu privire la imobil, predarea banilor catre martorul B. a avut loc in
prezenta sa, la domiciliul sau, a discutat cu martorul D. catre cine urma sa se faca predarea banilor aflati in posesia martorului D., i s-a citit declaratia data de sotul sau, cunoscand ce reprezinta suma de bani, ba mai mult,  conform aceleiasi declaratii a martorului V. D. si a raspunsului la propriul interogatoriu, a recunoscut ca a incasat o parte din bani.
Toate aceste aspecte reprezinta tot atatea premise in a aprecia ca parata a avut cunostinta de toate aceste situatii si prin faptul ca a incasat o parte din banii ce au fost platiti ca pret, a fost de acord cu perfectarea vanzarii in aceleasi conditii ca si sotul sau.
Exceptia urmeaza astfel a fi respinsa, in baza art.137 Cod de procedura civila.
In conformitate cu prevederile art.1294 din Codul civil vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui, iar conform prevederilor art. 969 din Codul civil conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Asa fiind, in baza prevederilor art.27 din Legea 7/1996 actiunea reclamantului apare intemeiata si se va admite in sensul solicitat, iar parata obligata odata cu sotul sau la perfectarea vanzarii. In temeiul prevederilor art. 47 din Legea nr. 7/1996 se va dispune intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea reclamantului, conform prezentei hotarari.
        Cat priveste cererea reconventionala, ca urmare a admiterii actiunii principale, cererea in evacuare ramane fara obiect, urmand a fi astfel respinsa, iar cererea privind constatarea nulitatii actului invocat de catre reclamant ca fiind promisiune de vanzare-cumparare de asemenea va fi respins, pentru considerentele expuse mai sus retinandu-se ca dovedita si valabila promisiunea de vanzare-cumparare a partilor.
Intrucat au cazut in pretentii, in baza art.274 C.p.c., paratii vor fi obligati la cheltuieli de judecata constand in taxa de timbru si timbru judiciar platite pentru actiunea introdusa.