Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare – cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara.

Prin sentinta civila nr.1/2016 Judecatoria Medias a admis in parte actiunea civila formulata de reclamantul A.A. in contradictoriu cu paratii B.B., C.C., D.D. ?i E.E., a constatat ca reclamantul, in calitate de promitent cumparator, a incheiat la data de 15.01.2014, cu para?ii, in calitate de promiten?i vanzatori, un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul arabil extravilan in suprafata de 7.000 mp din tarlaua 8, parcela 5/1, inscris in titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, a obligat paratii sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenului identificat mai sus, cu conditia prealabila a inscrierii terenului la rolul fiscal si in cartea funciara, si a intrunirii conditiilor prevazute la art. 3, 4 si 9 din Legea 17/2014, precum si a celor privind exercitarea dreptului de preemtiune.
Prin aceeasi sentinta au fost respinse cererea reclamantului de obligare a paratilor sa incheie contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenului identificat mai sus fara indeplinirea conditiilor prealabile prevazute mai sus, cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina locul unui contract de vanzare-cumparare autentic asupra terenului identificat mai sus si cererea reclamantului de dispunere a intabularii dreptului de proprietate al reclamantului.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de fond a constatat ca, prin actiunea civila inregistrata pe rolul acestei instante la data de 7.10.2015, reclamantul A.A., a solicitat, in contradictoriu cu paratii B.B., C.C., D.D. si E.E. ca, prin sentinta care se va pronunta :
- Sa se constate ca reclamantul, in calitate de promitent cumparator, a incheiat la data de 15.01.2014, cu para?ii, in calitate de promiten?i vanzatori, un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul arabil extravilan in suprafata de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, inscris in titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu,
- Sa fie obligati paratii sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenului identificat mai sus, iar in cazul refuzului acestora, hotararea care se va pronunta sa tina locul unui asemenea contract
- Sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate al reclamantului conditionat de efectuarea lucrarii cadastrale.
In motivarea actiunii se sustine ca, la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, reclamantul a platit pretul de 7.000 lei, si a intrat in posesia terenului, si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, insa paratii nu s-au prezentat la notar pentru incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare.
In drept sunt invocate prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005.
Paratii nu au depus intampinare.
Paratele C.C. si B.B. au raspuns la interogatoriu, aratand ca sunt de acord cu admiterea actiunii.
Ceilalti parati nu s-au infatisat in instanta si nu si-au precizat pozitia procesuala in cauza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele :
Reclamantul, in calitate de promitent cumparator, a incheiat la data de 15.01.2014, cu para?ii, in calitate de promiten?i vanzatori, un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul arabil extravilan in suprafata de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, inscris in titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu.
In inscrisul sub semnatura privata care consemneaza conventia partilor (fila 4 dosar) se mentioneaza plata pretului si predarea terenului la momentul incheierii antecontractului.
Terenul ce face obiectul antecontractului este teren agricol situat in extravilan, fiind inscris in titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, pe numele defunctei F.F. (decedata la 2.05.2001 – certificat de deces – fila 6).
Terenul nu este inscris in cartea funciara, astfel cum reiese din certificatul emis de Biroul de cadastru si Publicitate Imobiliara Medias (fila 22 dosar).
Potrivit certificatului de mostenitor nr. 7/5.04.2002 (fila 14), mostenitori ai defunctei F.F. sunt : paratii E.E., B.B. si D.D., in calitate de descendenti de gradul I., dar si G.G., in calitate de sot supravietuitor (decedat ulterior la data de 21.05.2004 – potrivit adeverinta fila 33), si H.H., fiu, decedat si el la 6.06.2008 (potrivit adeverinta – fila 34).
In urma defunctului H.H. a ramas ca mostenitor unic parata C.C., in calitate de sotie supravietuitoare (potrivit certificatului de mostenitor nr. 1589/10.09.2009 – fila 45), ipostaza care ii confera acesteia dreptul de a dispune de dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, in calitate de coproprietar asupra acestuia, si legitimare procesuala in cauza.
In privinta cotei parti care revine defunctului G.G. din terenul in litigiu, aceasta s-a transmis mostenitorilor acestuia, anume paratilor E.E., B.B. si D.D., in calitate de descendenti de gradul I., dar si paratei C.C., in urma mostenirii averii succesorale a sotului sau  H.H., fiu al defunctului.
Reclamantul, beneficiar al unei promisiuni neexecutate de a vinde terenul identificat mai sus, este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de paratii promitenti, in temeiul antecontractului.
Potrivit art. 1.669 alin.1 C. civ., cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
Corespunzator deciziei nr. 755/16.12.2014 pronuntata de Curtea Constitutionala, publicata in Monitorul oficial nr. 101/9.02.2015, conditiile de validitate pe care instanta investita in temeiul art. 1.669 C.civ. trebuie sa le verifice sunt reprezentate de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune, in vigoare la data pronuntarii hotararii judecatoresti. Curtea statueaza in sensul ca „ indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului de vanzare, avand in vedere ca acesta din urma nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii in vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”
Analizand in speta indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, instanta retine ca nu sunt intrunite conditiile prevazute de art. 5 alin.1 din Legea 17/2014, incident in cauza, pentru ca vanzarea vizeaza un teren agricol situat in extravilan.
Astfel, potrivit art. 5 alin.1 din Legea 17/2014, in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila, printre altele, numai daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
Prin urmare, este necesar, pe de o parte ca imobilul in litigiu sa fie inscris la rolul fiscal si in cartea funciara, iar, pe de alta parte, se impune obtinerea avizului final prevazut de art.9 din lege, care sa garanteze indeplinirea conditiilor prevazute de art.3 si 4 din aceeasi lege –cerinte care nu sunt indeplinite in speta.
Totodata, vanzatorul este tinut sa urmeze procedura prevazuta de art.6 din lege, pentru a se asigura exercitarea dreptului de preemtiune al titularilor acestuia, in conditiile prescrise de art.7 din lege si de prevederile dreptului comun incidente.
Ca atare, instanta a apreciat ca fiind neintemeiata cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina locul unui contract de vanzare-cumparare autentic asupra terenului identificat mai sus.
Cu toate acestea, reclamantul este detinatorul unui drept de creanta in raport cu paratii, astfel cum s-a argumentat mai sus, si in considerarea acestui drept el este indreptatit la a cere paratilor executarea obligatiei corelative dreptului sau, potrivit art. 1.516 si 1.518 C.civ.
In consecinta, a fost admisa in parte actiunea reclamantului, in sensul ca s-a constatat ca reclamantul, in calitate de promitent cumparator, a incheiat la data de 15.01.2014, cu para?ii, in calitate de promiten?i vanzatori, un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul arabil extravilan in suprafata de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, inscris in titlul de proprietate nr. 8/2/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, si au fost obligati paratii sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenului identificat mai sus, cu conditia prealabila a inscrierii terenului la rolul fiscal si in cartea funciara, si a intrunirii conditiilor prevazute la art.3, 4 si 9 din Legea 17/2014, precum si a celor privind exercitarea dreptului de preemtiune.
Pentru considerentele deja expuse, au fost respinse: cererea reclamantului de obligare a paratilor sa incheie contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenului identificat mai sus fara indeplinirea conditiilor prealabile prevazute mai sus;  cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina locul unui contract de vanzare-cumparare autentic asupra terenului identificat mai sus; cererea reclamantului de dispunere a intabularii dreptului de proprietate al reclamantului.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul A.A. solicitand schimbarea in parte in sensul admiterii tuturor capetelor de cerere asa cum au fost formulate.
Apelantul sustine ca nelegal instanta de fond a admis doar in parte actiunea formulata cu motivarea ca in cauza nu sunt intrunite conditiile prevazute de art.5 alin.l din Legea 17/2014 si numai dupa indeplinirea procedurilor pentru exercitarea dreptului de preem?iune prevazut de Legea nr. 17/2014 aplicabila si conventiilor anterioare asa cum a stabilit Curtea Constitutionala prin decizia nr.755/16.12.2015.
Neindeplinirea conditiilor aratate de instanta cu privire la dreptul de preem?iune este sanc?ionata cu nulitatea relativa, care poate fi invocata numai de ter?ele persoane interesate si nu din oficiu de catre instanta de fond. De altfel, apelantul sustine ca instanta de fond i-a incalcat dreptul la aparare intrucat nu a pus in discutie aceste imprejurari.
Pe de alta parte, apelantul arata ca dispozi?iile legale privind dreptul de preem?iune si celelalte prevederi din Legea 17/2014 nu sunt aplicabile in prezenta speta deoarece antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in data de 15.01.2014, imprejurare care face sa-i fie aplicabile dispozitiile legale in vigoare la data incheierii acestuia. Ori, Legea nr. 17/2014 care reglementeaza dreptul de preem?iune si celelalte condi?ii prevazute de art.5 alin. 1 nu are caracter retroactiv, aplicandu-se numai pentru viitor antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate sub imperiul ei, si nu antecontractelor de vanzare - cumparare in baza carora apelantul a cerut pronuntarea unei hotarari judecatoresti in sensul aratat in actiune.
Un alt motiv de apel arata ca instanta de fond, in mod vadit nelegal si prin incalcarea principiului disponibilitatii, a admis doar in parte ac?iunea, de?i paratii au fost de acord cu admiterea acesteia in totalitate si in calitate de proprietari ai terenului care constituie obiectul antecontractului de vanzare-cumparare imprejurare dovedita cu raspunsul la interogatoriul luat paratilor.
In drept: art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr.247/2005, art. 129 alin.6 din C.pr. civ.vechi.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de apel si, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul retine ca apelul este neintemeiat si va fi respins pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Instanta de fond a retinut in mod corect starea de fapt si elementele juridice aplicabile in speta. Reclamantul, in calitate de promitent cumparator, a incheiat la data de 15.01.2014, cu para?ii, in calitate de promiten?i vanzatori, un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul arabil extravilan in suprafata de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, inscris in titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu. Terenul nu este inscris in cartea funciara si este un teren agricol situat in extravilan.
Legitimarea procesuala a paratilor, in calitate de proprietari ai terenului si de semnatari sau mostenitori ai semnatarilor promisiunii de vanzare-cumparare nu a fost contestata.
Asa cum a retinut si instanta de fond, apelantul reclamant, in calitate de beneficiar al promisiunii de vanzare-cumparare are un drept de creanta in temeiul caruia poate cere paratilor sa isi indeplineasca obligatia sau, daca acestia refuza indeplinirea ei, poate cere obligarea lor prin intermediul instantei de judecata.
In cauza paratii nu s-au opus actiunii, deci au fost de acord cu incheierea contractului autentic, ceea ce arata ca nici nu se impunea ca reclamantul sa apeleze la forta coercitiva a statului pentru realizarea dreptului sau de creanta. In aceste conditii, in mod corect instanta de fond a verificat, pentru admiterea actiunii, daca in cauza sunt respectate dispozitiile legale referitoare la instrainarea terenurilor agricole din extravilan, respectiv cele cuprinse in art.1669 Cod civil si in Legea nr.17 din 2014, modificata.
Cel mai important aspect retinut se regaseste chiar in cuprinsul deciziei nr. 755/16.12.2014 pronuntata de Curtea Constitutionala, publicata in Monitorul oficial nr. 101/9.02.2015, care statueaza ca „indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului de vanzare, avand in vedere ca acesta din urma nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii in vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”
Deciziile Curtii constitutionale sunt obligatorii si instanta de fond era obligata sa tina cont de aceasta hotarare la pronuntarea solutiei, in mod contrar ar fi pronuntat o hotarare judecatoreasca nelegala.
In ceea ce priveste motivul de apel ca incalcarea dreptului de preemtiune ar fi sanctionata cu nulitatea relativa, acesta este real, dar nu poate fi retinut ca motiv de admitere a apelului. Daca instanta ar obliga paratii la incheierea contractului fara a respecta dispozitiile referitoare la dreptul de preemtiune, beneficiarii acestuia nu ar mai putea sa il exercite decat infrangand puterea de lucru judecat a hotararii. In plus, in contextul in care paratii nu s-au opus admiterii actiunii, coniventa acestora ar putea avea drept scop tocmai eludarea acestor dispozitii legale, ceea ce nu poate fi recunoscut printr-o hotarare judecatoreasca.
Dreptul la aparare al apelantului nu a fost incalcat atat timp cat instanta de fond si-a intemeiat hotararea pe dispozitii legale in vigoare si a caror necunoastere nu poate fi invocata.
Pentru toate aceste motive, in baza art.480 Cod proc.civ. se va respinge apelul si se va pastra sentinta atacata.