Nulitate absoluta contract inchiriere

Judecatoria Medias
Sentinta civila nr.269/15.02.2010
Domeniu asociat - antecontract

Constata ca prin actiunea civila inregistrata la instanta la data de 14.10.2009 reclamantul W. V., domiciliat in comuna B. nr.-, jud. S., in contradictoriu cu paratii C. L. B. prin primar, C. B. prin primar, P. B. prin primar si C. V., domiciliata in comuna B. nr.-, solicitand:
Sa se constate nulitatea absoluta partiala a contractului de inchiriere nr. -/30.07.2009, prin care primaria C. B. a trecut-o in contractul de inchiriere si pe parata C. V., desi initial in contractul de inchiriere nr. 1098/01.05.2004 titular exclusiv al contractului de inchiriere cu privire la imobilul situat in B. nr.-, jud. S., era numai reclamantul;
Sa fie obligati paratii sa incheie contract de vanzare-cumparare cu reclamantul, titular exclusiv al contractului de inchiriere nr. 1098/01.05.2004, reinnoit, cu privire la imobilul ce constituie obiectul acestui contract; sa fie obligati paratii la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare arata ca in baza contractului de inchiriere nr. 1098/01.05.2004, in care el reclamantul avea calitatea de titular exclusiv, concubina sa si minorii rezultati din relatia de concubinaj fiind trecuti in contract ca simpli locatari, a solicitat C. L. B. sa i se vanda imobilul ce facea obiectul acestui contract, dar acesta a refuzat sa dea un raspuns, iar la data de 27.04.2009, in sedinta Consiliului Local, cu unanimitate de voturi, consilierii au admis cererea sa, dar primaria a tergiversat incheierea contractului, pentru ca prin adresa nr. 1577/23.07.2009 sa i se comunice in scris ca in sedinta Consiliului local din 08.06.2009 s-a revenit asupra acordului privind cumpararea imobilului si s-a stabilit ca vechiul contract de inchiriere, respectiv cel cu nr. 1098/01.05.2004, sa se prelungeasca pana la data de 15.10.2009 si sa fie trecut alaturi de titular si concubina sa, parata C. V., care in prezent nu mai domiciliaza in imobil. Mai arata ca, desi s-a hotarat prelungirea vechiului contract, in mod vadit nelegal s-a incheiat un nou contract de inchiriere, in care ca titular a fost trecuta si parata Ciurar Victoria, modificandu-se unilateral contractul.
In legatura cu cel de-al doilea petit al actiunii arata ca in baza Legii nr. 85/1992 are dreptul sa cumpere imobilul, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului Lege nr. 61/1990, privind vanzarea de locuinte din fondul locativ de stat.
In drept se invoca dispozitiile Legii nr. 85/1992, Dct. 61/1990, Legea nr. 114/1996.
Pentru ca din contractul de inchiriere a carui nulitate partiala se cere a se constata rezulta ca drepturi locative proprii au si minorii rezultati din relatia de concubinaj dintre reclamant si parata C. V., cu acordul reclamantului s-a dispus introducerea in cauza si a acestora, respectiv C. A., W. V., C. I., W. V. I., C. A. M. pentru care a fost numit curator Z. V., domiciliat in B. nr.-.
Prin intampinare, Comuna B. prin primar solicita respingerea actiunii, aratand ca la data de 15.10.2009 contractul la care face referire reclamantul si-a pierdut valabilitatea, acesta fiind incheiat pe o perioada de doar trei luni, iar in ce priveste cumpararea imobilului, cererea a fost respinsa pentru ca in repetate randuri reclamantul a agresat minorii si i-a scos in strada, fiind cunoscut ca o persoana agresiva si violenta, si in acest context Consiliul Local B. a hotarat prelungirea contractului de inchiriere si a trecut ca titular si pe mama copiilor, care nu are posibilitatea sa inchirieze o alta locuinta. Mai arata ca, din cauza reclamantului, mama impreuna cu cei cinci copii au fost institutionalizati in cursul lunii septembrie 2009 in regim de urgenta si ca in prezent reclamantul a parasit locuinta si aici au ramas minorii impreuna cu mama lor, care achita si chiria.
Prin adresa din 18.01.2010 Comuna B. face precizarea ca imobilul in litigiu inclus in domeniul privat al comunei, sens in care anexeaza o lista ce cuprinde acest domeniu.
In drept se invoca dispozitiile  art. 115-118 Cod pr. civila.
Parata C. V. si curatorul Z. V., prezenti la judecata, s-au opus admiterii actiunii, aratand ca reclamantul este o persoana agresiva si violenta, consuma frecvent bauturi alcoolice si ii alunga din casa pe copii si pe mama lor.
Ceilalti parati nu au formulat intampinare.
Fata de imprejurarea ca Primaria B.nu are personalitate juridica, instanta a pus in discutie exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, exceptie la care reclamantul, prin reprezentantii sai, nu a facut opunere.
Avand a se pronunta asupra acestei exceptii, instanta constata ca potrivit dispozitiilor art. 20 din Legea nr. 215/2001, comunele, orasele, municipiile si judetele sunt unitati administrativ teritoriale in care se exercita autonomia locala si in care se organizeaza si functioneaza autoritati ale administratiei
 publice locale, iar potrivit dispozitiilor art. 21, unitatile administrativ teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridica deplina si patrimoniu propriu, iar in justitie acestea sunt reprezentate, dupa caz, de primar sau presedintele consiliului judetean. Conform dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 215/2001 autoritatile administratiei publice prin care se realizeaza autonomia locala in comune, orase si municipii sunt consiliile locale comunale, orasenesti si municipale, ca autoritati deliberative, si primarii, ca autoritati executive.
Prin urmare, doar Comuna B., in calitate de proprietar al imobilului are capacitate juridica si, in consecinta, capacitate procesuala in raporturile de drept public si privat, primarul impreuna cu aparatul sau de lucru, denumit „Primaria”, fiind autoritatea care se ocupa de administrarea comunei.
In consecinta, exceptia va fi admisa, iar actiunea pornita impotriva Primariei B. va fi respinsa.
Examinand in fond cauza instanta retine:
Prin contractul incheiat la data de 01.05.2004 sub nr. 1098, Consiliul Local B. a inchiriat reclamantului locuinta situata in B. nr. -, pe o durata de 5 ani, cu incepere de la 01.05.2004 pana la 01.05.2009.
Alaturi de titularul de contract, cu drepturi locative proprii au fost inscrisi in contract si parata si cei patru copii ai celor doi concubini (filele 15-16 dosar).
Prin cererea inregistrata la Primaria Comunei B. la data de 26.03.2009 reclamantul solicita a i se aproba vanzarea locuintei, iar in sedinta din 27.04.2009 (fila 12 dosar) Consiliul Local B. si-a dat acordul ca apartamentul sa fie vandut acestuia (fila 12 dosar)..
In sedinta Consiliului Local B. din 08.07.2009 (fila 13 dosar) a fost din nou analizata cererea reclamantului, dar pentru ca, dupa ce i s-a dat acordul la cumparare, reclamantul a inceput sa faca scandaluri , sa distruga mobila din locuinta si sa-i alunge pe concubina si pe copii din locuinta, s-a hotarat doar prelungirea contractului de inchiriere, intrucat nu exista posibilitatea a se acorda paratei si copiilor sai o alta locuinta.
Ca urmare, la data de 30.07.2009 se incheie un nou contract de inchiriere, pe o durata de 3 luni, de aceasta data titulari de contract fiind trecuti reclamantul si parata C. V., iar cu drepturi locative proprii cei cinci copii ai celor doi (filele 18-22 dosar).
Este adevarat ca la data la care s-a incheiat primul contract de inchiriere (01.05.2004) titular de contract a fost trecut doar reclamantul, nu si concubina acestuia, parata C. V., dar atribuirea cu chirie a imobilului s-a facut pentru intreaga familie si in considerarea faptului ca aceasta avea un numar mare de membrii. S-a avut probabil in vedere ca reclamantul este capul familiei si ca acesta poarta o responsabilitate crescuta fata de ceilalti membrii si nicidecum ca acesta va putea cumpara singur imobilul.
Prin urmare, chiar daca parata C. V. nu a fost cuprinsa in contract ca titular, nu i se poate contesta dreptul acesteia de titular al contractului de inchiriere alaturi de parat.
Acesta a fost si considerentul pentru care Consiliul Local B. a hotarat ca dupa expirarea primului contract, 01.05.2009, sa incheie un alt contract in care titulari sa fie trecuti ambii parinti ai copiilor, chiar daca acestia nu sunt casatoriti, si sa dea un ragaz de 3 luni celor doi sa opteze pentru cumparare.
Ar fi profund inechitabil ca locuinta sa fie vanduta in exclusivitate reclamantului, doar pentru considerentul ca, din eroare,  el a fost trecut initial ca singur titular, iar apoi parata si copii sa fie alungati din locuinta, asa cum de altfel reclamantul a facut chiar inainte de a cumpara locuinta, ceea ce a facut necesara interventia directiei G. A. S. P. C. pentru a lua masuri de ocrotire fata de copii si mama lor (fila 35 dosar).
Raportat la cele expuse, instanta constata ca in mod legal Consiliul Local B. a incheiat cel de-al doilea contract de inchiriere, in care titulari de contract au fost trecuti ambii concubini, parinti ai celor 5 copii minori, fata de care au obligatia legala de a-i intretine si de a se ingriji de cresterea si educarea lor.
Prin urmare, cererile reclamantului de a se constata nulitatea absoluta partiala a contractului de inchiriere nr. 808/30.07.2009 si de a fi obligati paratii la incheierea unui contract de vanzare cumparare pentru imobil in exclusivitate cu acesta vor fi respinse.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992 reclamantul are dreptul la cumpararea locuintei, daca aceasta nu va fi considerata una sociala, impreuna cu concubina sa, parata C.V., iar daca aceasta nu va dori,  va avea dreptul la cumpararea  cotei sale de ½.
Cererea de cumparare a locuintei va trebui facuta in conditiile noului contract de inchiriere, pentru ca vechiul contract a expirat la data de 01.05.2009.