Obligatia de a face

Judecatoria Medias
Sentinta civila nr.270/16.02.2010
Domeniu asociat - antecontract


Asupra cauzei civile de fata :
Reclamantul M. N. a chemat in judecata pe paratul U. B.-W. solicitand instantei sa il oblige pe parat sa se prezinte la notar pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare pentru terenul ce face obiectul titlului de proprietate numarul 290/34 din 9 februarie 1994, terenuri situate pe raza satului R. .
In sustinerea cererii reclamantul arata ca la data de 12 octombrie 2005 a cumparat de la parat  terenul ce face obiectul titlului de proprietate numarul 290/34 din 9 februarie 1994, terenuri situate pe raza satului R. in suprafata de 3 ha si 8900 m.p. pentru care  a achitat suma de 2000 lei . Paratul s-a obligat sa se prezinte la notar in termen de 7 luni dar nu s-a prezentat.
Paratul nu s-a prezentat la judecata .
Examinand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele :
La data de 12 octombrie 2005 reclamantul a incheiat cu paratul un contract de vanzare-cumparare pentru terenurile agricole situate pe raza satului R., tarlaua 60, numere topografice 1705/1,1703,1704 inscrise in titlul de proprietate numarul 290/1994 .
Partile au preconstituit un inscris pe care l-au semnat.f.7. Inscrisul a fost semnat si de martorii M. si S. audiati de instanta f.33, 34-dosar. Incepand cu aceasta data reclamantul a intrat in posesia terenului .
Terenul vandut figureaza in titlul de proprietate numarul 290/1994 in proprietatea mamei paratului U. S. care a decedat la data de 6 iulie 2001. Defuncta a avut mai multi copii.
Promisiunea sinalagmatica este un antecontract  prin care ambele parti, numite promitent-vanzator si promitent-cumparator, se obliga (obligatii de a face) ca in viitor sa incheie contractul de vanzare-cumparare in conditiile stabilite si cu indeplinirea formalitatilor prevazute de lege. In speta, partile au convenit ca in viitor, intr-un anumit termen, sa se prezinte la un birou notarial pentru instrainarea dreptului de proprietate asupra unui terenului ce face obiectul titlului de proprietate numarul 290/34 din 9 februarie 1994 .
Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate. De aceea, in cazul incalcarii obligatiei de a face asumate, oricare dintre parti poate cere instantei ca in baza art. 1073 si art. 1077 C.civ. (conform principiului executarii in natura a obligatiilor si a repararii in natura a prejudiciului) sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva  .
Se stie ca una dintre regulile aplicabile indiviziunii este aceea a unanimitatii. Daca, cu incalcarea acestei reguli, unul dintre coindivizari vinde bunul/un bun in materialitatea lui (iar nu doar cota-parte din drept, asupra careia poate sa dispuna  , caz in care locul sau va fi luat de cumparator), potrivit parerii dominante in doctrina si jurisprudenta, vanzarea este recunoscuta valabila, dar nu ca un act juridic pur si simplu, ci afectat de conditia rezolutorie ca la partaj bunul sa cada in lotul altui coindivizar decat vanzatorul  .
Ori terenul din litigiu nu era proprietatea paratului vanzator, la data vanzarii si nici nu s-a indeplinit aceasta conditie astfel ca actiunea nu este admisibila .