Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Medias

Actiune in constatarea ineficacitatii contractului de vanzare - cumparare

(Sentinta civila nr. 986 din data de 09.07.2014 pronuntata de Judecatoria Medias)

Domeniu Antecontracte | Dosare Judecatoria Medias | Jurisprudenta Judecatoria Medias

I.Expunerea actiunii
La data  de 22.11.2011  numita  G. E. M. a  chemat in judecata pe paratul M. P. D.  solicitand instantei :
- obligarea paratului sa ii lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat
 administrativ in localitatea B. jud. S. , imobil inscris in C.F. 2848 B. nr. top 748 reprezentand casa si curte in suprafata de 176 m.p. si nr. top 747 in suprafata de 835 m.p. reprezentand gradina;
- obligarea paratului la plata de daune cominatorii in  valoare de 50 Ron pentru fiecare
 zi de intarziere.
Cererea  a fost legal  timbrata cu taxa judiciara de 395 lei.
In sustinerea actiunii reclamanta arata  ca a dobandit  imobilele mai sus mentionate prin contract de vanzare-cumparare de la G. V., mama sa,  care la randul sau le-a dobandit  in calitate de mostenitoare dupa defunctul ei sot. Din cauza faptului ca s-a casatorit in Italia  si nu a putut sa vina cu regularitate in tara, paratul  si-a extins proprietatea acaparand si proprietatea sa, ocupand  in mod abuziv imobilul. Intre parti au existat mai multe procese, printre care si unul de evacuare, dar acesta a fost respins intrucat instanta de judecata a apreciat ca este vorba de  o actiune in prestatie tabulara. Toate demersurile intreprinse , pe cale amiabila, pentru lasarea in deplina proprietate si posesie a imobilelor care ii apartin au ramas  fara rezultat.

 II.Pozitia paratului si cererea reconventionala 
Prin intampinare (fila 12) paratul a solicitat respingerea actiunii ca nefondata. De asemenea, a solicitat  suspendarea cauzei in temeiul art. 244 pct.1 Cod procedura civila anterior pana la solutionarea irevocabila a dosarului -/257/2009.
Paratul a formulat cerere reconventionala solicitand instantei urmatoarele:
- constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare cumparare autentificat
de BNP L. F. sub nr. 1467/11.08.2008 in portiunea privitoare la imobilele  top 748. Top 749, inscrise in CF 2848 B. pentru lipsa cauzei
- - repunerea partilor in situatia anterioara
In sfarsit,  paratul  a formulat cerere de chemare in judecata a altor persoane in temeiul 
art.57 Cod procedura civila anterior, si anume a chemat in judecata  pe G. V. pentru ca hotararea pronuntata in cererea reconventionala sa ii fie opozabila.
In motivarea  cererii reconventionale paratul a aratat urmatoarele:  imobilele  top 747  gradina in suprafata de 835 m.p. si top nr.748 casa si curte in suprafata de 176 m.p. din litigiu  au apartinut  defunctului L. O. sen, asa cum rezulta din foaia de carte funciara 353 B.. Ele formeaza practic curtea casei si gradina imobilului situat administrativ in B. nr.441. 0Casa notata asupra topograficului 748 nu exista, fiind demolata,  fapt dovedit cu expertiza efectuata in dosarul -/257/2009, precum si  cu adeverinta 2042/12.12.2006 a Primariei comunei Bazna. La data  de 11.08.2008 cand  reclamanta G. E. V. a incheiat   contractul de vanzare cumparare  in forma autentica, casa nu exista.
Imobilele sunt  inscrise in CF 2848 B.  ca urmare a incheierii unui contract de vanzare-cumparare intre G. V. si reclamanta G. E. M., fiica acesteia.
Dupa decesul  lui L. O. sen la 27.09.1978, arata paratul,  atat el cat si tatal sau au folosit aceasta curte in baza  acordului dat de catre defunct. Apoi, in anul 2002 a incheiat o promisiune de vanzare-cumparare cu privire la aceste imobile cu succesorii defunctului L., respectiv cu fiicele B. P. si Z. M., precum si cu fiul L. O. jr. Inscrisul constatator al acestei conventii a fost intocmit numai cu fiicele defunctului, la 20 mai 2002. Cu fiul L. O. jr. nu a incheiat un astfel de act deoarece pe de o parte era foarte bun prieten cu el, iar pe de alta parte acesta era bolnav de cancer, era intr-o stare avansata a bolii, decesul  acestuia  survenind la 25 mai 2002.
Imobilele au  fost permanent in posesia sa din anul 2002 pana in prezent, el fiind cel care a achitat impozitul aferent.
Reclamanta si antecesoarea sa G. V. au dobandit  imobilele fara a intra vreodata  in posesia lor. Ambele, prin incheierea contractului de vanzare  cumparare au urmarit fraudarea intereselor sale, precum si ale succesoarelor legale  ale defunctului L. O., intrucat cunosteau  ca acesta a avut 3 copii si  nu doar unul, respectiv pe defunctul sot si tata vitreg L. O. jr., cunosteau vocatia la mostenire a celor  doua surori Z. M. si B. P. si dorinta sa de a  cumpara, G. V. chiar incasand de la el pretul pentru acest imobil.
Scopul (cauza) urmarit de partile contractului de  vanzare-cumparare atacat,   mai arata paratul,  nu a fost de transfer a dreptului de proprietate, de predare a  bunului in folosinta si de plata a pretului, ci de a pune  la adapost titlul dobandit de G. V. prin fraudarea legii, prin intermediul unui „tert dobanditor”, care sa poata opune cu succes teoria „dobanditorului de buna credinta”.
In sustinerea cererii reconventionale paratul a depus urmatoarele inscrisuri: sentinta civila nr.-/2011  a Judecatoriei Medias,  copie actiune dosar -/257/2009,  adeverinta emisa de primaria B.,   contract de  vanzare-cumparare  autentificat si  provizoriu.
Deoarece solutionarea cauzei depindea de modul de solutionare al dosarului nr. -/257/2009, instanta a dispus suspendarea. La data  de 21  mai 2014  cauza a fost repusa pe rol, iar paratul si-a modificat cererea reconventionala solicitand urmatoarele (fila 61) :
- sa se constate  ineficacitatea  titlului de proprietate al reclamantei, contract de
vanzare-cumparare incheiat intre G. V. in calitate de vanzatoare si G. E. M. in calitate de cumparatoare, autentificat sub nr. 1467/11.08.2008 de NP L. F. avand ca obiect   bunurile imobile cuprinse in CF  nr. 100466 B. ( CF vechi 2848 B.) top 7481010631 B., curte cu suprafata de 176 m.p., top 747, gradina in suprafata de 835 m.p., CF100631 (CF vechi 2849 B.)  top 6524/2 gradina de 245 m.p., CF nr. 100992 B. (CF  vechi 353 B.) top 4716/3,  pasune in suprafata de 1307 m.p.
In motivarea cererii modificate, paratul arata urmatoarele:
Prin decizia irevocabila a Tribunalului Sibiu  nr.-/25.09.2013, s-a dispus sistarea starii de indiviziune  asupra imobilelor inscris in CF  nr. 100466 B. ( CF vechi 2848 B. ) top 748,  curte cu suprafata de 176 m.p., top 747, gradina in suprafata de 835 mp. CF  100631 B. (CF vechi 2849 B. ) top 6524/2, gradina  de 245m.p., CF  nr.100992 B. (CF vechi  353 B.) top 4716/3, pasune in suprafata de1307 mp., prin atribuirea  acestora in intregime catre B. P., una dintre coproprietarele  imobilelor cu care paratul a incheiat  antecontract de vanzare cumparare pentru imobilul din B., str. M. nr..
Potrivit  acestei  hotarari judecatoresti, ce beneficiaza de putere de lucru judecat, imobilul ce face obiectul revendicarii este proprietatea netabulara a promitentei sale vanzatoare B. P., astfel ca G. E. M. nu are un titlu valabil de proprietate pe care sa i-l opuna intr-o actiune de revendicare.
Decizia Tribunalului Sibiu -/2013 a fost pronuntata intr-o cauza in care parti reclamante au fost B. P. si Z. M. iar parti parate G. E. M. si G. V..
 In cele doua cicluri procesuale, instantele au avut de analizat pe de o parte titlul de proprietate al reclamantei dobandit prin cumparare si pe de alta parte dreptul de proprietate al  succesoarelor proprietarului initial  de CF,  L. A., dobandit prin succesiune. S-a dat preferinta dreptului  succesoral  cu toate ca in cartea funciara era intabulata G. E. M., instanta de recurs  motivand  ca in situatia in care bunul indiviz succesoral a fost instrainat  in intregime  de catre unul din copartasi, soarta contractului de vanzare  cumparare depinde de modul in care va fi efectuat partajul, fiind consolidat retroactiv daca bunul se atribuie copartasului vanzator respectiv rezolvit retroactiv, contractul fiind ineficace.
Mai arata paratul ca intr-adevar  este proprietarul neposesor, dar are un drept de creanta impotriva proprietarei recunoscuta de instantele judecatoresti, B. P., drept care este recunoscut de aceasta  si in baza caruia a exercitat in mod public, continuu, neintrerupt posesia imobilului revendicat.
In sustinerea cererii modificate paratul a depus urmatoarele inscrisuri:  decizia civila -/2013 si -/2012 pronuntate de  Tribunalul Sibiu , contract vanzare-cumparare, extenso CF 353 B..
Prin intampinare (fila 97) reclamanta G. E. M.  si chemata in judecata G. V.  au solicitat respingerea cererii reconventionale aratand ca ele pot face dovada proprietatii cu extrasul de carte funciara, dreptul de proprietate fiind garantat de lege.

III Concluziile instantei :
Imobilele in litigiu, constand in casa si curte nr. top 748 si gradina nr. top 747 inscrise in CF 2848 B. au apartinut defunctului L. A. decedat la - . Prin certificatul de mostenitor  nr. 96/2003 s-a stabilit ca G. V.  are calitatea de mostenitoare testamentara cu titlu universal si ca i se cuvine cota de 1/1 din masa succesorala.
Anterior acestui moment, la 20 mai 2002, numitul M. P. D. a incheiat cu mostenitoarele legale ale defunctului L. A. (O. sen.), B. P. si Z. M. un antecontract de vanzare-cumparare pentru imobilele in litigiu. Cumparatorul se afla oricum in posesia imobilelor, chiar anterior antecontractului, aceasta posesie fiind exercitata  si in prezent.
Prin sentinta civila -/5.06.2008 a Judecatoriei  Medias  a fost anulat certificatul de mostenitor 96/2003  si s-a constatat ca asupra imobilelor   de sub nr. top 747 si 748 este proprietar tabular L. O. senior, iar dupa decesul  acestuia a ramas ca unic mostenitor L. O. junior. De asemenea, s-a constatat ca dupa L. O. junior decedat la 25.05.2002  a ramas ca unica mostenitoare G. V..
In baza acestei sentinte s-a dispus intabularea in CF  a dreptului de proprietate al lui G. V. (incheierea din  6.08.2008).
Imediat dupa  acest moment prin contractul autentificat sub nr. 1467/11.08.2008, imobilele in litigiu au fost vandute catre reclamanta in speta, G. E. M..
 In baza acestui contract reclamanta si-a intabulat dreptul de proprietate.
Prin sentinta civila -/12.02.2013 asa cum a fost modificata in mod irevocabil prin decizia civila -/2013 a Tribunalului Sibiu  s-a constatat ca numitele B. P., Z. M. si G. V. sunt mostenitoare legale ale defunctului L. O. senior  in cote parti egale de 1/3. Ca modalitate  finala de impartire a masei succesorale, instanta de recurs a dispus atribuirea  in intregime catre B. P.  cu obligatia de a plati o sulta.
Asa cum se arata si in motivarea deciziei Tribunalului Sibiu, in momentul prezent se pune problema ce efecte are acest partaj asupra  actelor de dispozitie intocmite anterior de parti. In mod evident contractul de vanzare-cumparare intocmit intre G. V. si G. E. M. nu mai poate produce efecte juridice, el este ineficace, deoarece,  ca urmare  a partajului,  bunul vandut nu a intrat in lotul vanzatorului, ci a altui copartas.
Lipsa eficacitatii titlului reclamantei conduce la respingerea prezentei actiuni, stiut fiind ca revendicarea este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. Atata timp cat reclamanta nu mai poate fi considerata proprietar in acte asupra bunului cumparat nu are nici dreptul legal de a-l revendica.
In ce priveste cererea reconventionala, aceasta este in fapt o actiune in constatare. Potrivit dispozitiilor procedurale o astfel de actiune este admisibila doar in lipsa unei actiuni in realizare.
Intr-adevar, in speta, paratul este in posesia  bunului in litigiu, detine o promisiune de vanzare din partea lui B. P. si Z. M., astfel ca impotriva lui G. V. si G. E. nu are decat o actiune in constatare a ineficacitatii contractului de vanzare –cumparare dintre cele doua parti. Scopul acestei aparari este unul legitim si vizeaza  sa puna capat unor litigii ulterioare legate de acel contract.
Asadar, cererea reconventionala este admisibila.
Referitor la cheltuielile de judecata, reclamanta va fi obligata la plata catre parat a sumelor avansate de acesta (taxe de timbru, onorariu aparator ales).
Fata de considerentele aratate instanta va  respinge ca nefondata actiunea reclamantei, va admite cererea reconventionala  formulata de parat si va constata ineficacitatea contractului de vanzare incheiat intre G. V. si G. E. M. autentificat sub nr.1467/11.08.2008 la B. N. P. L. F.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare – cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Ucidere din culpa. Daune morale - Sentinta penala nr. 5 din data de 07.01.2016
Anulare notare „imobil aflat sub incidenta art. 3 al. 1 din Lg. 17/2014” - Sentinta civila nr. 36 din data de 13.01.2016
Anulare proces verbal contraventie prevazute de art. 54 al. 1 si art. 79 alin. 1 lit. b din OUG 195/2002 - Sentinta civila nr. 24 din data de 08.01.2016
Loviri sau alte violente - Sentinta penala nr. 3 din data de 07.01.2016
Instituire tutela. Punere sub interdictie - Sentinta civila nr. 171 din data de 02.02.2016
Stabilire linie de granita - Sentinta civila nr. 56 din data de 14.01.2016
Anulare acte de executare, pentru ca a intervenit prescriptia dreptului de a cere executarea silita - Sentinta civila nr. 55 din data de 14.01.2016
Furt comis de inculpati majori cu minori - Sentinta civila nr. 83 din data de 07.05.2015
Restituirea pretului actualizat ( Legea 10/2001); calitatea procesuala pasiva - Sentinta civila nr. 2035 din data de 30.12.2014