Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Medias

Anulare antecontract pentru pret neserios

(Sentinta civila nr. 495 din data de 23.04.2014 pronuntata de Judecatoria Medias)

Domeniu Antecontracte | Dosare Judecatoria Medias | Jurisprudenta Judecatoria Medias

A.EXPUNEREA CERERII.
1. Prin actiunea civila inregistrata la instanta la data de 18 mai 2012 reclamanta S. H., domiciliata in G.,  -, D., R.. -, cu domiciliul procesual ales in M., str. T. V. nr. -, jud. S., la S. P., cheama in judecata pe paratul D. S. C., domiciliat in M., Piata R. F. nr. - , et. -, ap.-, jud. S., solicitand sa se constate nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parat si tatal sau, numitul V. G., la data de 23 decembrie 2011 si a declara nul acest antecontract si lipsit de orice efecte. Solicita si cheltuieli de judecata.
2. In motivare, reclamanta arata ca este unica mostenitoare, in calitate de fiica, a numitului V. G., decedat la - , cu ultimul domiciliu in M. , jud. S., calitate ce a fost stabilita prin certificatul de mostenitor nr. 9/15.05.2012, prin care s-a constatat ca din masa succesorala face parte si suprafata de 5 ha si 7.600 mp, inscrisa in titlul de proprietate  nr. 2208/6 din 31.08.2002, precum si suprafata de 1 ha teren arabil inscrisa in titlul de proprietate nr. 28/6 din 23.06.1993, suprafete pentru care, la data de 23.12.2011, V. G., in calitate de promitent vanzator, a incheiat cu paratul  D. S. C. un antecontract de vanzare-cumparare, contract care nu reflecta realitatea, intrucat tatal sau, in varsta de 90 de ani, era de multi ani intr-o stare totala de infirmitate fizica si mentala si nu era transportabil, fiind lipsit de discernamant la data incheierii conventiei, ceea ce face ca antecontractul sa fie nul.
3. Mai arata ca pretul de 12.000 lei indicat in antecontract, care se pretinde ca a fost achitat la data de 23.12.2011, nu a fost platit, pentru ca nu a fost gasita nicio suma dupa decesul promitentului vanzator, iar pe de alta parte nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1660 si 1665 Noul Cod Civil, fiind vil si  neserios fata de obiectul contractului, o suprafata de 6 ha si 7.600 mp.
4. In fine, reclamanta mai arata ca actiunea prezenta are si caracter provocatoriu, deoarece a primit o notificare din care rezulta intentia paratului de a introduce o actiune pentru act apt de intabulare.
5. In drept invoca dispozitiile art. 1204, art. 1205 alin. (1), art. 1206, art. 1660, art. 1665 din Noul Cod Civil.
6. In probatiune solicita audierea martorilor G. I. G. E., N. N. si S. G., efectuarea unor expertize si proba cu inscrisuri.
7. Cererea a fost timbrata cu 831 lei taxa judiciara si 5 lei timbru judiciar.
B. POZITIA PARATULUI.
1. Prin intampinare, paratul solicita respingerea actiunii si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata. Pe cale de exceptie solicita anularea cererii ca insuficient timbrata.
2. In motivarea pe fond arata ca desi reclamanta, in sustinerea actiunii sale, invoca vicii de consimtamant, nu arata care in ce consta eroarea, nu mentioneaza care ar fi manoperele frauduloase de care paratul a uzat pentru a obtine consimtamantul tatalui sau si nici nu indica vreo imprejurare care sa poata fi incadrata ca violenta.
3. Mai arata ca tatal reclamantei a fost, pana in ultima zi de viata, un om activ, cu discernamant si in deplinatatea facultatilor mintale.
4. In ce priveste pretul stipulat in antecontract si plata acestuia, arata ca afirmatiile reclamantei nu sunt sustinute de nicio stare de fapt, simpla afirmatie ca suma nu a fost gasita, si de aici concluzia ca nu s-a platit pretul, neavand nicio baza reala, pretul fiind achitat anterior incheierii antecontractului, asa cum este stipulat si recunoscut de tatal acesteia.
5. In fine, mai arata ca relatia dintre reclamanta si tatal sau nu a fost una perfecta, asa cum vrea sa lase sa se creada reclamanta, aceasta fiind recunoscuta de catre tatal sau abia in anul 1977 si nu au avut niciodata o relatie foarte apropiata, mai ales ca aceasta este plecata din tara din anul 1974.
6. In drept invoca dispozitiile art. 1206 – 1211 Cod civil, art. 1221 Cod civil.
In probatiune solicita proba cu interogatoriul, proba cu inscrisuri si audierea martorilor C. G. C., C. S. si A. M..
C. EXAMINAREA CAUZEI.
1. STAREA DE FAPT.
1.1. Reclamanta este fiica numitului V. G., decedat la data de  -, fapt atestat prin certificatul de mostenitor nr. 9/15 mai 2012 (fila 11 dosar), prin care s-a stabilit ca masa succesorala ramasa dupa defunct se compune din suprafata de 5 ha si 7.600 mp teren arabil situat in extravilanul municipiului M., inscris in titlul de proprietate nr. 2208/6 din 31.08.2002, si suprafata de 1 ha teren arabil situat administrativ in extravilanul municipiului M., inscris in titlul de proprietate nr. 28/6 din 23.06.1993.
1.2. Prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 23.12.2011, atestat de catre avocat (fila 12 dosar) V. G., in calitate de promitent vanzator, declara ca vinde paratului, in calitate de promitent cumparator, terenul arabil situat in extravilanul municipiului M. in suprafata totala de 6 ha si 7.600 mp, inscris in titlurile de proprietate nr. 2208/6 din 31.08.2002 si nr. 28/6 din 23.06.1993, identificat prin tarla 19, parcela 1005/2 in suprafata de 1 ha, tarla 4, parcela nr. 137/2/9 in suprafata de 2 ha si 8.400 mp, tarla 4, parcela nr. 137/2/10 in suprafata de 3.300 mp, si tarla 4, parcela nr. 130/19 in suprafata de 2 ha si 5.900 mp. Pretul de vanzare a fost stabilit la suma de 12.000 lei, despre care se face mentiunea ca a fost achitat la data de 23.12.2011 si ca reprezinta intregul pret al imobilului descris in contract.
1.3. Conform declaratiei martorului audiat la fila 59 dosar, medic si director al spitalului o perioada de timp,  la varsta de 85 de ani defunctului i s-a declansat o boala incurabila, motiv pentru care a fost de mai multe ori internat  in spital, unde i s-au facut transfuzii de sange, iar in ultimele luni de viata a fost dependent de pat. Din declaratia martorului mai rezulta ca anemia de care suferea in ultima perioada, determinata de pierderea cronica de sange, a putut duce la o hipoirigatie cerebrala, care i-ar fi putut influenta memoria si discernamantul in ultima parte a vietii. In privinta relatiei cu reclamanta, martorul arata ca aceasta era una forte buna, ca isi iubea nepotii, ca inainte de deces aceasta a fost de doua ori in tara si ca defunctul i-a vizitat de mai multe ori.
1.4. Martorul audiat la fila 65 dosar arata ca la data de 20.11.2011, cand l-a vizitat pe defunct impreuna cu reclamanta, acesta era foarte slab, nu se putea deplasa, se uita intr-un punct fix si dadea impresia ca nu mai are suficient discernamant.
1.5. Martora audiata la fila 67 dosar arata si ea ca in ultimele luni de viata defunctul era imobilizat la pat, era foarte slabit si nu se putea deplasa, nu se putea hrani singur si nici nu se putea deplasa pentru satisfacerea nevoilor personale.
1.6. Martora F. R., femeia care a fost partenera de viata a lui V. G. timp de 53 de ani, nefiind niciodata casatoriti, sustine ca, la data semnarii conventiei, acesta s-a deplasat la biroul notarului, ca era lucid, cum de altfel a fost pana in ultimul moment al vietii sale, si ca a incasat suma de 12.000 lei, suma pe care a folosit-o la inmormantare si la construirea monumentului funerar. Mai sustine ca relatia dintre V. G. si fiica sa nu a fost una foarte apropiata si ca se cautau mai rar, precum si ca intentia acestuia a fost de a-i lasa ei tot pamantul, sens in care a lasat si un testament, dar i-a spus ca nu are nevoie de pamant si sa-l lase cui vrea (fila 195 dosar).
1.7. Starea de sanatate precara a defunctului in ultimele luni de viata rezulta si din declaratiile martorilor audiati la filele 86-88 dosar.
1.8. In cauza s-au efectuat doua rapoarte de expertiza medico-legala (filele 244-248 dosar si filele 371-374 dosar), ambele concluzionand ca, in urma analizei documentelor medicale, nu exista elemente obiective de ordin medico-legal care sa poata sustine ca, la data incheierii antecontractului, 23.12.2011, V. G. ar fi avut afectata capacitatea psihica si, implicit, sa-i fi fost alterata capacitatea de a intelege consecintele actului pe care l-a incheiat si semnat. De asemenea, s-a concluzionat ca, raportat la stadiul bolii neoplazice, la data de 23.12.2011 acesta nu se putea deplasa.
1.9. Prin raportul de expertiza tehnica de evaluare a terenurilor ce au facut obiectul antecontractului (filele 271-317 dosar) s-a stabilit ca valoarea de piata a acestora este de 476.791 lei sau 107.463 Euro (fila 215 dosar).
1.10. In raspunsurile date la interogator (fila 70 dosar), paratul declara ca, fiind foarte bun prieten cu defunctul, intentia acestuia a fost sa-i incheie un contract de donatie.
2.EVALUAREA INSTANTEI.
2.1. Asa cum rezulta din probele administrate, la data de 23.12.2011, cand starea sa de sanatate era foarte precara, tatal reclamantei a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu paratul, caruia i-a promis ca-i vinde suprafata totala de 6 ha si 7.600 mp pentru pretul de 12.000 lei, iar la data de 23.01.2012 promitentul vanzator V. G. decedeaza.
2.2. Desi din majoritatea probelor testimoniale administrate si din rapoartele de expertiza medico legala rezulta ca, in perioada semnarii conventiei, V. G. era dependent de pat si nu se mai putea deplasa, nu exista nicio dovada certa care sa infirme ca acesta a semnat conventia si nu a incasat banii. Potrivit declaratiei martorei F. R., cand s-a incheiat contractul, defunctul a fost dus de parat cu masina pentru a semna. De altfel, semnatura de pe contract nu a fost contestata si nu exista nici un semn de indoiala cu privire la starea fizica a celui care a facut-o (fila 13 dosar). Prin urmare, raportat la concluziile expertizelor medico-legale, sub aspectul discernamantului si cel al capacitatii fizice de a semna actul nu exista nici un dubiu.
2.3. Din corespondenta mai veche si sporadica purtata intre defunct si reclamanta nu rezulta ca intre cei doi ar fi fost o relatie atat de distantata incat defunctul sa fi avut intentia de a o dezmosteni pe fiica sa, instrainandu-si averea in timpul vietii. Dimpotriva, din scrisoarea trimisa la data de 20.02.1998 (fila 62 dosar) rezulta ca defunctul o atentiona pe reclamanta cu privire la posibilitatea de a pierde terenurile dupa un an de la deschiderea mostenirii si o ruga sa depuna toate diligentele pentru a nu se intampla acest lucru. In alte corespondente defunctul ii dadea detalii fiicei sale despre conturile si sumele de bani pe care le are, precum si indicatii in legatura cu demersurile pe care trebuie sa le faca in vederea dezbaterii mostenirii (filele 207-218 dosar).  Declaratia martorei F. R. privind relatia defunctului cu fiica sa este apreciata de instanta ca fiind una subiectiva, in conditiile in care reclamanta a deschis un proces impotriva martorei pentru anularea contractului de intretinere pe care defunctul l-a incheiat cu martora pentru casa in care au locuit.
Pe de alta parte, nici nu se poate spune ca, in ultima perioada a vietii, intre reclamanta si defunctul sau tata relatiile ar fi fost foarte apropiate, ceea ce poate duce la concluzia ca, intr-un moment de cumpana, defunctul sa fi dorit sa-si dezmosteneasca fiica, mai ales ca, fiind cazut la pat, nu a prea fost cautat.
2.4. Cat priveste pretul terenurilor pentru care s-a incheiat antecontractul, raportat la valoarea stabilita de expert, acesta trebuie considerat ca fiind unul disproportionat fata de valoarea reala a acestora si ca el ascunde mai degraba o intentie de a dona decat o intentie de a vinde. Pretul pentru care s-a incheiat antecontractul este de 39,7 ori mai mic decat cel real. De altfel, in raspunsul sau la interogator (fila 70 dosar), paratul recunostea ca defunctul a avut intentia de a-i dona terenurile, fiind buni prieteni, iar faptul ca apoi s-a incheiat un antecontract pentru o suma modica in raport cu valoarea reala nu face decat sa confirme acest lucru.
2.5. Privita ca o promisiune de donatie, conventia nu indeplineste cerintele prevazute de art. 1014 noul Cod Civil, pentru ca promisiunea de donatie este supusa formei autentice, sub sanctiunea nulitatii absolute, ori conventia dintre defunct si parat nu a fost incheiata in forma autentica.
2.6. Luata ca o promisiune bilaterala de vanzarea cumparare, conventia este anulabila, pentru ca, potrivit dispozitiilor art. 1665 Noul Cod civil, „(1) Vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit.
(2) De asemenea, daca prin lege nu se prevede altfel, vanzarea este anulabila cand pretul este intr-atat de disproportionat fata de valoarea bunului, incat este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare.”
2.7.Ca urmare, avand in vedere disproportia dintre pretul mentionat in contract si valoarea reala a terenurilor, instanta considera ca pretul este neserios si ca antecontractul ascunde mai degraba o promisiune de donatie si, ca urmare, actiunea va fi admisa, urmand a se dispune anularea antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre paratul D. S., CNP -, si numitul V. G., CNP -, la data de 23.12.2011, atestat pentru identitatea partilor si continut, in baza dispozitiilor art. 3 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 51/1995, de avocat L. A. M..
2.8. In baza dispozitiilor art. 274 Vechiul Cod de pr. civila paratul va fi obligat sa plateasca reclamantei suma de 5.011 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru si onorariu de avocat.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare – cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Ucidere din culpa. Daune morale - Sentinta penala nr. 5 din data de 07.01.2016
Anulare notare „imobil aflat sub incidenta art. 3 al. 1 din Lg. 17/2014” - Sentinta civila nr. 36 din data de 13.01.2016
Anulare proces verbal contraventie prevazute de art. 54 al. 1 si art. 79 alin. 1 lit. b din OUG 195/2002 - Sentinta civila nr. 24 din data de 08.01.2016
Loviri sau alte violente - Sentinta penala nr. 3 din data de 07.01.2016
Instituire tutela. Punere sub interdictie - Sentinta civila nr. 171 din data de 02.02.2016
Stabilire linie de granita - Sentinta civila nr. 56 din data de 14.01.2016
Anulare acte de executare, pentru ca a intervenit prescriptia dreptului de a cere executarea silita - Sentinta civila nr. 55 din data de 14.01.2016
Furt comis de inculpati majori cu minori - Sentinta civila nr. 83 din data de 07.05.2015
Restituirea pretului actualizat ( Legea 10/2001); calitatea procesuala pasiva - Sentinta civila nr. 2035 din data de 30.12.2014