Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Medias

Vanzarea aleatorie a unui teren neidentificat decat sub aspectul genului

(Sentinta civila nr. 1812 din data de 05.12.2014 pronuntata de Judecatoria Medias)

Domeniu Antecontracte | Dosare Judecatoria Medias | Jurisprudenta Judecatoria Medias

I. EXPUNEREA CERERII.
1. Prin actiunea civila inregistrata la instanta la data de 27 iunie 2011 reclamanta G. M. A., domiciliata in M., cheama in judecata pe paratii G. E. si G. M. D., ambii cu domiciliu in M., solicitand:
- sa se constate nulitatea absoluta partiala/anularea partiala a antecontractului autentic nr. 85/2009 si a contractului de vanzare-cumparare autentic nr. 1200/2009 incheiat de BNP F. L. cu privire la parcela in suprafata de 6144 mp inscrisa in CF 100369 Medias, nr. parcela 1851/1/3/2;
- sa se dispuna restabilirea situatiei anterioare incheierii contractului, si anume, reinscrierea dreptului sau de proprietate cu privire la parcela in suprafata de 6144 mp inscrisa in CF 100369 Medias, nr. parcela 1851/1/3/2, in cota de 1/1;
- obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
2. In motivare, reclamanta arata ca a devenit proprietara unei suprafete de 2 ha teren, situat in extravilanul municipiului Medias, prin reconstituirea dreptului de proprietate in baza legilor fondului funciar, in calitate de mostenitoare a defunctului sau tata M. I., iar la sfarsitul anului 2008 a fost contactata de paratul G. E. pentru a cumpara aceasta suprafata. Mai arata ca, avand in ingrijire un copil bolnav cu handicap grav de gradul I, nu a avut timp sa faca demersurile necesare pentru vanzarea terenului si nici nu avea cunostintele necesare, imprejurare in care paratul i-a recomandat o persoana apropiata lui, respectiv pe numitul S. G., care se ocupa de masuratori topografice, sa o ajute in dobandirea dreptului de proprietate si sa o reprezinte in baza unei procuri speciale, dar a constatat ca a fost indusa in eroare cu ocazia incheierii antecontractului de vanzare-cumparare nr. 85/21.01.2009 precum si la incheierea contractului autentic cu privire la pretul terenului vandut, care a fost de 8.000 lei, modic in raport cu valoarea reala a acestuia.
3. In continuare arata ca, la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, si nici la data incheierii contractului autentic, nu cunostea amplasamentul terenului si nici valoarea de circulatie a acestuia, pentru ca nu primise un proces verbal de punere in posesie, iar paratul G. E. i-a spus ca terenul se afla intr-o zona de pasunat si doreste sa-l cumpere pentru a crea o mica ferma de capre si ca terenul nu are valoare economica; ca niciodata nu a intentionat sa vanda parcela  in suprafata de 6144 mp, care este un teren in perimetrul construibil al orasului si care are o valoare de circulatie mult mai marea; ca anterior intocmirii imputernicirii date pentru S. G. si S. G.-B. a fost depusa in numele sau o cerere la Serviciul C. de C. si A. din cadrul Primariei M. prin care se solicita eliberarea unei adeverinte de catre Comisia Locala M. care sa certifice dreptul sau de proprietatea privata asupra suprafetei de 2,00 ha, cerere semnata in fals de alte persoane inainte cu o zi de intocmirea procurii speciale; ca, potrivit dispozitiilor art. 954 Cod civil, ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant cand cade asupra obiectului prestatiei partilor si cand se refera la persoana cu care se incheie actul; ca din surse neoficiale a aflat ca parcela de teren in suprafata de 6.100 mp, pentru care paratul G. E. i-a achitat suma de 1.000 lei, are o valoare mult mai mare; ca actiunile acestuia se incadreaza in sfera penalului, respectiv art. 215 alin. 1, 2 si 3 Cod penal, prin aceea ca a indus-o si a mentinut-o in eroare cu prilejul incheierii si executarii contractului; ca paratul cumparator a profitat de nestiinta si de ignoranta sa, acesta cunoscand faptul ca are in intretinere un copil si ca nu are fonduri pentru a-l sustine financiar; ca pretul, ca element determinant al unui contract de vanzare-cumparare, trebuie sa fie, de regula, proportional cu valoarea lucrului vandut, partile fiind insa libere sa determine valoarea bunului si deci pretul lui, care poate fi superior ori inferior valorii reale, dar practica judiciara a fost constanta in a dispune constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare in situatia in care se constata cauza ilicita a acestora; ca, in sensul art. 1303 Cod civil, pret serios reprezinta pretul care constituie o cauza suficienta a obligatiei luate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii, seriozitatea pretului depinzand de existenta unei proportii intre cuantumul pretului fixat si valoarea reala a bunului; ca paguba suferita de o parte contractanta, rezultand din disproportia intre prestatiile reciproce stipulate in contract, trebuie considerata ilicita in sensul art. 968 Cod civil, ceea ce conduce la nulitatea contractului; ca nulitatea este sanctiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii, care intereseaza ordinea publica sau bunele moravuri, fraudeaza legea sau interesele individuale; si ca sanctiunea este fundamentata si in conditiile in care actului juridic ii lipseste cauza sau aceasta este ilicita, imorala sau falsa.
4. In drept invoca dispozitiile art. 954, 953, 966 si 968 Cod civil.
5. Atasat cererii reclamanta depune copia antecontractului autentic de vanzare-cumparare, copia contractului autentic de vanzare-cumparare, copia titlului de proprietate, extras CF, copia adeverintei eliberate de Primaria M. si copia cererii de eliberare a acestei adeverinte, copia certificatului de incadrarea in grad de handicap si adeverinta care atesta calitatea reclamantei de angajat ca asistent personal in cadrul Directiei de Asistenta Sociala.
6. Cererea initiala a fost timbrata cu 19 lei, iar prin incheierea din 17.11.2011 (fila 67 dosar) reclamanta a fost scutita de la plata taxei judiciare de timbru in valoare de 4.068,60 lei.
7. Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamanta arata ca, in ce priveste eroarea, aceasta este data de faptul ca, la incheierea antecontractului si a contractului de vanzare-cumparare, consimtamantul nu a fost valabil exprimat, pentru ca a fost in eroare cu privire la identitatea obiectului actului juridic, crezand ca vinde un teren cu destinatia de pasune si fanete, necesar paratului pentru cresterea caprelor. Mai arata ca faptul ca s-a aflat in eroare a fost cunoscut de catre parati si a fost urmarit de catre acestia, ei fiind cei care au cautat-o pentru a cumpara, si sub acest aspect actul juridic incheiat este intemeiat pe o cauza ilicita si imorala intrucat parata G. M. D. avea calitatea de functionar public, fiind angajat al primariei si membra a comisiei locale de fond funciar.
II. POZITIA PARATILOR.
8. Prin intampinare (fila 31 dosar), paratii solicita respingerea actiunii reclamantei, aratand ca in cauza nu exista eroare asupra substantei obiectului actului, intrucat la data incheierii contractului de vanzare cumparare acesta era in proprietatea reclamantei, era determinat in mod precis prin schita si amplasament, proces verbal de punere in posesie, titlu de proprietate si documentatie cadastrala.
9. Prin concluziile scrise, paratii arata ca la momentul incheierii promisiunii de vanzare-cumparare reclamanta a promis ca vinde o suprafata de 2,00 ha teren agricol pe care urma sa-l dobandeasca in proprietate, moment la care s-a stabilit cadrul actului juridic. Mai arata ca in pofida justului scop pe care il afiseaza, procesul purtat de reclamanta a fost pus la cale de B. V. S. P., care era interesat sa cumpere terenul in vederea construirii de case. In ce priveste imprejurarea ca la data incheierii antecontractului terenul nu se afla in patrimoniul reclamatei, arata ca jurisprudenta a stabilit ca o stfel de conditie nu este necesara pentru incheierea valabila a antecontractului, pentru ca promitentul vanzator s-a obligat sa vanda in viitor, ceea ce inseamna ca acesta s-a obligat sa procur bunul si apoi sa-l vanda.
III. SOLUTIA IN PRIMA INSTANTA SI IN RECURS.
10. Prin sentinta civila nr. - /04.03.2013 a Judecatoriei Medias actiunea reclamantei a fost respinsa.
11. Prin decizia civila nr. - /03.04.2014 a Tribunalului Sibiu a fost admis recursul declarat de reclamanta, a fost casata sentinta civila nr. - /2013 a Judecatoriei Medias, iar cauza a fost trimisa spre rejudecare la aceasta instanta. Instanta de recurs a retinut ca prima instanta, fata de situatia dedusa judecatii si de solicitarea de constatare a nulitatii absolute partiale a actelor atacate pentru eroare asupra substantei, cauza ilicita, pret neserios si frauda la lege, nu a solutionat fondul cauzei, pentru ca nu si-a argumentat solutia fata de fiecare sustinere a reclamantei, ceea ce constituie o necercetare a fondului cauzei, fiind incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 312 pct. 5 Cod pr. civila. Tribunalul a mai dispus ca, cu ocazia rejudecarii, instanta de fond sa demonstreze pentru fiecare dintre sustinerile reclamantei, de ce le-a retinut sau de ce le-a inlaturat, aratand norma de drept aplicabila, pentru ca partile sa beneficieze de o judecata impartiala si sa nu incalce prevederile art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
12. Dupa casare, cauza se inregistreaza la Judecatoria Medias la data de 30.04.2014.
II. EXAMINAREA CAUZEI DUPA CASARE.
A. STAREA DE FAPT.
13. Prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat de notarul public F. L. prin incheierea nr. 85/21.01.2009 (filele 12-13 dosar inainte de casare), reclamanta, in calitate de promitent vanzator, se obliga sa vanda paratului G. E., in calitate de promitent cumparator, suprafata de teren agricol de 2,00 ha, situat in extravilanul municipiului Medias, dobandita de reclamanta prin reconstituirea dreptului de proprietate, in baza legilor fondului funciar, in calitate de mostenitoare a defunctului sau tata M. I., decedat la 22 aprilie 1981, in conformitate cu anexa 3, pozitia nr. 10, pentru care detine adeverinta nr. 995/20.01.2009, eliberata de Serviciul Comunitar de Cadastru si Agricultura al municipiului M..
14. Partile antecontractului convin ca transmiterea efectiva a dreptului de proprietate catre cumparator sa se faca la o data ulterioara, cand se va incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, dupa intabularea in cartea funciara pe numele vanzatorului.
15. Pretul de vanzare a fost stabilit de comun acord la 8.000 lei, pe care vanzatorul declara ca l-a primit in intregime si in numerar de la cumparator si fata de care intelege sa nu mai formuleze nici un fel de pretentii cu nici un titlu.
16. In antecontract se mai face mentiunea ca actul are valoare de promisiune irevocabila de vanzare-cumparare si nu transfera dreptul de proprietate; ca in cazul in care, la data incheierii contractului de vanzare – cumparare in forma autentica, vreuna din parti nu mai este in viata, urmasii de drept se vor subroga in drepturile si obligatiile partilor semnatare; ca sunt de acord ca, in situatia in care perfectarea contractului de vanzare-cumparare ar deveni imposibila din cauze neimputabile vreuneia dintre ele, sa restituie prestatiile reciproce, restabilindu-se situatia anterioara incheierii antecontractului; si ca, in cazul in care vreuna din parti nu se prezinta pentru autentificarea actului, cealalta parte este in drept sa se adreseze instantei de judecata pentru a pronunta o hotarare in baza art. 1077 Cod civil, care sa tina loc de act autentic de instrainare.
17. Tot la data de 21. 01.2009, reclamanta, printr-o procura speciala autentificata de acelasi notar prin incheierea nr. 86/21.01.2009 (filele 14-15 dosar inainte de casare), imputerniceste cu puteri depline pe S. G. si S. G.-B. ca, in numele ei si pentru ea, sa se prezinte, fie impreuna, fie separat, si sa indeplineasca intreaga procedura legala necesara in vederea dobandirii dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren agricol de 2,00 ha, dobandita prin reconstituirea dreptului de proprietate, in baza legilor fondului funciar, in calitate de mostenitoare a defunctului sau tata M. I., decedat la 22 aprilie 1981, in conformitate cu anexa 3, pozitia nr. 10, pentru care detine adeverinta nr. 995/20.01.2009, eliberata de Serviciul Comunitar de Cadastru si Agricultura al municipiului M., sa semneze procesul verbal de primire in posesie, sa preia in proprietate terenul atribuit in intregime sau pe parcele, stabilite de Comisia de Fond Funciar M., sa semneze si sa ridice titlul de proprietate, dupa care sa indeplineasca intreaga procedura prevazuta de legea cadastrului pentru inscrierea in cartea funciara, pe numele si in favoarea sa a dreptului de proprietate asupra terenului descris mai sus. Pentru ducerea la indeplinire a mandatului, mandatarul este imputernicit sa obtina si sa depuna actele care fac dovada dreptului de proprietate, sa semneze procesul verbal de primire, sa ridice titlul de proprietate si sa indeplineasca intreaga procedura necesara inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara, pe baza documentatiei de intabulare, putand angaja pentru aceasta expert autorizat, sa indeplineasca orice formalitate, sa dea orice fel de declaratii in sensul aratat, sa primeasca documentele eliberate de biroul de carte funciara, inclusiv extrasul de carte funciara, sa plati taxele legale, semnand oriunde va fi nevoie, in limitele mandatului, semnatura fiindu-i opozabila. Mandatarii mai erau imputerniciti sa efectueze actiuni chiar nespecificate in procura, dar strans legate de mandatul incredintat, precum si ceea ce este necesar si oportun pentru a-l duce la indeplinire, astfel incat nimeni sa nu poata ridica exceptia lipsei de precizare a puterilor mandatului.
18. In baza acestei procuri, mandatarul se ocupa de punerea in posesie  a terenurilor ce au facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, a ridicat titlul de proprietate, s-a ocupat de efectuarea lucrarilor cadastrale de intabulare si a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1200/2 iunie 2009 (filele 17-21 dosar inainte de casare).
19. Reconstituirea dreptului de proprietate pentru reclamanta a fost aprobata prin Hotararea nr. 446/13.02.2008 si a fost cuprinsa in anexa la aceasta hotarare la pozitia 10, din care rezulta ca i s-a aprobat reconstituirea pentru o suprafata de 2,00 ha in extravilan (filele 51 si 52 dosar Trib. Sibiu, atasat).
20. Cu prilejul incheierii contractului de vanzare-cumparare, notarul public a verificat daca procura data de reclamanta mai este valabila, in acest sens primind Certificatul  cu nr. 61249/02.06.2009, din care rezulta ca, din verificarile aferente perioadei 01.01.2007 pana la data de 02.06.2009, in Registrul National de Evidenta a Revocarii Procurilor nu s-a gasit nici un act juridic de revocare (fila 57 dosar dupa casare).
21. Audiat in calitate de martor (fila 66 dosar dupa casare si fila 136 dosar inainte de casare), reprezentantul Primariei M. pentru aplicarea legilor fondului funciar, d-l N. A., a declarat ca, la  inceputul anului 2009, s-a intalnit cu reclamanta pe holul primariei si, stiind ca i s-a reconstituit dreptul de proprietate, a intrebat-o ce face, iar aceasta i-a spus ca intentioneaza sa vanda terenul si ca nu o mai intereseaza punerea in posesie, urmand sa se prezinte o alta persoana. Martorul a mai declarat ca la data respectiva nu era cunoscuta amplasarea terenurilor pentru care i s-a aprobat reclamantei reconstituirea, comisia fiind in faza de identificare a unor suprafete disponibile, ca punerea in posesie s-a facut anterior incheierii procesului verbal, ca punerea in posesie a reclamantei urma sa se faca undeva in zona Hula Ighisului, unde a avut anterior tatal sau si ca la punerea in posesie a fost prezent mandatarul S. G..
22. Mandatarul reclamantei, audiat si el in calitate de martor (filele 124, 125 dosar inainte de casare si filele 63-65 dosar dupa casare), a declarat ca reclamanta a fost interesata sa vanda terenul pentru ca avea probleme in familie, iar paratul G. E. era si el interesat sa cumpere intrucat dorea sa intemeieze o ferma de animale. Martorul a mai declarat ca la data la care partile s-au inteles asupra vanzarii-cumpararii nu se cunostea amplasamentul terenurilor pe care reclamanta urma sa le primeasca in proprietate si a recomandat partilor sa incheie un antecontract. In acest sens, declara martorul, partile s-au intalnit la notar, unde  au incheiat antecontractul si s-au inteles asupra pretului, cand a fost si el prezent si cand reclamanta i-a incheiat procura speciala. Martorul a mai declarat ca la sfarsitul anului 2011, dar nu este foarte sigur, a fost sunat de catre reclamanta care i-a cerut sa-i transmita paratului G. sa mearga sa-i mai duca niste bani pentru ca la ea se afla o persoana care doreste sa-i cumpere suprafata de teren si care ii plateste mai mult. In legatura cu acest aspect, in raspunsurile date la interogator (fila 130-131 dosar inainte de casare), reclamanta recunostea ca dupa ce a vandut terenul paratului G. a fost contactata ce catre B. von S. P., care era interesat sa cumpere acel teren.
23. Aceasta persoana a fost audiata ca martor in instanta (filele 122-123 dosar) si a declarat ca era interesata sa cumpere terenul intrucat in zona a construit un cartier rezidential si ar fi fost interesat sa mai cumpere, sens in care s-a adresat fostului sau ginere, martorul S. G., pentru a-l ajuta si caruia i-a dat suma de 20.000 euro, dar banii au disparut, iar el nu a reusit sa cumpere terenul, fiind indrumat de catre fostul ginere sa se adreseze paratului G., dar cu care nu s-a inteles asupra pretului.
B. EVALUAREA INSTANTEI.
24. Asa cum rezulta din starea de fapt descrisa, reclamanta a incheiat cu paratul G. E. un antecontract de vanzare cumparare pentru o suprafata de teren de 2,00 ha, despre care nici unul si nici celalalt nu cunosteau, categoria de folosinta, amplasamentul si  calitatea, pentru ca la momentul incheierii antecontractului se stia doar ca reclamantei i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren agricol de 2,00 ha.
25. Prin urmare, o caracteristica a acestui antecontract era caracterul aleatoriu al calitatii terenului ce a facut obiectul conventiei, obiectul fiind determinat doar prin gen (teren) ceea ce facea incert cuantumul castigului ori al pierderii uneia dintre parti. Din acest punct de vedere ambele parti si-au asumat riscul pierderii sau castigului.
26. De asemenea, este de observat ca reclamanta a vandut intreaga suprafata de teren fara a distinge daca o parte este de o categorie mai buna si mai valoroasa, iar o alta parte este de o categorie mai slaba si mai putin valoroasa, ceea ce a facut ca sa nu se poata face o apreciere a valorii pe categorii de folosinta. Sub acest aspect vanzarea poate fi oarecum asimilata vanzarii la gramada (in bloc) cand pretul se determina global pentru intreaga cantitate. Reclamanta a sustinut ca i s-ar fi spus ca intregul teren s-ar afla intr-o zona de pasunat, ceea ce nu s-a dovedit. Singurul martor audiat in acest sens, propus de reclamanta, a declarat ca a aflat aceasta imprejurare din spusele acesteia (fila 121 dosar inainte de casare), marturia nefiind una care sa confirme ca cele sustinute de reclamanta sunt reale.
27. Pe de alta parte, odata ce reclamanta a acceptat sa instraineze un teren despre care nu cunostea ce calitate si amplasament are si a imputernicit o persoana care sa se ocupe de punerea in posesie, fara ca prin mandatul incredintat sa ceara a i se da socoteala in legatura cu terenurile pe care urma sa le primeasca, paratul promitent cumparator avea tot dreptul de a se interesa si de a obtine un teren cat mai bun, incat sa fie in castig in urma tranzactiei. Nu i se poate reprosa paratului ca a incercat sa obtina un teren de o categorie cat mai buna si mai profitabila, de vreme ce reclamanta si-a instrainat dreptul si a imputernicit o alta persoana pentru a se ocupa de celelalte formalitati pentru transferul dreptului de proprietate, paratul fiind direct interesat sa obtina un teren de cea mai buna categorie.
28.  Daca reclamanta a acceptat sa vanda in bloc, nemaifiind interesata de categoria si amplasamentul terenului, nu se mai poate pune problema pretului ca element determinant la incheierea conventiei. Pentru conditiile de la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare ambele parti au considerat pretul ca fiind unul serios si sincer. Daca pretul este sincer si serios, contractul de vanzare-cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior sau mult superior valorii reale a lucrului vandut, pentru ca partile sunt libere sa determine pretul sub sau peste valoarea lucrului, raportul dintre pretul obtinut si valoarea bunului vandut fiind uneori determinata si de subiectivismul partilor contractante. Prin pret serios si sincer nu trebuie sa se inteleaga ca pretul trebuie sa reflecte intotdeauna valoarea bunului, ci ca el reprezinta vointa reala a partilor de la momentul incheierii conventiei, adica nu reprezinta o vointa ascunsa, care sa determine anumite consecinte in raport cu alte entitati juridice.
29. Este adevarat ca paratul G. E., casatorit cu parata G. M. D., angajata a Primariei M. si membra in comisia locala de aplicare a legilor fondului funciar, putea spera ca tranzactia sa sa fie una profitabila, existand prezumtia rezonabila ca va putea obtine pentru dreptul reclamantei un teren mai bun, ceea ce de fapt sa si intamplat. Or, in conditiile in care demersul sau nu incalca prevederile legale, aceasta imprejurare nu poate fi considerata ca fiind facuta prin incalcarea dreptului reclamantei. Reclamanta si-a vandut dreptul inainte de a sti care este valoarea reala a bunului pe care l-ar fi putut obtine, si nu este sigur ca aceasta ar fi primit in proprietate acelasi teren, daca nu l-ar fi vandut paratului. Daca obtinerea terenului de catre parat s-ar fi facut prin frauda la lege, ceea ce nu s-a dovedit, titlul de proprietate ar fi nul chiar daca terenul s-ar intoarce in proprietatea reclamantei. Ca atare, nu se poate pune problema erorii, ca viciu de consimtamant, pentru ca la momentul la care s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare reclamanta a considerat ca pretul obtinut satisface pretentiile sale, la acel moment nepunandu-se problema de a primi un teren in apropierea unei zone in care se construieste, cu atat mai mult cu cat i s-a reconstituit dreptul pentru suprafete in extravilanul localitatii si nu in intravilan.
30. Faptul ca reclamanta nu s-a mai interesat ulterior de punerea in posesie si de modul in care mandatarul isi duce la indeplinire mandatul, lasa sa se inteleaga ca aceasta s-a considerat multumita de tranzactia incheiata, interesul reclamantei pentru parcela de teren in litigiu fiind stimulat doar atunci cand a fost contactata de investitor si cand a constatat ca ar fi putut obtine un pret mai bun. Nu este exclus ca actiunea reclamantei sa fie sustinuta chiar de acest investitor, care, dupa cum spune in declaratia data in fata instantei (filele 122-123 dosar), ar fi fost inselat de fostul sau ginere, mandatarul reclamantei, urmand ca in acest fel obtina satisfactia anularii conventiei si apoi cumpararea terenului.
31. In esenta, potrivit dispozitiilor art. 969 si 970 Cod civil din 1864, sub durata caruia s-au incheiat antecontractul si contractul de vanzare-cumparare, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante si trebuie executate cu buna credinta. Conform dispozitiilor art. 977 din acelasi cod, interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar potrivit dispozitiilor art. 948 acelasi cod civil, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: a) capacitatea de a contracta; b) consimtamantul valabil al partii care se obliga; c) un obiect determinat; d) o cauza ilicita.
32. Analizand conventia partilor prin prisma dispozitiilor legale enuntate, a criticilor formulate de reclamanta, a apararilor formulate de parati si a starii de fapt descrise, instanta considera, in primul rand, ca reclamanta nu s-a aflat in eroare cu privire la obiectul tranzactiei, pentru ca stia sau ar fi putut stie ca terenurile pe care le-ar fi putut obtine erau dintre cele la dispozitia comisiei, iar faptul ca nu s-a interesat inainte de a promite vanzarea daca exista speranta rezonabila de a obtine un teren cu o valoare mult mai mare decat cea obtinuta in urma vanzarii nu poate fi imputat paratilor. Promisiunea de vanzare-cumparare s-a facut in fata unui notar public, ceea ce prezuma ca reclamanta a beneficiat de informatiile juridice necesare si suficiente pentru a incheia actul in deplina cunostinta si ca a avut reprezentarea actului pe care l-a incheiat. Pe de alta parte, asa cum s-a aratat, reclamanta a vandut in bloc suprafata de 20.000 mp, care in titlul de proprietate s-a materializat in noua parcele, dintre care 16.310 mp teren arabil, 540 mp pasuni, 2.220 mp fanete si 930 mp terenuri neagricole, ceea ce inseamna ca la data incheierii promisiunii de vanzare-cumparare a avut in vedere un pret global, si nu unul care sa reflecte valoarea fiecarei parcele in parte. Ca urmare, daca ar fi sa se anuleze conventia, aceasta ar trebui anulata in intregime si nu doar pentru o parte care are o valoare mai mare.
33. In al doilea rand, in ce priveste pretul, asa cum s-a aratat in cele ce preced, prin pret serios si sincer trebuie sa se inteleaga vointa reala a partilor de la momentul incheierii conventiei si nu valoarea bunului ce formeaza obiectul acesteia, pentru ca partile sunt libere sa determine pretul sub sau peste valoarea lucrului vandut. Nu este ingaduit a se declara un pret mai mic sau mai mare in scopul de a se sustrage de la plata taxelor ori pentru a crea alte consecinte juridice care contravin legii, dar daca pretul declarat este cel convenit si reflecta vointa partilor de la momentul incheierii conventiei, el trebuie considerat sincer si serios.
34. In al treilea rand, nu s-a dovedit ca actul juridic incheiat a avut o cauza ilicita sau imorala. Prin concluziile scrise depuse la dosar reclamanta arata ca este imoral si ilicit ca un functionar public sa foloseasca informatiile pe care le cunostea din exercitarea atributiilor de serviciu, in scopul de  a atrage pentru sine un scop patrimonial. Aici trebuie remarcat faptul ca, dupa ce reclamanta a incheiat promisiunea de vanzare si a imputernicit o persoana sa se ocupe de punerea in posesie, de obtinerea titlului si de incheierea contractului autentic, cumparatorul avea tot dreptul de a face toate demersurile pentru obtinerea unui tren de o calitate cat mai buna, care sa-i faca profitabila tranzactia. Cata vreme parata nu a incalcat dispozitiile legale pentru reconstituirea dreptului reclamantei, drept pe care l-a cumparat, nu se pune problema caracterului imoral si ilicit al actiunii sale. Daca pentru parati este ilicita obtinerea titlului de proprietate pentru terenul pentru care reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate, atunci aceasta este ilicita si pentru reclamanta si afecteaza si dreptul sau.
35. In fine, cat priveste frauda la lege invocata de reclamanta, nu exista elemente care sa duca la aceasta concluzie. Imprejurarea ca inainte cu o zi de incheierea promisiunii de vanzare s-a obtinut in numele sau o adeverinta de la primarie privind suprafata de teren pentru care i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate, desi nu a dat mandat cuiva in acest sens, nu este de natura sa duca la nulitatea actului, de vreme ce aceasta adeverinta a folosit scopului pentru care a fost eliberata, iar reclamanta a incheiat conventia tocmai in considerarea acestei adeverinte, fiind astfel confirmata utilitatea si necesitatea obtinerii sale.
36. In raport de toate aceste considerente instanta apreciaza actiunea neintemeiata si o va respinge in intregime.
37. In baza dispozitiilor art. 453 Cod pr. civila reclamanta va fi obligata sa plateasca paratilor suma de 2.500 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat, dovedite cu chitanta de la fila 253 dosar.
38. In baza prevederilor art. 19 din OUG nr. 51/2008 taxa judiciara de timbru in suma de 3.569,70 lei, de care a beneficiat de scutire reclamanta la instanta de fond, si cea in suma de 3.818,80 lei, de care a beneficiat de scutire la instanta de recurs, vor ramane in sarcina Statului Roman.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare – cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Ucidere din culpa. Daune morale - Sentinta penala nr. 5 din data de 07.01.2016
Anulare notare „imobil aflat sub incidenta art. 3 al. 1 din Lg. 17/2014” - Sentinta civila nr. 36 din data de 13.01.2016
Anulare proces verbal contraventie prevazute de art. 54 al. 1 si art. 79 alin. 1 lit. b din OUG 195/2002 - Sentinta civila nr. 24 din data de 08.01.2016
Loviri sau alte violente - Sentinta penala nr. 3 din data de 07.01.2016
Instituire tutela. Punere sub interdictie - Sentinta civila nr. 171 din data de 02.02.2016
Stabilire linie de granita - Sentinta civila nr. 56 din data de 14.01.2016
Anulare acte de executare, pentru ca a intervenit prescriptia dreptului de a cere executarea silita - Sentinta civila nr. 55 din data de 14.01.2016
Furt comis de inculpati majori cu minori - Sentinta civila nr. 83 din data de 07.05.2015
Restituirea pretului actualizat ( Legea 10/2001); calitatea procesuala pasiva - Sentinta civila nr. 2035 din data de 30.12.2014