Contestatie la executare - refuzul executorului judecatoresc de a adjudeca bunul

          Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub numarul 3865/279/2013 contestatoarea TM a contestat procesul-verbal de licitatie imobiliara nr. 6 incheiat la data de 18.04.2013 de BEJ VC in dosarul de executare nr. 497/2012, solicitand anularea acestuia si constatarea calitatii sale de adjudecatar al imobilului scos la licitatie.
In motivare a aratat, in esenta, ca urmare a publicatiei de vanzare emisa in dosarul de executare nr. 497/2012 de BEJ VC privind vinderea prin licitatie publica a unui imobil, a depus o oferta reala de cumparare a acestuia la pretul de 30.000 de lei, achitand si cautiunea de 8850 de lei. Procedura de vanzare a acestui imobil era la a VII licitatie, iar pretul de incepere a licitatiei a fost de 88.500 de lei, pret ce reprezenta 75% din valoarea de piata a imobilului, valoare stabilita prin evaluare. In urma strigarilor succesive, a oferit cel mai mare pret, de 37.000 de lei. Cu toate acestea, motivat de faptul ca creditoarea a solicitat, prin adresa nr 3686/15.04.2013 ca valorificarea imobilului ipotecat sa nu se faca la un pret mai mic de 75% din valoarea imobilului, executorul judecatoresc nu a declarat-o adjudecatar, dispunand continuarea procedurii.
Apreciaza ca au fost incalcate dispozitiile art. 509 alin. 5 si art. 510 din Cod procedura civila, executorul judecatoresc incalcand principiul legalitatii. Considera ca, in mod abuziv, creditoarea a refuzat adjudecarea bunului la cel mai mare pret oferit, in conditiile in care se aflau la a VII licitatie. Considera ca pretul pe care l-a oferit era unul serios, avand in vedere scaderea considerabila a pietei imobiliare din ultima perioada.
Intimata CEC BANK SA a formulat intampinare – fila 38 dosar, solicitand respingerea contestatiei ca neintemeiata.
In motivare a aratat ca, anterior inceperii licitatiei au solicitat executorului judecatoresc, in baza principiului disponibilitatii, ca valorificarea imobilului ipotecat sa nu se faca la un pret mai mic de 75% din valoarea imobilului. Arata ca interesul legitim al debitorilor dar, in special, al creditorului este de a obtine un pret de adjudecare suficient pentru acoperirea creantei garantate prin ipoteca sau cel putin a unei parti cat mai mare din aceasta creanta.
La termenul de judecata din data de 27.09.2013 contestatoarea si-a precizat cadrul procesul pasiv, solicitand chemarea in judecata si a intimatilor SC T.B.SRL si D.O.
Analizand intregul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre CEC Bank SA, prin Sucursala Piatra Neamt si debitorul SC T.B. s-a incheiat contractul de credit nr. 416/14.11.2008, modificat si completat prin actul aditional nr. 1/13.08.2009, avand ca obiect suma de 90.000 de lei. Intre Banca si proprietarul-garant real D.O. s-a incheiat contractul de garantie reala imobiliara nr. 142/12.08.2008. In contractul de ipoteca nr. 142712.08.2008 autentificat sub numarul 1435/12.08.2008 se stipuleaza: „garantul ipotecar consimte, in mod irevocabil si neconditionat la constituirea unei ipoteci de rang I asupra imobilului situat in Piatra Neamt, judetul Neamt, constituit din apartament cu o camera si dependinte in suprafata de 35,55 mp si balcon”.
Urmare a neindeplinirii obligatiilor asumate de catre
imprumutat, s-a pornit executarea silita, deschizandu-se dosarul de executare nr. 497/2012 al BEJ VC. Conform publicatiei de vanzare imobiliara din 18.04.2013 s-a scos la vinzare prin licitatie publica imobilul ipotecat, pretul de incepere al licitatiei fiind de 88.500 de lei, pret ce reprezinta 75% din valoarea de piata a imobilului, stabilita in urma evaluarii.
         Pana la termenul stabilit pentru licitatie, creditoarea a depus adresa nr. 3686/15.04.2013, solicitand ca valorificarea imobilului ipotecat sa nu se faca la un pret mai mic de 75% din valoarea imobilului.
La aceasta licitatie, conform procesului-verbal nr. 6/18.04.2013 s-au prezentat licitatorii ROE care a formulat oferta scrisa de cumparare la pretul de 31.000 lei si TM, care a formulat oferta scrisa de cumparare in suma de 30.000 lei. Dupa ce s-a dat citire publicatiilor de vanzare si ofertelor existente la dosar, s-a constatat ca la a treia strigare licitatorul TM a oferit pretul cel mai mare de 37.000 lei.
Insa, avand in vedere manifestarea de vointa a creditoarei, executorul judecatoresc a constatat ca bunul nu este adjudecat, urmand a stabili un nou termen pentru licitatie.
In drept, potrivit dispozitiilor art. 509 alin. 5 Cod procedura civila, in cazul in care nu este oferit pretul la care imobilul a fost evaluat, vanzarea se va amana la alt termen de cel mult 60 de zile pentru care se va face o noua publicatie de vanzare, in conditiile art. 504 alin.3 Cod procedura civila, termen la care licitatia va incepe la pretul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Daca nu se obtine pretul de incepere al licitatiei, la acelasi termen bunul va fi vandut la cel mai mare pret oferit, vanzarea putandu-se face chiar daca se prezinta o singura persoana care ofera pretul de la care incepe licitatie.
In speta, din actele aflate la dosarul de executare silita, reiese ca executorul judecatoresc a refuzat a o declara adjudecatar pe contestatoare, intrucat a existat o manifestare de vointa a creditorului in acest sens, exprimata prin adresa nr. 3686/15.04.2013. Instanta constata ca in conditiile in care creditorul s-a opus adjudecarii, executorul judecatoresc care actioneaza, in baza contractului incheiat cu creditorul, in interesul acestuia din urma, a dat eficienta principiului disponibilitatii titularului cererii de executare silita.
Principiul disponibilitatii, care guverneaza si faza executarii silite, impune obligatia executorului judecatoresc, investit prin cererea creditorului, de a opri executarea cand constata din pozitia creditorului faptul ca acesta nu doreste continuarea executarii silite. Ca atare, executorul judecatoresc nu poate depasi limitele mandatului sau, nu poate actiona impotriva vointei partii in interesul careia actioneaza.
Totodata, instanta retine ca opozitia creditorului nu poate fi considerata abuziva, in conditiile in care evaluarea initiala stabileste valoarea bunului imobil supus executarii silite la suma de 121.900 lei, iar oferta se ridica la suma de 37.000 lei, respectiv 32% din valoarea de circulatie a imobilului, iar interesul urmarit era satisfacerea creantei bancii, situatie in care, executorul judecatoresc trebuie sa actioneze tocmai in interesul creditorului, in vederea realizarii creantei sale.
Este adevarat ca vinzarea la licitatie este o sanctiune impotriva debitorului, dar prin aceasta este inadmisibil sa se creeze un prejudiciu mai mare decit cel suferit prin vinzarea silita a unui bun, adica prin lipsirea de proprietate asupra unui bun, in conditiile in care scopul executarii silite este obtinerea unui pret real, in vederea acoperirii pe cat posibil a intregii creante a creditorului, evitandu-se astfel, imposibilitatea recuperarii creantei daca debitorul nu mai are alte bunuri.
Executarea silita a bunurilor mobile sau imobile reprezinta o
procedura prevazuta de dreptul intern si are ca scop respectarea titlurilor executorii in temeiul carora debitorul trebuie sa plateasca o suma de bani creditorului. Desi asigurarea unor mijloace coercitive pentru punerea in executare a unor drepturi de creanta satisface un interes public, asa cum Curtea Europeana a statuat in cauza Kanala c. Slovaciei, vanzarea dreptului real de proprietate la un pret mai mic decat valoarea reala a bunului este analizata din prisma proportionalitatii masurii.
In raport de prevederile art. 509 alin. 5 C.pr.civ., instanta
apreciaza ca vanzarea la licitatie la pretul cel mai mare oferit trebuie corelata in mod necesar cu dispozitiile legale in materia vanzarii referitoare la pret cuprinse in art. 1303 din Codul civil din 1864, aplicabil in cauza. Dispozitii legale mentionate sunt pe deplin aplicabile si in cazul vanzarii silite, in ceea ce priveste conditiile generale de validitate ale oricarui act juridic cu referire la cauza acestuia, mai exact la scopul imediat, contraprestatia, deoarece, chiar daca o asemenea vanzare se realizeaza prin mijlocirea executorului judecatoresc, ea nu se poate indeparta de la aceste conditii generale si esentiale pentru validitatea sa.
Dispozitiile art. 1303 din Codul civil din 1864, stabilesc ca
pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti. In analiza acestei conditii, instanta retine  ca pretul serios presupune ca el sa fie stabilit astfel incat sa nu fie disproportionat in raport de valoarea lucrului, incat sa se considere ca nu exista si, prin urmare, sa nu poata constitui obiect al obligatiei cumparatorului si cauza suficienta a obligatiei asumata de vanzator. Asa cum s-a aratat anterior, chiar daca vanzarea contestata este una silita, realizata prin intermediul executorului judecatoresc, in cadrul procedurii de executare, ea trebuie sa fie in acord cu prevederile art. 1303 Cod civil datorita specificului sau si a necesitatii respectarii si ocrotirii drepturilor partilor implicate in procedura executarii.
Or, desi o astfel de ingerinta in dreptul la respectarea bunurilor
garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie este prevazuta de legea interna in procedurile de executare silita, aceasta nu asigura un just echilibru intre interesul public general al comunitatii si imperativul respectarii drepturilor si libertatilor fundamentale ale debitorului, astfel incat sa nu se impuna acestuia din urma o sarcina disproportionata (cauza Ex-Regele Greciei si altii c. Greciei).
Astfel, instanta apreciaza ca, daca executorul judecatoresc ar fi declarat ca adjudecatar pe contestatoarea, atat creditorul, cat si debitorul ar fi fost prejudiciati, in conditiile opozitiei exprese la vanzare manifestata de creditor.
Ca atare, instanta constata ca executorul judecatoresc VC a procedat in conformitate cu dispozitiile legale, nedeclarand adjudecatar pe contestatoarea TM intrucat avea mandat din partea creditoarei sa nu vanda la licitatie bunul sub limita de 75% din valoarea de circulatie stabilita in raportul de evaluare, respectiv sub nivelul sumei de  88.500 lei, respectand astfel principiul disponibilitatii ce guverneaza si faza executarii silite.