Contestatie la executare. Opozabilitatea unui antecontract de vanzare-cumparare referitor la imobilul ce formeaza obiectul executarii

Contestatie la executare. Opozabilitatea unui antecontract de vanzare-cumparare referitor la imobilul ce formeaza obiectul executarii

In lipsa notarii promisiunii de vanzare in cartea funciara, aceasta nu poate fi opusa creditorului urmaritor. Aplicarea dispozitiilor art. 497 Cod proc. civila

Prin sentinta civila nr. 3691 din 27 decembrie 2007 Judecatoria Roman a respins ca neintemeiate atat exceptiile de tardivitate si de lipsa a calitatii procesuale active, invocate de intimatii A.E.C., H.I.M. si H.M., cat si contestatia la executare formulata de contestatorul D.G.
Contestatorul a motivat in demersul sau ca a incheiat un contract de vanzare-cumparare sub semnatura privata la data de 28 iunie 2007, prin care a dobandit un spatiu comercial situat in mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, in suprafata utila de 52,59 mp, un alt spatiu situat la aceeasi adresa, in suprafata de 50,45 mp si o extindere la spatiul comercial respectiv, in suprafata de 19,15 mp, toate dimpreuna cu suprafata de teren aferenta, concesionata de Primaria mun. Roman. Aceste spatii erau ipotecate in favoarea sucursalei BANCPOST Roman, asa incat s-a convenit ca autentificarea contractului sa se faca la data de 11 iulie 2007, data pana la care , in urma platii efectuate in contul datoriei vanzatoarei, trebuia radiata ipoteca si procurate toate inscrisurile necesare in vederea perfectarii vanzarii. Contestatorul a sustinut ca in data de 11 iulie 2007, cand s-a prezentat in fata notarului public impreuna cu procuratorul vanzatoarei S.C. C S.R.L., a constatat ca imobilul avea notate in cartea funciara interdictiile de vanzare. Contestatorul arata ca a achitat pretul convenit cu vanzatoarea, motiv pentru care a fost radiata ipoteca instituita in favoarea bancii.
Intimatul A.E.C. a invocat ca sus-numitul contestator avea cunostinta, inainte de intocmirea promisiunii de vanzare, de imprejurarea ca imobilul era supus executarii silite, ca actele de executare criticate de contestator sunt legale, ca este greu de crezut ca acesta a platit un pret in suma de 461.052,50 RON fara ca in prealabil sa fi verificat daca imobilul este grevat si de alte sarcini decat ipoteca notata in favoarea BANCPOST Roman, ca contestatorul a incheiat antecontractul pe riscul sau, risc ce nu poate fi transferat intimatului, in conditiile in care acesta a cerut notarea somatiei imobiliare inca din data de 31 mai 2007 si ca extinderea in suprafata de 19,50 mp a mai fost vanduta de procuratoarea debitoarei si catre S.C. D S.R.L. Roman inca din data de 26 septembrie 2006. Mai mult, contestatorul nu a adus la cunostinta executorului judecatoresc existenta promisiunii de vanzare si nici nu si-a notat promisiunea de vanzare in cartea funciara. Tot prin intampinare intimatul a invocat exceptia tardivitatii contestatiei, motivat de imprejurarea ca prima publicatie de vanzare s-a facut la data de 28 iunie 2007, iar contestatia s-a depus la 23 iulie 2007. De asemenea, s-a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale active a contestatorului, cu motivarea ca acesta nu are nici un drept transcris in cartea funciara pentru imobilul supus executarii.
Intimatii H.I.M., H.M. si S.C. F S.R.L. Suceava au formulat, la randul lor, intampinari, invocand aceleasi argumente ca si co-intimatul A.E.C.
In urma administrarii probelor instanta a retinut ca la data de 26 iunie 2007 numita C.A., in calitate de unic asociat al S.C. C S.R.L. Roman, imputerniceste pe T.E. sa vanda la pretul si in conditiile cele mai avantajoase societatii imobilele situate in mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I, constand in 2 spatii comerciale.
In data de 28 iunie 2007 mandatara T.E. vinde incheie cu contestatorul D.G. un antecontract de vanzare-cumparare sub semnatura privata privind imobilele specificate in procura, precum si o extindere la acestea, in suprafata de 19,15 mp. Partile contractante stabilesc un pret in suma de 461.052,50 RON, ce urma sa fie achitat de cumparator in contul datoriei (linie de credit) pe care S.C. C S.R.L. o avea catre BANCPOST – Sucursala Roman. S-a convenit ca dupa efectuarea platii catre unitatea bancara si radierea ipotecii instituite in favoarea acesteia sa se procedeze la perfectarea vanzarii in forma autentica, stabilindu-se ca termen 11 iulie 2007. Mandatara l-a garantat pe promitentul cumparator de evictiune.
Contestatorul a efectuat catre unitatea bancara plata convenita cu promitenta vanzatoare, asa incat la data de 9 iulie 2007 Biroul de carte funciara Roman dispune radierea ipotecii instituite in favoarea BANCPOST Roman. Cu aceeasi ocazie se elibereaza un extras de carte funciara pentru informare, din care contestatorul ia cunostinta ca in cartea funciara a imobilului cu privire la care s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare sunt notate, la solicitarea Biroului executorului judecatoresc Mereuta Ioan din Camera Executorilor Judecatoresti de pe langa Curtea de Apel Bacau, somatii imobiliare in favoarea creditorilor urmaritori A.E.C., H.M. si H.I.M.
Notarea somatiilor s-a facut la solicitarea executorului judecatoresc, in considerarea executarilor silite pornite impotriva debitoarei S.C. C S.R.L. Astfel, la data de 28 mai 2007 se infiinteaza dosarul de executare nr. 208/2007 avand drept creditor pe A.E.C., pentru o creanta in valoare de 130.750 RON. La data de 1 iunie 2007 se deschid de catre executorul judecatoresc dosarele de executare silita nr. 216/2007 avand drept creditor pe H.M., pentru o creanta de 40.000 RON, si nr. 217/2007 avand drept creditor pe H.I.M. pentru o creanta de 30.000 RON. In fine, la data de 21 iunie 2007 se infiinteaza dosarul de executare silita nr. 255/2007 avand drept creditoare pe intimata S.C. F S.R.L. Suceava, cu o creanta in suma de 5.789,19 RON. Creditorii urmaritori, initial doar A.E.C., H.M. si H.I.M., iar apoi si S.C. F S.R.L. Suceava opteaza pentru executarea silita imobiliara, vizand imobilul situat in mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I. In fiecare din aceste dosare se emite somatie conform art. 387 Cod proc. civila, dupa care se intocmeste proces-verbal de situatie privind bunul urmarit, iar apoi se emite somatia imobiliara, conform art. 497 Cod proc. civila. Toate somatiile imobiliare sunt comunicate Biroului de carte funciara Roman in vederea notarii in cartea funciara a imobilului urmarit silit. Intre timp, insa, intervine promisiunea de vanzare invocata de contestator, asa incat la data de 9 iulie 2007, cand se radiaza ipoteca instituita in favoarea BANCPOST – Sucursala Roman, erau deja notate somatiile emise in favoarea creditorilor urmaritori A.E.C., H.M. si H.I.M. La data de 20 august 2007, eliberandu-se un nou extras de carte funciara pentru informare, se constata ca a fost notata si somatia imobiliara emisa in favoarea S.C. F S.R.L. Suceava.
Cu privire la exceptiile invocate de intimati, instanta a constatat ca acestea se intemeiaza pe aceeasi motivare. Astfel, in privinta exceptiei de tardivitate se invoca faptul ca au fost incalcate prevederile art. 401 Cod proc. civila intrucat contestatorul a formulat contestatia cu mult peste termenul legal de 15 zile care, in speta, ar curge pentru contestator de la data primei publicatii de vanzare. De asemenea, s-a invocat faptul ca publicatia de vanzare a fost comunicata catre BANCPOST la data de 29 iunie 2007, moment din care incepe sa curga termenul de promovare a contestatiei la executare.
Instanta a apreciat ca rationamentul intimatilor-creditori urmaritori este eronat, pornind de la o premisa gresita. Contestatorul nu are calitate de parte in executarea silita, asa incat, potrivit art. 401 lit. a Cod proc. civila, pentru el termenul de 15 zile incepe sa curga de la data cand a luat cunostinta de actul de executare pe care il contesta. Contestatorul s-a indreptat impotriva somatiilor imobiliare si a invocat ca a luat cunostinta de existenta acestora doar la data de 9 iulie 2007, in urma notarii lor in cartea funciara. Intimatii nu au facut contradovada acestei sustineri. Mai mult, contestatorului nu i-a fost comunicat, in mod formal, nici un act de executare silita, asa incat nu se poate invoca alt moment de inceput al termenului de decadere (dies a quo) decat cel in care a luat cunostinta in mod efectiv de urmarirea inceputa. Acest moment este data de 9 iulie 2007, asa incat contestatia a fost depusa in termen. Ca atare, exceptia de tardivitate a fost respinsa ca neintemeiata.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active, instanta a constatat, de asemenea, ca aceasta este neintemeiata. Contestatorul este beneficiarul unei promisiuni de vanzare privind bunul urmarit silit, asa incat justifica un interes legitim de a contesta orice act de executare silita indreptat impotriva acelui bun. Conditionarea recunoasterii calitatii procesuale active de notarea anterioara in cartea funciara a promisiunii de vanzare nu reprezinta, in opinia instantei, un argument referitor la legitimarea procesuala activa, ci o aparare pe fond, intrucat priveste temeinicia pretentiilor deduse judecatii. Ca atare, si aceasta exceptie a fost respinsa ca neintemeiata.
Din derularea cronologica a actelor juridice intervenite cu privire la imobilul situat in mun. Roman, str. Stefan cel Mare, bl. 10, parter I, rezulta fara echivoc faptul ca notarea somatiilor imobiliare in cartea funciara s-a efectuat anterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare. Astfel, somatia emisa in favoarea creditorului A.E.C. s-a notat in cartea funciara la data de 5 iunie 2007, iar cele emise in favoarea lui H.M. si H.I.M. la 18 iunie 2007. In fine, somatia emisa in favoarea S.C. F S.R.L. Suceava s-a notat la data de 10 iulie 2007.
Potrivit dispozitiilor art. 497 alin. ultim Cod proc. civila drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc , inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare. Din economia textului, interpretand de o maniera logica norma invocata, rezulta ca pot fi opuse creditorului, in conditiile expres prevazute de lege, doar acele drepturi reale inscrise anterior notarii somatiei. Asadar nu poate fi in nici un caz opus creditorului un drept real constituit ulterior notarii somatiei si care, in plus, nici nu a fost inscris in cartea funciara. Avand in vedere ca promitentul cumparator nu a indeplinit aceasta formalitate, ca nu si-a notat in cartea funciara promisiunea de vanzare si ca antecontractul a fost incheiat ulterior inceperii executarii silite a imobilului, instanta apreciaza ca prezenta contestatie este neintemeiata, fiind respinsa.