evacuare – conform jurisprudentei CEDO se impune interpretarea OUG nr. 40/1999 si, pe cale de consecinta, si a art. 15 din Legea nr. 10/2001, in sensul in care aceste act normative nu mai instituie o prorogare tacita a contractelor de inchiriere, in lipsa

Deliberand asupra prezentei cauze civile, constata:
Prin cererea inregistrata pe rol acestei instante la data de 17.11.2016 sub nr…… reclamanta G.A.M. a solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii E.M. si E.D., evacuarea acestora din imobilul situat in Bucuresti, …….. si plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a cererii reclamanta a aratat instantei ca, la data de 22.03.2016 i-a fost restituit in natura, prin dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr.19379, imobilul situat in Bucuresti, ... sector  1.
A mai aratat reclamanta ca, anterior restituirii, pentru imobil era incheiat contractul de inchiriere nr.301/1999 incheiat intre ROMVIAL si E.M. iar dupa restituirea imobilului a procedat potrivit art.14 din Legea 10/2001 si a notificat chiriasul in sensul renegocierii contractului pentru o chirie de 500 euro, potrivit preturilor practicate in zona.
A mai aratat reclamanta ca paratul nu a fost de acord cu chiria si in schimbul parasirii imobilului a solicitat plata unor sume exorbitante cu titlu de imbunatatiri motivand ca de-a lungul anilor a facut investitii.
Reclamanta a precizat ca este intemeiata sa solicite evacuarea paratilor potrivit art.11 alin.2 din OUG 40/1999 intrucat acestia nu au niciun titlu in baza caruia sa foloseasca imobilul.
In drept, reclamanta a invocat prevederile art.555 C.civ., OUG 40/1999.
In dovedirea cererii petenta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si proba cu interogatoriul paratilor.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 100 lei conform art.6 alin.3 din OUG 80/2013 (fila 25).
Paratii, legal citati, au depus la data de 09.01.2017 intampinare si cerere reconventionala.
Prin intampinare paratii au solicitat respingerea cererii ca neintemeiata invocand dispozitiile art.15 din Legea 10/2001 si art.7, 9, 10, 11,13, 32 din OUG 40/1999 si aratand instantei ca acestia si-au exprimat dorinta de a incheia un nou contract de inchiriere insa nu la chiria solicitata de reclamanta.
In drept paratii au invocat Legea 10/2001 si OUG 40/1999.
In dovedirea cererii paratii au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si probei cu interogatoriul reclamantei.
Prin cererea reconventionala paratii-reclamanti au solicitat, in contradictoriu cu reclamanta-parata, obligarea acesteia la incheierea unui contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani si stabilirea chiriei lunare in conformitate cu dispozitiile art.15 alin.3 din Legea 10/2001 si obligarea reclamantei-parate la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii paratii-reclamanti au aratat instantei ca a fost incheiat contractul de inchiriere nr.301/26.06.1996 ce a fost prelungit pana in 27.06.2019 cu o chirie lunara de 84,24 lei iar in luna mai a anului 2016 au primit o adresa din partea Administratiei Fondului Imobiliar prin care le-a fost adus la cunostinta faptul ca imobilul a fost restituit reclamantei-parate astfel ca contractul de inchiriere isi inceteaza aplicabilitatea, urmand ca noul proprietar sa respecte dreptul de locatiune conform art.15 din Legea nr.10/2001.
Au mai aratat paratii-reclamanti ca acestia au solicitat reclamantei-parate incheierea unui nou contract de inchiriere pentru o chirie lunara de 284 lei, procedand in acest sens la convocarea acesteia.
Au mai aratat paratii-reclamanti ca si-au manifestat si intentia de a cumpara imobilul printr-un credit in masura in care reclamanta-parata va dori sa il vanda si au respectat termenul stabilit de lege pentru solicitarea incheierii unui nou contract de inchiriere.
 In drept paratii-reclamanti au invocat Legea 10/2001 si OUG 40/1999.
In dovedirea cererii paratii-reclamanti au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si probei cu interogatoriul reclamantei-parate.
La termenul din data de 23.01.2017 reclamanta-parata a depus intampinare prin care a solicitat respingerea cererii reconventionale ca neintemeiata.
In motivarea cererii reclamanta-parata a aratat instantei ca paratii-reclamanti nu au respectat termenul prevazut de art.10 alin.2 din OUG 40/1999 in sensul de a-si exprima dorinta de a incheia un nou contract de inchiriere iar la intalnirea ce a avut loc acestia s-au obligat sa paraseasca imobilul doar sub conditia achitarii unei sume de 165.817 lei.
A mai aratat reclamanta-parata ca un nou contract de inchiriere nu s-a incheiat din cauza unei neintelegeri cu privire la cuantumul chiriei care se stabileste potrivit OUG 40/1999 care a fost modificata ca urmare a hotararilor pronuntate de CEDO impotriva Romaniei.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt:
La data de 26.06.1996 intre ROM VIAL SA si paratul-reclamant E.M. s-a incheiat contractul de inchiriere nr.301 avand ca obiect imobilul situat in Bucuresti, …..(filele 5-7), cuantumul chiriei fiind de 84,24 lei.
Contractul a fost prelungit conform dispozitiilor OUG 43/2014 pana la data de 27.06.2019.
Prin dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr.19379/22.03.2016 (fila 10) imobilul a fost restiuit in natura reclamantei-parate.
La data de 30.09.2016 la sediul BEJ PV partile s-au intalnit pentru a-si comunica pretentiile reclamanta-parata fiind de acord cu incheierea unui nou contract de inchiriere pentru o chirie de 500 euro in schimb ce paratii-reclamanti au solicitat o chirie de 284 lei (fila 13).
Potrivit adeverintelor de venit, paratul E.M. este angajat in cadrul IGPR Directia Generala de Politie a Municipiului Bucuresti si realizeaza un venit mediu de aproximativ 2500 lei (filele 65-66).
In drept:
In raport de situatia de fapt anterior mentionata, instanta constata aplicabilitatea urmatoarelor dispozitii legale:
Conform art.1 din OUG 40/1999 Contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, precum si cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatamant, de partide politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale, legal inregistrate, prelungite sau reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acesteia, in aceleasi conditii, cu exceptia nivelului chiriei.
Potrivit art.7 din OUG 40/1999 Prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art. 1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
Conform art.9 alin.1 din OUG 40/1999 In cazurile prevazute la art. 2-7, intre proprietari si chiriasi se va incheia un nou contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz.
Potrivit art.32 alin.l din OUG 40/1999 Pentru locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice prevazute la art. 2-7, chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere.
Conform art.14 din Legea 10/2001 Daca imobilul restituit prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarare judecatoreasca face obiectul unui contract de locatiune, concesiune, locatie de gestiune sau asociere in participatiune, noul proprietar se va subroga in drepturile statului sau ale persoanei juridice detinatoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, daca aceste contracte au fost incheiate potrivit legii.
Potrivit art.15 alin.2 si 3 din Legea 10/2001 Neincheierea noului contract de inchiriere in cazul prevazut la art. 9 si 10 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, cauzata de neintelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretentia acestuia de restrangere a suprafetei locative pentru persoanele prevazute la art. 32 alin. (1) din aceeasi ordonanta, atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere pana la incheierea noului contract. Pentru chiriasii persoane fizice din imobilele restituite in natura, precum si pentru cei din locuintele prevazute la art. 26 alin. (1) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, ale caror venituri nete lunare pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie. Dispozitiile art. 31 alin. (2) si ale art. 33*) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 se aplica in mod corespunzator. In cazul in care chiria astfel calculata este mai mica decat cea calculata potrivit art. 26-30 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul este scutit de impozitul pe teren si cladire si este exonerat de raspundere pentru obligatiile ce ii revin pe durata contractului de inchiriere respectiv.
Din dispozitiile precitate, instanta retine ca are a determina modalitate de aplicarea a dispozitiilor art.15 alin.2 din Legea 10/2001 prin raportare la dispozitiile art.32 alin.1 din OUG 40/1999 in situatia in care imobilul pentru care este incheiat un contract de inchiriere a fost restituit unei persoane fizice.
Pe de-o parte instanta constata ca prin OUG 40/1999 se prevede ca cuantumul chiriei va stabilit prin negociere intre persoana careia i se restituie imobilul si chiriasi iar pe de alta parte dispozitiile art.15 din Legea 10/2001 par a impune o prelungire sine die, pana la incheierea unui nou contract.
Din interpretarea gramaticala si sistematica a articolului 15 anterior mentionat, instanta constata ca cele 3 alineate stabilesc ipoteze distincte de aplicare intrucat alineatul 1 vizeaza ipoteza reglementata de art.6 din OUG 40/1999 care nu isi gaseste aplicare in prezenta cauza iar alineatul 2 se refera la o prelungire pana la incheierea contractului fara a arata durata.
Alineatul 3 contine o dispozitie normativa care acopera si ipoteza de la art.15 alin.2 din Legea 10/2001 dar si cea de la art.32 alin.1 din OUG 40/1999 existand o contradictie intre cele doua reglementari intrucat se prevede atat ca nivelul chiriei va fi stabilit prin negociere cat si modalitatea de determinare concreta a cuantumului chiriei.
In raport de dispozitiile art.15 alin.3 din Legea 10/2001 care prevede cuantumul maxim al chiriei, respectiv 25% din venitul net lunar pe familie instanta va anliza in ce masura aceasta dispozitie legala de protectie sociala poate fi impusa noului proprietar, respectiv daca persoanele fizice carora li s-a restituit in natura imobile trebuie sa suporte din propriul patrimoniu masuri de protectie sociala ale unor terte persoane.
Instanta constata ca reclamanta-parata a dobandit un bun imobil iar dispozitiile legale invocate de paratii-reclamanti impun o restrangere a folosintei bunului prin solicitarea de incheiere a unui contract pe o perioada de 5 ani la un cuantum maxim plafonat de lege.
Conform art.1 al Protocolului aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care il detin statele de a pune in vigoare legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor in conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contributii sau amenzilor.
Instanta mai constata ca dispozitiile pe care instanta trebuie sa le aplice in cauza au fost interpretate printr-o vasta jurisprudenta a Curtii Europene a Drepturilor Omului, cu titlu exemplificativ fiind hotararile pronuntate impotriva Romaniei, respectiv cauzele Radovici si Stanescu impotriva Romaniei, Oancea impotriva Romaniei, Spanoche impotriva Romaniei, Popescu si Toader impotriva Romaniei, Puscas impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei, Arsenovici impotriva Romaniei.
In acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat in cauzele Radovici si Stanescu (2.11.2006) si Burzo (4.03.2008) impotriva Romaniei ca reglementarea instituita prin OUG nr. 40/1999 incalca, prin efectele sale concrete, dispozitiile art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale intrucat prelungirea de drept a contractului de inchiriere, prevazuta de acest act normativ, si imposibilitatea faptica de a incasa orice chirie, mai multi ani la rand, a incalcat cerinta justului echilibru in detrimentul proprietarilor, sarcinile sociale decurgand din protectia unei categorii sociale (chiriasii din imobilele nationalizate) fiind repartizate, in mod disproportionat, doar in sarcina proprietarilor. 
Aceasta jurisprudenta a fost confirmata si prin hotararea din data de 14.10.2008, in cauza Maria Dumitrescu si Sorin Mugur Dumitrescu impotriva Romaniei, prin care Curtea a statuat in esenta ca trebuie pastrat un raport rezonabil de proportionalitate intre exigentele de interes general ale comunitatii, care determina adoptarea anumitor reglementari legale privind reglementarea folosintei bunurilor, si imperativele apararii drepturilor fundamentale ale persoanei. 
Potrivit jurisprudentei citate, astfel de masuri reclama garantii procedurale si de alta natura destinate a asigura ca impactul reglementarii asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarilor de imobile nu sunt arbitrare si nici imprevizibile, reiterand constatarile sale din cauza Radovici si Stanescu cu privire la insuficienta mecanismelor de acest gen prevazute de OUG nr. 40/1999, deficientele intrinseci ale acestui act normativ fiind amplificate de o jurisprudenta neunitara. 
Pe de alta parte, Curtea a reiterat statuarea potrivit careia sarcina sociala si financiara pe care o presupune transformarea si reforma domeniului locativ intr-o tara nu poate impovara doar un grup social particular, indiferent de importanta intereselor celuilalt grup, sau ale colectivitatii in ansamblu. 
Avand in vedere caracterul obligatoriu al acestei jurisprudente, precum si obligatia instantei de a interpreta legislatia nationala intr-o maniera concordanta cu prevederile constitutionale si conventionale privitoare la protectia drepturilor omului (art. 20 alin.1 din Constitutia Romaniei) si, daca acest lucru nu este posibil, chiar de a inlatura, motivat, de la aplicare legea interna contrara acestora (art. 20 alin.2 din Constitutie), se impune interpretarea OUG nr. 40/1999 si, pe cale de consecinta, si a art. 15 din Legea nr. 10/2001, in sensul in care aceste act normative nu mai instituie o prorogare tacita a contractelor de inchiriere, in lipsa unui nou contract intre proprietari si chiriasi, si nici obligatia proprietarului de a incheia noi contracte de inchiriere, in temeiul acestor act normative. 
Daca ar fi impusa de instanta, o astfel de obligatie ar conduce la impunerea unei sarcini excesive proprietarului imobilului, care s-ar vedea obligat sa incaseze o chirie de cel mult 25% din venitul net lunar pe familie. 
Fara a exclude conformitatea principiala cu Conventia a unor dispozitii legale care sa impuna plafoane rezonabile ale chiriei in cazul unor chiriasi cu venituri reduse, se constata ca impunerea unui nou contract de inchiriere pentru o noua perioada de 5 ani, ar reprezenta o sarcina exorbitanta care ar incalca cerinta justului echilibru intre dreptul de proprietate si interesul general. 
In raport de situatia de fapt dedusa judecatii instanta nu a identificat niciun temei de fapt sau de drept pentru care paratii-reclamanti sa locuiasca in centrul Municipiului Bucuresti contra unei chirii derizorii de doar 284 lei intrucat ar constitui o sarcina excesiva si exorbitanta pentru proprietar.
Instanta mai retine ca nici nu mai poate fi justificata prelungirea contractelor de inchiriere la 16 ani dupa intrarea in vigoare a Legii 10/2001 care a urmarit instituirea unor masuri de protectie pentru chiriasi pentru a nu se vedea lipsiti de o locuinta in urma restituirii imobilelor catre fostii proprietari si nicidecum ca aceste categorii de persoane sa beneficieze de masuri de protectie sociala pe durata nedeterminata.
Instanta mai retine si ca paratul-reclamant E.M. nici macar nu poate fi inclus in categoria unor persoane care sa necesite asistenta sociala din partea statului acesta avand calitatea de politist iar venitul sau fiind unul mediu, de asemenea instanta retine ca, in virtutea calitatii sale acesta are dreptul, in temeiul Legii 360/2002 si HG 284/2005 la o compensatie pentru chirie, suplimentara salariului, in cuantum de 50% din salariul de baza.
Toate considerentele anterior expuse converg spre concluzia ca in lipsa unui acord al partilor cu privire la cuantumul chiriei nu subzista nicio obligatie legala pentru proprietar pentru a suporta o sarcina excesiva de a suporta grevarea imobilului de un contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani pentru o chirie modica.
Pentru toate considerentele anterior expuse instanta va admite cererea reclamantei-parate si va dispune evacuarea paratilor-reclamanti din imobilul situat in Bucuresti, …. si pentru aceleasi considerente va respinge cererea reconventionala ca neintemeiata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite cererea reclamantei-parate G.A.M. formulata in contradictoriu cu paratii-reclamanti E.M. si E.D.
Dispune evacuarea paratilor-reclamanti din imobilul situat in Bucuresti, ….
Respinge cererea reconventionala formulata de paratii-reclamanti in contradictoriu cu reclamanta-parata ca neintemeiata.
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica azi, 13.03.2017.