Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva

       Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva.

TRIBUNALUL:
      A admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Ministerul Economiei si Finantelor invocata de instanta din oficiu; a respins apelul declarat de apelantul parat STATUL ROMAN prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Brasov impotriva sentintei civile nr.5389/27.05.2008 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr. 2700/197/2007.
A admis apelul declarat de apelantul parat MINISTERUL ECONOMIEI SI FINANTELOR prin DGFP Brasov impotriva aceleiasi sentinte pe care a schimbat-o in parte in sensul ca a respins actiunea civila formulata de reclamanta G. L. H. in contradictoriu cu paratul Ministerul Economiei si Finantelor ca fiind indreptata impotriva unei persoane fara calitate procesuala.
      Prin sentinta civila nr. 5389/27.05.2008 pronuntata in dosarul civil nr. 2700/197/2007, Judecatoria Brasov:
       A  respins exceptia netimbrarii.
     A respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului STATUL ROMAN, prin M.F.P. - reprezentat de D.G.F.P. Brasov.
     A admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului MUNICIPIUL BRASOV - prin Primar.
     A admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. R. S.R.L.
     A admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta G. L. H. in contradictoriu cu paratii STATUL ROMAN, prin M.F.P. - reprezentat de D.G.F.P. Brasov si M.F.P. – reprezentat de D.G.F.P. Brasov, astfel dupa cum precizata si completata.
     A obligat paratul STATUL ROMAN, prin M.F.P., sa plateasca reclamantei urmatoarele sume:
     - 232.050 lei, reprezentand valoarea de circulatie actuala, a imobilului situat in mun. B., str. L. B., nr. X, compus dintr-o camera, bucatarie, balcon, camara, baie,situat in mun. B., inscris in C.F. 15018 Brasov, sub nr. top. 6241/2;
     - 25.542 lei, reprezentand contravaloarea garajului edificat de autoarea reclamantei.
     A respins restul pretentiilor.
     A respins cererea de chemare in judecata formulata reclamanta in contradictoriu cu paratii MUNICIPIUL BRASOV, prin Primar si S.C. R. S.R.L., ca urmare a admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a acestor parati.
     A obligat paratul STATUL ROMAN, prin M.F.P., sa plateasca reclamantei suma de 3763,63 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
     A obligat STATUL ROMAN, prin M.F.P., sa plateasca Directiei Fiscale Brasov, suma de 4390,89 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care reclamanta a beneficiat de asistenta judiciara.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut, in primul rand ca, exceptiile ridicate de catre parati in cauza au fost puse in discutie la termenul de judecata de la data de 11.12.2007.
     Astfel instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului MUNICIPIUL BRASOV - prin Primar si a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului STATUL ROMAN, prin M.F.P. - reprezentat de D.G.F.P. Brasov, pentru motivele aratate in incheierea de sedinta de la acel termen.
     Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. R. S.R.L. a fost unita cu fondul cauzei, conform art. 137 alin. 2 C.pr.civ.
     In ceea ce priveste exceptia insuficientei timbrari instanta a stabilit ca se va pronunta dupa efectuarea expertizei tehnice de evaluare a imobilului, aspectele referitoare la taxa de timbru depinzand de valoarea imobilului.
     Pe fondul cauzei prima instanta a retinut ca, reclamanta este succesoarea defunctei C. H. M., decedata la data de 28.06.2003, cu ultimul domiciliu in mun. Brasov, str. L. B., nr. X, conform certificatului de mostenitor nr. 119 eliberat la data de 16.10.2003 de catre B.N.P. O. U. – M. B.
     Autoarea reclamantei a detinut imobilul anterior identificat, de la inceputul anilor 50 si pana la data cumpararii, in baza unor contracte de inchiriere incheiate cu actuala S.C. R. S.R.L.
     In perioada in care a detinut imobilul autoarea reclamantei a efectuat, pe cheltuiala sa si cu aprobarea unitatii care administra imobilul in numele STATULUI ROMAN mai multe lucrari de extindere, refacere si imbunatatire a imobilului, realizand totodata in curtea acestuia doua garaje, astfel dupa cum rezulta din declaratia martorului ascultat la cererea reclamantei.
     Prin contractul de vanzare - cumparare nr. 23780 incheiat la data de 22.04.1998 intre STATUL ROMAN, prin S.C. R. S.R.L., in calitate de vanzator si autoarea reclamantei C. H. M., aceasta din urma a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in mun. Brasov, str. L. B., nr. X, inscris in C.F. nr. 15.018 Brasov, sub nr. top. 6241/2, compus dintr-o camera, bucatarie, camara, baie, balcon,cu suprafata de 59,58 m.p.
     Pretul de vanzare al imobilului a fost stabilit de parata S.C. R. S.R.L. la suma de 17.220.330 lei, fiind platit de catre autoarea reclamantei integral.
     Prin Sentinta civila nr. 4336, pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 11.05.2005, in dosarul nr. 13.142/2002, irevocabila prin respingerea apelurilor si a recursului, instanta a admis cererea de chemare in judecata formulata de succesorul fostilor proprietari ai imobilului, B. V. B., a constatat, printre altele nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr. 23780 incheiat la data de 22.04.1998 intre STATUL ROMAN, prin S.C. R. S.R.L. si autoarea reclamantei, a constatat ca imobilul situat in mun. Brasov, str. L. B., nr. X, inscris in C.F. nr. 15.018 Brasov, sub nr. top. 6241/2, a fost preluat de catre STATUL ROMAN, fara titlu valabil, si a dispus rectificarea C.F. nr. 15.018 Brasov, in sensul radierii dreptului de proprietate al STATULUI ROMAN si a dreptului de folosinta al Ministerului Educatiei si Cercetarii Bucuresti, si reinscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor lui B. V. B..
     Valoarea actuala de circulatie a imobilului situat in mun. Brasov, str. L. B., nr. X compus dintr-o camera, bucatarie, camara, baie, balcon,cu suprafata de 59,58 m.p. este de 232.050 lei, iar valoarea garajului edificat de catre autoarea reclamantei este de 25.542 lei, astfel dupa cum rezulta din raportul de expertiza tehnica nr. 379559, intocmit in cauza de ing. F. M.
     Potrivit art. 50 alin 2 din Legea nr. 10/2001, chiriasii au dreptul la     restituirea pretului actualizat platit in baza unor contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile
     Articolul 1 din Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale ”Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat din motive de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si principiile generale de drept international.”
     Respectarea bunurilor presupune, in sensul Conventiei, si in conformitate cu jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, urmatoarele conditii cumulative:
     - existenta unui bun;
     Aceasta notiune are in vedere bunurile actuale, sau cel putin o ”speranta legitima” cu privire la un bun, in sensul de a-si obtine drepturile sau de a se bucura efectiv de drepturile privind proprietatea;
     - speranta legitima.
     Respectiva speranta se presupune, numai cand exista o baza suficienta in dreptul intern, iar aceasta este confirmata printr-o jurisprudenta bine stabilita a instantelor;
     - existenta unei ingerinte.
     In ceea ce o priveste pe reclamanta, instanta a constatat ca aceasta a avut un bun, respectiv un imobil, dobandit prin mostenire de la autoarea s-a, iar aceasta la randul sau dobandind bunul imobil prin cumparare de la STATUL ROMAN, in temeiul unui act normativ edictat de catre acesta, respectiv Legea 112/1995.
     Prin desfiintarea de catre instanta a contractului de vanzare - cumparare, reclamantei i s-a produs o ingerinta in dreptul  la respectarea bunurilor sale.
     Cauza primordiala a acestei ingerinte a constituit-o succesiunea incoerenta a legislatiei in materia restituirii proprietatilor preluate in mod abuziv de catre stat, in perioada 1945 - 1989, si care a facut posibil ca STATUL ROMAN sa instraineze catre chiriasi imobile preluate in mod abuziv, iar ulterior, prin legislatia adoptata sa recunoasca dreptul fostilor proprietari de a solicita desfiintarea contractelor de vanzare - cumparare si redobandirea proprietatilor preluate in mod abuziv. 
     Reclamanta nu a formulat o cerere de restituire a pretului actualizat platit de catre autoarea sa, in conditiile art. 50 alin 2 din Legea nr. 10/2001.
     Dar chiar daca ar fi formulat o astfel de cerere si i s-ar fi restituit acesteia pretul actualizat platit de catre autoarea sa, tot nu s-ar fi realizat un echilibru just intre protectia proprietatii si cerintele interesului general.
     Prin urmare, reglementarile cuprinse in Legea nr. 10/2001, nu sunt in acord cu dispozitiile Conventiei, referitoare la protectia proprietatii, motiv pentru care instanta a dat eficienta reglementarii cuprinse in Conventie, ca norma prioritara in raport cu legislatia interna.
     Astfel, in situatia reclamantei, constatand ca realizarea unui echilibru intre protectia proprietatii si ingerinta in dreptul de proprietate, se poate realiza numai prin acordarea unei reale despagubiri, instanta a obligat STATUL ROMAN, prin M.F.P., sa plateasca reclamantei cu titlu de despagubiri suma de 232.050 lei, reprezentand valoarea de circulatie a imobilului, precum si suma de 25.542 lei, reprezentand valoarea garajului edificat de catre autoarea reclamantei.
     Avand in vedere ca obligatia de plata a despagubirilor apartine STATULUI ROMAN, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. R. S.R.L. a fost admisa.
     Restul pretentiilor formulate de catre reclamanta, nefiind dovedite, conform art. 1169 C.civ.,  au fost respinse.
     Ca urmare a faptului ca reclamanta a beneficiat de asistenta judiciara
     constand in scutirea de la plata unei cote de 75 % din taxa judiciara de timbru, in conformitate cu dispozitiile art. 81 alin. 1 C.pr.civ., in forma existenta la data la care reclamantei i-a fost incuviintata cererea de asistenta judiciara, a obligat STATUL ROMAN sa plateasca Directiei Fiscale Brasov, suma de 4.390,89 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care reclamanta a beneficiat de asistenta judiciara.
     Impotriva acestei sentinte au declarat apel atat STATUL ROMAN prin Ministerul Economiei si Finantelor , cat si MINISTERUL ECONOMIEI SI FINANTELOR in nume propriu, asa cum rezulta din nota de sedinta inaintata la dosar pentru termenul de judecata din data de 06.01.2009, sentinta fiind considerata netemeinica si nelegala.
     In motivarea apelului se arata ca nici Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor, nici Ministerul Economiei si Finantelor nu pot fi obligati la plata acestor despagubiri in considerarea dispozitiilor Legii nr.10/2001 republicata. Mai mult, Ministerul Economiei si Finantelor nu are nici o obligatie vizand garantia contra evictiunii deoarece este strain de contractul de vanzare-cumparare care a generat prezentul litigiu, astfel ca nu are calitate procesuala pasiva, prima instanta solutionand gresit aceasta exceptie.
     Apelantii parati sustin ca prima instanta in mod eronat a dat eficienta reglementarilor cuprinse in Conventia Europeana a Drepturilor Omului in detrimentul Legii nr.10/2001, deoarece intimata reclamanta si-a modificat actiunea, respectiv temeiul acesteia cu privire la pretentiile sale, iar apoi si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art.48 si 50 din Legea nr.10/2001, dand acestor texte de lege o alta conotatie, o interpretare sui-generis, in contextul urmarit prin actiunea introductiva.
      Apelantii parati considera ca intimata reclamanta are dreptul doar la restituirea pretului actualizat in raport cu rata inflatiei, acest drept de creanta rezultand din faptul ca autoarea sa a achitat un pret potrivit unui contract care a fost desfiintat ulterior pe motive de nulitate absoluta, iar aceasta a cumparat pe riscul sau in conditiile in care titlul statului era incert la data vanzarii.
     De asemenea, desi intre notiunea de pret achitat si notiunea de spor de valoare urmare a imbunatatirilor efectuate exista diferente si tratament juridic diferit, intimata reclamanta a solicitat valoarea de circulatie a imobilului, iar instanta de fond i-a acordat-o in mod nelegal, cu ignorarea dispozitiilor art.48 alin.2,3,4,5 din Legea nr.10/2001.
     Interpretand dispozitiile legale anterior aratate rezulta in mod indubitabil ca Ministerul Economiei si Finantelor nu poate fi obligat in nume propriu la nici o restituire, eventuala despagubire fiind datorata de catre proprietar caruia ii profita toate imbunatatirile efectuate.
     Mai mult, prima instanta a retinut ca, in perioada in care a detinut imobilul, autoarea intimatei reclamante a efectuat, pe cheltuiala sa si cu aprobarea unitatii care administra imobilul in numele Statului Roman, mai multe lucrari de extindere, refacere si imbunatatire a imobilului, realizand in curtea acestuia si doua garaje, si, cu toate acestea, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC R. SRL Brasov si a Municipiului Brasov prin Primar, obligand doar  Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor sa plateasca intimatei reclamante si contravaloarea garajului edificat de autoarea acesteia.
     Apelantii parati considera ca intimata reclamanta a solicitat obligarea acestora la plata unor despagubiri in afara cadrului legal, iar prima instanta a omis sa se refere si la dispozitiile art.48 alin.5 din Legea nr.10/2001.
     In drept, au fost invocate dispozitiile art.282 si urm.C.proc.civ.
     Intimata parata SC R. SRL Brasov a formulat intampinare solicitand respingerea apelului si pastrarea hotararii primei instante ca fiind temeinica si legala deoarece aceasta intimata a actionat in calitate de mandatar legal al statului la incheierea contractului de vanzare-cumparare anulat ulterior, astfel ca garantia contra evictiunii revine in totalitate proprietarului care a fost Statul Roman, in aceste conditii prima instanta respingand in mod corect exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Statului Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor.
     Intimata parata mai arata ca, din probatoriul administrat in fata primei instante rezulta ca, SC R. SRL Brasov nu a solicitat reclamantei sau autoarei sale printr-o cerere expresa sa efectueze imbunatatiri la imobil si nici nu si-a dat acordul expres pentru efectuarea lor, astfel ca obligatia de despagubire revine exclusiv Statului Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor si nu SC R. SRL Brasov.
     Celelalte parti nu au formulat intampinare.
     In apel nu s-au administrat probe noi.
     Examinand sentinta civila atacata in raport de motivele de apel invocate, de actele si lucrarile dosarului, tribunalul  a retinut urmatoarele:
     Prima instanta a admis actiunea formulata de reclamanta G. L. H. atat in contradictoriu cu paratul Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor, cat si in contradictoriu cu paratul Ministerul Economiei si Finantelor in nume propriu, desi in sarcina acestuia din urma nu a stabilit nici o obligatie.
     Acesti parati au formulat apel prin care au reiterat exceptia lipsei calitatii  procesuale pasive a acestora, exceptie cu privire la care instanta de apel retine urmatoarele:
     Asa cum a constatat si prima instanta, prin contractul de vanzare - cumparare nr. 23780 incheiat la data de 22.04.1998 intre STATUL ROMAN, prin S.C. R. S.R.L., in calitate de vanzator si autoarea reclamantei C. H. M., aceasta din urma a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in mun. Brasov, str. L. B., nr. X, inscris in C.F. nr. 15.018 Brasov, sub nr. top. 6241/2, compus dintr-o camera, bucatarie, camara, baie, balcon,cu suprafata de 59,58 m.p., pretul de vanzare al imobilului fiind stabilit de parata S.C. R. S.R.L. la suma de 17.220.330 lei, si fiind platit de catre autoarea reclamantei integral.
     Prin Sentinta civila nr. 4336, pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 11.05.2005, in dosarul nr. 13.142/2002, irevocabila prin respingerea apelurilor si a recursului, instanta a admis cererea de chemare in judecata formulata de succesorul fostilor proprietari ai imobilului, B. V. B., a constatat, printre altele nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr. 23780 incheiat la data de 22.04.1998 intre STATUL ROMAN, prin S.C. R. S.R.L. si autoarea reclamantei, a constatat ca imobilul situat in mun. Brasov, str. L. B., nr. X, inscris in C.F. nr. 15.018 Brasov, sub nr. top. 6241/2, a fost preluat de catre STATUL ROMAN, fara titlu valabil, si a dispus rectificarea C.F. nr. 15.018 Brasov, in sensul radierii dreptului de proprietate al STATULUI ROMAN si a dreptului de folosinta al Ministerului Educatiei si Cercetarii Bucuresti, si reinscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor lui B. V. B..
      Urmare acestei stari de fapt, reclamanta a promovat prezenta actiune  solicitand restituirea valorii de circulatie a imobilului obiect al contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate s-a constatat.
      Instanta a analizat cererea din prisma principiului repunerii partilor in situatia anterioara si a art. 50 alin 3 din Legea 10/2001, dar si a Conventiei Europene a Drepturilor Omului, dand eficienta celei din urma, iar in temeiul dispozitiilor art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 al CEDO aplicabile in baza art. 20 alin. 2 din Constitutia Romaniei ca fiind mai favorabile decat legislatia interna, instanta a apreciat ca reclamantei i se cuvine valoarea de circulatiei actuala a imobilului.
      Principiul repunerii in situatia anterioara este o consecinta a principiului retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic intre partile raportului juridic, iar nu fata de terti.
      In speta calitatea de vanzator al imobilului a avut-o Statul Roman prin mandatarul sau R. Brasov imputernicit in acest sens potrivit art.9 alin.4 din Legea nr.112/1995 si potrivit art.29 alin.1 din HG nr.20/1001 cumparatoare fiind reclamanta.
      Astfel, art.29 alin.1 din HG nr.20/1991 rep. art.33 alin.1 din Normele metodologice privind aplicarea Legii 112/1995 rep. , prevede ca vanzarea apartamentelor in conditiile Legii nr.112/1995 se face prin unitatile specializate in vanzarea locuintelor sau care administreaza locuintele existente la data intrarii in vigoare a legii.
      Din cuprinsul acestor texte de lege sus evocate rezulta ca Statul Roman a mandatat unitatea specializata care avea in administrare imobilul, in speta S.C. R. Brasov, sa incheie contractul de vanzare-cumparare, fiind vorba despre un mandat legal, calitatea de vanzator nu o putea avea mandatarul, ci titularul dreptului de proprietate care este Statul Roman.
      Ca parata S.C. R. S.R.L. Brasov a lucrat ca mandatar al Statului Roman cu ocazia incheierii contractului de vanzare-cumparare a carei nulitate absoluta s-a constatat rezulta si din faptul ca aceasta s-a conformat dispozitiilor art.35 si 37 din HG nr.20/1996, respectiv art.39 si 41 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 rep. care statueaza ca: in baza prevederilor art.13 din Legea nr.112/1995 se constituie la dispozitia Ministerului Finantelor Publice Fondul Extrabugetar care se alimenteaza din sumele obtinute din vanzarea comisionului de 1 % din valoarea apartamentelor, unitatile specializate care evalueaza si vand apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995 au obligatia sa incaseze contravaloarea acestora de la cumparator, sa retina comisionul de 1 % potrivit art.13 lit.a din legea susmentionata iar suma ramasa sa o vireze in termen  de 3 zile lucratoare in contul 5021 deschis la trezoreria statului din localitatea unde isi are sediul vanzatorul sau in contul 64.74 deschis la unitatile B.C.R. – S.A. , dupa caz.
      Parata S.C. R. S.R.L. ca mandatar al vanzatorului a virat suma incasata drept pret pentru apartamentul vandut autoarei reclamantei in contul Ministerului Finantelor Publice, potrivit dispozitiilor legale precizate, mai putin comisionul de 1% pe care l-a retinut.
      Astfel din analiza textelor de lege evocate anterior si din inscrisurile depuse la dosarul cauzei rezulta ca paratul Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor are calitate procesuala pasiva.
      Deoarece prezenta cauza are ca obiect restituirea unor sume de bani, calitate procesuala avand numai institutiile care se gasesc in posesia sumelor solicitate si care pot fi obligate la restituire, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Ministerului Economiei si Finantelor urmeaza a fi admisa deoarece acest apelant parat nu a avut calitatea de vanzator si nici nu poate sa raspunda pentru acesta intrucat doar vanzatorul lucrului garanteaza si raspunde atat pentru evictiune cat si pentru restituirea prestatiilor efectuate in temeiul unui contract nul.
Cum in speta vanzator a fost  Statul Roman care este o persoana juridica distincta de orice alt subiect de drepturi si obligatii civile inclusiv apelantul Ministerul Economiei si Finantelor,acesta din urma nu poate avea decat cel mult calitatea de reprezentant al sau atat in raporturile juridice civile cat si in cele procesuale civile.
Intimata reclamanta a solicitat restituirea valorii de circulatie a imobilului intemeindu-se pe obligatia vanzatorului de restituire a prestatiilor in cazul intervenirii sanctiunii nulitatii contractului de vanzare-cumparare, obligatie ce constituie unul dintre principiile efectelor nulitatii, iar vanzatorul nu a fost Ministerul Economiei si Finantelor, ci Statul Roman prin unitatea specializata in vanzarea locuintelor.
Tribunalul constata ca este gresita sustinerea apelantilor parati in sensul ca intimata reclamanta avea dreptul doar la restituirea pretului actualizat in raport cu rata inflatiei, avand in vedere faptul ca aceasta nu si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile Legii nr.10/2001 care reglementeaza restituirea pretului actualizat cu rata inflatiei platit de autoarea sa, ci pe dreptul comun si pe dispozitiile Conventiei Europene a Drepturilor Omului si ale art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 al CEDO .
Tribunalul retine ca potrivit  art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului „orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international”.
Constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare – cumparare incheiat de antecesoarea reclamantei, fiind admisa si actiunea in revendicare formulata impotriva sa, aceasta a fost lipsita de un bun in sensul art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, astfel incat reclamanta este indreptatita la obtinerea unei compensatii care sa fie in mod rezonabil corelata cu valoarea pecuniara a bunului, asa cum este aceasta stabilita in momentul in care privarea de proprietate este realizata.
S-a retinut in acest sens si in practica CEDO – hotararea Raicu impotriva Romaniei din data de 19.10.2006 – ca orice ingerinta in folosinta proprietatii trebuie sa corespunda unui criteriu de proportionalitate. Curtea a aratat ca trebuie pastrat un echilibru just intre cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei. Echilibrul de conservat va fi  distrus daca persoana in cauza suporta o sarcina speciala si exorbitanta.
      In acest sens, Curtea a statuat ca acest echilibru este atins, ca regula generala, atunci cand compensatia platita persoanei private de proprietate este in mod rezonabil corelata cu valoarea „pecuniara” a bunului.
Fata de aceste considerente, in temeiul dispozitiilor art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 al CEDO aplicabile in baza art. 20 alin. 2 din Constitutia Romaniei ca fiind mai favorabile decat legislatia interna, prima instanta a  apreciat in mod corect ca reclamantei i se cuvine valoarea de circulatie actuala a imobilului obiect al contractului de vanzare-cumparare declarat nul, dar si cea a garajului edificat de autoarea reclamantei.
   Asa cum s-a aratat anterior, intimata parata SC R. SRL Brasov a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu autoarea intimatei reclamante in calitate de mandatar legal al Statului Roman ori, urmare a actelor incheiate de mandatar, intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe; in fapt, tertul trateaza cu mandatarul, in drept, contracteaza cu mandantul. Mandantul, desi absent, a fost reprezentat de mandatar si, prin urmare, toate efectele legale active sau pasive ale actului incheiat de mandatar cu tertul se rasfrang asupra mandantului; el devine personal creditorul, respectiv debitorul tertului , patrimoniul sau suferind modificari rezultand din instrainarea sau constituirea dreptului real in favoarea tertului ori prin stingerea unui raport obligational.
  Asa fiind, din dispozitiile art.1336 C.civ. rezulta obligatia de garantie a vanzatorului, obligatie ce decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului vandut, iar vanzatorul a fost Statul Roman , acesta raspunzand si pentru restituirea prestatiilor efectuate in temeiul unui contract nul.
      In aceste conditii prima instanta a admis in mod corect exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC R. SRL Brasov.
      De asemenea, dand eficienta dispozitiilor Conventiei Europene a Drepturilor Omului art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 al CEDO, aplicabile in baza art. 20 alin. 2 din Constitutia Romaniei ca fiind mai favorabile decat legislatia interna, prima instanta nu trebuia sa mai analizeze actiunea din perspectiva dispozitiilor art.48 din Legea nr.10/2001 asa cum sustin apelantii parati.