Societati comerciale

SENTINTA CIVILA NR. 218 /C         

        Sedinta publica din data de  3 mai 2012
        Completul compus din:
          PRESEDINTE  - A. T. V.
                                                  GREFIER         - A. P.

       Pentru astazi fiind amanata pronuntarea asupra actiunii comerciale formulate de reclamanta SC I.  B.  SRL  in contradictoriu cu parata SC K.  R.  E. SRL avand ca obiect „rezolutiune  contract”.
       La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
       Procedura de citare legal indeplinita.
       Dezbaterile asupra cererii de fata au avut loc in sedinta publica din  data de 23 aprilie 2012,  cand s-au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta din aceea zi, care face parte integranta din prezenta, iar instanta pentru a da posibilitatea  partilor  sa depuna concluzii scrise, in temeiul  art. 146  Cod procedura civila, a amanat pronuntarea pentru data de 26 aprilie 2012 iar apoi, din lipsa de timp pentru deliberare, in temeiul dispozitiilor art. 260 alin. 1 Cod procedura civila, pentru data de azi, 3 mai 2012.

TRIBUNALUL

      Deliberand, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la data de 10.11.2011, sub nr.13828/62/2011, in urma declinarii de competenta dispusa prin sentinta civila nr.12170/25.10.2011, reclamanta S.C. I. B. S.R.L. a solicitat in contradictoriu cu parata S.C. K. R. E.E S.R.L. rezolutiunea contractului de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7 din 27.08.2008 si repunerea partilor in situatia anterioara in sensul obligarii paratei sa achite reclamantei suma de 19.280 euro in echivalent lei la data platii (curs BNR) reprezentand plata in avans rata I si II, pentru apartamentul de 2 camere si dependinte de la etajul 2 din vila C construita pe terenul inscris in CF nr.9373 al localitatii Z., nr.cadastral 2013. Potrivit art.1021 Cod civil solicita obligarea paratei si la plata sumei de 3489 euro reprezentand penalitati de intarziere de 0,02% din valoarea platita pentru apartament, calculate pentru perioada 15.10.2008-13.03.2011 in conformitate cu prevederile art.5 alin.1 „Raspunderea contractuala” coroborat cu art.3 alin.1 „Obligatiile prestatorului-promitent cumparator” si a sumei de 500 EURO cu titlu de daune conform art.3 alin.3. Aceste penalitati si daune au fost autoasumate la plata de catre parata in situatia neexecutarii culpabile a obligatiilor ce i-au revenit prin Antecontractul de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7/18.12.2007. Se solicita in temeiul art.274 C.p.c. obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de aceasta actiune.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca, in fapt, la data de 27.08.2008 intre S.C. I. B. S.R.L. Prejmer, in calitate de beneficiar-promitent-cumparator si parata S.C. K. R.E. S.R.L., in calitate de prestator-promitent-vanzator s-a incheiat antecontractul de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7 din 27.08.2008.
Obiectul antecontractului, conform art.1, consta in construirea si promisiunea de vanzare a bunului viitor reprezentat de apartamentul compus din 2 camere si dependinte, situat la etajul 2 al vilei C, in curs de edificare pe terenul inscris in CF nr.9373 al localitatii Zarnesti, nr.cadastral 2013, precum si a cotelor indivize din partile comune si din terenul aferent precum si a parcarii cu nr.47 din incinta Complexului F de C din care face parte si vila C.
Potrivit art.2 din antecontract, pretul convenit era n cuantum de 110.000 EURO, TVA inclus, si urma sa fie platit astfel: avansul in valoare de 14.124 EURO in echivalent lei la cursul BNR din ziua efectuarii platii, la data semnarii antecontractului. Diferenta de 95.876 EURO in echivalent lei la cursul BNR, in 18 rate lunare platite la data de 15 a fiecarei luni, numai in baza unei facturi fiscale eliberate de catre PRESTATORUL-PROMITENT-VANZATOR, ultima rata in cuantum de 5.876 EURO urmand a fi platita la data de 15.03.2010 in echivalent lei la cursul BNR din ziua platii.
Termenul limita pana la care constructia trebuia finalizata si apartamentul dat in folosinta inclusiv finisaje si bransamente era 15.10.2008, asa cum rezulta din art.3 din antecontract data la care urma sa se incheie si Contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Acest imobil trebuia predat beneficiarului-promitent-cumparator partial utilat si bransat la utilitati (curent electric, apa, canal, gaz, telefon, cablu TV, acces la drumurile construite).
      Cu toate ca S.C. I. B. S.R.L. Prejmer, in calitate de beneficiar-promitent-cumparator si-a indeplinit obligatiile asumate, n sensul ca a platit la termenele stabilite sumele de bani datorate, parata S.C. K. R. E. S.R.L. nu a finalizat imobilul nici pana in prezent,
      In concret, subscrisa reclamanta arata ca a achitat paratei sumele de 14.124 EURO corespunzatoare valorii de 50.000lei cu O.P. 0380 la data de 28.08.2008 si suma de 5000 euro corespunzatoare valorii de 18.247 lei cu OP 0399 la data de 17.09.2008. Urmatoarea rata trebuia platita la data de 15.10.2008, data la care conform antecontractului trebuia sa se faca si predarea-primirea apartamentului de catre promitentul-vanzator catre promitentul-cumparator. Pentru data respectiva parata S.C. K. R. E. S.R.L. nu a mai emis factura pentru efectuarea platii ratei aferente si nici nu a motivat acest fapt. De asemenea nu a notificat pe cumparator asupra imprejurarilor care au impiedicat-o sa predea apartamentul si nu a solicitat decalarea termenului de predare a apartamentului.
      In relatia cu parata debitoare s-a incercat rezolvarea litigiului pe cale amiabila, in acest sens parata fiind invitata la data de 22.12.2010 la sediul ales al societatii reclamante, pentru ca prin procedura de conciliere directa, prevazuta de art.720 ind.1 si urmatoarele Cod procedura civila, sa se gaseasca solutii de rezolvare pe cale amiabila a litigiului, agreate de ambele parti. Parata s-a prezentat la data de 22.12.2010 la sediul societatii reclamante, prilej cu care s-a intocmit Procesul-Verbal de conciliere directa anexat cererii de chemare in judecata, prin care partile au convenit sa solutioneze conflictul pe cale judecatoreasca.
      Avand in vedere sustinerile sale si dispozitiile art.969 Cod civil, precum si dispozitiile art.1020 si 1021 Cod civil, se solicita admiterea actiunii astfel cum a fost formulata, dispunerea rezolutiunii antecontractului de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7 din 27.08.2008 incheiat intre S.C. I. B. S.R.L. Prejmer, in calitate de beneficiar-promitent-cumparator si parata S.C. K. R. E. S.R.L., in calitate de prestator-promitent-vanzator avand ca obiect, construirea si promisiunea de vanzare a apartamentului compus din 2 camere si dependinte, situat la etajul 2 al vilei C, in curs de edificare pe terenul inscris in CF nr.9373 al localitatii Z. si repunerea partilor in situatia anterioara in sensul obligarii paratei la achitarea sumei de 19.280 euro in echivalent lei la data platii (curs BNR) reprezentand plata avans rata I ti II, pentru apartamentul de 2 camere si dependinte de la etajul 2 al vilei C construita pe terenul inscris in CF nr.9373 al localitatii Z., numar cadastral 2013. Potrivit art.1021 Cod civil se solicita si obligarea paratei la plata sumei de 3.489 euro reprezentand penalitati de intarziere de 0,02% din valoarea platita pentru apartament, calculate pentru perioada 15.10.2008-13.03.2011 (19.280 euro x 0,02% x 905 zile = 3.489 euro) in conformitate cu prevederile art.5 alin.1 „Raspunderea contractuala” coroborat cu art.3 alin.1 „Obligatiile prestatorului-promitent-cumparator” si a sumei de 500 euro cu titlu de daune conform art.3 alin.3, penalitati si daune autoasumate la plata de catre parata in situatia neexecutarii culpabile a obligatiilor ce i-au revenit prin Antecontractul de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7 din 18.12.2007, avand in vedere ca sunt indeplinite conditiile cerute de art.1021 Cod civil.
In probatiune reclamanta a depus la dosar inscrisuri.
La data de 17.06.2011, reclamanta a aratat ca numarul de CF si numarul cadastral al imobilului in discutie au fost modificate, numerele noi fiind CF 100934 Z. si numar cadastral B135.
Prin intampinare, parata a solicitat respingerea cererii reclamantei, solicitand sa se ia act de faptul ca parata, pe tot parcursul negocierii cu reclamanta si-a manifestat intentia de a achita acesteia, SUMA IN LEI, respectiv 68.247 lei, pe care aceasta i-a achitat-o, propunand acesteia si vanzarea unui apartament cu 2 camere, la o valoare net diminuata, respectiv la pretul de 54.000 EURO+TVA, fata de pretul initial de 110.000 EURO inclusiv TVA, reclamanta fiind constructorul acestor blocuri, si datorita faptului ca aceasta nu si-a respectat obligatiile contractuale, nerespectand termenele si conditiile de definitivare a acestor blocuri de locuinte, a determinat intarzierea la predarea lor catre beneficiari. Parata a propus si achitarea catre reprezentantul paratei a unui comision din pretul de vanzare a unui apartament, pe langa suma achitata de aceasta, cu titlu de avans.
Reclamanta, impreuna cu alti doi creditori ai paratei, au blocat vanzarea tuturor apartamentelor intabulate in CF, prin notarea de somatii, pentru vanzarea la licitatie a acestor imobile, proprietatea paratei, desi sumele datorate ar reprezenta aproximativ 60.000 EURO, valoarea unui apartament.
Fata de aceasta situatie, este imposibila vanzarea de catre parata a vreunui apartament, pentru a achita creditoarei suma datorata, respectiv 68.247 lei.
Parata este de acord sa achite reclamantei suma datorata, recunoscuta de aceasta, in cuantum de 68.247 lei, dar neavand lichiditati, nu are alta posibilitate de achitare decat din vanzarea imobilelor blocate la vanzare de catre reclamanta si alti 2 creditori.
Parata a formulat, astfel cum am aratat si cum recunoaste si reclamanta, propuneri de solutionare a acestei situatii, fiind de acord sa achite acesteia suma pe care a incasat-o cu titlu de avans.
Parata si-a manifestat disponibilitatea de a achita sumele datorate, solicitand chiar executorului judecatoresc sa scoata la vanzare unul sau chiar doua sintre apartamente, sens in care va solicitam sa luati act de buna credinta a paratei-debitoare de a solutiona aceasta situatie litigioasa.
Activitatea paratei o reprezinta „imobiliare” acesta fiind si motivul construirii blocurilor de locuinte, dar, datorita situatiei existente pe piata imobiliara, in speta, si relei-credinte a reclamantei, parata nu are posibilitatea de a achita sumele datorate, altfel decat din vanzarea locuintelor construite.
In concluzie: fata de pozitia procesuala a paratei, a bunei sale credinte exprimata fata de reclamanta creditoare pe tot parcursul negocierilor cu acesta, solicitam a dispune respingerea cererilor reclamantei cu privire la:
- valoarea solicitata (in EURO la data platii), aceasta achitand avansul catre parata, in lei
- penalitatile de intarziere, acestea nefiind legal calculate, si nefiind justificate, temeinice si legale, raportat la faptul ca, si reclamantei ii apartine culpa nedefinitivarii la timp a locuintelor
- cheltuielilor de judecata, cu aplicarea dispozitiilor art.275 Cod procedura civila
La data de 12.03.2012 reclamanta a precizat catimea obiectului cererii la suma de 19.124. EURO contravaloare in lei la cursul BNR din ziua platii, compusa din 14.124 EURO achitat cu titlu de avans si rata I in cuantum de 5000 de EURO, 3461 EURO  penalitati de intarziere pentru perioada 15.10.2008-13.03.2011 si 500 EURO daune.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Intre reclamanta, in calitate de beneficiar-promitent-cumparator si parata, in calitate de prestator-promitent-vanzator s-a incheiat antecontractul de construire si vanzare-cumparare imobil nr.7/27.08.2008 prin care parata se obliga sa construiasca si sa vanda apartamentul compus din 2 camere si dependinte, situat la etajul al doilea al vilei C, ce urma sa se edifice pe terenul inscris in CF nr.9373 Z.i (CF nou nr.100234 Z.), nr.cadastral 2013 (nr.cadastral nou 3135), in suprafata de 68,19 mp, din care suprafata utila de 56,92 mp, terasa de 15,67 mp si parcare proprie  cu nr.47.
Pretul a fost stabilit la suma de 110.000 Euro, inclusiv TVA, trebuind a fi achitat un avans de 14124 EURO echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii, achitandu-se suma de 50000 lei de catre reclamanta.
Diferenta de 95.876 EURO echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii urma a se achita in 18 rate lunare platite la data de 15 a fiecarei luni in baza facturii fiscale eliberate de parata, ultima rata trebuid a fi achitata la data de 15.03.2010.
Termenul pentru ca imobilul sa fie finalizat si predat, inclusiv cu bransamentele la cladire si finisajele, a fost stabilit la 15.10.2008, urmand sa se semneze un proces verbal de receptie.
Termenul s-a stabilit a fi prelungit daca intervin cauzele prevazute de lege ori neimputabile paratei.
S-a stabilit si ca daca termenul de predare este depasit ca urmare a culpei subantreprenorilor, parata se obliga sa ii plateasca reclamantei suma de 500 de EURO cu titlu de daune.
Reclamanta a achitat paratei, cu OP nr. 0399/28.08.2008 si prima rata de 5000 EURO, respectiv echivalentul in lei la cursul BNR din ziua platii, adica suma de 18.247 lei.
Urmatoarea rata ce trebuia platita la data de 15.10.2008, data la care trebuia predat si imobilul, nu a mai fost achitata de catre reclamanta datorita neexecutarii obligatiilor paratei, respectiv a nefinalizarii constructiei.
La art. 5 alin.1 din antecontract s-a stipulat ca parata va fi obligata la plata catre reclamanta a penalitatilor de intarziere de 0,02% din valoarea imobilului in discutie pentru fiecare zi de intarziere, calculate incepand cu a 30-a zi de la data stabilita pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare si a procesului verbal de receptie.
Instanta retine ca, fata de neexecutarea obligatiei de catre parata la termenele si in conditiile stabilite in antecontractul nr.7/27.08.2008, este lipsita de relevanta  imprejurarea ca parata a propus reclamantei ca stingerea debitului datorat, de 68247 lei, sa se faca prin vanzarea unui apartament de 2 camere la o valoare diminuata, de 54.000 EURO+TVA, fata de pretul initial de 110.000 EURO inclusiv TVA.
      Cata vreme reclamanta nu a acceptat aceasta noua oferta a paratei, nu se poate concluziona ca a fost realizat un nou acord de vointa intre parti care sa conduca la netemeinicia cererii de rezolutiune si restabilire a situatiei anterioare a partilor astfel cum a solicitat de catre reclamanta.
      De asemenea, faptul ca reclamanta in calitate de creditor al paratei, nu a solicitat luarea unor masuri pentru conservarea drepturilor sale ori de executare silita, ulterior datei pana la care parata trebuia sa-si execute obligatia rezultata din antecontract, nu este de natura a conduce la ideea relei credinte a reclamantei si nici nu este de natura a o exonera pe parata de raspundere, aceasta fiind in culpa pentru neexecutarea la timp a propriilor obligatii.
      Modalitatea in care parata intelege sa obtina lichiditati pentru a achita debitul reclamantei este o chestiune care priveste respectiva societate debitoare.
      Situatia existenta pe piata imobiliara nu constituie un caz fortuit ori de forta majora care sa o exonereze pe parata de raspundere.
      Cata vreme pretul si ratele mentionate in antecontract au fost stabilite a fi platite in EURO, echivalent in lei la cursul BNR din data platii, obligatia de restituire respectiv de plata, a sumelor de catre parata nu se poate fece decat tinandu-se seama de aceste prevederi, antecontractul stipuland, pentru ipoteza fluctuatiilor monetare, o clauza care ilustreaza ceea este cunoscut ca fiind ”datorie de valoare”.
      Nu poate fi primita nici sustinerea paratei in sensul ca reclamanta, in calitate de constructor, ar fi in culpa pentru neexecutarea lucrarilor la termen, din procesul-verbal nr. 1/29.09.2008 rezultand receptia finala a lucrarilor asumate de reclamanta inaintea termenului din 15.10.2008, realizandu-se la 07.10.2008 si intabularea constructiei.
      Nepredarea lucrarii la termenul din 15.10.2010 s-a datorat culpei paratei, care nu a realizat in termenul prevazut in antecontract bransarea la utilitati si mobilarea partiala a bucatariei.
      In cazul solicitarii rezolutiunii, pe langa restituirea prestatiilor, partea care nu este in culpa are posibilitatea solicitarii de despagubiri pentru prejudiciul suferit datorita neexecutarii, iar comensurarea acestui prejudiciu se face prin raportare la clauzele contractuale prevazute de parti, art. 5 alin. 1 si art 3 alin. 2 din contract in speta.
      Avand in vedere argumentele mentionate, instanta va admite cererea reclamantei, cu aplicarea art. 274 C. proc. civ. referitor la cheltuielile de judecata efectuate de aceasta in proces.
       
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELEL LEGII
HOTARASTE

      Admite actiunea formulata de reclamanta S.C. I. B. S.R.L., cu  sediul in P., str. C., nr. x, cam. 2, jud. B., in contradictoriu cu parata SC K. R. E. S.R.L., cu sediul  in Brasov, str. 13 D., nr. x, sc. C, ap.x, cam. 1, jud. B.
Dispune rezolutiunea antecontractului de construire si vanzare imobil nr. 7 din 27.08.2008, incheiat intre parti, cu privire la apartamentul 10, format din 2 camere si dependinte, situat la et. 2 din cadrul vilei C, construit pe terenul inscris in CF nou nr. 100934 Z., nr. cadastral nou 3135, in suprafata de 68,19 mp., din care suprafata utila 56,92 mp., terasa de 15,67 mp si parcare proprie cu nr. 47.
      Dispune repunerea partilor in situatia anterioara si obliga parata sa achite reclamantei echivalentul in lei, la cursul BNR din data platii, suma de 19.124 euro.
      Obliga parata sa achite reclamantei suma de 3789 euro cu titlu de penalitati de intarziere aferente perioadei 15.10.2008-13.03.2011 si suma 500 euro, sume echivalente in lei, la cursul BNR din data platii, cu titlu de daune.
      Obliga parata sa achite reclamantei suma de 8632,64 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
      Cu apel in 15 zile de la comunicare.
      Pronuntata in sedinta publica azi, 03.05.2012.

          PRESEDINTE                                                                    GREFIER
        A. T. V.                                                   Pentru A. P.
Aflata in concediu medical semneaza
     PRIM GREFIER
S. O. C.

Red. A.T.V./
Dact. S.O.C./
 - 4 ex. -