Obligarea unei societati comerciale private sa vanda o "locuinta" in temeiul Legii nr. 85/1992 si a Decretului-Lege nr. 61/1990

In cazul locuintelor construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, altele decat locuintele de interventie, ce fac obiectul unui contract de inchiriere incheiat si dupa intrarea in vigoare a acestei legi, detinatorul actual (persoana juridica de drept public sau privat) are obligatia de instrainare.

                              Decizia civila nr. 38/R din 27.01.2010 a Curtii de Apel Galati

Prin cererea adresata Judecatoriei Mangalia si inregistrata sub nr.1032/28.06.2005 reclamantul HSR a solicitat in contradictoriu cu parata SC COMCM SA Constanta obligarea paratei de a-i vinde garsoniera situata in Municipiul M., str. NV nr. 13 C P jud. Constanta in temeiul prevederilor Legii nr.85/1992 si ale Decretului Lege nr.61/1990 republicat.
In motivarea cererii de chemare in judecata s-a aratat ca la inceputul anului 2001 intre parti a fost incheiat un contract de inchiriere, avand ca obiect imobilul mai sus mentionat, pentru o perioada de un an, denumit proces verbal de predare primire a suprafetei locative, aratand ca ulterior a fost reinnoit contractul in aceleasi conditii, iar reclamantul ocupa si la momentul promovarii cererii de chemare in judecata acelasi imobil.
La termenul de judecata din 30.09.2005 parata SC C SA Constanta a formulat intampinare si cerere reconventionala a reclamantului HSR din spatiul locativ mai sus mentionat, obligarea acestuia la plata daunelor rezultand din pierderea dreptului de utilizare a locuintei, ca urmare expirarii raporturilor de locatiune, la data de 1 sept.2005, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut fara titlu, calculat dublul valorii chiriei stabilite anterior, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii reconventionale parata SC C SA Constanta a invederat instantei de fond ca reclamantul nu are calitate procesuala activa de a promova cererea de chemare in judecata, intrucat nu are calitatea de chirias a locuintei, pentru a fi indreptatit la cumpararea acesteia, situatie cunoscuta de reclamant inca din anul 2001, acesta beneficiind de servicii de cazare din partea societatii, cand a incheiat un proces verbal de predare-primire a spatiului locativ si nu un contract de inchiriere asa cum prevad in mod expres dispozitiile legale.
S-a mai aratat ca societatea parata nu are calitate procesuala pasiva nefiind titular al dreptului de a instraina locuinta in litigiu, fiind organizata sub forma unei societati comerciale pe actiuni, avand ca actionari principali SIF Transilvania si SC Com Auto SA, dar si persoane fizice avand in intregime capital si active private, obiectul sau de activitate fiind oferirea de servicii de cazare ca si activitate comerciala si nu in folosul angajatilor sai, iar caminul in care locuieste reclamantul precum si terenul aferent acestuia fac parte din activele societatii.
S-a mai invederat faptul ca actiunea este inadmisibila intrucat potrivit fisei de calcul a chiriei intocmita pe baza procesului verbal de predare primire a locuintei reclamantul detine in folosinta exclusiva doar o camera si un hol, pentru ca exista, prin natura constructiei folosinta comuna pentru camera de  baie, grup sanitar si culoar.
Prin sentinta civila nr.8813 din 22.05.2008 pronuntata de catre Judecatoria Constanta in dosarul civil nr.19765/212/2007 au fost respinse exceptiile invocate de parata prin intampinare respectiv a lipsei calitatii procesuale active a lipsei calitatii procesuale pasive si inadmisibilitatii actiunii ca neintemeiate, precum si cererea principala formulata de reclamantul HSR.
Totodata a fost admisa cererea reconventionala, in parte promovata de catre SC COMCM SA cu evacuarea reclamantului din imobilul situat in Municipiul M, str. N V nr. 13, Bloc CP, sc. A, ap. X, jud. C.
A fost respinsa cererea de obligare la plata contravalorii lipsei de folosinta ca neintemeiata.
In considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca beneficiul de a cumpara locuinta potrivit dispozitiilor Decretului nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, precum si obligatia persoanei detinatoare de a o vinde sunt conditionate in mod esential de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992, respectiv la data de  29.07.2002, iar in ipoteza incheierii contractului de inchiriere intocmit ulterior acestei date vanzarea-cumpararea este reglementata de normele de drept comun, iar nu de cele ale legii speciale, pentru motivul ca dispozitiile menite de a asigura protectia sociala si principiul echitatii nu isi mai ating scopul.
S-a mai aratat ca spatiul locativ ocupat de catre reclamant nu se incadreaza in prevederile Legii nr.14/1996, iar intre parti nu au existat relatii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de inchiriere incheiat a expirat si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor, iar in cauza nu poate opera tacita relocatiune, sens in care se constata temeinicia cererii reconventionale privind evacuarea reclamantului din imobil, fara insa fara a fi obligat la plata c/val. lipsei de folosinta avand in vedere caracterul nedeterminat al acesteia.
Impotriva sentintei civile nr. 8813/2008 a Judecatoriei Constanta a declarat apel reclamantul.
Prin decizia civila nr.717/2008 a Tribunalului Constanta s-a respins apelul ca nefondat retinandu-se ca dreptul de a cumpara si respectiv obligatia corelativa de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vanzare cumparare a spatiului locativ respectiv, numai in considerarea calitatii de chirias, la momentul intrarii in vigoare a legii, contractul de vanzare-cumparare intre unitatea detinatoare si chirias fiind guvernat de principiul libertatii de vointa contractuala, astfel cum este acesta definit de disp.art.969 Cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Impotriva deciziei civile nr. 717/2008 a Tribunalului Constanta a declarat recurs reclamantul HSR.
Prin decizia civila nr. 28/R/2010 a Curtii de Apel Galati s-a admis recursul retinandu-se urmatoarele:
Cererea reclamantului recurent de obligare a paratei-intimate SC COM CM SA Constanta sa incheie contract de vanzare-cumparare pentru garsoniera din str. N V nr. 13, Bloc CP, sc. A, et. X, ap. 49 jud. C, a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1 alin. 1 si art. 7 din Legea nr. 85/1992 si ale Decretului-Lege nr. 61/1990.
Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia 5/2008 data in interesul legii a statuat ca "dispozitiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile si-n cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ".
In considerentele Deciziei 5/2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie regasim enumerate conditiile in care intervine obligatia de a vinde ca urmare a interpretarii art.1, 7 din Legea nr.85/1992 si anume :
1) locuintele sa fie construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la data intrarii in vigoare a legii;
2)  solicitantul sa fie titular al contractului de inchiriere, putand fi sau nu angajat al unitatii proprietare iar,
3) locuintele sa nu faca parte din categoria celor de interventie, in sensul dispozitiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.
In speta :
1). Caminul "P" a fost construit din fondurile statului anterior anului 1990 (probabil in jurul anului 1975) cand parata a primit in administrare terenul aferent constructiei prin Decizia nr.357/1975 (f. 34 din Dosarul nr.1032/2005 al Judecatoriei Mangalia).
2). Recurentul este titularul unui contract de inchiriere pentru ca actele juridice de la dosar: procesul verbal de predare-primire 12292/29.09.2004 si fisa de calcul a chiriei suprafetei locative inchiriate (filele 3,4 - dosar 1032/2005 al Judecatoriei Mangalia) atesta ca intre parti s-a incheiat un astfel de contract.
Potrivit art.1411 Cod civil locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar, folosinta temporara a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie.
In actele precizate mai sus regasim toate elementele unui contract de inchiriere (parti, obiectul contractului, lucrul inchiriat si pretul etc.) si-n plus in aceste acte se regaseste titulatura specifica unui astfel de act: chirias, chirie ceea ce nu mai lasa loc de dubiu.
Referitor la apararea intimatei ca acest contract s-a incheiat pentru o perioada determinata si-n prezent recurentul nu mai este chirias, din analiza textului de lege invocat in speta se constata ca intereseaza calitatea de chirias la data introducerii actiunii. Cum contractul de inchiriere s-a incheiat in 29.09.2004 pentru o perioada de 1 an, iar actiunea a fost introdusa in 28.06.2005 se constata indeplinita si aceasta conditie.
3). Locuinta din speta nu este nici de serviciu, nici de interventie neexistand vreun act la dosar care sa ateste vreun statut special pentru acest spatiu.
Legata de aceasta chestiune este apararea intimatei precum ca in discutie nu este o "locuinta" in sensul prevazut de art. 2 din DL nr. 61/1990.
Aceasta aparare nu poate fi primita pentru ca insasi intimata a inchiriat acest spatiu in ideea ca are aceasta destinatie.
Faptul ca intimata este in prezent o societate privatizata integral, al carei obiect de activitate consta in prestarea de servicii de cazare pentru spatiile care alcatuiesc activele societatii nu inlatura dreptul recunoscut de Legea nr. 85/1992 chiriasilor, de a cumpara locuinta inchiriata, avand in vedere ca dispozitiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societatilor comerciale de nationalitate romana, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura actionariatului, atat timp cat locuintele au fost construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii.
Caracterul de norma de justitie sociala dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 este recunoscut si de Curtea Constitutionala prin numeroase decizii date cu privire la constitutionalitatea art.7 alin.1 din acest act normativ (decizia nr.201/14.04.2005 - M. Of. nr. 472/03.06.2005, decizia nr. 378/07.07.2005 - M. Of. nr. 798/02.09.2005, decizia nr. 525/27.06.2006 - M. Of. nr. 626/20.07.2006), decizii in cuprinsul carora s-a stabilit ca in cazul privatizarii unitatilor din ale caror fonduri au fost construite locuinte ce au facut obiectul unor contracte de vanzare-cumparare, obligatia de vanzare catre chiriasi, prevazuta de dispozitiile Legii nr.85/1992, este o obligatie in rem (priveste locuinta construita din fondurile unitatii economice sau bugetare), iar nu o obligatie in personam, care ar fi avut in considerare societatea comerciala ce a luat nastere pe calea privatizarii.
Aceeasi instanta a retinut si ca, desi dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legala a exercitiului dreptului de proprietate al unitatilor economice sau al societatilor comerciale asupra acestor locuinte, o atare limitare este conforma prevederilor constitutionale, aceasta justificandu-se din punct de vedere juridic, social si moral, intrucat chiriasii au contribuit la construirea acestor locuinte.
Acest fapt a impus, prin consacrare legala, dreptul chiriasilor de a cumpara aceste locuinte in conditii privilegiate, solutia legislativa dand expresia obligatiei constitutionale a statului de a asigura conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii si pentru un trai decent.
Si ultima aparare a intimatei precum recurentul nu ar fi formulat vreo cerere prin care sa-si exprime dorinta de a cumpara imobilul in cauza este inlaturata de insasi eschivarea paratei de a raspunde la aceasta intrebare cu ocazia interogatoriului ce i s-a luat (f. 48-dosar nr. 19765/2007 al Judecatoriei Constanta).
Fata de considerentele de mai sus s-au constatat intrunite conditiile prevazute de Legea nr. 85/1997 pentru a da curs cererii reclamantului.