Ipoteca conventionala. Nerespectarea principiului specialitatii. Sanctiune. Contract de novatie prin schimbare de debitor. Efecte.

Ipoteca conventionala. Nerespectarea principiului specialitatii. Sanctiune. Contract de novatie prin schimbare de debitor. Efecte.
     
Codul civil: art.1749 alin.2, art.1774, art.1772, art.1128 pct.2, art.1135.
     
Ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege. Printre caracterele ipotecii conventionale un loc important il ocupa principiul specialitatii care este de esenta regimului ipotecar roman. Nearatarea in actul de ipoteca a situatiei sau a naturii imobilelor ipotecate atrage de drept nulitatea absoluta a ipotecii, nulitate ce poate fi invocata de orice persoana interesata.
Novatia care opereaza prin substituirea unui nou debitor are ca efect stingerea vechii obligatii cu toate accesoriile sale, privilegii, ipoteci si fidejusiuni.
     
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A VI-A COMERCIALA SENTINTA COMERCIALA NR. 34/20.02.2007)
     
La data de 24.01.2006 s-a inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala contestatia la executare formulata de contestatorii SD si SA in contradictoriu cu intimatii AVAS si SA, impotriva a executarii  silite incepute de A.V.A.S, solicitandu-se  pana la judecarea contestatiei la executare suspendarea executarii.
In motivarea contestatiei la executare contestatorii au aratat ca pe rolul Curtii de Apel Bucuresti se afla inregistrat dosarul nr.754/2/2006 avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara incheiat in data de 28.07.2004, pentru motivele precizate pe larg in actiunea respectiva.
Contestatorii au mai aratat ca intimata a renuntat la respectiva garantie in momentul semnarii contractului de novatie prin care creditul respectiv a fost novat in favoarea SC C SA.
In subsidiar, contestatorii au invocat faptul  ca dreptul de ipoteca a fost acordat intimatei numai pana la limita sumei de 17.500.000 lei si nu pentru intreaga suma pentru care a fost acordat respectivul imprumut.
In ceea ce priveste cererea de suspendare a executarii contestatorii au invocat urgenta ce se impune in cauza, motivat de faptul ca sumele solicitate de intimata A.V.A.S. sunt foarte mari, iar in cauza nu exista un titlu valabil care sa justifice executarea silita asupra imobilului respectiv.
In concluzie, contestatorii au solicitat admiterea contestatiei la executare si anularea tuturor formelor de executare.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.399 si urmatoarele Cod pr.civ., art.83 din 0.U.G nr.51/1998.
Contestatia la executare a fost legal timbrata.
In sustinerea contestatiei la executare contestatorii au anexat inscrisuri in copie.
Impotriva contestatiei la executare, intimata AVAS a formulat intampinare solicitand respingerea cererii de suspendare a executarii silite ca inadmisibila avand in vedere dispozitiile  art.82 din 0.U.G nr.51/1998.
Pe fondul contestatiei la executare AVAS a solicitat respingerea acesteia ca nefondata invocand in esenta urmatoarele aparari:
-Contractul de credit nr.10244/28.07.1994 intre B.A. si SA, a fost garantat (art.6) cu contractul de garantie imobiliara nr.23704/29.07.1994 incheiat la Notariatul Constanta, inregistrat in registrul de transcriptiuni sub nr.23704.
-In data  de 27.06.1996 sub nr.8473 s-a incheiat intre SA si SC C  SA un contract de novatie iar ulterior prin contractul de cesiune de creanta nr.925651/03.12.1999 incheiat intre B.A si A.V.A.S si Actul aditional nr.2/17.03.2006. AVAS a preluat creanta impotriva  SC C SA in vederea recuperarii acesteia.
-Prin contractul de novatie au fost  preluate obligatiile de plata din sarcina debitorului S.A. de catre  SC C SA,  dar garantiile initiale au ramas la fel, acestea fiind sporite cu garantiile aduse de noul debitor.
-Avand in vedere prevederile art.2 din contractul de novatie sunt nefondate sustinerile contestatorilor potrivit carora incheindu-se contractul de novatie nu mai au calitatea de garanti ipotecari.
-Fata de prevederile contractului de ipoteca,  imprumutul  acordat a fost  garantat cu valoarea intregului bun ipotecat si nu numai pana la o anumita suma.
-Chiar in situatia in care s-ar accepta ideea ca prin acest contract de ipoteca a fost garantat imprumutul pana la concurenta sumei de 17.500.000 lei, executarea silita asupra bunului poate fi declansata in vederea recuperarii creantei garantate actualizata cu indicele  inflatiei si dobanda contractuala (art.4 din contractul nr.10244/28.07.1994).
In drept au fost invocate dispozitiile art.115 - 118 Cod pr.civ. si dispozitiile  0.U.G nr.51/1998.
La dosarul cauzei a depus intampinare si intimatul S.A. solicitand admiterea contestatiei la executare si anularea tuturor formelor de executare.
In esenta, intimatul SA a invederat ca prin contractul de novatie nr.8473/27.06.1996 noua debitoare SC C SA a preluat toate obligatiile decurgand din contractul de credit si deci, in acest context garantarea creditului a ramas in sarcina  noii debitoare, eliberand de sarcina garantarii pe debitorul initial si garantul initial al creditului respectiv.
Intimatul SA a mai invederat ca BA semnand acest contract de novatie a renuntat la garantia instituita prin contractul de garantie imobiliara autentificat sub nr.23704/29.07.1994, pentru suma de 17.500.000 lei (vechi) de catre SD si SA.
La data de 5.01.2007, contestatorii au depus la dosar cerere completatoare la contestatia formulata invocand in esenta:
I. Exceptia nulitatii absolute a contractului de ipoteca autentificat in data de 29.07.1994 la Notariatul de Stat Constanta de notarul public Andrei Purcareanu pentru urmatoarele motive:
-Contractul de ipoteca incalca principiul specializarii ipotecii - sub aspectul determinarii in actul constitutiv de garantie imobiliara a datelor de identificare ale bunului asupra caruia s-a constituit garantia reala imobiliara, principiu consacrat de art.1774 Cod civil.
Astfel, contestatorii au aratat ca in contractul de ipoteca se precizeaza doar ca imobilul asupra caruia se constituise garantia este "un apartament situat in Constanta compus din 2 camere, invecinat cu Ilie Ion", neprecizandu-se datele de identificare ale bunului ipotecat (strada numar, bloc, numar apartament, suprafata apartament, etc).
-In intreg contractul de ipoteca a carui nulitate absoluta se invoca nu se identifica in nici un fel actul de proprietate care face dovada calitatii de proprietar a garantilor ipotecari asupra imobilului constituit drept garantie, mentionandu-se la art.1 alin.2 si alin.3 din contract doar sintagma "titlu de proprietate", fara a se arata numarul acestuia, data la care a fost  incheiat, partile sau orice alte elemente de identificare a respectivului titlu de proprietate, care sa fie de natura a identifica in vreun fel imobilul ipotecat.
-La incheierea contractului de garantie reala imobiliara nu s-a obtinut un certificat de sarcini din care ar fi rezultat eventualele date de identificare ale imobilului ipotecat, titularii dreptului de proprietate ai respectivului bun, precum si eventualele sarcini de care este afectat bunul.
Concluzionand, contestatorii au aratat ca sanctiunea neprecizarii in cuprinsul contractului de ipoteca a datelor de identificare ale bunului  ipotecat ("anume natura si situatiunea fiecarui imobil") atrage de drept nulitatea absoluta a ipotecii, conform art.1774 Cod civil, aceasta nulitate putand fi invocata de orice persoana interesata (debitor, succesorii in drepturi ai acestora, creditori ipotecari posteriori, etc).
In sustinerea celor aratate, contestatorii au invocat ca literatura de specialitate si jurisprudenta relevanta sunt constante in recunoasterea si aplicarea principiului specializarii si in sanctionarea cu nulitatea absoluta a incalcarii acestui principiu.
Contestatorii au mai aratat ca sanctiunea nulitatii absolute se impune si pentru urmatoarele doua motive care  afecteaza forma ad validitatem a contractului de ipoteca impusa de art.1772 Cod civil.
-La autentificarea respectivului contract nu au fost identificati de catre notarul public debitorii ipotecari, nici in cuprinsul contractului si nici in incheierea de autentificare nefiind mentionate actele de identitate cu care au fost identificate cele doua persoane rubricile consacrate in incheierea de autentificare pentru aceste mentiuni fiind  necompletate.
In sustinerea acestui motiv contestatorii  au invocat dispozitiile   art.20 coroborate cu cele ale art.29 din Regulamentul privind aplicarea dispozitiilor Decretului nr.377/1960 pentru organizarea si functionarea Notariatului de Stat, potrivit carora, incheierea de autentificare este  nula daca nu indica "modul in care li s-a constatat identitatea" partilor semnatare.
-Incheierea de autentificare a respectivului contract nu are numar si nu se precizeaza data la care a fost inscris in registrul de transcriptiuni respectivul contract.
II. Garantia ipotecara instituita prin contractul de garantie imobiliara a incetat odata cu semnarea contractului de novatie nr.8473/27.06.1996 incheiat intre  creditorul B.A. SA -, debitorul principal - SA si noul debitor SC C SA.
In sustinerea  acestui motiv contestatorii au aratat ca garantia ipotecara constituita prin contractul de garantie imobiliara s-a stins odata cu incheierea  contractului de novatie intrucat aceasta ipoteca nu a fost rezervata in mod expres de catre creditor, asa cum impune art.1134  Cod civil.
Contestatorii au mai aratat ca, prin incheierea contractului de novatie, creditorul B.A SA - nu numai ca nu a rezervat expres ipoteca care insotea vechea  creanta, ci dimpotriva, a consimtit in mod expres ca" "noul si unicul debitor" este SC C SA si ca acest debitor se angajeaza sa garanteze obligatiile preluate cu utilajele de productie combina MF 34 si echipamente (art.2 alin.2 din contract).
Au mai aratat ca la art.3 punctul A alin.2 creditorul a consimtit ca nu mai exista un alt garant, cu exceptia noului debitor, obligatia de a nu gaja sau instraina garantia novatiei fiind instituita numai  in sarcina debitorului SC C SA, la rubrica "garant" a respectivului articol din contractul de novatie fiind trasa o linie.
Concluzionand, contestatorii au solicitat constatarea pe cale de exceptie a nulitatii absolute a contractului de ipoteca, admiterea contestatiei la executare si anularea tuturor formelor de executare silita efectuate in cauza.
In drept au fost invocate dispozitiile art.1134, 1772 si 1774 Cod Civil si cele ale art.20 si 29 din Decretul nr.337/1960.
In combaterea exceptiei nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara din data de 28.07.1994 autentificat la Notariatul de Stat Constanta, intimata AVAS a formulat si depus la dosar intampinare, prin care in prealabil a solicitat in conformitate cu dispozitiile art.164 Cod pr.civ. trimiterea dosarului la dosarul nr.754/2/2006 aflat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, in vederea discutarii conexarii celor doua dosare, intrucat intre cele doua cauze exista o stransa legatura si pentru asigurarea unei bune administrari a justitiei prin pronuntarea unei solutii unitare si necontradictorii.
In ceea ce priveste exceptia nulitatii absolute a contractului de ipoteca intimata AVAS a formulat urmatoarele aparari:
-In cauza nu au fost incalcate dispozitiile art.1774 Cod civil, in contractul de ipoteca autentificat in 29.07.1994 de Notariatul de Stat Constanta fiind identificat imobilul asupra caruia a fost  constituita ipoteca, respectiv "apartament situat in Constanta compus din 2 camere invecinat cu Ilie Ion".
-In contract a fost facuta si mentiunea sumei pentru care se constituie ipoteca de garantare a "obligatiei de rambursare a creditului in suma de 312.782.000 lei acordat de B.A SA".
-Contractul de ipoteca a fost legal incheiat fiind constituit  in forma autentica la Notariatul de Stat Constanta, in cuprinsul contractului fiind facuta mentiunea "s-a luat inscriptia ipotecara conform art.1780 Cod civil" si "aceasta garantie imobiliara constituita prin prezentul contract, cu indeplinirea formelor de inscriptie ipotecara prevazute de art.1782 Cod civil".
-In speta, instanta nu poate retine o nulitate absoluta a contractelor de garantie ci, cel mult, o nulitate relativa. Nulitatea relativa poate fi invocata numai de partea al carui interes a fost nesocotit la incheierea actului iar dreptul la actiune in constatarea nulitatii contractului de credit si a actelor accesorii este prescris.
-Contestatorii nu au calitatea de a solicita instantei constatarea nulitatii contractelor de garantie, singura in masura sa promoveze actiunea fiind partea care a suferit un prejudiciu ca urmare a actului incheiat fara valabila exprimare  a consimtamantului sau, in speta nefiind vorba de asa ceva.
-Actiunea in anulabilitate este prescrisa prin implinirea termenului de prescriptie extinctiva prevazut de art.3 din Decretul nr.167/1958, actiunea putand fi promovata in termen de trei ani de la data incheierii contractului de ipoteca.
  Prin intampinarea formulata intimata A.V.A.S. a invocat si prescriptia speciala a dreptului de a cere constatarea  nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara incheiat in data de 28.07.1994 si autentificat la data de  29.07.1999, conform dispozitiilor art.49 din 0.U.G nr.51/1998.
Astfel,intimata A.V.A.S. a invederat ca momentul de la care reclamantii au cunoscut motivul de nulitate este data semnarii contractului de garantie imobiliara nr.23704, respectiv 29.07.1994 si fata de dispozitiile art.49 alin.2 din 0.U.G nr.51/1998, termenul special de prescriptie pentru actiunile indreptate impotriva A.V.A.S. poate fi calculat de la 15 decembrie 1998, data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei a 0.U.G nr.51/1998.
Intimata A.V.A.S. a mai aratat ca acest termen a fost cu mult depasit de catre reclamanti la formularea cererii in anulare.
In concluzie, intimata A.V.A.S. a solicitat respingerea exceptiei nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara din  data de 28.07.1994 autentificat la Notariatul de Stat Constanta in 29.07.1994.
Prin incheierea de sedinta de la termenul din 16.01.2007, Curtea a respins cererea de suspendare a executarii fata de imprejurarea ca nu   s-a facut  dovada depunerii cautiunii stabilita de instanta.
De asemenea, fata de cererea formulata de intimata A.V.A.S. in raport de dispozitiile art.164 Cod pr.civ., Curtea a dispus trimiterea dosarului instantei care a fost  investita cu solutionarea actiunii avand ca obiect constatarea nulitatii absolute, in vederea discutarii conexarii celor doua cauze.
Prin incheierea de sedinta de la termenul din 29.01.2007 pronuntata in dosarul nr.9645/2/2006, Curtea a respins cererea formulata de intimata A.V.A.S. privind conexarea celor doua cauze.
La dosarul cauzei contestatorii au depus concluzii scrise si practica judiciara.
Examinand contestatia la executare astfel cum a fost completata, in raport de actele si lucrarile cauzei si avand in vedere si dispozitiile legale incidente Curtea constata ca este intemeiata pentru considerentele ce se vor arata.
Astfel, din actele si lucrarile cauzei rezulta ca prin contractul de garantie imobiliara incheiat la data de 28.07.1994 la Notariatul de Stat Constanta, contestatorii SD si SA au garantat obligatia de rambursare a creditului in suma de 312.782.000 lei acordat de B.A. SA debitorului SA, prin ipotecarea imobilului - apartament, situat in Constanta, compus din doua camere  invecinat cu Ilie Ion, imobil proprietatea lor.
Dreptul de ipoteca asupra acestui imobil a fost acordat B.A. SA pentru suma de 17.500.000 lei.
Contractul de garantie imobiliara incheiat  intre contestatori  si  B.A. SA - (antecesoarea intimatei A.V.A.S) are natura juridica a contractului de ipoteca reglementat de dispozitiile art.1749 alin.2 Cod civil, dispozitii care prevad  ca "Ipoteca  conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege".
Printre caracterele ipotecii conventionale un loc important il ocupa principiul specialitatii care este de esenta regimului ipotecar roman.
Acest principiu este enuntat de dispozitiile art.1774 Cod civil, astfel: "Ipoteca conventionala nu este valabila daca prin actul de constitutiune al ipotecii nu se specifica anume natura si situatiunea fiecarui imobil al debitorului, asupra caruia se constituie ipoteca creantei".
Din continutul acestor dispozitii legale se desprinde ideea ca nearatarea in actul de ipoteca a situatiei sau a naturii imobilelor ipotecate atrage de drept nulitatea absoluta a ipotecii, nulitate ce poate fi invocata de orice persoana interesata.
In cauza, contractul de ipoteca incheiat la data de 28.07.1994, la Notariatul de Stat Constanta, incalca principiul specialitatii ipotecii instituit de art.1774 Cod civil, in contract nefiind mentionate complet datele de identificare ale bunului ipotecat, respectiv, strada, numar bloc, numar etaj, numar apartament.
Singurele mentiuni din contract cu privire la imobilul ipotecat, in sensul ca este un apartament compus din doua camere, situat in Constanta si invecinat cu Ilie Ion, nu sunt suficiente pentru identificarea imobilului supus ipotecii.
De asemenea, in contractul de ipoteca nu s-a mentionat nici titlul de proprietate in baza caruia contestatorii detin imobilul ipotecat, titlu din care s-ar fi putut deduce situatiunea acestui imobil cu toate datele de identificare.
In aceste conditii, nerespectarea  principiului specialitatii ipotecii prin neindicarea tuturor datelor de identificare ale imobilului ipotecat atrage sanctiunea nulitatii absolute a contractului de garantie imobiliara incheiat la data de 28.07.1994, nulitate invocata de contestatori pe cale de exceptie.
Apararea intimatei A.V.A.S. intemeiata pe prescriptia speciala reglementata de art.49 din 0.U.G nr.51/1998, nu poate fi primita pentru argumentul ca nulitatea absoluta poate fi invocata oricand pe cale de actiune sau de exceptie, fiind imprescriptibila.
Imprescriptibilitatea actiunii si exceptiei bazate pe nulitatea absoluta a actului juridic este expres prevazuta de art.2 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescriptia extinctiva.
De la regula instituita in art.2 din acest act normativ nu se deroga in mod expres prin dispozitiile art.49 din 0.U.G nr.51/1998.
Mai mult, incheierea de autentificare a contractului de garantie imobiliara incheiat la data de 28.07.1994 contine si o serie de omisiuni cu privire la modul in care s-a constatat identitatea contestatorilor, incheierea  de autentificare neavand nici numar.
Aceste omisiuni in raport de dispozitiile art.20 si art.29 din Regulamentul privind aplicare dispozitiilor Decretului nr.377/1960  pentru organizarea si functionarea Notariatului de Stat  (dispozitii in vigoare la data incheierii contractului de garantie imobiliara) afecteaza forma ad validitatem impusa de art.1772 Cod civil.
Pe langa motivele vizand nulitatea absoluta a contractului de garantie imobiliara incheiat la data de 28.07.1994, Curtea constata ca fiind intemeiata contestatia la executare si din  perspectiva motivelor invocate privind stingerea (incetarea) garantiei ipotecare odata cu semnarea contractului de novatie nr.8473/27.06.1996.
Astfel, potrivit art.1 din contractul mai sus mentionat, toate obligatiile  decurgand din contractul de credite nr.10244/28.07.1994 si actul aditional incheiat intre B.A. SA (antecesoarea A.V.A.S) si SA au fost preluate de SC C SA in calitate de nou debitor.
Prin contractul incheiat intre parti a intervenit o novatie prin schimbare de debitor reglementata de dispozitiile art.1128 pct.2 Cod pr.civ.
In ipoteza in care novatia are loc prin schimbarea debitorului, art.1135 Cod Civil prevede imperativ "cand novatiunea se opereaza prin substituirea unui nou debitor, privilegiile si ipotecile primitive ale creantei nu pot trece asupra bunurilor noului debitor".
Deci, novatia operata prin contractul nr.8473/27.06.1996 a avut  ca efect stingerea vechii obligatii cu toate  accesoriile sale, privilegii, ipoteci si fidejusiuni.
De altfel, garantia constituita prin contractul de garantie imobiliara incheiat la data de 28.07.1994 nu se putea extinde pentru noul debitor (SC C SA) decat cu acordul expres al garantilor (contestatorilor), acest acord neexistand, contractul nefiind semnat de acestia.
Mai mult, in contractul de novatie (art.3 lit.A si lit.B) nici nu a fost indicat numele garantului de la care se poate  recupera suma datorata, la aceasta rubrica fiind trasa o linie.
In considerarea celor aratate, Curtea a admis contestatia la executare, astfel cum a fost completata  si in consecinta a anulat formele de executare silita efectuate de A.V.A.S.