Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru cauza ilicita. Buna-credinta a cumparatorului. Efecte.

Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru cauza ilicita. Buna-credinta a cumparatorului. Efecte. Cumparatorii  titlu oneros ai unui imobil sunt aparati de efectele eventualei declarari a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare,in conditiile in care prezumtia de buna credinta  instituita de art. 1899 Cod civil nu a fost inlaturata in ce ii priveste, acestia increzandu-se in situatia reliefata de sistemul de publicitate imobiliara - cartile funciare si  vizitand imobilul cu ocazia incheierii contractului.

(Tribunalul Arad, sectia civila, decizia civila nr.19 din 23 ianuarie 2007, dosar nr. 808/250/R/2006)
             Prin sentinta civila nr.639 din 26.10.2006 pronuntata in dosar nr. 808/2006 Judecatoria Lipova a admis actiunea civila precizata de reclamantii M.P si M.M. formulata impotriva paratilor F. E., G. E. si G. H., a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a imobilului inscris in CF 305 Lipova, incheiat sub nr. 213 din 8.02. 2006 la BNP Maria Benceu, a dispus radierea dreptului de proprietate al paratului din acest CF si i-a obligat in solidar la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca reclamantii au incheiat cu antecesoarea paratului F.E., respectiv D. M., un contract de vanzare cumparare provizoriu la data de 4 iulie 2000, avand ca obiect suprafata de teren de 0,97 ha, ce urma a fi evidentiat in titlu de proprietate nr. 151.187/2002, la acea data pretul fiind achitat in intregime iar reclamantii intrand in posesia terenului.
Ulterior incheierii conventiei, promitenta vanzatoare a decedat.
Reclamantii au promovat o actiune in prestatie tabulara, finalizata printr-o hotarare nedefinitiva, care constata ca obligatia asumata de catre defuncta este opozabila mostenitorului acesteia, paratul F.E., care a fost obligat la incheierea contractului in forma autentica, in caz contrar hotararea urmand sa tina loc de act autentic. Pe parcursul acestui proces, suspendat in prezent in faza de recurs, paratul F.E. dezbate succesiunea dupa defuncta D.M., urmarea fiind ca instraineaza imobilul in litigiu catre paratii G.E. si G.H., care se intabuleaza in alta carte funciara.
Instrainarea de catre parat a imobilului, in cursul procesului, dupa ce a fost notificat de catre reclamanti, dovedeste reaua credinta din partea acestuia.
In conditiile in care paratii nu au intrat niciodata in posesia imobilului, este evident ca, in cazul lor, cauza, desi prezumata a exista, este in realitate o cauza ilicita. Prin incheierea contractului de vanzare cumparare s-a urmarit fraudarea intereselor tertilor, dobanditori anteriori si de buna credinta.
Paratii G.E. si G.H. nu se pot prevala de principiul bunei credinte a tertului subdobanditor, in conditiile in care litigiul care priveste imobilul este public iar ei, dand dovada de o minima diligenta, erau in masura sa cunoasca situatia juridica a imobilului.
In concluzie, comparand cele doua titluri, atat reclamantii cat si paratii fiind intabulati ca proprietari ai aceluiasi imobil, prima instanta a considerat preferabil titlul reclamantilor.
Impotriva acestei sentinte in termen legal au declarat recurs paratii G.E. si G.H., cu motivarea ca prima instanta a retinut in mod gresit reaua lor credinta, cat timp ei au avut incredere in lucrarile notarului public iar recurentul a vazut amplasamentul terenului cu ocazia cumpararii.
Recursul a fost apreciat ca fondat, fiind admis in baza art. 312 alin. 2 Cod procedura civila raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila , iar sentinta primei instante a fost modificata in tot in sensul respingerii actiunii precizate, din urmatoarele considerente:
Dispozitiile art. 2 alin. 2 titlul X din legea nr. 247/2005 prin formularea lor sunt permisive, in sensul ca instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, prin aceasta legiuitorul intelegand sa acorde cumparatorului sub semnatura privata protectia corespunzatore unui drept de creanta, iar nu o protectie absoluta, pentru toate situatiile. In speta, este evident ca mostenitorul vanzatorului sub semnatura privata nu a dorit sa respecte antecontractul incheiat de autorul sau, insa riscurile acestei atitudini il reprezinta posibilitatea de a fi obligat la despagubiri, iar nu nulitatea contractului autentic de vanzare cumparare; de altfel, din actele dosarului rezulta ca acest mostenitor a anuntat instanta sesizata cu actiunea in prestatie tabulara despre instrainarea prin act autentic a terenului, implicatiile acestei atitudini procesuale excedand insa cauzei de fata.
Ceea ce este relevant in speta este faptul ca buna credinta a paratilor cumparatori, care se prezuma - potrivit art. 1899 Cod civil, nu a fost rasturnata in cauza. Prima instanta a apreciat in mod gresit ca reaua - credinta a paratilor G.E. si G.H. si cauza ilicita a contractului rezulta din faptul ca acestia nu au intrat niciodata in posesia imobilului. Pe linia acestui rationament s-ar ajunge la concluzia, ca are o cauza ilicita cumpararea la licitatie a unui bun supus executarii silite, procedura in care urmaritul isi apara in modul cel mai ostentativ posesia; cu toate acestea dobandirea proprietatii in aceasta modalitate este declarata de legiuitor ca fiind “ licita “. In plus o atare sustinere este nefondata si prin prisma obiectului posesiei si al datei dobandirii, componenta “ animus “ nefiind combatuta in vreun fel, iar
“ corpus “ neputand avea relevanta deoarece contractul asupra terenului
s-a incheiat la 8 februarie 2006 cand utilizarea acestuia este exclusa, ulterior paratul parasind tara.
In fine sub acest aspect se va retine ca potrivit sustinerilor necombatute ale recurentului, cu ocazia cumpararii acesta a vazut amplasamentul terenului.
Prima instanta mai deduce reaua credinta a paratilor din faptul ca nu s-au interesat daca exista pe rolul instantelor vreun litigiu cu privire la acest teren, omitand ca potrivit legislatiei actuale situatia juridica in care trebuie sa se increada este cea reliefata de sistemul de publicitate imobiliara - cartile funciare.
Sub acest aspect, apararea intimatilor privind modul de inscriere a recurentilor in C.F. este neintemeiata: potrivit contractului autentic, terenul se gasea in CF nedefinitiva 302 Lipova, fiind inscris sub B 2 vanzatorul F. E. cu titlu de mostenire, iar cumparatorii au fost ulterior inscrisi in CF 305 nedefinitiva, sub B 1-2, rezultand ca initial vanzatorul (si anterior autorul sau) a fost proprietar tabular.
In concluzie, recurentii sunt cumparatori cu buna credinta si cu titlu oneros ai terenului in discutie, situatie in care sunt aparati de efectele declararii nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare.