InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Curtea de Apel Bucuresti

Coproprietate. Incheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata in coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vanzare-cumpar...

(Decizie nr. 972 din data de 20.09.2011 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)

Domeniu Antecontracte | Dosare Curtea de Apel Bucuresti | Jurisprudenta Curtea de Apel Bucuresti

Coproprietate. Incheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata in coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vanzare-cumparare. Lipsa sanctiunii nulitatii absolute a chitantei sub semnatura privata, calificata ca antecontract. Neacordarea contravalorii lipsei de folosinta de catre promitentul cumparator, daca acesta a fost de buna-credinta in stapanirea si utilizarea terenului care a format obiectul antecontractului.
   
C.p.cv., art.304 pct.7, 8 si 9, art.312, art.480 si art.494 din Codul Civil din 1864


CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
decizia civila nr.  972/20.09.2011

  
Prin cererea formulata la data de _____,  reclamantul ______ a chemat in judecata pe paratii _____, ________, ________, __________  si __________, pentru ca prin hotarare a ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a chitantei sub semnatura privata, incheiata de reclamantul _______, autorul tuturor paratilor ce a avut ca obiect vanzarea-cumpararea unui teren arabil, extravilan, parcela ______, situat pe raza comunei ____, judet ___; sa fie repuse partile in situatia anterioara in sensul obligarii in solidar a tuturor paratilor de a-i achita reclamantului pretul terenului din litigiu, raportat la valoarea acestuia pe piata imobiliara si sa fie obligati paratii de a-i achita reclamantului, care a fost constructor de buna-credinta, contravaloarea lucrarilor de nivelare a terenului, a constructiilor ridicate, a pomilor, a butucilor de vie precum si a plantatiilor de capsune, coacaze, zmeura, trandafiri, bunuri evaluate la aproximativ 20.000 lei. A mai solicitat reclamantul sa i se garanteze un drept de retentie pana la efectiva despagubire a reclamantului.
     In motivarea actiunii s-a aratat de catre reclamant ca la data de _______, defunctul _________ a incheiat cu reclamantul un antecontract de vanzare_cumparare privind un teren loc de casa de pe raza comunei ______ intravilan pentru suma de _________ lei vechi.
     Ulterior, la cateva luni, acelasi __________ a comunicat reclamantului ca este in imposibilitate de a da curs perfectarii in forma autentica a actului si i-a propus in schimb, un alt lot de teren intravilan, in aceeasi comuna, in suprafata de 2805 mp, pretul fiind de _________ lei vechi, iar pe data achitarii pretului i-a fost transmisa reclamantului si posesia terenului, posesie ce o exercita si in prezent.
     In ceea ce priveste perfectarea in forma autentica a vanzarii, defunctul i-a promis reclamantului ca se va realiza imediat dezbaterii succesiunii autoarei sale, defuncta ___________. Pe toata perioada cat a trait, defunctul __________ nu a denuntat acordul de vointa liber exprimat la data de ______, dar dezbaterea succesiunii autoarei sale __________, a amanat incheierea vanzarii in forma autentica.
     Prin sentinta civila nr.____/_____ a Judecatoriei ___, ramasa definitiva si irevocabila, reclamantului i-a fost respinsa actiunea de a se constata intervenita vanzarea-cumpararea imobilului-teren, pe considerentul ca la momentul incheierii antecontractului din _______, lipsea acordul coindivizarului-parat Iancu Victoria privind instrainarea.
     Se considera ca sanctiunea aplicabila lipsei de consimtamant a tuturor coproprietarilor la momentul incheierii antecontractului, este nulitatea absoluta a actului cu dreptul subsecvent al reclamantului de a fi dezdaunat, atat cu valoarea terenului cat si cu valoarea investitiilor realizate pe acest teren. In acest sens, a aratat reclamantul, acesta a curatat terenul cumparat, ce era denivelat si neingrijit si l-a acoperit cu 30 basculante de teren vegetal.
     Pe acest teren reclamantul a edificat cu buna-credinta urmatoarele: gard de beton armat cu stalpi metalici, pe o lungime de 12 m.l., poarta metalica, 3 m.l, garaj de beton, cu fundatie de beton, 70 m.l, gard plasa cu stalpi metalici pe soclu din beton armat, 40 m.l, gard plasa de 2 m inaltime ,pe stalpi metalici, 70m.!. gard din sarma ghimpata, pe 4 randuri, pe stalpi de lemn si metal, put apa potabila, cabana metalica pe fundatie de beton armat, atelier de lemn si custi de animale, baraca metalica de utilaje agricole si depozit de materiale de constructii, alee betonata.
     Pe acest teren reclamantul a plantat: 70 pomi fructiferi, 20 copaci ornamentali, 750 m.p. vie pe rod si 50 butuci vie pe gardul lateral, 30 butuci trandafiri de diferite culori, 35 tufe de coacaze, 100 tufe de zmeura, 120 m.p. capsune. Ca atare, a solicitat obligarea paratilor in solidar la contravaloarea investitiilor efectuate, dat fiind dreptul de creanta dobandit ca efect al antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de _______.
     A mai solicitat stabilirea in folosul reclamantului a unui drept de retentie pana la achitarea despagubirilor cuvenite, de catre parati in solidar.
     Paratii au depus la data de _____ intampinare si cerere reconventionala. Prin intampinare s-a solicitat respingerea primului capat de cerere din cererea reclamantului, dat fiind ca in cauza nu se poate vorbi de nulitate absoluta, ci de nulitate relativa, drept urmare trecand termenul de 3 ani, iar inscrisul sub semnatura privata invocat de reclamant nu a fost luat in considerare de instanta Judecatoriei __, ce i-a respins actiunea de a se constata pe baza lui intervenita vanzarea-cumpararea terenului.
     Si privitor la cel de-al doilea capat de cerere se solicita a se constata ca a intervenit prescriptia extinctiva pentru solicitarea pretului si a constructiilor, termenul de 3 ani fiind aplicabil de la data cand reclamantul a luat cunostinta de faptul ca nu poate avea titlu pe teren si ca nu este proprietar, respectiv data de _________, data ramanerii definitive si irevocabile a sentintei civile nr.____/____. Se impune a se respinge si cel de-al treilea capat de cerere, privind contravaloarea investitiilor; acesta fiind subsidiar primelor doua capete de cerere si deci ramas fara obiect.
     Pe calea cererii reconventionale paratii reclamanti au solicitat contravaloarea lipsei de folosinta din luna mai 2005 si pana la data solutionarii litigiului, aceasta reprezentand cel putin productia agricola pe ultimii 3 ani, pentru terenul ce le apartine si ai caror proprietari sunt, conform titlului de proprietate nr_____/______ si certificatului de mostenitor nr.___/_______.
     Prin incheierea din ____, instanta a respins calificarea de catre parat a nulitatii absolute sau relative privind sanctiunea antecontractului de vanzare-cumparare si implicit a invocarii exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, a unit exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind capatul de cerere pentru dezdaunari cu fondul pricinii, iar in ceea ce priveste capatul 3 de cerere, acesta urma a fi solutionat odata cu fondul pricinii, depinzand de solutia ce urma a fi pronuntata cu privire la restul capetelor de cerere.
     Judecatoria ______, prin sentinta civila nr._____/ ______ a respins capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a chitantei sub semnatura privata incheiata intre _____ in calitate de promitent vanzator si reclamantul _____ in calitate de promitent cumparator, cu privire la terenul arabil extravilan din comuna ____, judet ____, parcela _____, ca neintemeiat, s-a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantului privind capatul de cerere privind obligarea paratilor la restituirea pretului terenului in litigiu si in consecinta s-a respins actiunea reclamantului ca fiind prescrisa, s-a admis capatul de cerere din cererea principala privind obligarea paratilor la contravaloarea lucrarilor de amenajare a constructiilor si culturilor realizate de reclamant pe terenul in cauza si a obligat paratii la _____ lei contravaloarea plantatiilor si _____ lei contravaloarea constructiilor realizate de reclamant pe terenul in cauza, a stabilit in beneficiul reclamantului un drept de retentie asupra imobilului in cauza pana la plata efectiva a despagubirilor stabilite inclusiv in urma compensarii creantelor reciproce; s-a admis cererea reconventionala si a fost obligat reclamantul la ____lei catre paratii reclamanti reprezentand echivalentul lipsei de folosinta a terenului pentru perioada _____-______, iar urmare a compensarilor reciproce, paratii reclamanti vor achita ______ lei reclamantului parat; a omologat raportul de expertiza tehnica agricola si constructii; a compensat in parte cheltuielile de judecata si a obligat paratii reclamanti la ______ lei cheltuieli de judecata catre parat.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut, in ceea ce priveste perfectarea in forma autentica a vanzarii, ca la data incheierii antecontractului promitentul vanzator nu era unicul succesor al defunctei ________, detinand o cota de proprietate indiviza, impreuna cu coindivizara ________.
     Incheind antecontractul doar cu unul dintre coindivizari, reclamantul si-a asumat riscul ca, in urma dezbaterii succesiunii autorului comun, bunul sa nu intre in masa succesorala atribuita acestuia.
     In cauza nu este vorba de "vanzarea unui bun indiviz de catre un coindivizar", situatie invocata de catre reclamant prin actiune ci de o promisiune de vanzare-cumparare a unui coindivizar de a instraina bunul, dupa dezbaterea succesiunii cu celalalt coindivizar.
     Prin respectivul antecontract nu s-a transmis proprietatea, pentru a se putea invoca nulitatea actului translativ de proprietate, ci doar s-a promis transmiterea ei, ceea ce a generat pentru promitentul vanzator doar obligatia de a intreprinde toate diligentele pentru a se incheia actul autentic.
     Nerespectarea acestei obligatii asumate de catre defunctul autor al paratilor nu poate fi sanctionata cu nulitatea actului, ci cu ineficienta acestuia, intrucat reclamantul a stiut, inca de la momentul incheierii antecontractului ca semnatarul acelui act este doar unul dintre mostenitorii - proprietari, iar in urma dezbaterii succesiunii este posibil ca terenul in litigiu sa nu revina, total sau partial, in lotul promitentului - vanzator.
     Instanta de fond a mai retinut ca reclamantul nici nu a indicat un caz concret de nulitate a antecontractului de vanzare-cumparare.
     O asemenea promisiune nu putea genera nici o obligatie pentru cealalta coindivizara a bunului, drept urmare Judecatoria ______ a respins intemeiat actiunea reclamantului prin care acesta a solicitat a se constata intervenita vanzarea-cumpararea imobilului iar hotarare a sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
     In ceea ce priveste cererea de obligare in solidar a paratilor la restituirea pretului terenului, prima instanta a constatat ca acest capat de cerere este subsecvent, in opinia reclamantului, constatarii nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare, fiind o consecinta directa a repunerii partilor in situatia anterioara a incheierii actului, a carui nulitate se solicita a se constata iar o astfel de actiune, urmand regimul capatului principal, nu ar fi supusa prescriptiei. Cand insa o astfel de actiune este privita separat, fiind analizata strict ca si o creanta a promitentului-cumparator, care nu mai poate incheia, in baza antecontractului, actul autentic de vanzare-cumparare, atunci actiunea in restituirea pretului, apare ca fiind o actiune comuna, de recuperare a unei creante, deci prescriptibila in termenul general de prescriptie.
     In aceste conditii, in raport de data platii pretului, este de analizat si urmeaza a stabili data de la care curge termenul de prescriptie.
     Prima instanta a considerat ca data de la care incepe sa curga termenul pentru introducerea actiunii avand ca obiect valorificarea dreptului de creanta izvorat din neperfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare incepe sa curga de la data la care partea interesata a luat cunostinta ca nu mai exista nici o posibilitate de perfectare a vanzarii, respectiv de la data ramanerii irevocabile a hotararii prin care s-a respins cererea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari prin care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare,
     Astfel, prima instanta a constatat ca sentinta civila nr.___/_______ a ramas  definitiva si irevocabila prin respingerea recursului reclamantului, prin decizia civila nr.____/______ a Curtii de Apel Bucuresti.
     In raport cu aceasta data, introducerea actiunii reclamantului de restituire a pretului antecontractului, la data de _______, apare ca fiind in mod evident tardiva, dreptul la actiune fiind prescris.
     Cat priveste cererea de dezdaunare formulata de reclamant, pentru lucrarile de imbunatatire aduse imobilului, respectiv constructiile si plantatiile facute pe teren, acest drept desi prescriptibil, nu poate fi considerat ca fiind prescris intrucat reclamantul continua sa aiba folosinta bunului asupra caruia a efectuat respectivele lucrari.
     Fiind vorba de constructii si lucrari efectuate de un tert, prin pierderea posesiei bunului, s-a retinut ca reclamantul trebuie despagubit cu valoarea acestor lucrari, conform art. 494 Cod civil, la valoarea lor de circulatie, contravaloarea lucrarilor agricole realizate de reclamant fiind stabilite de expertul _____ la _____ lei, iar a constructiilor de catre expertul ______ la _______lei.
     In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti a constat ca este intemeiata, proprietarilor bunurilor cuvenindu-li-se, in temeiul art. 480 si urm. Cod civil, echivalentul lipsei de folosinta, echivalent stabilit la valoarea de_____ lei pentru perioada 17.11.2005-16.11.2008 si de ____ lei, pentru perioada 16.04.2005-16.11.2005.
     Totodata, instanta a admis si capatul de cerere privind stabilirea in beneficiul reclamantului a unui drept de retentie asupra bunului imobil.
     Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul criticand solutia pentru nelegalitate si netemeinicie.
     In dezvoltarea motivelor, apelantul-reclamant a aratat ca sentinta atacata este netemeinica si nelegala.
     Un prim motiv vizeaza calificarea juridica a caii de atac, care in opinia acestuia este a apelului, fiind aplicabile disp.art.282 indice 1, Cod pr.civ. avand in vedere natura juridica a cauzei si cuantumul pretentiilor.
     Prin al doilea motiv de invocat,  reclamantul sustine ca instanta de fond a admis cererea reconventionala fara a se pronunta pe exceptia netimbrarii acesteia si fara a motiva obligarea reclamantului la echivalentul lipsei de folosinta pentru terenul in litigiu.
     Mai arata apelantul reclamant ca instanta de fond a schimbat obiectul cererii reconventionale punand in discutie si solutionand o cerere care nu a fost formulata de parati, respectiv contravaloarea lipsei de folosinta asupra terenului ce face obiectul cauzei.
     In ceea ce priveste cererea reconventionala, apelantul-reclamant arata ca intimatii-parati nu si-au precizat in mod riguros si temeinic obiectul dedus judecatii. Astfel, in urma probelor administrate, se retine fara putinta de tagada ca niciunul dintre intimati nu a folosit vreodata terenul in litigiu in sensul exploatarii lui, iar contravaloarea productiei pe ultimii trei ani, stabilita prin expertiza agricola efectuata vizeaza exclusiv profitul obtinut de recurent.
     Prin decizia civila nr.____ A/____ Tribunalul Bucuresti Sectia a __-a Civila a admis apelul formulat de apelantul reclamant _____ impotriva sentintei civile nr.___/____ a Judecatoriei ____ in contradictoriu cu intimatii _______, __________,  _________, __________ si ________, a desfiintat in parte sentinta apelata in sensul ca a trimis spre rejudecare cererea privind restituirea pretului terenului, a schimbat in parte sentinta apelata, in sensul ca a admis in parte cererea reconventionala si a obligat pe reclamant sa plateasca paratilor suma de ______ lei reprezentand contravaloare folosinta, a compensat in parte cheltuielile de judecata si a obligat paratii sa plateasca reclamantului suma de _____ lei; a mentinut restul dispozitiilor sentintei cu privire la nulitatea antecontractului de vanzare - cumparare si cererea privind obligarea paratilor la contravaloare lucrari de amenajare, constructii si culturii; a obligat intimatii sa plateasca apelantului suma de _____ lei, cheltuieli de judecata in apel.
     Pentru a pronunta aceasta solutie, Tribunalul a retinut ca reclamantul a declarat apel, astfel incat instanta se va pronunta asupra apelului. Intrucat calea de atac este cea prevazuta de lege si nu cea indicata de judecatorul fondului, iar tribunalul a calificat prezenta cale de atac ca fiind apel, tribunalul a constatat ca acest motiv ramas fara obiect. 
     Apelantul a criticat solutia primei instante cu privire la nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare, aratand ca in mod gresit prima instanta a respins aceasta cerere pe considerentul ca reclamantul ar fi cunoscut la momentul  incheierii antecontractului faptul ca promitentul vanzator nu era unic proprietar al terenului ce a facut obiectul antecontractului, succesiunea defunctei _________ fiind dezbatuta doi ani mai tarziu, fara a fi efectuat si un partaj voluntar.
     Cu privire la acest capat de cerere si critica mentionata mai sus, tribunalul a retinut ca fiind corecta solutia primei instante de respingere a cererii de constatare a nulitatii absolute a antecontractului, fiind insa, sub aspectul motivarii, nerelevanta imprejurarea daca reclamantul, promitentul-cumparator a cunoscut sau nu calitatea de unic proprietar a promitentului vanzator.
     Astfel, asa cum in mod corect a retinut prima instanta, nu se pune problema instrainarii bunului proprietate comuna de un coindivizar, deoarece partile nu au incheiat un contract de vanzare-cumparare, ci un inscris sub semnatura privata, cu valoare de antecontract. 
     De altfel, ulterior, prin sentinta civila nr. ___/_______ a Judecatoriei ______, definitiva si irevocabila, a fost respinsa cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu aceiasi parati avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare in temeiul antecontractului incheiat, astfel incat, nu mai poate fi pusa in discutie natura juridica de antecontract a inscrisului sub semnatura privata incheiat Intre parti, tribunalul urmand a inlatura, fata de aceste aspecte, sustinerile apelantului din cuprinsul motivelor in sensul ca in speta este vorba de vanzarea unui bun indiviz si nu de promisiunea de vanzare a unui asemenea bun. Prin urmare, simplul motiv ca promitentul vanzator nu era unic proprietar al bunului promis spre vanzare nu poate duce la nulitatea absoluta a antecontractului incheiat, indiferent de faptul ca reclamantul, promitent vanzator a cunoscut sau nu acest lucru.
     De altfel, nici vanzarea bunului indiviz de un coproprietar nu este lovita de nulitate absoluta, urmand ca soarta contractului de vanzare-cumparare sa depinda de rezultatul partajului.
     Asadar, tribunalul retine ca fiind corecte considerentele primei instante in sensul ca nu s-a invocat vreun alt motiv de nulitate absoluta, nefiind nici indicat si nici dovedit vreun alt motiv de frauda sau cauza ilicita, urmand a mentine solutia primei instante cu privire la acest capat de cerere.
     In ceea ce priveste criticile formulate de apelant cu privire la admiterea exceptiei prescriptiei cererii de restituire a pretului, tribunalul retine intemeiate criticile apelantului.
     Astfel, din modul de formulare a actiunii, rezulta in mod clar ca reclamantul a investit instanta cu o cerere de nulitate absoluta a antecontractului incheiat intre parti si cu o cerere de repunere a partilor in situatia anterioara, concretizata in cererea de obligare a paratilor la restituirea pretului achitat in baza acestui antecontract.
     Constatam ca, desi prima instanta, a retinut ca, in masura in care cererea de restituire a pretului ar reprezenta un capat de cerere subsecvent nulitatii absolute, acesta ar avea un caracter imprescriptibil, in mod gresit a analizat totusi aceasta cerere separat, ca reprezentand o creanta a promitentului cumparator, care nu mai poate obtine transmiterea dreptului de proprietate, fiind respinsa in mod irevocabil actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari ce tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
     Astfel, fata de caracterul imprescriptibil al cererii de nulitate absoluta, tribunalul retine ca nici cererea de repunere a partilor in situatia anterioara prin restituirea pretului achitat nu era prescrisa, termenul de prescriptie al unei asemenea cereri incepand sa curga, potrivit art. 7 din Decretul nr. 167/1958, de la data nasterii dreptului la actiune, deci, de la data constatarii nulitatii absolute a actului.
     Fata de aceste considerente, intrucat acest capat de cerere a fost solutionat fara a se intra in cercetarea fondului, tribunalul constata incidente dispoz. art. 297 Cpr.civ., fiind necesara desfiintarea solutiei pe acest capat de cerere si trimiterea lui spre rejudecare primei instante.
     In ceea ce priveste cererea reconventionala se sustine, in primul rand, ca instanta a schimbat obiectul cererii reconventionale, pronuntandu-se pe o cerere ce nu a fost niciodata formulata de parati si care, in consecinta, nu a fost timbrata corespunzator.
     Cu privire la acest aspect, tribunalul a retinut ca la fila 25 din dosarul primei instante se regaseste cererea reconventionala formulata de parati, prin care acestia au solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii lipsei de folosinta din luna mai 2005 pana in prezent, cerere evaluata la suma de ______ lei, reprezentand productia agricola pe ultimii trei ani pentru terenul proprietatea lor.
     Aceasta cerere reconventionala a fost timbrata legal cu suma de _____ lei, conform chitantei atasate la fila 49 din dosarul primei instante.
     Pentru solutionarea acestei cereri reconventionale a fost administrata in cauza proba cu expertiza specialitatea agricultura, avand ca obiectiv stabilirea profitului obtinut pe ultimii trei ani din productia agricola pe terenul in litigiu si stabilirea contravalorii lipsei de folosinta a terenului raportat la acest criteriu.
     Raportul de expertiza efectuat in cauza de expert tehnic specialitatea agricultura a fost efectuat de expert tehnic ________, fiind atasat la fila 95 din dosar si a concluzionat in sensul ca profitul realizat pe ultimii trei ani din productia agricola si contravaloarea lipsei de folosinta ca urmare a aplicarii acestui criteriu se ridica la suma de _____lei. La acest raport de expertiza niciuna din parti nu a formulat obiectiuni, conform mentiunilor din Incheierea din data de ________, fila 151.
     Or, cu privire la acest aspect, tribunalul a constatat intemeiat motivul de apel formulat de reclamant in sensul ca instanta a schimbat obiectul cererii reconventionale, precum si cauza acesteia. Astfel, singura cerere formulata de paratii-reclamanti este cea mentionata mai sus, prin care au solicitat suma de _____ lei, contravaloare productie agricola pe ultimii trei ani pentru terenul proprietatea lor, iar judecatoria a acordat paratilor o suma mai mare decat cea ceruta, respectiv ______ lei plus ______ lei, reprezentand contravaloarea chiriei pentru terenul in litigiu.
     In concluzie, retinand ca singura cerere reconventionala formulata in cauza, pe care judecatoria trebuia sa se pronunte, este cea de la fila 25 din dosarul in cauza, urmeaza sa fie analizate criticile formulate de apelant pe fondul acestei cereri.
     Instanta a retinut ca nu se impune trimiterea spre rejudecare a acestei cereri, asa cum a sustinut apelantul, deoarece prima instanta s-a pronuntat pe fondul ei, neaflandu-se in ipoteza art. 297 alin. 1 C. pr.civ.
     In primul rand, tribunalul retine ca, in mod corect la solutionarea acestei cereri, prima instanta a indicat ca temei de drept dispoz. art. 480 Cod civil.
     Paratii-reclamanti au sustinut ca, pentru perioada mai 2005 pana in prezent, au fost lipsiti de un atribut esential al dreptului de proprietate, respectiv de folosinta bunului, astfel incat li se cuvin daune constand in contravaloarea acestei folosinte de care au fost lipsiti.
     Conform art. 483 Cod civil, fructele naturale, industriale si civile ale pamantului se cuvin proprietarului, iar, potrivit art. 485 Cod civil, "posesorul nu castiga proprietatea fructelor decat cand poseda cu buna-credinta.". In caz contrar, el este obligat a restitui proprietarului fructele de orice natura.
     Prin urmare, fata de dispozitiile citate mai sus, tribunalul va inlatura sustinerea apelantului in sensul ca singura posibilitatea a paratilor de a primi daunele solicitate era de a dovedi indeplinirea conditiilor raspunderii civile delictuale prevazute de disp. art. 998 si 999 Cod civil.
     In ceea ce priveste sustinerile reclamantului cu privire la buna sa credinta, care i-ar da posibilitatea culegerii fructelor de pe terenul in litigiu, tribunalul retine ca prezumtia de buna-credinta, prevazuta de lege, a fost inlaturata in prezenta cauza.
     Astfel, buna-credinta in aceasta materie este un element de ordin subiectiv si consta in convingerea gresita cu privire la validitatea titlului, buna-credinta care nu trebuie sa existe doar la momentul dobandirii bunului, ci si la momentul fiecarei culegeri a fructelor.
     Or, in cauza de fata, dupa luna mai 2005 (perioada de la care se solicita pretentiile pe cererea reconventionala), reclamantul nu mai putea invoca credinta sa gresita ca detine un titlu valabil care ii permitea culegerea fructelor de pe teren, deoarece, anterior acestei date, a ramas definitiva si irevocabila sentinta civila nr.___/____ a Judecatoriei ____, prin care a fost respinsa cererea sa avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Asadar, de la aceasta data, reclamantul, care oricum stia ca detine doar un antecontract si nu un contract translativ de proprietate, nu mai poate invoca buna-credinta, deoarece stia nu numai ca dreptul de proprietate asupra terenului nu-i apartine, dar si ca este imposibila dobandirea lui in baza antecontractului  incheiat cu un singur coindivizar.
     Se constata, asadar, ca in mod corect a stabilit prima instanta ca el datoreaza reclamantului contravaloarea lipsei de folosinta pe ultimii trei ani, anterior formularii cererii reconventionale,
     Insa, asa cum s-a aratat, cuantumul acestor pretentii va fi cel stabilit prin expertiza specialitatea agricultura, cea care a evaluat obiectul cererii reconventionale, asa cum a fost formulata, respectiv suma de ______ lei, la care niciuna din parti nu a formulat obiectiuni,
     Tribunalul va inlatura sustinerile apelantului in sensul ca fructele industriale se datoreaza in exclusivitate interventiei reclamantului, deoarece, in mod corect raportul de expertiza specialitatea agricola a avut ca obiectiv doar stabilirea profitului obtinut din productia agricola; prin urmare, la evaluare, pentru calculul profitului, a fost scazuta valoarea muncii si a cheltuielilor reclamantului pentru obtinerea acestor fructe.
     Tribunalul a constatat ca este necesara schimbarea sentintei sub aspectul susmentionat, conform arte 296 Cpr.civ., neimpunandu-se desfiintarea, deoarece, pe de o parte, prima instanta s-a pronuntat pe fondul cererii reconventionale, iar, pe de ‘ alta parte, desfiintarea dispusa pe capatul de cerere avand ca obiect restituire pret nu influenteaza solutia pe cererea reconventionala, desfiintarea impunandu-se cu prioritate doar cand motivele de desfiintare si de schimbare privesc  acelasi capat de cerere sau capete de cerere interdependente. Instanta a compensat creantele reciproce si a obligat paratii sa achite reclamantului suma de ______ lei.
     Urmare a schimbarii sentintei se va schimba si solutia primei instante cu privire la cererile de acordare a cheltuielilor de judecata, astfel incat, va compensa in parte cheltuielile de judecata si va obliga paratii sa plateasca reclamantului suma de ______ lei.
Impotriva deciziei pronuntata de Tribunalul Bucuresti a declarat recurs reclamantul ________, criticand solutia pentru nelegalitate si invocand in drept dispozitiile art.304 pct.7 si 9 Cod procedura civila.
In ceea ce priveste nemotivarea hotararii , recurentul a aratat ca hotararea judecatoreasca prin motivarea ei trebuie sa fie pertinenta, completa, omogena si accesibila, cu alte cuvinte sa aiba putere de convingere.
Aceasta inseamna ca motivele invocate intr-o hotarare judecatoreasca nu trebuie sa fie contradictorii sau dubitative, ele trebuie sa ofere partilor o inlantuire logica a faptelor si regulilor de drept pe baza carora s-a ajuns la concluzia prezentata in dispozitiv, in consecinta, neindeplinirea acestei conditii echivaleaza practic nu nepronuntarea asupra cauzei.
Din simpla lecturare a considerentelor deciziei civile nr.____A/____, este lesne de observat ca judecatorii ce au format completul in apel, nu si-au indeplinit aceasta obligatie, pronuntandu-se, pe de o parte, asupra unor aspecte, fara insa a le motiva, iar pe de alta parte, fundamentandu-si pe argumente contradictorii.
Singurul aspect din cele patru invocate, asupra caruia se opreste analiza superficiala a tribunalului , il constituie concluzia eronata a primei instante pe considerentul ca reclamantul ar fi cunoscut la momentul incheierii antecontractului faptul ca promitentul - vanzator nu era unic proprietar al terenului in litigiu.
Instanta de control a considerat totusi ca acest aspect, desi este intemeiat si in acord cu intregul probatoriu administrat in faza de apel (martori si interogatoriu) nu are nici o relevanta in prezenta cauza, deoarece partile nu au incheiat un contract de vanzare-cumparare, ci un inscris sub semnatura privata, cu valoare de antecontract.
S-a criticat si faptul ca instanta examinand primele patru motive de apel cu care a fost investita de catre recurentul reclamant cu privire la nelegala respingere a cererii de constatare a nulitatii absolute a  chitantei sub semnatura privata incheiata la _________, pentru lipsa totala a consimtamantului proprietarilor bunului ce face obiectul conventiei anterior mentionata, instanta de control, in mod gresit le gaseste ca fiind neintemeiate, ignorand astfel dispozitiile legale incidente in prezenta cauza, interpretate prin prisma intregului probatoriu administrat in cele doua faze procesuale.
S-a mai invocat de catre recurenti si faptul ca nu a fost analizata buna - credinta  a recurentului - reclamant, acestea fiind statuate cu putere de  lucru judecat in cuprinsul deciziei civile nr.______/______, aspect determinant pentru solutionarea cererilor deduse judecatii in fata instantei de  fond.
Impotriva deciziei pronuntate de tribunal au declarat recurs si paratii _____, ________ ,________, __________ si _________ criticand solutia pentru nelegalitate si invocand in drept dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila.
Recurentii au aratat ca instanta de apel, in mod nelegal, folosind argumente contradictorii a dispus desfiintarea sentintei in parte a sentintei si trimiterea spre rejudecare in ceea ce priveste restituirea pretului terenului, referindu-se la imprescriptibilitatea cererii pentru restituirea pretului, in raport de constatarea nulitatii absolute dar si analizarii acestui ca un capat de cerere separat.
Un alt aspect de nelegalitate invocat de recurenti se refera la obiectul cererii reconventionale precum si la cauza acesteia, acordandu-se mai mult decat s-a cerut.
Ca urmare a erorii instantei, suma reprezentand contravaloarea lipsei se folosinta a fost redusa la _____ lei, cand in realitate trebuia sa fie de _____ lei , chiar mai putin de ______ lei cat s-a solicitat initial.
Recursul paratilor __________, ________ , _________, ________ si ___________ este nefondat.
Examinand actele si lucrarile dosarului, precum si sustinerile partilor, instanta constata ca solutia pronuntata de tribunal referitor la trimiterea cauzei spre rejudecare pentru a analiza aspectul restituirii pretului platit de reclamant in  cadrul antecontractului de vanzare - cumparare, este legala.
Prima instanta  s-a pronuntat pe exceptie asupra cererii formulate de parte, or in masura in care exceptia nu era intemeiata, se impunea cercetarea cauzei pe fond, urmand a se analiza indreptatirea reclamantului la restituirea sumei platite.
Sustinerea recurentilor parati ca exista contradictie in motivarea hotararii judecatoresti intre respingerea actiunii in constatarea nulitatii absolute si trimiterea spre rejudecare pentru restituirea pretului, este nefondata.
Astfel, in cauza au fost depuse mai multe hotarari judecatoresti din care rezulta ca __________ este  constructor de buna - credinta si detinator de buna - credinta al terenului pe care il poseda. La fila 41 din dosarul judecatoriei se afla decizia civila nr. ______/_______ pronuntata in dosarul nr. ______, din care rezulta ca  _______ este un posesor de buna - credinta si ca acesta poate sa-si valorifice dreptul la despagubiri intr-un alt cadru procesual.
Pe de alta parte, tot ca efect al hotararilor judecatoresti mentionate se constata ca, in ceea ce il priveste pe reclamant, actul de vanzare-cumparare pentru terenul pe care il detine, nu mai poate fi incheiat. Chiar daca actul incheiat anterior de parti, respectiv antecontractul de vanzare-cumparare, nu a fost constatat nul, este neindoielnic ca acesta nu mai poate produce nici un efect, raportat la scopul incheierii sale.
Aceasta ineficacitate a actului juridic confera recurentului - reclamant ________, posibilitatea de a solicita repunerea in situatia anterioara, in sensul de a  cere restituirea pretului platit, avand in vedere  ca in caz contrar, s-ar ajunge la o imbogatire fara just temei a paratilor.
Dupa pronuntarea hotararii judecatoresti de respingere a incheierii contractului de vanzare-cumparare, paratii nu au solicitat restituirea terenului, care a fost detinut si cultivat de reclamant, de la data preluarii acestuia de la defunctul ________, cu care a incheiat initial conventia, astfel, incat  dreptul de a solicita restituirea pretului se naste la momentul cand paratii, mostenitorii autorului lor, emit pretentii asupra imobilului. In raport de reglementarea prescriptiei extinctive, termenul incepe sa curga de la data nasterii dreptului material la actiune.
     Asa fiind,  efectele generate de conventia mentionata le sunt opozabile, in calitate de succesori in drepturi ai autorului lor, si in masura in care contractul in forma autentica nu mai poate fi incheiat, se naste dreptul la restituirea pretului, ca urmare a ineficacitatii actului juridic incheiat de autorul _______ cu reclamantul ________.
      Cu privire la acest aspect, instanta de fond, in rejudecare va trebui sa aprecieze asupra calitatii procesuale pasive, avand in vedere ca o parte dintre intimatii-parati sunt mostenitorii autorului ___________ si va analiza pe fond actiunea privind restituirea pretului, urmand sa stabileasca daca sunt indeplinite conditiile legale raportate la situatia partilor.
Este nefondata si critica referitoare la schimbarea obiectului cererii reconventionale, deoarece instanta de apel s-a referit la faptul ca in cuantumul sumei acordate de judecatorie au fost incluse si fructele industriale, desi lipsa de folosinta a fost stabilita numai prin referire la productia  agricola.
Instanta s-a referit in considerente la regimul juridic al fructelor civile si industriale, stabilind in ce masura contravaloarea acestora poate fi restituita, nu la cuantumul sumei datorate. Din cererea de recurs rezulta ca recurentii - parati se refera la cuantumul despagubirilor care nu a constituit obiectul cenzurii judiciare - rationamentul instantei  vizand  identificarea categoriei de despagubiri solicitate de parati.
In rejudecare, instanta de fond va trebui sa aiba in vedere solutia pronuntata in recurs, in ceea ce priveste actiunea reconventionala ce are ca obiect pretentii rezultate din lipsa de folosinta asupra terenului.
Recursul formulat de recurentul - reclamant _______ este intemeiat.
Recursul exercitat de recurentii-reclamanti urmeaza sa fie analizat prin prisma dispozitiilor art.304 punctul 9 Cod procedura civila, in ceea ce priveste regimul juridic al actiunii in pretentii avand ca obiect lipsa de folosinta a terenului.
Examinand actele si lucrarile  dosarului, instanta constata ca  tribunalul, in mod eronat a statuat asupra regimul juridic  al actiunii in pretentii formulata de parati, avand ca obiect restituirea contravalorii  lipsei de folosinta pentru terenul in litigiu pe perioada 2005 - 2008.
Desi prin hotarare judecatoreasca irevocabila, respectiv sentinta civila nr. ___/______, pronuntata de Judecatoria _____, a fost respinsa actiunea de a se constata  intervenita vanzarea - cumpararea imobilului teren, din alte  hotarari judecatoresti depuse la dosar rezulta ca recurentul - reclamant  _________  este un posesor de buna - credinta, ceea ce exclude culpa acestuia  in detinerea si utilizarea  terenului.
Prin sentinta civila nr. ____ din ______ pronuntata de  Judecatoria   _____, judetul ____ in dosar nr. ____/___/___, s-a respins actiunea in revendicare si evacuare formulata de ______, ________, ________, ________, _______ impotriva paratului ______, ca insuficient timbrata. Instanta a respins si cererea referitoare la demolarea constructiilor formulata de aceeasi reclamanti, ca lipsita de obiect.
La fila 41 din dosarul judecatoriei se afla decizia civila nr. ____/_____ pronuntata in dosarul nr. _____, din care rezulta ca  _____ este un posesor de buna - credinta  si ca acesta poate sa-si valorifice dreptul la despagubiri intr-un alt cadru procesual.
Hotararea mentionata este irevocabila, prin respingerea recursului, ceea ce inseamna ca statuarea instantei in considerente cu privire la calitatea de posesor de buna - credinta a lui _________ asupra terenului si constructiilor in litigiu, a intrat in puterea lucrului judecat, conferind dreptul de a solicita restituirea pretului si despagubiri.
     Mai mult, bunul litigios s-a aflat in posesia exclusiva a recurentului reclamant, care si dupa momentul hotararii judecatoresti anterioare a continuat sa foloseasca terenul si constructiile ridicate fara a fi tulburat de intimatii-parati, platind anual impozitele aferente oricarei proprietati imobiliare.
     In ceea ce priveste posesia de buna credinta si calitatea de constructor de buna-credinta, din probele administrate rezulta  faptul ca a intrat in posesia bunului in calitate cumparator, achitandu-si toate obligatiile aferente, respectiv pretul in integralitatea lui, pe toata perioada de timp anterioara prezentului litigiu, a posedat imobilul sub nume de proprietar, aceasta calitate fiindu-i contestata de intimatii parati abia in septembrie 2007.
     Pe parcursul intregii perioade de detinere a imobilului, nici unul dintre recurentii-parati nu a facut acte de opozitie fata de demersurile recurentului-reclamant de a ingriji terenul, de a construi, de a planta si de a exploata culturile. Aceasta situatie de fapt trebuie coroborata cu dispozitiile  art. 485 Cod civil, potrivit carora posesorul nu castiga proprietatea fructelor, decat cand poseda cu buna-credinta.
     Trebuie subliniat ca, actiunea civila, in esenta, este mijlocul practic pus de lege la indemana titularului unui drept subiectiv pentru realizarea acelui drept. Astfel, pentru a fi formulata o actiune in fata instantei de judecata, trebuie indeplinite un numar de conditii, in ceea ce priveste partile, obiectul si cauza actiunii civile.
      In speta, fundamentul pretentiei formulate, mai bine zis cauza raportului juridic dedus judecatii, ar fi  detinerea  nejustificata a imobilului  de catre reclamant. Numai un asemenea  temei ar putea genera  dreptul recurentilor - parati de a solicita pe calea cererii reconventionale obligarea reclamantului la despagubiri, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta.
Or, in masura in care nu se constata culpa in detinerea si utilizarea terenului, nu se pot solicita despagubiri constand in contravaloarea lipsei de folosinta, deoarece cauza juridica a actiunii consta in detinerea nejustificata a imobilului teren, ceea ce inseamna ca nu sunt indeplinite conditiile legale pentru formularea actiunii.
Faptul ca printr-o hotarare judecatoreasca anterioara s-a constatat buna - credinta a recurentului - reclamant ________, exclude elementul de detinere nejustificata a terenului in litigiu, astfel incat actiunea reconventionala formulata de recurentii - parati este neintemeiata.
Temeiul juridic il constituie in acest caz dispozitiile art. 485 Cod civil, potrivit carora posesorul castiga fructele daca este de buna-credinta, ceea ce inseamna ca actiunea reconventionala formulata de paratii - reclamanti, avand ca obiect pretentii rezultate din lipsa de folosinta a imobilului urmeaza sa fie respinsa ca nefondata.
In raport de acest aspect, se vor inlatura dispozitiile privind compensarea  reciproca a creantelor, inclusiv  cele referitoare la cheltuielile de judecata.
In ceea ce priveste motivarea hotararii cu argumente contradictorii, critica ce se incadreaza in dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, se constata ca aceasta critica este nefondata, avand in vedere ca instanta de apel a motivat corespunzator, expunandu-si argumentele de o maniera clara si logica, atat pentru situatia de fapt, cat si pentru cea de drept.
Desi cererea de recurs  formulata de recurentul - reclamant  este foarte ampla, numai o parte din aspectele invocate pot fi incadrate in motivele de recurs prevazute de Codul de procedura civila, asa cum au fost deja analizate, restul constituind argumente juridice in favoarea criticilor formulate  impotriva deciziei  pronuntate de  tribunal.
Fata de aceste considerente, instanta in baza art. 312 alin. 1 si 3 Cod procedura civila, urmeaza sa respinga recursul recurentilor parati  ______, ________, _____, _________ si ________, impotriva deciziei civile nr.____A/______pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a ____a Civila, sa admita recursul recurentului - reclamant ______ impotriva aceleiasi decizii, sa modifice partial hotararea atacata si sa respinga in totalitate cererea reconventionala. Se va modifica partial hotararea, deoarece apelul este deja admis, urmand ca  modificarea sa priveasca numai aspectele referitoare la cererea reconventionala formulata de paratii - reclamanti.
      Se vor  inlatura dispozitiile privind compensarea creantelor reciproce inclusiv cele referitoare la compensarea cheltuielilor de judecata si se vor  mentine celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.

Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Vanzarea aleatorie a unui teren neidentificat decat sub aspectul genului - Sentinta civila nr. 1812 din data de 05.12.2014
Anulare antecontract pentru pret neserios - Sentinta civila nr. 495 din data de 23.04.2014
Actiune in constatarea ineficacitatii contractului de vanzare - cumparare - Sentinta civila nr. 986 din data de 09.07.2014
Obligatia de a face - Sentinta civila nr. 270 din data de 16.02.2010
Nulitate absoluta contract inchiriere - Sentinta civila nr. 269 din data de 15.02.2010
Obligatia de a face-Radiere autoturism - Sentinta civila nr. 101 din data de 22.01.2010
- Sentinta civila nr. 2489 din data de 22.12.2009
- Sentinta civila nr. 1884 din data de 16.10.2009
Legea nr. 571/2003, art. 140 alin. (2) lit. f), art. 141 alin. (2) lit. e) - Decizie nr. 3496 din data de 20.09.2017