In situatia in care contractul de vanzare - cumparare a fost incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 - chiriasii cumparatori au dreptul la valoarea de piata a imobilului. Calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor in aceste...

     In situatia in care contractul de vanzare - cumparare a fost incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 - chiriasii cumparatori au dreptul la valoarea de piata a imobilului. Calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor in aceste litigii

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.1672/302/2009 - DECIZIA CIVILA NR.1039/11.10.2010)

     La data de 25 mai 2007, reclamantii M.N. si M.I. au solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna obligarea paratului M.F.P. la plata sumei de 3.424,14 lei/ron reprezentand pretul achitat pentru imobilul situat in B., str.P.B. nr. 25, sector 2, precum si a sumei de 44.808,85 lei/ron reprezentand diferenta rezultata din actualizarea in raport de rata inflatiei, a pretului achitat pentru imobil, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin contractul de vanzare - cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului sus-mentionat in baza Legii nr. 112/1995 cu pretul de 3.424,14 lei/ron, iar prin sentinta civila nr. 579 din 09 iunie 2004 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV a  Civila, s-a admis actiunea in revendicare formulata de  M.A., reclamantii fiind obligati sa lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul (locuinta si garaj), astfel ca Statul Roman in calitate de vanzator, este obligat sa ii garanteze pentru evictiune.
     In drept s-au invocat prevederile art. 50 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001.
     Prin sentinta civila nr. 1546 din 29 februarie 2008, instanta sesizata - Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti si-a declinat competenta, in favoarea Tribunalului Bucuresti, iar acesta, la randul sau, si-a declinat competenta, in favoarea primei instante sesizate, astfel ca prin sentinta civila nr. 18/F din 18 decembrie 2008 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IX a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala, s-a solutionat conflictul de necompetenta ivit  intre cele doua instante, in favoarea Judecatoriei Sectorului 5 Bucuresti.
     La termenul din 30 martie 2009, reclamantii au formulat o noua cerere precizatoare, invocand prevederile Legii nr. 1/2009 si solicitand restituirea pretului de piata al imobilului, calitate de  parati avand M.B. si M.F.P..
     Prin sentinta civila nr. 4844 din 05 iunie 2009, pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti - Sectia a II a Civila, in dosarul nr. 1672/302/2009, s-a respins cererea formulata fata de paratul M.B. prin P.G., ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala pasiva, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de paratul M.F.P., s-a admis cererea fata de acest parat, M.F.P. fiind obligat la plata catre reclamanti a sumei de 833.581 lei/ron reprezentand valoarea de piata a imobilului situat in B., str.P.B. nr. 25, sector 2, si s-a respins cererea de chemare in garantie formulata de paratul M.B. prin P.G., in contradictoriu cu chematul in garantie, M.F.P., ca ramas fara obiect.
     Pentru a se pronunta astfel, instanta de judecata a retinut ca, intre P.M.B. prin mandatar SC F. SA si reclamantii M.N. si M.I. a fost incheiat contractul de vanzare - cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996 (fila 11 din dosarul nr. 5399/302/2007) privind imobilul situat in B., str.P.B. nr. 25, sector 2, pentru pretul de 28.440.059lei/rol, achitat in rate.
     Prin sentinta civila nr. 579 din 09 iunie 2004 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV a Civila (fila 8 din dosarul nr. 5399/302/2007), a fost admisa actiunea formulata de M.A. si obligati reclamantii (parati in acea cauza), sa lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul pe care il cumparasera anterior.
     In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii  procesuale pasive, invocata de paratul M.F.P. si din oficiu pentru paratul M.B. prin P.G., instanta a solutionat-o cu intaietate, in conformitate cu dispozitiile art. 137 Cod de procedura civila.
     Conform art. 50 alin. 1 si 3, coroborat cu  art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009,  restituirea pretului de piata platit in baza contractelor de vanzare - cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
     In aceste conditii, a respins exceptia lipsei calitatii  procesuale pasive invocata de acest parat, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata din oficiu si a respins cererea formulata in contradictoriu cu paratul M.B. prin P.G., ca fiind introdusa impotriva unor  persoane fara calitate procesuala pasiva.
     A obligat M.F.P. la plata catre reclamanti a sumei reprezentand valoarea de piata a apartamentului, astfel cum a fost calculata prin raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul H.E. (filele nr. 41 - 60 din dosarul nr. 5399/302/2007), in virtutea obligatiei legale pe care aceasta institutie o are in temeiul Legii nr. 10/2001.
     Instanta a inlaturat apararea paratului, in sensul inaplicarii art. 50/1 din Legea nr. 10/2001, intrucat, din coroborarea acestui articol cu art. 50 alin. 2, rezulta ca legiuitorul a avut in vedere doua ipoteze, anume restituirea catre cumparatori a  pretului actualizat in functie de indicele de inflatie si restituirea pretului de piata.
     Impotriva acestei sentinte a declarat apel M.F.P., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, reinvocand in principal exceptia de lipsa de calitate procesuala pasiva si respingerea actiunii, ca urmare a admiterii apelului, pe aceasta exceptie, respectiv respingerea ca neintemeiata a actiunii, gresit admisa - in aprecierea apelantului - parat - cu urmatoarea motivare:
     Analizand sentinta civila apelata, in raport de criticile formulate de catre apelantul - parat s-a constatat ca apelul este nefondat, pentru urmatoarele considerente de fapt si de drept.
     Impotriva acestei decizii, a declarat recurs paratul M.F.P., criticand-o pentru nelegalitate, cu indicarea prevederilor art. 304 pct. 9 Cod de procedura civila.
     In motivarea recursului, s-a aratat ca in mod gresit s-a respins exceptia privind lipsa calitatii procesuale pasive a M.F.P., stabilindu-se in sarcina sa obligatia de restituire a pretului, in temeiul art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, intrucat in speta, nu ne aflam in situatia  reglementata de textul de lege, intrucat nu exista o hotarare judecatoreasca irevocabila de desfiintare a contractului de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995.
     In realitate, incidente sunt prevederile art. 1337, art. 1341 si urmatoarele Cod civil care reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune, urmand a avea calitate procesuala pasiva, dimpotriva, P.M.B., admiterea actiunii in revendicare contra cumparatorilor - chiriasi, constituind o tulburare de drept prin faptul unui tert.
     In subsidiar, in masura in care nu va fi primita sus-mentionata exceptie, actiunea urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata, intrucat in cauza nu sunt intrunite cele doua conditii prevazute de art. 501 din Legea nr. 10/2001:
     a) - contractul de vanzare - cumparare sa fi fost incheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, or reaua credinta a chiriasilor - cumparatori nu poate fi pusa la indoiala, acestia trebuind sa fi depus minime diligente spre a se informa de demersurile fostului proprietar, pasivitatea fiindu-i imputabila;
     b) - contractul sa fi fost desfiintat printr-o hotararea judecatoreasca irevocabila, reclamantii nefacand dovada unei hotarari irevocabile de constatarea nulitatii absolute a contractului lor de vanzare - cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995, incidente fiind astfel, dimpotriva, prevederile art. 1337 si urmatoarele Cod civil privind evictiunea.
     Cea de-a treia critica priveste cheltuielile de judecata, la care in mod gresit a fost obligat recurentul - parat M.F.P., neexistand nici o culpa a sa procesuala, care nu a declansat litigiul, nu a dat dovada de rea credinta, neglijenta etc.
     In concluziile scrise, intimatii - reclamanti au solicitat respingerea recursului, avandu-se in vedere ca ei au  prezentat o hotarare judecatoreasca prin care s-a admis actiunea in revendicare impotriva contractului lor de vanzare - cumparare, prin compararea de titluri - aspect ce se incadreaza in prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum rezulta si din Normele metodologice, cu modificarile si completarile efectuate prin HG nr. 923 din 13 septembrie 2010, de aplicare unitara a prevederilor Legii nr. 10/2001.
     In recurs nu s-au administrat noi probe.
     Recursul nu este fondat, pentru considerentele ce urmeaza:
     Criticile din recurs privind aplicarea gresita a prevederilor art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, prin stabilirea in sarcina M.F.P. a obligatiei de restituire a pretului de piata al imobilului din care au fost evinsi intimatii - reclamanti prin admiterea actiunii in revendicare a fostului proprietar pe calea compararii titlurilor, precum si cele privind respingerea gresita a exceptiei lipsei de calitate procesuala pasiva a M.F.P. in cauza, nu pot fi primite, fiind complet ignorate in aceste sustineri, atat prevederile Legii nr. 1 din 03 februarie 2009 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/2001, cat si prevederile HG nr. 923 din 13 septembrie 2010 de modificare si completare a Normelor metodologice de aplicare unitara a dispozitiilor Legii nr. 10/2001.
     Astfel, potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009 "Proprietarii ale caror contracte de vanzare - cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor (...)" (sublin. red.) si potrivit art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 (nou introdus prin Legea nr. 1/2009) se arata ca pentru aceste contracte, cererile in justitie sunt scutite de taxa de timbru, iar in art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 se statueaza: "Restituirea pretului prevazut la alin. 2 si alin. 21 (al art. 50 - nota red) se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".
     Asadar, prin dispozitiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 modificata se stabileste in mod expres, legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. pentru plata, atat a pretului platit de chiriasi pentru imobilul cumparat, cat si a pretului de piata al imobilelor pentru care s-au desfiintat contractele de vanzare - cumparare incheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, respectiv pe calea actiunii in revendicare prin compararea de titluri, desfiintarea in acest caz, echivaland cu intelesul de lipsire de eficienta a contractului de vanzare - cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995 (sublin. red.).
     Or, aceste prevederi ale legii speciale au prioritate de aplicare, fata de dreptul comun in materie de evictiune - art. 1337 si urmatoarele Cod civil, potrivit principiului "Specialia generalibus derogant".
     Sustinerea recurentului - parat, in sensul ca reaua credinta a chiriasilor - cumparatori nu poate fi pusa la indoiala, acestia fiind culpabili; de pasivitate in a se informa de demersurile fostului  proprietar de revendicare a imobilului, nu poate fi primita, in conditiile in care, nu exista un petit in cauza avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996, care sa faca posibila o astfel de analiza, in plus, dreptul la o astfel de actiune s-a prescris, inca din anul 2002.
     Recurentul - parat urmeaza sa aiba in vedere si prevederile art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin HG nr. 923 din 13 septembrie 2010, care expliciteaza:
     "Restituirea pretului actualizat sau dupa caz, a pretului de piata, se face de catre Ministerul Finantelor Publice (...), in temeiul hotararilor judecatoresti definitive si irevocabile, prin care s-a dispus restituirea pretului actualizat, platit de chirias, in cazul desfiintarii contractelor incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...) sau, dupa caz, a pretului de piata al imobilelor, in cazul desfiintarii contractelor incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...)".
     Sus-mentionatul text subliniaza atat legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. in cererile avand ca obiect restituirea pretului actualizat ori a pretului de piata al imobilelor, dupa caz, cat si aspectul legat de "restituirea", adica plata efectiva, executarea hotararilor judecatoresti - care trebuie sa fie definitive si irevocabile (conditie a executarii).
     Critica privind gresita obligare a recurentului la plata cheltuielilor de judecata nu este fondata, in conditiile in care, M.F.P. apare in cauza, ca parte cazuta in pretentiunile deduse judecatii, potrivit art. 274 Cod de procedura civila, recurentul opunandu-se in mod constant la legalitatea si temeinicia cererii de chemare in judecata, in speta nefiind incidente prevederile art. 275 Cod de procedura civila privind recunoasterea pretentiilor de catre parat la prima zi de infatisare, cand insusi legiuitorul il absolva pe acesta, de obligatia de plata a cheltuielilor de judecata.
     Pentru aceste considerente, potrivit art. 312 Cod de procedura civila, Curtea va respinge recursul - paratului M.F.P. - ca nefondat.
     Potrivit art. 274 Cod de procedura civila, recurentul va fi obligat sa plateasca intimatei - reclamante M.I. suma de 3.720 lei/ron cheltuieli de judecata in recurs, potrivit chitantelor doveditoare de la dosar de 3.000 si respectiv 720 lei achitate cu titlu de onorarii de avocat (filele 15 - 16 dosar recurs).