In lipsa indeplinirii obligatiei de a dovedi existenta antecontractului, dupa consideratiile de mai sus, care sa ateste intentia comuna a partilor de a vinde si a cumpara pe viitor imobilele casa si teren existente in anul 1988, actiunea in prestatie...

Actiune in prestatie tabulara. Cerinta dovedirii antecontractului incheiat.

       In lipsa indeplinirii obligatiei de a dovedi existenta antecontractului, dupa consideratiile de mai sus, care sa ateste intentia comuna a partilor de a vinde si a cumpara pe viitor imobilele casa si teren existente in anul 1988, actiunea in prestatie tabulara, de perfectare a promisiunii, nu poate fi primita.

Trib. Bistrita-Nasaud, sect. I civ., decizia nr. 303/R/22 septembrie 2011

       Prin sentinta civila nr. 3232/2011 pronuntata de Judecatoria Bistrita a fost admisa in parte actiunea civila principala precizata si formulata de reclamantii LGC si LE in contradictoriu cu paratii RP, HS, GMI si Comuna Teaca prin Primar, si in intregime cererea reconventionala precizata si formulata de paratul-reclamant reconventional HS in contradictoriu cu reclamantii si in consecinta:
       - s-a constatat ca masa succesorala ramasa dupa defuncta RM se compune din imobilul casa cu 2 incaperi si grajd cu sura, situate la nr. 30 si inscrise in CF 666 Viile Tecii, nr. top. 21/1 si 22/1;
       - s-a constatat ca la aceasta masa succesorala are vocatie succesorala legala paratul RP, in calitate de fiu, unic mostenitor;
       - s-a validat conventia de vanzare-cumparare incheiata la data de 15.04.1987, intre paratul RP in calitate de vanzator, si paratul reclamant reconventional, HS in calitate de cumparator, cu privire la casa de locuit, anexele si terenul aferent in suprafata reala de 962 mp, din CF 666 Viile Tecii, cu pretul de 100.000 lei, achitat integral la data incheierii conventiei, si s-a pronuntat o sentinta care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare;
       - s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor mai sus indicate pe numele paratului reclamant reconventional, cu titlu de cumparare, potrivit raportului de expertiza intocmit in cauza de expert PI, varianta II, ce face parte integranta din sentinta;
       - s-a dispus demolarea constructiilor edificate de reclamantii parati reconventionali pe terenul proprietatea paratului reclamant reconventional, iar, in caz de refuz, paratul reclamant reconventional a fost autorizat sa procedeze la demolarea constructiilor pe cheltuiala reclamantilor.
       Au fost respinse, ca fiind neintemeiate, cererile de constatare a dobandirii de catre reclamanti a dreptului de proprietate asupra casei si anexelor gospodaresti din litigiu, prin cumparare de la paratul HS de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, de constatare ca reclamantii au dobandit in temeiul art. 23 din Legea 18/1991 si art. 8 din D-L 42/1990 a dreptului de proprietate asupra gradinii si casei cumparate, respectiv asupra suprafetei de 1152 mp.
       S-a dispus radierea din coala C de CF 666 Teaca a sarcinii de uzufruct viager constituita asupra imobilului de sub A+! proprietatea de sub B2 potrivit incheierii nr. 204/1949, in favoarea numitilor TG si RI, urmare a decesului acestora.
       Reclamantii au fost obligati, in solidar, sa achite paratilor suma de 384,95 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
       Impotriva sentintei expuse au declarat recurs reclamantii.
       Analizand sentinta atacata prin prisma lucrarilor dosarului, a solicitarilor si criticilor aduse prin recurs si examinand cauza sub toate aspectele potrivit art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul retine: 
       I. Solutia primei instante cu referire la actiunea in prestatie tabulara indreptata de reclamanti contra paratului HS este temeinica si legala.
       Articolul 1191 Cod civil dispune ca dovada unui act juridic de o suma sau valoare mai mare de 250 lei nu se poate face decat prin act autentic sau printr-un inscris sub semnatura privata. Textul se refera la dovedirea existentei actului juridic prin care se naste, se modifica, se confirma, se recunoaste sau se stinge un drept, printre care se numara si conventia de vanzare-cumparare, si la faptul ca nu poate fi dovedit cu martori insusi dreptul de proprietate, care este un raport juridic.
       Reclamantii sustin ca nu detin inscrisul constatator al vanzarii-cumpararii si, in contradictie cu norma legala citata, au incercat sa dovedeasca operatiunea cu declaratii de martori, desi in speta nu sunt date exceptiile de la regula, respectiv inceputul de dovada scrisa si cazurile stipulate in art. 1198 din acelasi cod. Din acest ultim punct de vedere s-a incercat sa se sustina ca inscrisul probator este retinut de partea potrivnica, HS si care refuza sa-l prezinte in fata instantei.
       Pentru a putea fi valorificata aceasta exceptie de la art. 1191 trebuie mai intai sa se probeze ca un atare inscris s-a conceput de partile contractuale si ca este retinut abuziv de catre adversar. Dar, din toate probele testimoniale realizate in cauza nu rezulta ca s-a intocmit un atare act. Toti martorii au declarat identic ca nu cunosc si nu au fost de fata la incheierea unui act scris si nici nu au relevat aspecte in legatura cu retinerea acestuia de catre HS, pentru a se putea face o aplicabilitate a prevederilor art. 172, art. 174 din Codul de procedura civila.
       Toate imprejurarile la care au facut referire pentru a sustine pozitia reclamantilor sunt in legatura cu faptul folosintei indelungate si neconturbate de celelalte parti, insuficiente insa pentru dovedirea vanzarii. Asupra cumpararii au relatat circumstante cunoscute din spusele reclamantilor, datorita relatiilor de vecinatate si din zvonul public.
       Apoi, inscrierea in registrul agricol nu confera titlu de proprietate, iar o conventie verbala de instrainare nu poate servi ca temei pentru transmiterea dreptului de proprietate prin intabulare in cartea funciara.
       In lipsa indeplinirii obligatiei de a dovedi existenta antecontractului, dupa consideratiile de mai sus, care sa ateste intentia comuna a partilor de a vinde si a cumpara pe viitor imobilele casa si teren existente in anul 1988, actiunea in prestatie tabulara, de perfectare a promisiunii, nu poate fi primita.
       II. Este intemeiat recursul in ce priveste pretentiile ridicate de reclamantul reconventional HS intre acesta (cumparator) si RP (vanzator), mostenitorul proprietarei tabulare, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata din 15 aprilie 1987, asupra edificatelor atunci existente si terenul in litigiu, situate in Viile Tecii la numarul administrativ 31, pentru pretul de 100.000 lei, achitat integral. La randu-i, reclamantul reconventional promoveaza o actiune in prestatie tabulara, intemeiata pe conventia privata de la fila 32.
       Antecontractul naste in sarcina subiectilor intre care a intervenit doar drepturi si obligatii corelative de a face, personale, relative, printre care se numara si acela de a inainta o cerere de chemare in judecata de natura celei in discutie. Creand doar raporturi de acest gen, dreptul la actiune este supus dispozitiilor art. 1 si 3 din Decretul nr. 167/1958 si se prescrie in termen de 3 ani. In acest context, se observa ca prin motivarea recursului se invoca exceptia prescriptiei dreptului paratului de a-si valorifica dreptul izvorat din antecontract prin intermediul instantei de judecata.
       Incidentul ridicat este fondat. Din aceleasi depozitii de martori si din insasi considerentele de fapt ale cererii reconventionale rezulta ca dupa ce paratul a cumparat de la RP casa, anexele gospodaresti si terenul aferent a plecat sa lucreze la Hunedoara, astfel ca imobilele cumparate au ramas nefolosite, in posesia lor intrand reclamantii.
       Asa fiind, dreptul de a actiona in judecata trebuia sa fie exercitat in termen de 3 ani de la data cumpararii, cand i s-a nascut indreptatirea, dupa prescriptiile art. 7 alin. 1 din decretul mai sus evocat. Cu toate acestea un demers judiciar de acest fel s-a promovat doar in anul 2008, prin actiunea introductiva, sustinuta si insusita prin cererea reconventionala, cu depasirea evidenta a termenului legal.
       Despre o eventuala intrerupere a cursului prescriptiei nu poate fi vorba in prezentul dosar. Asertiunea sentintei, potrivit careia dupa intoarcerea paratului de la Hunedoara, acesta nu a reusit sa-i scoata pe reclamanti din casa, desi a solicitat in mod repetat acest lucru organelor de politie si primariei, au ramas la stadiul unei simple afirmatii facute de parat prin cererea reconventionala. La dosar nu se regasesc nici un fel de reclamatii in acest sens.
       In al doilea rand, nu se poate retine nicio folosinta a reclamantilor fondata pe acte de tulburare sau contestari provenite de la parat in legatura cu proprietatea imobilelor. Disensiuni intre ei au existat, fiind vecini, dar ele sunt de alta factura. Mijloacele probatorii de la filele 71-75 denota ca intre parti au existat discutii exclusiv in legatura cu depozitarea gunoaielor din gospodarie raportat la o fantana prin incalcarea distantei legale.
       Prin urmare, solutia ce se impune asupra exceptiei este aceea de admitere si de respingere a solicitarii in consecinta, de admitere a recursului si de modificare partiala, corespunzatoare a sentintei.
       III. Neproducand dovezi cu privire la proprietatea asupra constructiilor incepand cu anul 1988, la pretinsa cumparare, reclamantii nu pot beneficia de atribuirea in proprietate a terenului aferent in baza art. 23 din Legea nr. 18/1991. Din interpretarea textului reiese necesitatea indeplinirii cerintei ca la data aparitiei legii detinatorul constructiei sa fie proprietar asupra ei, stipulandu-se in alineatul 2^1 ca in cazul instrainarii constructiilor suprafetele aferente sunt cele convenite de parti la data instrainarii. Ori, asa cum s-a statuat la pct. I din considerente o atare conventie intre HS si reclamanti nu a existat. Edificarea unor constructii noi in timpul procesului, fara formalitati legale, nu schimba cu nimic situatia.
       IV. Datorita faptului ca reclamantul reconventional nu si-a putut justifica dreptului de proprietate asupra terenului in litigiu, cererea lui de demolare a constructiilor noi edificate de recurenti nu-l indrituieste sa ceara si sa obtina demolarea lor. Articolul 494 Cod civil pretinde ca cel ce formuleaza o asemenea cerere de demolare trebuie sa fie proprietarul terenului pe care s-a construit.
       Pentru toate argumentele de pana acum se va admite recursul, se va modifica hotararea in limitele preconizate si din sentinta se vor mentine urmatoarele dispozitii: de constatare a componentei masei succesorale ramasa dupa defuncta RM, a vocatiei succesorale apartinand lui RP, de respingere a actiunii introductive si de radiere din c.f. 665 Teaca a sarcinii de uzufruct viager.
       Situatia data impune inlaturarea dispozitiei de obligare a reclamantilor la plata in favoarea paratilor a cheltuielilor de judecata, intrucat secunzii nu au obtinut castig de cauza si sunt in culpa procesuala.
       In recurs, reclamantilor li se vor acorda cheltuieli cu aceeasi natura, partial, de 500 lei, in masura admiterii cererilor.