Drept civil: Nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri agricole ; drept de preemtiune ; calitate procesuala activa

Drept civil :
Nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri agricole ; drept de preemtiune ; calitate procesuala activa .
Art. 9 din Legea nr. 16/1994 ; art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005.
Prin decizia civila 304/07.03.2013  pronuntata in dosarul nr. _/249/2012  Tribunalul  Calarasi a respins recursul formulat de recurenta reclamanta  SC A P G SRL impotriva sentintei civile nr. 1094/20.12.2012 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara.

Pentru a pronunta aceasta solutie, tribunalul a avut in vedere urmatoarele :
Prin actiunea introdusa pe rolul Judecatoriei Lehliu Gara la data de 14.09.2012, reclamanta  SC A P G SRL a chemat in judecata paratul PR, solicitand sa se constate nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parat si SM autentificat sub nr.17../30.09.2011 la BNP CC si sa se dispuna repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea paratului de a incheia actul de vanzare-cumparare cu societatea reclamanta
Legal citat paratul PR nu a formulat intampinare in cauza.
La termenul din data de 11.10.2010 instanta in baza rolului sau activ a pus in discutia partilor necesitatea introducerii in cauza si a lui SM. La data de 18.10.2012 reclamanta a depus o cerere modificatoare a actiunii prin care il cheama in judecata in calitate de parat si pe SM.
La data de 09.11.2012, paratul SM a depus intampinare prin care solicita respingerea actiunii, invocand pe cale de exceptie lipsa calitatii procesuale active si pasive, lipsa de interes si inadmisibilitatea actiunii. Actiunea este legal timbrata.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca este o societate agricola, infiintata in 1998, ce isi desfasoara activitatea in raza comunei G, jud. Calarasi si are ca obiect principal de activitate exploatarea terenurilor agricole, iar la data de 05.11.2006 a incheiat cu paratul PR contractul de arenda nr.7.., avand ca obiect exploatarea terenului extravilan cu destinatia arabil in suprafata de 2,98 ha situat pe teritoriul comunei G, tarlaua 8_, parcela 4_, judetul Calarasi, identificat cu numar 2_. si inscris in Cartea Funciara nr.20_ a comunei G, inregistrat la Consiliul Local al Comunei G, sub nr.8_/08.11.2006, detinut de paratul PR in baza titlului de proprietate nr.39_./04.04.1999 eliberat de CJSDPPAT Calarasi. Arata ca art. 5 din contract, partile au stabilit ca durata acestuia sa fie de 10 ani, incepand cu data de 05.11.2006 pana la 05.11.2016, putand fi reinnoit prin acordul lor, iar pe toata perioada contractului, si-a respectat in totalitate obligatiile ce ii incumbau, insa terenul a fost instrainat de parat cu incalcarea disp. art. 1732 N.C.Civ. potrivit caruia "vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemtiune legal sau conventional se poate face numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemtiune de catre preemtor". Mai arata ca termenul pentru exercitarea dreptului de preemtiune, este conditionat de notificarea reclamantei de catre parat, cf. art.1730 NCCiv, insa paratul PR nu a informat-o asupra intentiei de vanzare a terenului nerespectand obligatia contractuala prev. in art. 8 lit. m, astfel ca a fost prejudiciata prin diminuarea suprafetei ce o detine in arenda, fiind direct interesata de achizitionarea lui.In drept, se invoca disp.art.111 C.p.civ.
In aparare, paratul SM arata ca actiunea este inadmisibila, apreciind ca temeiul de drept al actiunii nu este aplicabil spetei, intrucat contractul de arenda a fost incheiat dupa abrogarea dreptului de preemtiune si ii sunt aplicabile dispozitiile in vigoare la data incheierii sale. Cu referire la lipsa calitatii procesuale active si a interesului, arata ca reclamanta nefiind titularul unui drept de preemtiune nu poate avea calitatea procesuala activa pentru a promova actiunea privind nulitatea contractului pentru incalcarea dreptului de preemtiune si, avand in vedere principiul relativitatii al actelor juridice nulitatea actului poate fi solicitata doar de partile contractante nu si de reclamanta care nu justifica un interes legitim, personal si actual in promovarea actiunii. Pe fond arata ca dreptul de preemtiune instituit prin legea arendarii nr. 16/1994 a fost abrogat prin disp. Lg.247/2005, contractul de arendare inregistrat sub nr.3_/ 08.11.2006 la Consiliul Local al com. G, jud. Calarasi fiind incheiat dupa abrogarea dreptului de preemtiune fiindu-i aplicabile disp. in vigoare la data incheierii sale (art.5 alin.2, 102 din Legea nr.71/2011 NC.civ.), astfel ca, clauza prevazuta de parti la art.8 nu poate avea decat valoarea unui pact de preferinta si nu a unui drept de preemtiune. Prin urmare conform art. 977 C.civ. conventia se interpreteaza avand in vedere vointa reala a partilor si nu in sensul liberal al termenilor, dreptul de preemtiune stipulat in contract fiind in realitate un pact de preferinta valabil incheiat,beneficiarul pactului putand solicita vanzatorului doar despagubiri pentru prejudiciul cauzat si nu anularea vanzarii, nefiind parte in contract. In drept se invoca disp. art. 115-118, art.102 si urm. NC.civ. Lg. 247/2005.
 In dovedirea actiunii reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri. Alaturat actiunii reclamanta a atasat in copie urmatoarele acte: contractul de arendare nr.7_/05.11.2006, titlu de proprietate nr.39_/04.04.1999, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1_./ 30.09.2011 la BNP CC.  In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.
  Prin sentinta civila nr.1094/20.12.2012 Judecatoria Lehliu Gara a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active invocate de paratul SM.
A respins actiunea formulata de reclamanta SC A P G SRL, in contradictoriu cu paratii PR si SM, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta SC A P G SRL criticand-o pentru netemeinicie si nelegalitate, solicitand modificarea sentintei recurate in sensul de a se constata ca contractul de vanzare cumparare incheiat intre PR si SM  autentificat sub nr.17_/30.09.2011 la BNP CC  este lovit de nulitate relativa si repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea paratului de a incheia actul de vanzare cumparare cu societatea recurenta pentru motivele prevazute la art.304 pct. 7, 8 si 9 C. pr. Civila.
In motivarea recursului recurenta a aratat ca este o societate agricola, infiintata in 1998, isi desfasoara activitatea pe raza com. G, jud. Calarasi  avand ca obiect  principal activitate exploatarea terenurilor agricole. A mai  aratat recurenta ca la data de 05.11.2006  a incheiat cu paratul, Contractul de arenda nr.7_., al carui obiect este exploatarea terenului extravilan cu destinatia arabil, inregistrat la Consiliul Local al Comunei G - judetul Calarasi sub nr. 9_ din 08.11.2006 precizand totodata ca terenul In suprafata de 2,98 ha este situat pe teritoriul Comunei G, tarlaua 8_, parcela 4_, judetul Calarasi, identificat cu numar 20_. si inscris in Cartea Funciara nr. 20_ a Comunei G. A mentionat de  asemenea ca paratul PR detine terenul in baza titlului de proprietate nr. 39_./ 04.04.1999 eliberat de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor - Judetul Calarasi. In conf. cu dispozitiile Cap. IV art. 5 din contract, partile au stabilit ca durata acestuia de 10 ani, incepand cu data de 05.11.2006 pana la 05.11.2016, putand fi reinnoit prin acordul partilor.
A mentionat recurenta ca pe toata perioada derularii contractului si-a respectat in totalitate obligatiile ce ii incumbau, neexistand vreun moment divergente referitoare la executarea contractului, insa cu toate acestea  a aflat ca suprafata de teren ce face obiectul contractului de arenda cu nr.71/05.11.2006 a fost instrainat cu incalcarea dispozitiilor imperative ale art. 1732 N.C.C. care precizeaza ca "vanzarea bunului cu privire ia care exista un drept de preemtiune legal sau conventional se poate face numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemtiune de catre preemtor". Solicita astfel a se observa ca paratul PR  nu a informat-o prin nici un mijloc de comunicare asupra intentiilor acestuia de vanzare a terenului lucru care a dus la nerespectarea obligatiilor contractuale prevazute la cap. VI - Drepturile si obligatiile partilor, art. 8 lit. m - prin care arendasul are dreptul de preemtiune in cazul instrainarii prin vanzare de catre arendator a terenului prevazut la preturi egale arendasul va fi favorizat. Ca urmare a acestei nerespectari contractuale societatea a fost prejudiciata prin diminuarea suprafetei ce o detine in arenda, scopul societatii fiind acela de a exploata cat mai mult teren agricol pentru bunul mers al societatii. 
In ceea ce priveste critica sentintei pronuntate de instanta de fond recurenta a precizat ca instanta este intr-o grava eroare, referitor la abrogarea dreptului de preemtiune, in sensul ca la momentul incheierii contractului de arenda, in speta 08.11.2006 erau in vigoare dispozitiile privitoare la dreptul de preemtiune al arendasului. La momentul incheierii contractului era in vigoare legea de care se face vorbire si mai mult decat atat, aceasta din urma a fost consolidata, in sensul introducerii singurei anexe. Asadar, la finalul Legii 16/1994 se face precizarea ca "Anexa a fost introdusa prin art. unic pct. 3 din Legea nr. 223/2006", or, in aceste conditii solicita a se observa faptul ca intentia legiuitorului a fost aceea ca sa fie introdus si in contractul de arendare dreptul de preemtiune al arendasului, in virtutea protejarii dreptului acestuia, astfel, art. 6 lit. m din contractul de arenda (introdus prin Anexa Legii 16/1994), protejeaza in continuare, si nicidecum nu abroga dreptul de preemtiune al arendasului.
Mentioneaza de asemenea recurenta ca,abrogarea dreptului de preemtiune de care se face vorbire in intampinare se refera la dispozitiile art. 9 din Legea 16/1994 in ceea ce priveste preemtiunea statului inaintea arendasului nicidecum la abrogarea acestuia fata de arendas "Art. 9. - (1) Arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate", concluzionand ca legiuitorul chiar a consolidat dreptul de preemtiune al arendasului inaintea statului, ceea ce denota faptul ca legiuitorul nu a dorit revocarea dreptului ci i-a dat intaietate acestuia in raport cu statul.
Invedereaza recurenta un alt aspect este acela ca daca se raporteaza la dispozitiile NCC, dreptul de preemtiune este inca  in vigoare, legiuitorul nedorind in nici un moment revocarea acestuia. 
Examinand recursul prin prisma criticilor formulate, in raport de actele si lucrarile dosarului si avand  in vedere  si dispozitiile art.3041 C.pr.civila, Tribunalul a constatat ca nu  este fondat, pentru considerentele in continuare expuse.
Dreptul de preemtiune prevazut de art. 9 din Legea nr. 16/1994, asa dupa cum in mod  corect a retinut  instanta de fond a fost abrogat prin dispozitiile art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005, astfel ca clauza prevazuta la art. 8 lit.m din contractul de arendare nr.7_/05.11.2006 incheiat  intre recurenta reclamanta si intimatul parat PR, are valoarea unui pact de  preferinta.
Pactul de  preferinta, desemneaza acea varietate a promisiunii  unilaterale de vanzare prin care  proprietarul  unui  bun  isi asuma obligatia ca in cazul in care vinde bunul, sa-l prefere  ca si cumparator pe beneficiarul promisiunii la acelasi pret si la conditii egale. Asumarea acestei obligatii de catre promitent nu  are semnificatia juridica a unei  obligatii ale sale de a vinde bunul respectiv, ramanand  liber sa vanda  sau  sa nu vanda  acel  bun, dar  daca  se decide sa-l vanda,  el este tinut sa-l prefere pe  beneficiar. In cazul in care promitentul, incalcandu-si obligatia de a-l prefera pe  beneficiar va vinde  bunul  (prin frauda) unui tert (sau va fi complice la frauda acestuia) beneficiarul va putea cere anularea vanzarii invocand dreptul sau de  preferinta.
Tribunalul constata ca judecatorul fondului  a retinut  in mod corect ca,  intrucat reclamanta  nu  a invocat  drept clauza  juridica a actiunii frauda la lege si nici cauza ilicita ci nerespectarea obligatiei  contractuale  prevazuta de art. 8 lit. m din contractul de  arendare, care  atrage  nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare, aceasta  nulitate nu  poate fi invocata, potrivit art. 973 C. civil  care consacra  principiul relativitatii contractelor, decat de  partile contractante,  in speta paratii PR in calitate de  vanzator  si  SM cumparator. Astfel ca, reclamanta fiind tert fata de contractul de  vanzare-cumparare autentificat sub nr. 17_/30.09.2011, instanta de fond a retinut in mod corect ca aceasta nu are calitate procesuala activa si a respins actiunea ca fiind formulata de o  persoana  fara calitate procesuala activa.