Antecontract de vanzare - cumparare.

Antecontract  de vanzare -cumparare pentru o suprafata de 1200 m.p. teren. Stapanirea in fapt dupa incheierea antecontractului a unei suprafete de 2182 m.p. teren. Cerere reconventionala privind rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare pentru neexecutarea cuplabila a obligatiei. Schimbarea temeiului juridic al cererii reconventionale in recurs. Modificarea sentintei instantei de recurs prin admiterea cererii de chemare in judecata si constatarea valabilitatii vanzarii pentru suprafata din antecontract.

Decizia nr. 1892/23.11.2009 pronuntata de                      Tribunalul Dambovita in dosarul nr. 2228/232/2007

Prin cererea inregistrata sub nr. 2228/232 din data de 13.09.2007, reclamantul P. F. a chemat in judecata pe paratele G. H. si G.D.I. solicitand instantei de judecata sa constate valabila vanzarea-cumpararea unui teren in suprafata de 1200 mp, situat in intravilanul localitatii V., judetul Dambovita in punctul “La tirg".In motivarea cererii reclamantul a aratat ca la data de 28.05.1999 a cumparat de la parate, in calitate de mostenitoare ale defunctului G. I. un teren in suprafata de 1200 mp, situat in intravilanul comunei V., judetul Dambovita, pretul vanzarii fiind de 7 milioane lei vechi, suma pe care a achitat-o in intregime catre promitentele vanzatoare. Deoarece la momentul incheierii chitantei sub semnatura privata paratele nu detineau un titlu de proprietate ci doar o sentinta de reconstituire a dreptului de proprietate, actul nu s-a putut incheia in forma autentica.
  Paratele G. H. si G.D.I. au formulat intampinare la data de 18.11.2007 prin care au solicitat respingerea cererii formulate de catre reclamant ca neintemeiata. Prin intampinare se arata ca s-a incheiat chitanta sub semnatura privata, s-a platit pretul suprafetei de 1200 m.p., dar nu s-a putut incheia actul autentic la notarul public deoarece planul cadastral prezentat de reclamant cuprindea o suprafata mai mare si, desi la inceput reclamantul a fost de acord sa plateasca o diferenta de pret, ulterior a refuzat, situatie in care actul nu s-a incheiat din vina reclamantului.
Paratele au mai invocat in fata instantei de fond exceptia prescriptiei dreptului la actiune solicitand respingerea actiunii reclamantului ca prescrisa, iar reclamantul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei G. H. urmare a partajarii intre parate a terenurilor mostenite.
Paratele au formulat cerere reconventionala prin care au solicitat rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiei asumate de reclamant, neexecutare constand in aceea ca a fost lipsit de diligenta si nu a incheiat contractul de vanzare cumparare pana la data de 31 decembrie 1999, astfel cum partile au convenit in antecontractul de vanzare - cumparare.
In fata instantei de fond a fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu martori, proba cu interogatoriul partilor precum si proba cu expertiza tehnica in specialitatea topografie.
Prin sentinta civila nr. 1017/05.05.2009, s-au respins exceptiile invocate de parti, s-a respins actiunea formulata de reclamantul P. F. precum si cererea reconventionala formulata de catre paratele G. H. si G. D.I.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca inscrisul sub semnatura privata din data de 28.05.1999, inscris invocat de reclamant in sustinerea pretentiei sale, contine o clauza de razgandire care are prioritate in conditiile in care reclamantul a refuzat sa achite diferenta de pret solicitata de parate pentru suprafata reala a terenului. De asemenea, instanta de fond a retinut ca in sarcina reclamantului parat nu se poate retine vreo culpa pentru neperfectarea actului, motiv pentru care a fost respinsa cererea reconventionala.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs atat reclamantul parat cat si paratele reclamante, in termen.
Prin motivele de recurs, reclamantul recurent critica sentinta pentru motivul prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, anume acela ca hotararea recurata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau  cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii. Recurentul reclamant arata ca instanta de fond, desi a administrat un probatoriu complet, a respins in mod nelegal cererea reclamantului, in cauza fiind intrunite toate conditiile cerute de dispozitiile art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 in vederea admiterii cererii de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare pentru suprafata de 1200 m.p. teren intravilan. Se solicita de catre recurentul reclamant modificarea in parte a sentintei recurate in sensul admiterii cererii principale formulata de catre P. F.
Prin motivele de recurs depuse de catre recurentele G.D.I. si G. H. se critica sentinta instantei de fond aratandu-se ca prin sentinta pronuntata nu a fost analizat cazul de nulitate absoluta prevazut de dispozitiile art. 948 pct. 3 Cod civil si nu s-a tinut seama de situatia prezentata de catre reclamant si de situatia rezultata din declaratiile martorilor si din continutul raportului de expertiza.  Se sustine de catre recurentele parate ca singurul culpabil de neintocmirea actului in forma autentica a fost reclamantul care a intocmit cadastrul pentru o suprafata mai mare decat cea din chitanta de instrainare, ca intentia reclamantului a fost aceea de a obtine o suprafata mai mare de teren decat cea din chitanta, iar chitanta astfel intocmita este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa obiectului intrucat ii lipsesc vecinii terenului. Se mai critica sentinta instantei de fond cu privire la suma acordata recurentelor parate cu titlu de cheltuieli de judecata sustinandu-se ca suma de 60 lei este gresit calculata in raport de prezenta la termenele de judecata, suma reala fiind de 264 lei.
Se solicita de catre recurentele parate admiterea recursului, casarea hotararii atacate si constatarea nulitatii absolute a inscrisului din data de 28.05.1999 pentru lipsa de obiect conform art. 948 alin.3 Cod civil sau rezolutiunea acestui inscris in baza art. 1079 alin.2 pct.3, art. 1080, art. 1020 si art. 1021 din Codul civil. Se mai mentioneaza ca, la termenul acordat de catre instanta de fond in vederea discutarii obiectiunilor cu privire la expertiza, paratele au indicat drept motiv de nulitate absoluta lipsa obiectului, dar instanta a omis sa consemneze acest aspect si nici nu s-a pronuntat asupra lui.
Analizand sentinta recurata, prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, precum si a dispozitiilor legale incidente in cauza, tribunalul retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1017/05.05.2009 s-a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei G. H., s-a respins actiunea formulata de reclamantul P. F. precum si cererea reconventionala formulata de catre parate si a fost obligat reclamantul la plata catre parate a sumei de 60 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu privire la situatia de fapt, tribunalul retine ca a fost corect stabilita de catre instanta de fond, fara a exista nici un fel de contradictie intre probele administrate in cauza si cele retinute de catre instanta. Astfel, la data de 28 mai 1999, intre reclamantul recurent P. F. in calitate de cumparator si paratele recurente G.D.I. si G.H., mostenitoare ale defunctului G. I. in calitate de vanzatoare se incheie un inscris sub semnatura privata intitulat “proces verbal" prin care se instraineaza o suprafata de 1200 m.p. teren intravilan situat in comuna V., judetul Dambovita,  in punctul "La Targ", pretul vanzarii fiind de 7 milioane lei vechi. In acest inscris se stabileste ca termen ultim al incheierii contractului autentic data de 31 decembrie 1999. In cuprinsul actului se face mentiunea ca in situatia in care una dintre parti reziliaza actul se obliga sa plateasca de 3 ori costul terenului.
Din momentul incheierii acestui inscris reclamantul recurent a intrat in posesia efectiva a terenului, iar in anul 1999 a intocmit si un plan de amplasament al imobilului, plan de amplasament din care rezulta ca suprafata reala a terenului este de 2182,76 mp si nu de 1200 m.p.
Titlul de proprietate pe numele defunctului autor al paratelor vanzatoare s-a eliberat la data de 13.10.2006 si cuprinde in tarlaua 47, parcela 2846 o suprafata de 2182 m.p. teren intravilan.
Recursul promovat de catre paratele recurente G. D. I. si G. H. apare ca fiind nefondat si urmeaza a fi respins. Astfel, prin cererea reconventionala aflata la fila 54 din dosarul de fond, s-a solicitat de catre parate rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiei asumate de reclamant. S-a sustinut ca reclamantul este vinovat de neincheierea pana la data de 31 decembrie 1999 a actului in forma autentica. Aceasta sustinere, astfel cum corect a retinut si instanta de fond, este total neintemeiata cata vreme titlul de proprietate pentru terenul ce a facut obiectul conventiei dintre parti, s-a emis abia in luna octombrie 2006. Conform legislatiei in vigoare, atat in anul 1999 cat si in prezent, abia din acest moment se putea incheia actul in forma autentica deoarece in vederea instrainarii se solicita actul de proprietate, respectiv titlul de proprietate al instrainatorului. Faptul ca reclamantul a intocmit un plan de amplasament in anul 1999 nu are nici o relevanta cu privire la existenta posibilitatii reale de incheiere a actului autentic si nici nu face dovada vreunei culpe a acestuia cu privire la executarea obligatiei.
In faza de atac a recursului se sustine, prin schimbarea temeiului juridic al cererii reconventionale, situatie inadmisibila in recurs, ca instanta de fond avea obligatia sa constate nulitatea inscrisului pentru lipsa obiectului deoarece cu ocazia concluziilor din fata instantei de fond s-ar fi solicitat aceasta nulitate de catre parte, iar instanta a omis sa consemneze aceste sustineri. Trecand peste faptul ca dupa inchiderea dezbaterilor nu se mai poate schimba temeiul juridic al unei cereri, tribunalul va arata totusi ca nu se poate sustine despre inscrisul sub semnatura privata ca ar fi lipsit de obiect deoarece terenul de 1200 m.p. ce a facut obiect al vanzarii este corect identificat, chiar daca inscrisul nu cuprinde vecinatatile lui. De asemenea, restul conditiilor prevazute de art. 948 Cod civil, au fost intrunite la momentul incheierii inscrisului dintre parti fara a exista vreun motiv de nulitate absoluta care sa afecteze inscrisul sub semnatura privata.
Cu privire la recursul promovat de catre reclamantul recurent P. F., tribunalul constata ca acesta este intemeiat. Astfel, inscrisul sub semnatura privata din data de 28 mai 1999 intruneste toate conditiile de valabilitate a unui antecontract de vanzare cumparare pentru suprafata de 1200 m.p. teren intravilan. Acest antecontract a dat nastere in sarcina partilor obligatiei incheierii actului in forma autentica pentru aceasta suprafata si nu pentru o suprafata cu 983 m.p. mai mare, astfel cum au solicitat cele doua parate vanzatoare in fata notarului public deoarece conform dispozitiilor art. 970 Cod civil, conventiile trebuie executate cu buna credinta, ele obligand nu numai la ceea ce este expres in ele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.
Dat fiind diferenta mare dintre suprafata din chitanta sub semnatura privata si suprafata reala, diferenta ce depaseste a douazecea parte din cuprinsul declarat in contract, in cauza nu puteau fi aplicate regulile cuprinse in dispozitiile art. 1328 - 1334 Cod civil, ci doar regula generala cuprinsa in art. 1326 Cod civil anume aceea conform careia vanzatorul este dator sa predea cuprinsul lucrului vandut in masura determinata in contract.
Contrar practicii judiciare si dispozitiilor Codului civil, instanta de fond a retinut ca in situatia inscrisului depus de parti urmeaza a acorda prioritate clauzei de razgandire. In realitate in inscris este vorba de o clauza penala si nu de o clauza de razgandire. Conform dispozitiilor art. 1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i. Daca ar fi vorba de o clauza de razgandire ea ar fi in realitate o conditie pur potestativa in conformitate cu care partea se obliga doar daca vrea, conditie care ar fi nula absolut. Cum orice contract se interpreteaza in sensul ca el sa produca efecte juridice, rezulta ca este vorba de o clauza penala, situatie in care doar creditorul obligatiei, in cazul de fata reclamantul cumparator, are facultatea de a cere de la debitorul care nu executa la timp obligatia sa (paratele vanzatoare), sau indeplinirea clauzei penale sau aceea a obligatiei principale. Cum reclamantul P.F. a ales sa solicite indeplinirea obligatiei principale, singura solutie corecta din punct de vedere juridic, era aceea a constatarii valabilitatii vanzarii cumpararii suprafetei cuprinse in antecontract.
Coroborand dispozitiile din Codul civil, invocate mai sus, cu dispozitiile din art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 in conformitate cu care in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, tribunalul constata intemeiat recursul declarat de catre P.F.
Pe cale de consecinta, tribunalul urmeaza a modifica in parte sentinta recurata, in conformitate cu dispozitiile art. 312 Cod procedura civila,  in sensul admiterii cererii de chemare in judecata formulata de P.F., constatarii valabilitatii vanzarii cumpararii suprafetei de 1200 m.p., suprafata  identificata in raportul de expertiza A.S. in varianta A si pronuntarii unei decizii care sa tina loc de act de instrainare pentru acest teren care va fi descris cu vecinatati in dispozitivul deciziei.