Hotarare care tine loc de act autentic de instrainare. Dovada producerii unei vatamari in cazul nulitatii relative invocate in calea de atac a recursului conform art. 105 alin. 2 C.proc.civ.

                                             
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Racari sub nr. 2933/284 din data de 28.07.2009, reclamantul P.F. a chemat in judecata parata S.A., prin mandatar C. F., solicitand instantei ca, prin sentinta ce va pronunta, sa constate ca intre reclamant si parata a intervenit, la data de 10.10.2007, o promisiune bilaterala de vanzare cumparare cu privire la suprafata de 5.130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judetul Dambovita in tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994,  hotararea  ce se va pronunta urmand a tine loc de act autentic de vanzare cumparare.
In motivarea cererii reclamantul a aratat ca a cumparat de la parata prin mandatar, printr-un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3536/10.10.2007, suprafata de 5.130 m.p. teren arabil extravilan. Pentru acest teren, arata reclamantul, a achitat paratei, prin mandatar, la data incheierii antecontractului, pretul integral al vanzarii in suma de 27.700 lei urmand ca pana la data de 15.02.2008 sa se prezinte impreuna cu vanzatoarea in vederea perfectarii actului notarial autentic de vanzare cumparare. Parata a refuzat sa se prezinte la notarul public, motiv pentru care, arata reclamantul, s-a vazut nevoit a se adresa instantei de judecata.
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 5 alin.2 titlul X din Legea nr. 247/2005 si art. 111 Cod procedura civila.
Prin   sentinta civila  nr. 3311/18.12.2009    pronuntata de Judecatoria Racari in dosarul nr.  2933/284/2009   s-a admis cererea de chemare  in judecata formulata  de    reclamantul     P.F. in contradictoriu cu parata S.A., constatandu-se  ca intre parti a intervenit vanzarea - cumpararea terenului in suprafata  de 5.130 m.p. arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judetul Dambovita in tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 , suma de 27.700 lei fiind achitata de reclamantul cumparator cu titlul de pret, parata fiind obligata la plata sumei de 2584 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca intre reclamantul P.F. si parata S.A. prin mandatar C.F. a fost incheiat un antecontract de vanzare cumparare in forma autentica prin care s-a instrainat suprafata de 5130 m.p. teren arabil extravilan, pretul vanzarii in suma de 27.700 lei fiind achitat integral la data intocmirii antecontractului. A mai retinut instanta de fond ca parata este proprietara terenului instrainat conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 si nu s-a prezentat la notarul public in vederea incheierii contractului in forma autentica. Instanta de fond a facut aplicarea in cauza a dispozitiilor art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si a retinut ca, in baza acestui text de lege si a dispozitiilor art. 1073 si 1077 poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, hotarare cu caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietatii urmand a opera de la data ramanerii definitive a acesteia.
Impotriva acestei sentinte a declarat   recurs   in termen parata Simion Aurica, motivele de recurs fiind cele prevazute de art. 304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila. Motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, arata recurenta, vizeaza o motivare contradictorie si in mod clar straina de natura pricinii invocandu-se in mod constant faptul ca acest antecontract a fost incheiat prin mandatar. Cum la dosarul cauzei nu a existat contractul de mandat, motivarea instantei bazata pe acest act, ce nu s-a aflat la dosarul cauzei, a fost bazata pe o prezumtie. Astfel, instanta de judecata, chiar daca completul de judecata s-a schimbat la judecarea fondului, era obligata sa observe ca la dosar nu a existat contractul de mandat.
Motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, arata recurenta, consta in aceea ca antecontractul de vanzare -cumparare, in drept o adevarata conventie, dar care nu duce la transferul dreptului de proprietate, trebuie interpretat intocmai, in toate clauzele lui. Este de observat ca in acel antecontract, pe langa pret, s-au impus anume obligatii, dar si anumite termene in care antecontractul se poate transforma prin vointa partilor sau prin intermediul instantei in contract de vanzare cumparare. Arata recurenta ca printre obligatiile cumparatorului, in lipsa de stipulatie contrara, se gaseste si aceea de a plati, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii, incluzand printre acestea si cheltuielile de publicitate imobiliara. De asemenea, antecontractul prevedea si un termen limita pana la care urma sa aiba loc transferul proprietatii si acest termen a fost depasit astfel incat, in opinia aparatorului recurentei, instanta nu mai putea sa pronunte hotararea care sa tina loc de act autentic de vanzare -cumparare.
Mai arata recurenta ca s-a profitat de faptul ca a lipsit la judecata, ca procedura a fost viciata cu ea astfel incat nu a putut formula aceste aparari, dar instanta, in virtutea rolului sau activ, putea si trebuia sa analizeze indeplinirea sau nu a acestor conditii. Se mai invoca drept motiv de recurs si faptul ca noul complet de judecata a renuntat, fara nici o motivare, la inscrisurile pe care le solicitase si a pasit la judecarea cauzei fara ca macar sa puna in discutia partilor renuntarea la aceasta proba.
In calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi. La termenul de judecata din data de 08.03.2010, tribunalul, in baza rolului activ, a pus in discutie necesitatea emiterii unei adrese catre biroul notarului public pentru a se face dovada existentei mandatului dat de catre recurenta, aparatorul recurentei precizand ca nu solicita aceasta dovada deoarece era obligatia reclamantului intimat sa depuna acest inscris.
Analizand sentinta recurata, prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, precum si a dispozitiilor legale incidente in cauza, tribunalul constata ca recursul este nefondat urmand a-l respinge pentru urmatoarele considerente:
Prin antecontractul  de vanzare cumparare autentificat   la  BNP DOV  sub nr.  3536/10.10.2007 parata SA, prin mandatar C.F., s-a obligat sa instraineze catre reclamantul P.F.  suprafata de 5130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., sat V., judetul Dambovita in tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru si V-Ionita Ion, conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 si titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 pentru suma de 27.700 lei. Conform acestui act autentic pretul a fost platit integral de catre cumparator, iar partile si-au luat obligatia incheierii actului autentic in treizeci de zile de la intrarea in posesia incheierii de intabulare a terenului, dar nu mai tarziu de data de 15 februarie 2008.
Din actele depuse la dosar rezulta ca terenul era proprietatea vanzatoarei conform sentintei civile nr. 2089/31.07.2007 pronuntata de catre Judecatoria Racari in dosarul nr. 2598/284/2007 iar la data de 15.10.2008 reclamantul a notificat parata sa se prezinte la notarul public pe data de 29.10.2008 la orele 9.00 situatie in care s-a facut si dovada refuzului paratei de a incheia actul autentic.
Aceasta situatie de fapt a fost retinuta corect de catre instanta de fond. Motivul de recurs vizand lipsa de la dosarul de fond a procurii de reprezentare a vanzatoarei nu este intemeiat intrucat, conform sustinerilor notarului public care fac dovada pana la inscrierea in fapt, fiind vorba de constatari personale, procuratorul C.F. a prezentat notarului public procura autentificata sub nr. 3525/09.10.2007 la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare. Cum vanzatoarea s-a obligat prin procurator la incheierea actului autentic, reclamantul a inteles sa o actioneze tot astfel in judecata, situatie care nu creeaza in sarcina reclamantului obligatia depunerii copiei procurii de reprezentare. Dovada ca acea procura a existat in dosarul notarial rezulta chiar din atitudinea partii prin aparator care nu a fost de acord cu solicitarea copiei de la biroul notarului public.
Lipsa acestei procuri de reprezentare ar putea constitui un motiv de nulitate relativa, dar cum in cazul nulitatii relative este obligatorie dovedirea unei vatamari conform dispozitiilor art. 105 alin. 2 Cod procedura civila, iar partea nu a dovedit nici un fel de vatamare, acest motiv de recurs nu poate fi primit. Faptul ca actiunea reclamantului a fost admisa nu reprezinta o dovada a vatamarii partii ce sustine nulitatea.
Aceeasi este si situatia motivului de recurs ce vizeaza faptul ca, desi din oficiu, instanta a dispus efectuarea unei adrese la OCPI pentru a obtine relatii cu privire la terenul in litigiu, a revenit cu privire la aceasta proba fara a motiva aceasta revenire si fara a o pune in discutia partilor. Si acesta este un motiv de nulitate relativa, iar recurenta care l-a invocat avea obligatia de a dovedi vatamarea sa prin masura luata de catre instanta. Daca in calea de atac a recursului recurenta facea dovada ca prin obtinerea acestor relatii de la OCPI s-ar fi schimbat situatia juridica in speta dedusa judecatii, abia atunci ar fi putut opera aceasta nulitate conform art. 108 alin. 2 Cod procedura civila.
Cu privire la motivul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, tribunalul constata ca abia dupa implinirea termenului limita prevazut in antecontract cumparatorul avea deschisa calea actiunii in justitie si nu astfel cum sustine recurenta in motivele de recurs. De asemenea, se constata ca intimatul cumparator a respectat toate obligatiile pe care si le asumase prin antecontract, singura culpabila de neexecutarea acestuia fiind recurenta parata care a refuzat sa se prezinte la notarul public desi a fost somata in acest sens prin intermediul executorului judecatoresc.
In conformitate cu dispozitiile art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunari, iar in conformitate cu dispozitiile art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005, daca dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Facand aplicarea textelor de lege la speta dedusa judecatii, in mod corect instanta de fond a retinut ca este intemeiata cererea formulata de catre reclamantul P. F. indreptata impotriva paratei S.A., cerere prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic pentru suprafata de 5130 m.p. teren ce a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare, fiind indeplinite toate conditiile legale pentru a se constata valabilitatea acestei conventii.
Pe cale de consecinta, pentru aceste motive si prin raportare la dispozitiile art. 312 Cod procedura civila, tribunalul urmeaza a respinge recursul ca nefondat si a mentine sentinta instantei de fond.