Obligatie de a face, ce isi are izvorul in antecontractul de vanzare-cumparare consta in incheierea in viitor a contractului in forma autentica

Obligatie de a face, ce isi are izvorul in antecontractul de vanzare-cumparare consta in incheierea in viitor a contractului in forma autentica, obligatie care este susceptibila de executare silita prin pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare
Aceasta posibilitate intemeiata pe dispozitiile art. 1669 C.civ. vizeaza suplinirea consimtamantului partilor la incheierea actului in forma autentica si presupune prin ipoteza un antecontract valabil incheiat in care clauzele contractuale au fost respectate, precum si refuzul uneia dintre parti de a incheiat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Astfel, pentru a pronunta o astfel de hotarare, este necesar ca toate celelalte conditii necesare incheierii contractului de vanzare-cumparare sa fie indeplinite.
Antecontractul trebuie sa indeplineasca cerintele esentiale prevazute de art. 1179 C.civ., si anume capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala. Mai mult, promitentul-vanzator trebuie sa fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar pretul stabilit sa fie achitat in integralitate.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tecuci, reclamantii CDN si CM au  solicitat, in contradictoriu cu paratii IM, IV, ICD si  SI, mostenitorii defunctului IC, pronuntarea unei hotarari care sa  tina loc de act autentic de vanzare-cumparare privind o parte determinabila din imobilul  situat in Tecuci si anume o camera cu o suprafata  construita de 31 mp, situata in partea de nord-vest a constructiei corpul C1.
In  motivarea cererii, reclamantii au aratat ca la data de 07.03.2012 au incheiat  cu autorul paratilor, IC, antecontractul de vanzare-cumparare nr. 33, prin care acesta din urma s-a obligat sa le vanda o parte determinata din imobilul situat in Tecuci, respectiv o camera cu o suprafata construita de 31 mp,  situata in partea de nord-vest a constructiei corpul C1 din imobil.
Partile au solicitat ca, data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, sa se faca in termen de 30 de zile de la finalizarea documentatiei de  dezmembrare si intabularea in cartea funciara.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1528 si 1669 C.civ.
 Paratul a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondata.
In motivare, acesta a aratat ca in cauza camera pentru care s-a intocmit  promisiunea, identificata pe latura de nord-vest nu are iesire directa la strada, iar promitentul-vanzator a fost in eroare la momentul incheierii promisiunii, crezand ca incheie o vanzare asupra camerei situate pe latura de vest, pentru care exista un contract de inchiriere si care are iesire directa la strada. 
Mai arata ca respectiva camera despre care se face vorbire in actiune nu face  obiectul contractului de inchiriere, cu atat mai mult cu cat nu are iesire la strada.  Semnarea in aceeasi zi a celor doua acte de succesiune si promisiune bilaterala, fara a-i  da ragaz paratului sa  studieze cu atentie actul si sa se sfatuiasca cu familia, denota  o tendinta de vicierea consimtamantului paratului.
  Paratul a formulat si cerere reconventionala, prin care a solicitat rezolutiunea  promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare si constatarea nulitatii absolute a promisiunii  bilaterale de vanzare-cumparare pentru existenta unui viciu de consimtamant, respectiv  eroare, intrucat a fost tot timpul convins ca a incheiat  un contract de vanzare pentru  spatiul ce are o suprafata  de  21 mp, cu iesire la strada, situat pe  latura de vest si nu pe latura de nord-vest, cu suprafata de 31 mp.
S-a mai aratat ca rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare are in vedere  neplata pretului, in conformitate cu dispozitiile art. 1550 si 1554, cu aplicarea  dispozitiilor art. 1516 alin.2 raportat la art. 1237, 1665  si 1724 din noul C.civ.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115-119 C.pr.civ., art. 1207 alin. 2 pct.2 C.civ. si 274 C.pr.civ.
Pe parcursul procesului paratul IC a decedat si au fost introdusi in cauza, in calitate de mostenitori, paratii IM, IV, ICD si  SI.
Prin sentinta civila pronuntata de Judecatoria Tecuci a fost admisa cerere principala, s-a dispus perfectarea vanzarii-cumpararii intervenite prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. _., prin care reclamantii CDN si CM au cumparat si paratii IM, IV, ICD si  SI, prin autorul lor IC, au vandut o camera cu o suprafata construita de 31,93 mp, situata in partea de nord-vest a constructiei corpul C1 din imobilul situat in Tecuci si s-a respins cererea reconventionala ca fiind nefondata.
Impotriva sentintei civile au declarat recurs paratii-reclamanti IM, IV, ICD si  SI.
In motivarea cererii, s-a aratat ca in mod gresit instanta de fond a retinut ca nu exista dubii cu privire la camera vanduta, in conditiile in care a aratat ca autorul IC a fost in eroare asupra identitatii obiectului la momentul intocmirii promisiunii de vanzare-cumparare, respectiv cu privire la camera care a facut obiectul promisiunii, crezand ca este vorba de camera aflata pe latura de vest, cu iesire directa la strada, in suprafata de 21 mp.
Mai arata ca promisiunea precizeaza clar ca are acces direct la strada, ori camera pentru care s-a dispus perfectarea are doar o fereastra spre strada.
S-a mai aratat ca autorul in varsta de 78 de ani nu a avut posibilitatea sa inteleaga pe deplin semnificatiile acestui act, avand in vedere graba cu care s-au desfasurat demersurile pentru incheierea promisiunii de vanzare-cumparare, fiind indusa o stare de confuzie si profitandu-se de starea de sanatate a acestuia. Astfel, acesta era bolnav de aproximativ un an si jumatate, era nedeplasabil si imobilizat la pat.
Al doilea motiv de recurs vizeaza neplata pretului, intrucat fata de raspunsurile la interogatorii exista un dubiu cu privire momentul plati(dimineata sau dupa-amiaza), astfel ca si fata de seriozitatea reclamantilor si a notarului rezulta si din incheierea in forma autentica a unei promisiuni de vanzare-cumparare in locul unui contract de vanzare cumparare, in situatia in care pretul a fost platit integral.
S-a dispus de catre instanta efectuarea a doua expertize, una in specialitate constructii si cealalta in specialitate grafologie, insa niciuna dintre acestea nu a fost analizata cu temeinicie de catre instanta de fond, astfel ca s-a admis actiunea desi nu s-a confirmat sau infirmat ca in cauza chitanta olografa ar fi fost semnata de catre autorul IC.
Al treilea motiv de recurs vizeaza faptul ca pretul stipulat in inscrisul intitulat Chitanta si in promisiunea de vanzare-cumparare a fost stabilit cu incalcarea dispozitiilor imperative din Legea nr. 571/2003, intrucat din concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza reiese ca valoarea camerei promise spre vanzare este de 49.404 lei, cu mult peste dublul valorii care ar fi trebuit cunoscute si respectate de notar.
Un alt motiv de recurs vizeaza incalcarea dispozitiilor art. 1221 C.civ., in sensul ca exista leziune, intrucat s-a profitat de starea de nevoi, de lipsa de experienta ori de lipsa de cunostinte a celeilalte parti prin stabilirea unei prestatii considerabil mai mare decat valoarea propriei prestatii.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 C.pr.civ.
Verificand legalitatea sentintei civile prin prisma motivelor de recurs, instanta de control judiciar retine ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Intre parti s-a incheiat promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr. _ la data de _. de BNP X, prin care partile s-au obligat sa incheie contractul in forma autentica in termen de 30 zile de la finalizarea documentatiei de dezmembrare si intabulare in Cartea Funciara.
In rezolvarea conflictului temporal de legi existent intre dispozitiile vechiului Cod civil (din 1864) si cele ale noului Cod Civil(Legea nr. 287/2009 republicata), instanta va face aplicarea normelor noului Codul civil, deoarece potrivit art. 3,  4 si 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului Cod civil, contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.
Pe fondul cauzei, instanta de fond a retinut in mod corect ca este vorba de un antecontract prin care partile au intentionat transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la o parte dintr-un imobil, care da nastere in sarcina partilor la o obligatie de a face, constand in incheierea in viitor a contractului in forma autentica, obligatie care este susceptibila de executare silita prin pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Aceasta posibilitate intemeiata pe dispozitiile art. 1669 C.civ. vizeaza suplinirea consimtamantului partilor la incheierea actului in forma autentica si presupune prin ipoteza un antecontract valabil incheiat in care clauzele contractuale au fost respectate, precum si refuzul uneia dintre parti de a incheiat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Astfel, pentru a pronunta o astfel de hotarare, este necesar ca toate celelalte conditii necesare incheierii contractului de vanzare-cumparare sa fie indeplinite.
Antecontractul trebuie sa indeplineasca cerintele esentiale prevazute de art. 1179 C.civ., si anume capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala. Mai mult, promitentul-vanzator trebuie sa fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar pretul stabilit sa fie achitat in integralitate.
In cazul de fata, instanta de fond a apreciat ca aceste conditii sunt indeplinite. Astfel, in ceea ce priveste primul motiv de recurs, referitor la obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, s-a sustinut de catre paratii-reclamanti ca autorul lor a fost in eroare cu privire la identitatea obiectului la momentul intocmirii promisiunii de vanzare-cumparare, respectiv cu privire la camera care a facut obiectul promisiunii, crezand ca este vorba de camera aflata pe latura de vest cu iesire directa la strada, in suprafata de 21 mp.
S-a retinut in mod corect de catre instanta de fond ca obiectul obligatiei a fost  camera cu suprafata construita de 31,93 mp, situata in partea de nord-vest a constructiei corpul C1 din imobilul situat in Tecuci, camera care a fost identificata atat in promisiunea de vanzare-cumparare, cat si prin inscrisul intitulat "chitanta". Mai mult, a fost efectuata si o expertiza tehnica de specialitate, ocazie cu care a fost identificata camera in cauza, iar sustinerea ca aceasta camera nu are iesire directa la strada nu poate fi avuta in vedere, intrucat si aceasta are vedere la strada, insa nu are usa de acces, ci doar o fereastra, aspecte care reies atat din raportul de expertiza, cat si din plansele foto depuse la dosarul cauzei.
Faptul ca exista incheiat un contract de inchiriere pentru camera in suprafata de 15,07 mp si ca aceasta ar face de fapt obiectul promisiunii nu are relevanta in cauza, intrucat suprafata camerei mentionata in promisiune nu corespunde cu suprafata acestei camere, iar pe de alta parte aceasta este situata pe latura de vest a imobilului si nu pe cea din nord-vest.
Nu poate fi avuta in vedere nici sustinerea potrivit careia autorul era in varsta de 78 de ani si nu a avut posibilitatea sa inteleaga pe deplin semnificatiile acestui act, astfel ca i-a fost indusa o stare de confuzie, profitandu-se de starea de sanatate a acestuia, intrucat nu s-a dovedit prin niciun mijloc de proba aceste afirmatii. Mai mult, din ansamblul mijloacelor de proba administrate in cauza nu a rezultat ca reclamantii-parati ar fi folosit manopere frauduloase fata de autorul paratilor-reclamanti pentru a-l determina sa incheie antecontractul de vanzare-cumparare in modalitatea realizata, cu atat mai mult cu cat acest act juridic a fost incheiat in fata notarului public, sarcina probatiunii acestora incumbandu-le paratilor-reclamanti, potrivit dispozitiilor art. 1169 din vechiul C.civ.
Mai mult, potrivit art.1 alin.1 din Legea nr. 17/2000, persoanele varstnice au dreptul la asistenta sociala, potrivit dispozitiilor prezentei legi, in raport cu situatia socio-medicala si cu resursele economice de care dispun la cererea acestuia sau din oficiu.
In cauza, nu s-a dovedit ca s-ar fi solicitat de catre autorul paratilor-reclamanti sa i se acorde asistenta, dar acest drept i s-a refuzat. Nici teza potrivit cu care asistenta trebuia ceruta din oficiu nu s-ar confirma, intrucat in caz de indoiala cu privire la consimtamantul acestuia, notarul ar fi avut obligatia sa ceara asistenta sociala, dar in prezenta o asemenea indoiala nu a existat.
Daca intr-adevar autorul paratilor-reclamanti ar fi fost in situatia de a nu intelege semnificatia actului juridic si ar fi apreciat ca a fost indus in eroare la momentul incheierii actului, atunci acesta ar fi putut ulterior discuta cu familia si ar fi luat masuri in acest sens, insa cei nemultumiti in cauza sunt mostenitorii. Mai mult, acestia au cunoscut ca s-a dezbatut succesiunea defunctei GA, cat si faptul ca s-a incheiat promisiunea de vanzare-cumparare, intrucat acestea s-au realizat la domiciliul acestuia si nefiind transportabil, este putin probabil sa fi fost singur la domiciliu.
Nu poate fi avuta in vedere nici sustinerea ca s-ar fi putut incheiat contractul de vanzare cumparare, in locul promisiunii de vanzare cumparare, intrucat pentru a se perfecta contractul privind doar o parte dintr-un imobil trebuie indeplinite anumite formalitati prealabile.
Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs care vizeaza pretul, se retine ca acesta, ca element esential de validitate al contractului de vanzare-cumparare, trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie stabilit in bani, sa fie determinat sau determinabil si sa fie sincer si serios, in sensul de a fi stabilit in vederea achitarii in realitate si de a nu fi derizoriu.
Instanta de fond a constatat ca pretul stabilit de parti in antecontract indeplineste conditia de a fi sincer, nefiind stabilit in mod fictiv. Prin pret neserios se intelege un pret infim, derizoriu, atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut, incat practic nu exista obiect al obligatiei cumparatorului, seriozitatea pretului fiind o chestiune de fapt, lasata la aprecierea instantei de judecata. Antecontractul de vanzare-cumparare este valabil chiar si in situatia in care pretul este inferior valorii reale a bunului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub aceasta valoare, echivalenta fiind relativa, intrucat este raportata atat la valoarea bunului, cat si la subiectivismul partilor. In acest sens, prin raportul de expertiza intocmit in cauza s-a stabilit valoarea camerei la suma de 49.404 lei, luandu-se in considerare pretul de 1.547,28 lei mp, insa fata de pretul de 550 lei/mp stabilit prin raportul de expertiza avut in vedere de Camera Notarilor Publici Galati, valoarea este rezonabila.
Desi pretul in cuantum de 20.000 lei este inferior valorii de circulatie a imobilului in litigiu, fata de cele mentionate instanta apreciaza ca acesta nu are caracter derizoriu la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce priveste neplata pretului, se retine ca in mod corect a apreciat instanta de fond ca acesta a fost achitat, fiind avute in vedere atat mentiunile din promisiunea de vanzare-cumparare incheiata in forma autentica, cat si din inscrisul intitulat "chitanta".
 Faptul ca in patrimoniul autorului paratilor-reclamanti nu s-a regasit suma primita cu titlu de pret nu poate fi imputat reclamanti-parati, pana la proba contrara, acesta fiind liber sa dispuna de aceasta suma.
 Fata de toate acestea, nu poate fi retinute nici celelalte motive de recurs, care vizeaza faptul ca pretul stipulat in inscrisul intitulat "chitanta" si in promisiunea de vanzare-cumparare a fost stabilit cu incalcarea dispozitiilor imperative din Legea nr. 571/2003, nefiind astfel vorba de o frauda la lege sau incalcarea dispozitiilor art. 1221 C.civ., in sensul ca exista leziune, pretul nefiind derizoriu.
Avand in vedere toate acestea se retine ca promitentul-vanzator si-a dat consimtamantul in mod valabil pentru incheierea antecontractului de vanzare-cumparare.
Pe de alta parte, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare a unor bunuri imobile, instanta trebuie sa suplineasca consimtamantul promitentului-vanzator, iar un astfel de refuz a fost dovedit in cauza.
  Instanta de fond a considerat in mod corect ca, in cazul in care bunul se afla in patrimoniul vanzatorului-promitent si nu exista alte impedimente legale, la cererea cumparatorului-promitent, il poate obliga pe vanzatorul-promitent la respectarea obligatiei de vanzare asumate in antecontract, chiar si fara acordul acestuia, in lumina principiilor executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciilor, hotararea instantei avand caracter constitutiv de drepturi, transferand dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu in altul, urmand a suplini consimtamantul vanzatorului-promitent.
Avand in vedere ca, in materie contractuala, culpa debitorului este prezumata, iar paratii-reclamanti nu au facut dovada unei cauze exoneratoare de raspundere in ceea ce priveste nerespectarea obligatiei ce ii incumba de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, precum si faptul ca sunt indeplinite cerintele prevazute de art. 1279 C.civ., se constata ca sentinta atacata este legala si temeinica, motiv pentru care in temeiul art. 312 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.