Actiune in constatare vanzare-cumparare. Interpretare clauze contractuale

Dosar nr.396/179/2007    
Tip speta : sentinta civila
Data spetei : s.c. nr.83/20.02.2008

            Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante , reclamantii C.D. si C.C. au chemat in judecata pe paratul R.D., solicitand pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa se  constate vanzarea-cumpararea imobilului compus din suprafata de 393 mp. si constructiile C1  - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din 2 camere si hol , iar la etaj doua camere , balcon si terasa , in suprafata construita de 46,82 m.p. , C2 - garaj , in suprafata construita de 19 m.p. , imobil situat in comuna B., jud.T. , cu cheltuieli de judecata .
            In motivarea actiunii au invederat ca au incheiat cu paratul , la data de 13 mai 2005 antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 469 / 13.05.2005 la BNP D.S. din Babadag , jud.Tulcea ,  acesta  obligandu-se  a le instraina imobilul sus mentionat ,  pretul vanzarii fiind de  265.000.000 lei ROL, plata pretului facandu-se integral la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare .
            S-a sustinut ca paratul s-a obligat prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat ca pana la data de 13 mai 2006 sa faca demersurile necesare pentru incheierea contractului in forma autentica , insa acesta nu a inteles sa se conformeze obligatiei asumate  si desi s-a procedat la notificarea sa prin executorul judecatoresc , conform notificarii emise la data de 4 septembrie 2006, demersurile au ramas fara rezultat .
            S-a sustinut totodata ca de la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare au intrat in posesia imobilului si il folosesc si in prezent , fara a fi tulburati de nimeni .
            Astfel , in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor s-a apreciat ca in aceste imprejurari a devenit necesara introducerea prezentei actiuni , invocandu-se ca asa cum se arata in art.1294 cod civil " vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine , una transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ii plati celei dintai pretul lui " .
            De asemenea s-a sustinut ca in conformitate cu dispozitiile art.1295 cod civil " vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator , in privinta vanzatorului , indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului " , ori desi s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului , conventia nu a fost perfectata la notariat din culpa paratului .
            Mai mult , s-a sustinut ca in conformitate cu art.1074 cod civil ,                " creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei , si in caz contrar are dreptul la dezdaunare ." S-a invederat ca solicita indeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari si in acest context solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare asuprea imobilului aflat in litigiu .
            In drept,s-au invocat disp. art.1294 si urm.Cod civil , 1074 si urm. Cod civil .
            In sustinerea actiunii s-au depus: antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.469 /13.05.2005 la BNP D.S.-Babadag si notificarea adresata paratului , in cursul judecatii depunandu-se si Planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate .
            Prin intampinare paratul a sustinut in esenta ca pretul consemnat in antecontractul de vanzare-cumparare nu este real . S-a sustinut ca in conformitate cu certificatul fiscal nr.1686/13.05.2005 eliberat de Primaria comunei B.in ziua semnarii antecontractului , imobilul avea o valoare de impozitare de 510.820 lei ROL, astfel ca nu era in interesul sau sa incheie un contract la un pret mai mic decat valoarea reala a imobilului , intre parti neexistand nici o relatie de rudenie sau de prietenie .
            Astfel , s-a sustinut ca pretul vanzarii nu este real si este stabilit mult sub valoarea de impozitare si sub valoarea de piata a imobilului .
            A aratat paratul ca a promis ca le vinde imobilul reclamantilor la valoarea de impozitare si ca acestia i-au achitat suma de 265.000.000 lei Rol , urmand ca diferenta de suma sa-i fie achitata ulterior incheierii antecontractului , respectiv in luna septembrie 2005 .
            De asemenea s-a sustinut ca in prezent reclamantii ocupa o suprafata de teren care nu este in concordanta cu intelegerea stipulata in antecontractul de vanzare-cumparare.
            A mai sustinut paratul ca fiind suferind de insuficienta respiratorie fusese internat in spital la data de 10 mai 2005 , fiind externat ca urmare a restabilirii starii de sanatate , urmand de asemenea sa se reinterneze insa la insistentele reclamantilor s-a prezentat la notariat in vederea incheierii antecontractului de vanzare-cumparare , motiv pentru care a sustinut ca desi a semnat antecontractul de vanzare-cumparare , acesta nu exprima vointa sa cu privire la pret .
            In sustinerea apararilor sale paratul a depus : plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 500 , plan de amplasare si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 2000 , certificat de atestare fiscala  nr.2003/18.04.2007 , chitante privind achitarea impozitului, titlul de proprietate  nr.94884 eliberat la data de 1.08.2005 de catre Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor Tulcea , bilet de trimitere catre Spitalul Judetean Tulcea - Serviciul Pneumoftizilogie , bilet de iesire din spital , schite cadastrale .
            In cauza au fost administrate probatorii cu martori , interogatorii si s-a dispus de asemenea efectuarea a doua expertize tehnice avand ca obiectiv individualizarea si delimitarea suprafetei de 393 m.p. ce a constituit obiectul antecontractului de vanzare-cumparare .
            Solutionand cererea , instanta retine urmatoarele :
            Prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.469/13.05.2005 la BNP D.S. -Babadag, paratul  R.D., in calitate de  promitent vanzator, s-a obligat sa vanda  reclamantilor din totalul imobilului proprietatea sa  compus din  suprafata de 873 mp. teren si trei corpuri de constructii : C1 -locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , in suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj in suprafata  construita de 19,00 mp. si corp separat C3 - atelier foto , in suprafata construita de 33,54 mp. , imobil situat  in B. judetul T. , suprafata de 393 m.p. teren si constructiile : C1 - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , in suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj in suprafata  construita de 19,00 mp. , dupa obtinerea documentatiei necesare vanzarii (adeverinte de la primarie, certificat de atestare fiscala, titlu de proprietate , documentatie cadastrala) , imobilul instrainat fiind dobandit de promitentul-vanzator prin  construire - fara a detine autorizatie de construire , iar terenul  prin cumparare , in baza actului autentificat sub nr. 1677/28 octombrie 1991 la fostul notariat de stat local Babadag si prin reconstituirea dreptului de proprietate , conform procesului-verbal nr.2312/22.04.2005 eliberat de Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor B. , judetul Tulcea .
            Pretul acestei instrainari a fost in suma de 265.000.000 lei fiind achitat integral de promitentii-cumparatori la data autentificarii antecontractului de vanzare-cumparare, astfel cum rezulta din antecontract .
            In antecontractul de vanzare-cumparare al partilor s-a prevazut ca promitentii-cumparatori pot intra in stapanirea de fapt a imobilului de la data perfectarii antecontractului , respectiv 13 mai 2005 , iar in stapanirea de drept de la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica .
            Totodata s-a prevazut ca in cazul in care una din parti va refuza incheierea actului in forma autentica vor suporta consecintele acestui refuz , respectiv promitentul vanzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitenta cumparatoare va pierde jumatate din pretul platit .
            La interogatoriu luat paratului acesta a sustinut ca refuzul sau de a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare este determinat de pret , acesta solicitand o diferenta de pret de 28.600 lei RON .
            Martorii audiati in cauza au aratat ca reclamantii au intrat in posesia imobilului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare imediat dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare aratand ca ulterior paratul a contestat linia de hotar si a adus o serie de modificari imprejmuirii efectuate conform intelegerii partilor , modificand gardul dintre cele doua corpuri de proprietate , edificand ulterior incheierii antecontractului o marchiza si o magazie in terenul instrainat .
            Desi  la interogatoriu a solicitat a-i fi achitata diferenta de pret sus mentionata , ulterior paratul a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii cat si exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale .
            In sustinerea exceptiei inadmisibilitatii actiunii  a sustinut ca reclamantii nu au dreptul sa formuleze prezenta actiune intrucat intre reclamanti si parati exista incheiata o conventie legal facuta - respectiv antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.13 mai 2005 , conventie care , in conformitate cu prevederile art.969 cod civil are putere de lege intre partile contractante .
            S-a sustinut ca clauza inserata in conventie este o clauza penala si conform acestei clauze " in cazul in care una din parti va refuza incheierea actului in forma autentica va suporta consecintele dupa cum urmeaza : promitentul vanzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitentul cumparator va pierde jumatate din pretul platit" , fiind stabilite astfel sanctiunile nerespectarii conventiei legal incheiate intre partile contractante .
            S-a apreciat ca , in mod abuziv , reclamantii au formulat prezenta actiune incercand sa incalce clauza penala stipulata in antecontractul de vanzare-cumparare , solicitandu-se a se constata ca reclamantii nu au dreptul de a formula prezenta actiune si ca au introdus-o cu rea-credinta cu intentia de a-l constrange sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica .
            Reclamantii au solicitat respingerea exceptiilor invocate ca fiind nefondate .
            Au sustinut ca in calitate de Creditori ai obligatiei au latitudinea de a solicita executarea obligatiei, art.1068 din Codul civil stipuland ca , " creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat obligatia la timp , sau indeplinirea clauzei penale , sau aceea a obligatiei principale  " .
            Cu privire la exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale s-a apreciat de asemenea ca este nefondata , sustinandu-se in esenta ca aceasta exceptie ar putea fi invocata eventual " impotriva paratului de rea-credinta care pe langa faptul ca nu respecta conventia mai doreste si bani in plus fata de pretul convenit si achitat integral " .
            Expertiza tehnica intocmita de expert M.R. a conchis ca suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare are o deschidere stradala la limita cu strada Republicii de 13,37 m liniari , iar la limita cu strada Unirii , de 25,90 m liniari .
            S-a conchis ca terenul ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, este imprejmuit cu gard , dar aceasta imprejmuire a suferit modificari de la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare si pana in prezent , in sensul ca paratul a modificat gardul dintre imobilul proprietatea sa si proprietatea reclamantilor , pe latura perpendiculara pe strada Republicii , micsorand suprafata instrainata reclamantilor cu 64,47 m.p. de teren .
            De asemenea s-a conchis ca ulterior datei incheierii antecontractului de vanzare-cumparare paratul a edificat in terenul instrainat , o marchiza in suprafata construita la sol de 7,20 m.p. , iar alipit casei instrainate , paratul a edificat o magazie in suprafata totala construita la sol de 25,46 m.p. , din care suprafata de 4,18 m.p. sunt edificati in terenul instrainat reclamantilor ,realizarea constructiilor sus mentionate facandu-se fara obtinerea autorizatiei de construire pentru aceste constructii .
            S-a mai concluzionat ca  aceste constructii noi edificate au fost efectuate atat fara autorizatie de construire cat si cu inexistenta acordului notarial al vecinului , acord necesar pentru constructiile edificate pe hotar .
            Pe planul de situatie a fost individualizata linia de hotar , delimitandu-se astfel terenul ce a facut obiectul antecontractului , in concordanta cu antecontractul de vanzare-cumparare.
            Paratul a formulat obiectiuni sustinand ca terenul ce face obiectul antecontractului nu a fost delimitat in concordanta cu planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate , plan parte integranta la antecontractul de vanzare-cumparare .
            Raspunzand la obiectiunile formulate s-a aratat ca pe planul anexat antecontractului de vanzare-cumparare , nu sunt indicate nici un fel de cote (distante ) care sa arate intelegerea partilor , fiind aratata pe plan situatia existenta la data incheierii actului.
            S-a conchis ca linia de hotar pe care o invoca in prezenta paratul , nu poate fi in nici un caz peretele casei de locuit , deoarece casa de locuit are si un trotuar , iar ferestrele casei de locuit nu pot fi pe hotar , cu vedere spre lotul paratului.
            De asemenea s-a conchis ca magazia paratului fiind edificata pe terenul instrainat , in conditiile in care se insista pe pastrarea marchizei edificata ulterior de catre parat , se propune un plan de situatie in aceasta varianta .
            Cea de a doua expertiza intocmita de expert L.G.V.a conchis de asemenea ca determinarea suprafetei de 393 m.p. ce a facut obiectul antecontractului s-a facut in baza schitei plan de situatie anexa la antecontract , determinandu-se suprafata terenului hasurat si etichetat " se vinde  " din planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate ce a stat la baza incheierii antecontractului .
            S-au reiterat concluziile raportului de expertiza intocmit de M. R., concluziile fiind retinute in baza acelorasi considerente sus mentionate de catre expert M.R. .
            Analizand exceptiile invocate de catre parat se apreciaza ca acestea sunt nefondate .
            Prin antecontractul de vanzare-cumparare partile au convenit vanzarea imobilului sus mentionat , perfectarea antecontractului urmand a se face dupa obtinerea documentatiei necesare vanzarii , adeverinta de la Primarie , titlu de proprietate , certificat fiscal , documentatie cadastrala .
            Titlul de proprietate a fost obtinut de catre parat la data de 1.08.2008 , prin titlu de proprietate nr.94884 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea , reconstituindu-se paratului dreptul de proprietate asupra 873,18 m.p. teren aferent imobilului .
            Clauza inserata in antecontractul de vanzare-cumparare al partilor potrivit cu care , in cazul in care una din parti va refuza incheierea actului in forma autentica va suporta consecintele sus mentionate , se apreciaza ca are semnificatia unei clauze de arvuna , in sensul art. 1298 din Codul civil si nu a unei clauze penale .
            Cum in conventia partilor nu s-a prevazut faptul ca partea care nu se afla in culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti , referitoare la restituirea pretului primit plus jumatate din acesta , este o simpla clauza de arvuna , si nu de dezicere .
            Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii contractante , reprezentand posibilitatea , convenita cu cealalta parte , de a se razgandi , respectiv de a renunta unilateral la executarea conventiei fara ca partea cealalta sa poata cere executarea ei silita .
            In cauza procedarea in fapt a partilor la predarea-preluarea imobilului ce a facut obiectul antecontractului in stapanire, folosinta acestuia indelungata de catre promitentii cumparatori, solicitarea diferentei de pret de catre parat , presupune ca partile au inteles sa-si mentina promisiunea de a vinde , respectiv de a cumpara .
            Aceste imprejurari , exclud , practic , ideea ca intentia lor , exprimata prin clauza vizand restituirea pretului primit plus jumatate din pret , ar fi aceea de renuntare unilaterala la executarea antecontractului , deci de convenire a unei clauze de dezicere , neexistand nici o ratiune pentru care promitentul vanzator sa se oblige la a nu instraina obiectul antecontractului pana la data perfectarii vanzarii, daca in intentia lor ar fi existat posibilitatea renuntarii unilaterale la perfectarea vanzarii .
            Potrivit dispozitiilor art.1298 din codul civil , daca vanzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante , partea in culpa pierde arvuna data sau o restituie indoita afara numai daca partea , care nu este in culpa , cere executarea contractului . Rezulta ca arvuna se infatiseaza ca un fel de clauza penala , stipulata pentru cazul cand vanzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia din parti .
            Partile erau libere sa dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare in sensul ca oricare dintre ele isi putea rezerva dreptul de a nu mai incheia vanzarea , pierzand pretul  platit sau pretul plus jumatate , dar acest caracter derogatoriu trebuia specificat in mod expres , in sensul ca cealalta parte , care nu se afla in culpa , nu poate cere executarea silita a antecontractului , pentru ca fara o manifestare categorica de vointa nu se poate presupune o astfel de derogare de la principiul dupa care contractele sunt obligatorii intre parti si nu pot fi reziliate in mod unilateral .
            Cum in conventia partilor nu s-a prevazut expres ca partea care nu se afla in culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti nu poate fi calificata a fi de dezicere , aceasta fiind o simpla clauza de arvuna , in raport si de imprejurarile sus retinute .
            Apararile sustinute de parat potrivit carora pretul stipulat in antecontractul de vanzare-cumparare nu este real nu pot fi retinute , paratul nefacand o atare dovada ca pretul consemnat in antecontractul de vanzare-cumparare nu este cel real si determinat prin efectul vointei lor materializata in antecontractul de vanzare-cumparare .
            Pretul fiind platit integral la data intocmirii antecontractului , cumparatorii intrand in posesia imobilului dupa perfectarea conventiei , din anul 2005, paratul nu poate fi indreptatit sa solicite plata unei diferente de pret pe motiv ca elementele de apreciere a pretului au fost altele decat acelea avute in vedere la intocmirea antecontractului .
            Perfectarea antecontractului in forma autentica neputandu-se realiza din culpa paratului , se apreciaza ca exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata , in raport si de prevederile  art. 1073 cod civil , este nefondata , creditorul avand dreptul potrivit art.1073 cod civil de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei , si in caz contrar avand dreptul la dezdaunare .
            Pentru aceleasi considerente se apreciaza exceptia exercitarii abuzive a actiunii ca fiind nefondata .
            Astfel , se apreciaza ca refuzul paratului de a incheia actul de transfer al dreptului de proprietate , in forma ceruta de lege , indreptateste pe reclamanti sa se adreseze instantei de judecata pentru constatarea raportului juridic de transfer al dreptului real si da dreptul sa obtina o hotarare judecatoreasca care sa tina locul actului autentic de vanzare-cumparare .
            Ca atare , in baza principiului fortei obligatorii a contractelor , si in lumina dispozitiilor art.1294 si 1073 cod civil instanta va admite actiunea civila si va constata intervenita intre parti vanzarea imobilului in litigiu , imobil individualizat in expertiza tehnica intocmita de expert M.R. , in varianta nr. II , anexa la raportul de expertiza , opinandu-se pentru aceasta varianta in raport de situatia actuala a planului de amplasament al constructiile edificate ulterior de catre parat .
            Vazand si dispozitiile art.274 cod pr.civila urmeaza a obliga paratul la 699 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .
            Prezenta hotarare va tine loc de act de proprietate .